Kategori: Kira Hukuku

Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi

Hukukumuzda kiracının tahliyesi için öngörülen yollardan biri kiralananın icra yoluyla tahliyesidir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi, kira bedelinin eksik ödenmesi, kira bedelinin geç ödenmesi, kira sözleşmesinin süresinin dolması veya tahliye taahhüdüne istinaden başlatılabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira bedelini ödemeyen veya geç ödeyen kiracınıza başlatacağınız icra takibinde tahliye de talep ediyorsanız bu durumda tahliye talepli icra takibi söz konusu olacaktır. Dolayısıyla kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde, kiracı hakkında dava açmadan tahliye talepli icra takibi başlatabilirsiniz.

Temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatmak, daha hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yoluna gitmek süre açısından daha uzun sürmektedir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Ne Kadar Sürer?

İcra dairesi tarafından kiracıya, kira bedellerinin ödenmesi ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracı açısından 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki süreç takip edilir. Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir ya da kira borcunu ödeyebilir. 7 gün içerisinde bu işlemler gerçekleştirilmezse 30 gün içerisinde tahliye işlemi gerçekleştirilir. 7 gün içerisinde yapılan itiraz icra takibini durdurur. Kiracı, 30 gün içerisinde tüm masrafları öderse tahliye edilemez.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl Yapılır? 

Kiraya veren, kiracının borcunu ödememesi veya geç ödemesi durumlarında tahliye talepli icra takibi açması gerekir. Örnek No:13 ödeme emri ile yetkili icra dairesine başvuru yapılarak icra takibi başlatılır. Ödeme emri borçlu kiracıya tebliğ edilir.

Eksik Kira Bedeli İcra Takibi Tahliye

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapılabilir. Usulüne uygun hazırlanmış tahliye talepli ödeme emri kiracıya gönderilir. Kiracı bu icra takibine 7 gün içinde itiraz edebilir veya 30 gün içinde tüm ödemeleri yaparak tahliyeye engel olabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Yetkili İcra Dairesi

Tahliye talepli icra takibi nerede açılır? Tahliye talepli icra takibi yetkili icra dairesi, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi yetkilidir. Ancak kira alacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesine göre kiralayanın ikamet ettiği yerde ödenmesi gereken bir borç türü olması nedeniyle kiralayanın ikamet ettiği yerdeki icra dairesi de yetkilidir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Örneği 

Tahliye talepli icra takibi örnek no 13 e göre yapılmaktadır. Örnek no 13, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri demektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Arabuluculuk

Kiracı aleyhine tahliye talepli olarak başlatılan icra takiplerinde, kiracı tarafından icra takibine itiraz edildiğinde takibin devamı için icra hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken itirazın kaldırılması davaları bakımından arabuluculuk dava şartı niteliğinde değildir.

Ancak kiracı aleyhine tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan ilamsız icra takiplerinde, kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde sulh hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken dava yönünden öncelikle dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunulması gerekmektedir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Tahliye Davası  

Kiracıya ödeme emri tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde bu ödeme emrine itiraz etme hakkı vardır. Ayrıca ödeme emrindeki borç miktarını ödemesi için de kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süreler içinde borcun ödenmemesi veya itiraz edilmemesi durumunda, kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye isteyebileceği gibi kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebilecektir.

Kiraya veren 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesinde taşınmazın tahliyesi talepli itirazın kaldırılması davası açar ve mahkeme kararı ile taşınmazı tahliye edebilir. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davası hızlı bir hukuki yoldur ve genel mahkemelere göre daha hızlı bir şekilde karara bağlanır ve kiralayan kişi taşınmazına daha hızlı kavuşabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Tahliye Davası Açma Süresi

İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır. Yani kiraya veren (alacaklı) 30 günlük ödeme süresinin bitmesinden itibaren 6 ay içerisinde bu davayı açmak zorundadır.

İtirazın tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

Tahliye Talepli İcra Takibi Yetkili Mahkeme

Görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra mahkemesidir. İcra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bulunduğu yerdeki İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Masrafı

Tahliye talepli icra takibinde masraf ne kadar tutar? sorusuna cevap verebilmek için öncelikle kiracının borcunun ne kadar olduğunu bilmek gerekir. Mahkeme ve icra müdürlüğü miktara göre masraf belirleyecektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Şartları

Tahliye talepli icra takibi için öncelikle kiracı ve kiralayan arasında bir kira sözleşmesinin olması gerekir. Bu sözleşmenin yazılı olmasına gerek yoktur. Sözleşmeye istinaden kiracı tarafından ödenmemiş bir borç bulunması gerekir. Kiraya veren bu borca dayanarak tahliye talepli icra takibi yapabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İhtar Yerine Geçer Mi? 

Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir. Tıpkı ihtarnamede olduğu gibi icra takibinin de haklı olması ve aynı kira dönemindeki farklı aylara ait olması gerekir.

Tahliye Talepli İcra Takibine İtiraz

Tahliye talepli ödeme emrine itiraz etmek isteyen borçlu, itirazını, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeye mecburdur. İtiraz, takibi yapan icra dairesinden başka bir icra dairesine yapıldığı takdirde bu daire gereken masrafı itirazla birlikte alarak itirazı derhal yetkili icra dairesine gönderir; alınmayan masraftan memur şahsen sorumludur.

Tahliye Talepli İcra Takibinde İmzaya İtiraz

Borçlu, tahliye talepli icra takibine itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine ait olduğu belirtilen imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noter tarafından hazırlanmış veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Kira sözleşmesinde imzaya itiraz halinde para cezasına hükmedilir mi? İİK m. 269/b/5’e göre; Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca para cezasına mahkum edilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İtiraz Edilmezse 

Kiracının icra takibine itiraz etmemesi halinde tahliye davası borçlu ödeme emrinde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Bu durumda alacaklı, kira alacağı yönünden haciz talep edebilecektir. Süre içerisinde itiraz edilmemiş ve ödeme yapılmamışsa kiraya veren İcra Mahkemelerinde tahliye davası açarak kiracının tahliye edilmesini talep edebilir. Kiracı verilen süre içerisinde itiraz etmediği için kira sözleşmesinin varlığını kabul etmiş sayılır.

Tahliye Talepli İcra Takibi Ödeme Yapılırsa

Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Bu davayla kiracıya ödeme emri gönderir ve 30 gün içerisinde borcunu ödemesi gerektiğini ihtar eder. Kiracı kendisine ödeme emri gönderilmesinden itibaren 30 gün içerisinde borcunu öderse takip durur ve kiracı tahliye edilemez.

Tahliye talepli icra takiplerinde sadece kira borcunun dosyaya ödenmesi halinde tahliye kararı verilemez. Ancak harç ve vekalet ücreti gibi ödemeler için borç devam edecektir.

Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye Talepli İcra Takibi Yapılır Mı? 

Kira sözleşmesi aslı olmadan tahliye talepli icra takibi yapılabilir mi?  Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu bir unsur değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesi olmadan tahliye talepli icra takibi yapılabilir.

Kiraya veren icra takiplerinde veya tahliye davalarında kira ilişkisinin varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamakla yükümlü olan kiraya verenin, kira ilişkisi iddiasını HMK 187.  ve devamı maddelerinde belirtilen usullere göre kanıtlaması gerekmektedir.

Kiraya verenin elinde kiracı ile yapılan yazılı sözleşme olmaması halinde; dava tarihine göre yıllık kira tutarının tanıkla ispat sınırı aşmadığı durumda tanık beyanına istinaden kira sözleşmesini ispatlaması mümkündür. Tanık ispat sınırının aşılması durumunda ise kira ilişkisinin senetle (yazılı belge) ile ispatlamak zorundadır. Tanıkla ispat sınırı 2024 yılı için 23.450,00 – TL’dir. Yani yıllık kira bedelin 23.450,00 – TL’nin altında olan kira sözleşmesinin tanık beyanı ile ispat edilebilmesi mümkündür.

Tahliye Talepli İcra Takibi Vekalet Ücreti 2024

Vekalet ücreti avukatla müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır. Fakat burada dikkat edilmesi gereken husus her yıl yayınlanan ve güncellenen Türkiye Barolar Birliği’nin avukatlık asgari ücret tarifesinin altında herhangi bir vekalet ücreti anlaşması yapılamaz. Vekalet ücreti maktu olması durumunda 2024 yılı tahliyeye ilişkin icra takipleri için 7.400.00 TL’dir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen ödeme gününde kira bedelini kiralayana ödemelidir. Zamanı gelen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiralayan kiracı aleyhine tahliye talepli 13 örnek icra takibi yapabilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebileceği gibi 30 gün içinde borcunu da ödeyebilir. Bu süreler, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kira bedelinin, ödeme emrinde öngörülen süre içinde ödenmemesi halinde kiralayan tahliye davası açabilecektir.

Kira İle İlgili Sorular ve Cevaplar

Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi

Asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin fesih olması halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesih olur. Tahliye kararı gereği taşınmazın tahliyesine gidildiğinde kiracı olduğunu resmi belge ile ispat etmediği müddetçe mecurdan tahliye olunur.

Ortak Giderlerin Ödenmemesi Tahliye Nedeni Midir?

Kiracının aidat borcunu ödememesi tahliye sebebi mi? TBK m.314 ve TBK m.317 hükümlerine göre; aksine hüküm veya yerel adet yoksa kiracı kira bedeli dışında temizlik, aidat gibi giderleri de ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren kiracının ödemesi gereken aidatı ödedikten sonra kiracıya tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kiracının Birden Fazla Olması Halinde Haklı İhtarın Kiracılardan Birine Tebliği Yeterli Midir?

Kiracılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunmaktadır. Bu nedenle tebligatın bütün kiracılara gönderilmesi ve tahliye davasında husumetin bütün kiracılara yöneltilmesi gerekmektedir.

Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Halinde 10 Yıllık Süre

Yargıtay’a göre, kiracıyla sözleşme yenilenmesi halinde 10 yıllık süre yeni kira sözleşmesine göre başlayacaktır. En son yapılan kira sözleşmesi üzerinden 10 yıl hesaplanması gerekir. (Yargıtay HGK Esas:2017-458 Karar:2021-614)

10 Yıllık Sürenin Dolması Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

TBK 347. maddesine göre; 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Örneğin: 01.01.2012 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsun. 10 yıllık kiracıya dava açabilmek için 01.01.2024 tarihinde dava açılabilecektir. Tabi ki ihtarname çekilmiş olması şarttır. İhtarname süresi için aşağıdaki soruya bakabilirsiniz.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinin Feshi İhtarname Süresi

Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

TBK 347. maddede belirtildiği gibi, 10 yıllık uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtarnamenin kiracıya ulaşması gerekir.

Örneğin: 06.06.2012 tarihinde 1 yıllık kira sözleşmesi yapılmış olsun. 10 yıllık kiracıya dava açabilmek için 06.06.2024 tarihinde dava açılabilecektir. İhtarnamenin ise en geç 06.03.2024 tarihinde kiracıya ulaşmış olması gerekir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Ne Zaman Açılır?

TBK 352. maddeye göre; Kira sözleşmesi 1 yıl veya 1 yıldan kısa süreli ise kiracının kira süresi içerisinde 2 kez kira ödemesini yapmaması veya eksik ödemesi durumunda kiraya veren tarafından kira süresi içerisinde 2 haklı ihtar çekilmesi halinde kira süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kira sözleşmesi 1 yıldan daha uzun süreli ise kiracının bir kira yılı içerisinde 2 kez kira bedelini ödememesi ve kiraya veren tarafından kira yılı içerisinde kiracıya 2 ihtar çekilmesi halinde ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak 1 ay içerisinde açacağı dava ile kira sözleşmesini sona erdirebilir.

İntifa Hakkı Sahibi Tahliye Davası Açabilir Mi?

İntifa hakkı; TMK m.794 gereği kişiye o taşınmaz üzerinde yararlanma hakkı vermektedir. Bu nedenle kiraya veren gibi intifa hakkı sahibinin de kira konusu taşınmaza ilişkin olarak tahliye davası açma hakkı bulunmaktadır.

İntifa hakkı sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da açabilir.

İntifa Hakkı Sahibi Kiraya Verebilir Mi?

Aksine düzenleme olmadıkça intifa hakkı, sahibine, konusu üzerinde tam yararlanma yetkisi sağlar. Bu nedenle intifa hakkı sahibi söz konusu taşınmazı kiraya vermeye de yetkilidir.

Kira Sözleşmesi İçinde Tahliye Taahhütnamesi Olması Halinde Bu Tahliye Taahhüdü Geçerli Midir?

Kira sözleşmesi yapılırken sözleşmenin içinde tahliye taahhüdü olması halinde bu taahhüt geçersiz olacaktır. Çünkü kira sözleşmesi ve tahliye taahhüdü aynı günde imzalanamaz. Tahliye taahhüdü kira sözleşme tarihinden en az 1 gün sonra imzalanmalıdır.

Tahliye Taahhütnamesinin Boş Olarak Verilmesi

Kiracı tahliye tarihini ve tahliye taahhüdünün düzenlendiği tarihi boş olarak imzalamışsa buna katlanmak zorundadır. Tahliye taahhüdünün sonradan doldurulduğunu ileri süremez. Söz konusu tahliye taahhüdü geçerli olacaktır.

Kira Sözleşmesine Cezai Şart Konulabilir Mi?

TBK m.346′ ya göre; kiracıya kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü giderilemez . Kira bedelinin zamanında ödenmemesi halinde cezai şart ödeneceğine ilişkin hükümler geçersizdir.

Kira sözleşmelerinde kiracı ve kiraya veren, sözleşmeyi erken feshetmek isteyebilir. Kira sözleşmelerinin erken feshedilmesi durumunda ise tarafların kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini ifa etmekten kaçınmalarını engellemek için kira sözleşmesinde cezai şart kararlaştırılması mümkündür.

Tahliye Taahhütnamesine Cezai Şart Eklenebilir Mi?

Tahliye taahhütnamesinde cezai şart kararlaştırılabilir. Ancak belirlenen tutar fahiş miktarda olmamalıdır.

Eğer tahliye taahhüdü geçersiz ise o zaman tahliye taahhüdündeki ceza şart da geçersiz olacaktır.

Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir Mi?

Tahliye kararının icrası için kesinleşmesi gerekir mi? Tahliye kararının icraya konulması için kesinleşmesine gerek yoktur.

Taşınmaza ilişkin tahliye kararının alınmasından sonra kararın yerine getirilmesi için ilamlı icra takibi yapılır. Kiracı tahliye işlemlerini durdurmak isterse üç aylık kira parası, mahkeme masrafı, mahkeme yargılama giderleri ve vekalet ücretini dosyaya ödemesi gerekmektedir. Tehiri icra kararı dosyaya getirilerek istinaf kararı kesinleşene kadar tahliye işlemleri bekletilir.

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir Mi? 

TBK m.351′ e göre yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik taşınmazı aldıktan sonra 1 ay içerisinde ihtar keşide edip tebliğ ettikten 6 ay sonra tahliye davası açabilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni ev sahibi eski ev sahibinin taraf olduğu sözleşmeye taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren taraf olacaktır. Bu nedenle kiracıdan kaynaklanan sebeplerden dolayı da tahliye davasını yeni malik açabilir.

Temerrüt Nedeniyle Açılan Tahliye Davasından Yeni Malik De Yararlanabilir mi?

Yeni malik açtığı tahliye veya temerrüt ihtarındaki haklarını TBK m.183′ e göre yeni malike temlik etmişse yeni malik temerrüt olduğuna dayanarak tahliye davası açabilir ve açılan davaya devam edebilir.

Kira Sözleşmesinde Kiracının Kira Sözleşmesi İçerisinde İstediği Zaman Kira Sözleşmesini Fesih Edeceği Şartı Geçerli Midir?

Kira sözleşmesinde kira süresi devam ederken kiracıya önceden feshi ihbarda bulunmak suretiyle istediği zaman tahliye edileceği imkanı tanınmışsa bu şart geçerlidir.

Tahliye Davası Devam Ederken Kiracının Evi Boşaltması Halinde Ne Olur? 

Tahliye davası sürerken kiracı evden çıkarsa dava konusuz kalacaktır. Davanın ön inceleme yapıldıktan sonra konusuz kalması veya feragat edilmesi halinde yargılama gideri ve vekalet ücretinin tamamına hükmedilir. Ön incelemeden önce ise yarısına hükmedilir.

Tahliye davası sürerken kiracı evi boşaltırsa dava konusuz kalacak ve hakim tahliye yönünden karar verilmesini yer olmadığına kararı verecektir.

Hakim dava konusuz kalmamış gibi davayı sürdürür ve davayı kazanan lehine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmeder.

Kiralayanın Tahliye Edilmesi Halinde Kiralanana Zarar Verildiği En Geç Ne Zaman Tespit Edilmelidir?

TBK m.334’e göre  kiracı kiralananı ne durumda alırsa öyle teslim etmekle mükelleftir. Kiracı mala zarar vermiş ise kiraya veren tarafından hemen bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksiklerin ve ayıpların varlığı halinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya en kısa sürede yazılı olarak bildirmek zorundadır.

Taşınmazın Tahliyesine Gidildiğinde Taşınmazda 3. Bir Kişi Olması Halinde Taşınmazın Tahliye İşlemleri Durdurulur Mu, Ne Yapılmalıdır?

Tahliye kararından sonra, tahliyeye gidildiğinde üçüncü şahıs resmi bir vesika göstermemekle beraber davaya konu sözleşmeden önceki tarihli bir sözleşmeyi dosyaya ibraz ederse memur durumu tutanağa geçirir. Karar vermek üzere dosyayı tetkik merciine gönderir. Tetkik mercii dosya üzerinden karar verir veya 7 gün içinde mahkemeye müracaat edilmesi istenir. Mahkemeye müracaat edildiğinde mahkeme tarafları dinleyip delil topladıktan sonra karar verir.

Erken Tahliye Halinde Kiracının Sorumluluğu Ne Zaman Başlar?

Türk hukukunda asıl olan sözleşmeye bağlılık ilkesidir. Ancak TBK m.325′ e göre kiracı, kira süresi dolmadan tahliye edilirse kiracının sorumluluğu anahtarların kiralayana teslim edilme tarihinden itibaren kiraya verilebilme süresi kadardır. Ancak sözleşmede fesih ihbar süresi öngörülmüşse fesih ihbar süresi bağlayıcılık teşkil edecektir.

Tahliye Edilen Taşınmazın Tahliye Ve Teslim Edildiğinin İspat Yükü Kime Aittir?

Bu durumda ispat yükü kiracıya aittir. Kiracı bunu yazılı delil ile ispat etmek zorundadır.

Tevdi Mahalli Tayini Davası

Tevdi Mahalli Ne Demek? 

Tevdi kelimesi; herhangi bir şeyin verilmesi, teslim edilmesi anlamına gelmektedir. Tevdi mahalli tayini ise ödeme yerinin belirlenmesi anlamına gelmektedir.

Tevdi Mahalli Tayini Davası

Tevdi mahalli tayini davası kiracının kirayı yatırmak isteyip yatıramaması halinde açılmaktadır. Bazı ev sahipleri kiracıyı temerrüde düşürmek için banka hesabını kapatmakta ya da kirayı almaktan kaçınmaktadırlar.

Uygulamada, özellikle kiralayanın konutta ödemeli olarak gönderilen kira parasını almaktan imtina etmesi halinde ve kiracının talebi üzerine Sulh Hukuk Mahkemeleri tarafından yüzeysel inceleme ile evrak üzerinde tevdi mahalli tayini kararı verilir. Basit yargılama usulüne tabi olduğu için duruşma yapılmadan dosya üzerinden karar verilir.

Ev sahibinin evin anahtarını teslim almak istememesi durumu da bu duruma dahildir. Evi boşaltan kiracı ev anahtarını teslim etmek istemesi üzerine evin sahibi anahtarı almaktan kaçınırsa işte o zaman kiracı tevdi mahalli tayini talep edebilecektir.

Tevdi mahalli tayini TBK 107. maddede belirtilmiştir.

MADDE 107- Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir.
Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Bununla birlikte ticari mallar, hâkim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir.

Kiracının Temerrüde Düşmesi Ne Demek?

Türk Borçlar Kanunu’nun 313. maddesine göre kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemezse temerrüde düşmüş olur.

Alacaklının Temerrüde Düşmesi Ne Demek?

Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, alacaklı temerrüde düşmüş olur.

Tevdi Mahalli Tayini Şartları

  • Ev sahibinin temerrüde düşmesi gerekir. Yani ev sahibinin kirayı almaktan kaçınması gerekir. Ev sahibinin temerrüde düşmesi halinde kiracı tevdi mahalli tayini davasını açabilecektir.

Tevdi Mahalli Tayini Yetkili Mahkeme

Tevdi mahalli tayini davası çekişmesiz yargı işidir. Bu nedenle HMK m. 384’e bakıldığında;

Kanunda aksine hüküm bulunmadıkça, çekişmesiz yargı işleri için talepte bulunan kişinin veya ilgililerden birinin oturduğu yer mahkemesi yetkilidir.

Her ne kadar talepte bulunan kişinin oturduğu yer mahkemesi de yetkili denilmişse de uygulamada genellikle alacaklı tarafın oturduğu yer mahkemesinde dava açıldığı görülmektedir.

Tevdi Mahalli Tayini Görevli Mahkeme

Tevdi mahalli tayini 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 382. maddesinde sayılan Borçlar Hukukundaki çekişmesiz yargı işleri kapsamındadır. Çekişmesiz yargı işlerinde görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi olduğundan tevdi mahalli tayini için de görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Tevdi Mahalli Tayini Davasında Arabuluculuk Zorunlu Mu?

Tevdi mahalli tayininde arabuluculuğa gitmek zorunlu değildir. Direkt dava açılabilir.

Tevdi Mahalli Tayini Vekalet Ücreti

Tevdi mahalli tayini davasında vekalet ücreti çıkar mı? Tevdi mahalli tayininde davacı lehine karar verilmesi halinde davacı vekiline vekalet ücreti hükmedilmelidir. (Bölge Adliye Mahkemesi Erzurum 2. Hukuk Dairesi Esas No: 2019/782 Karar No: 2019/642 Karar Tarihi: 12-09-2019)

Tevdi Mahalli Tayini Karşı Vekalet Ücreti

Tevdi mahalli tayini davasında karşı vekalet ücreti alan meslektaşlarımız da bulunmaktadır. Ancak bununla ilgili herhangi bir emsal karar tarafımızca bulunmamıştır.

Tevdi Mahalli Tayini Harç

Tevdi mahalli tayini harca esas değer ne kadar? Tevdi mahalli dava masrafı ne kadar?

Tevdi mahalli tayini davası için başvurma harcı, vekalet harcı, gider avansı ve vekalet pulu masrafı ödenmektedir. Tevdi mahalli tayini dava masrafı kira miktarına göre değişiklik gösterir.

Avukat olmadan açılacak olan davada vekalet harcı ve vekalet pulu masrafları ödenmez.

Tevdi Mahalli Tayini Değişik İş Mi?

Tevdi mahalli tayini davası Değişik İş olarak açılmaktadır. Hakim, tevdi mahalli tayini davası için işin esasına girmeden dosya hakkında karar vermektedir.

Tevdi Mahalli Tayini Kararına İtiraz Nereye Yapılır?

Tevdi mahalli tayini kararı veren mahkemeye itiraz yapılabilir. Dosya üzerinde yapılan inceleme sonunda kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde bulunduğunuz yerin Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf başvurusu yapabilirsiniz.

Tevdi Mahalli Tayini Kararına İtiraz Süresi

İstinaf başvurusu süresi 2 haftadır ve bu süre ilk derece mahkemesi kararının muhataba tebliği ile başlar.

Tevdi Mahalli Tayini Değişik İş Mi?

Tevdi mahalli tayini davası açılırken Değişik İş olarak açılmalıdır. Değişik iş dosyası; Mahkemelerin esasına girmediği ancak hakim kararı gerektiren talep ve işlemlerle ilgili kararlar verdikleri dosyaların ortak adıdır.

Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracı

Alt Kira Nedir?

Alt kira; kiralanan yerin kullanım hakkının üçüncü kişiye devredilmesi durumudur. Konut ve çatılı işyerlerine tabi taşınmazların alt kiralaması Türk Borçlar Kanunu genel hükümlere tabidir.

Alt Kira TBK 322. maddede belirtilmiştir.

TBK m. 322Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. 

Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi

Alt kira sözleşmesi yapılırken iki ayrı sözleşme karşımıza çıkacaktır. İlk kira sözleşmesi taşınmazı kiralayan asıl kiracı ve kiralayan arasında kurulan sözleşmedir. İkinci kira sözleşmesi ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre asıl kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erecektir. 

Alt Kiraya Verme Yasağı

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, el yazısı ile taşınmazın kiraya verilebileceği yazılmış ve kira sözleşmesine eklenmiş ise işbu şartı geçerli olarak kabul edebilmek için el yazısı ile eklenen bölümün kiraya veren tarafça paraf edilmesi gerekir. Kiraya veren tarafından el yazısı ile eklenen kısım paraf edilmemiş ise kira sözleşmesine eklenen “alt kiraya verilir” hükmü geçersiz ve yok hükmünde kabul edilecektir.

Alt Kira Yasağına Aykırılık

Kira sözleşmesinde devir yasağı olmasına rağmen söz konusu taşınmaz üçüncü bir kişiye kiraya verilmiş ise asıl kiracıya karşı ihtarname gönderilerek yasada öngörülen süre içinde (30 gün) sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve sözleşme aslına dönmesi istenmelidir.

Gönderilen ihtarnameye rağmen sözleşmeye aykırılık giderilmez ise Türk Borçlar Kanunu 316. madde gereği sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir

TBK Madde 316 – Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınıp icra yoluyla tahliyesine gidildiği zaman alt kiracının tahliyesi sağlanır. Asıl kiracının icra yoluyla tahliye edileceği durumda alt kiracı kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamayacaktır.

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınarak icra yoluyla tahliyeye gidildiği zaman İcra İflas Kanunu 276. maddesi devreye girer.

İİK Madde 276 – Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair
resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.

Asıl Kiracı Alt Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin fesholması halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholur. Asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararı gereği taşınmazın tahliyesine gidildiğinde içindeki kişi kiracı olduğunu resmi belge ile ispat etmediği müddetçe taşınmazdan tahliye edilecektir.

Alt Kiralama Cezası

Asıl kiracı, kiralayan kişinin muvafakati olmamasına rağmen taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermişse bu kişi herhangi bir ceza almaz. Ancak Borçlar kanununda doğan tazminat hakları saklıdır.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı

Kiraya Verenin Birden Çok Taşınmazı Bulunması

Kiraya verenin birden fazla konutu olması halinde kiralayan istediği konut için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması durumunda bu taşınmazın içinde kiracı var mı yok mu ona bakılması gerekir. Kiracının olması durumunda mahkeme neden bu taşınmaz için dava açıldı diye bir soru sormamalıdır. Kiraya veren istediği taşınmaz için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiraya Veren Malik Olmak Zorunda Mı?

Kiraya veren ve malik farklı kişiler olabilir. Malik ev veya işyerinin kiralanması için birine yetki verebilir. Kiraya veren kişinin malik olması zorunlu değildir.

Kiraya Veren ve Malikin Farklı Kişiler Olması Halinde Tahliye Davasını Kim Açabilir?

TBK 350. madde ve devamı maddelerinde kiraya veren kiralayanın dava açma hakkı mutlaktır. Malik kiraya veren değilse bu malik öncelikle kiracıya ihtar göndererek malik olduğunu belirtmelidir. Ancak bundan sonra dava açabilecektir.

Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Kiraya verenin fesih hakkı vardır. Ancak bu fesih haklı olmak zorundadır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Ancak 10 yıllık uzama süresi bu durumun istisnasıdır.

Birden Fazla Kiraya Verenin Olması Halinde Dava Nasıl Açılır?

Tahliye davası bölünemez bir davadır. Kiraya verenin birden fazla olması halinde kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Tüm kiraya verenlerin ortak bir şekilde dava açması gerekir. Tek bir kişinin dava açması halinde diğer kiraya verenler davaya katılarak davanın devam ettirilmesi sağlanabilir. Ancak ihtarın mutlaka kiraya verenler tarafından birlikte çekilmesi gerekir. Eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Türk Borçlar Kanunu 336. maddeye göre;

Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye

Türk Borçlar Kanunu madde 205’e bakıldığında, kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar halef olacağından, kira sözleşmesinin tarafı, herhangi bir yenilemeye gerek duyulmadan mirasçılar olmaktadır. Mirasçılar kira sözleşmesine devam etmek istemezlerse, sözleşmesinin feshi için şartların oluştuğuna dair bir ihtarname düzenleyerek hukuki süreci başlatabilirler. Kiraya verenin ölümü halinde, mirasçılar kira hakkına elbirliği halinde malik sıfatıyla sahip olduklarından birlikte hareket etmek zorundadırlar.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi

Kiraya veren kişinin ölmesi durumunda sözleşme aynı şekilde kiraya verenin mirasçılarıyla taraf olacak şekilde devam etmektedir. Kiraya verenin ölmesi halinde yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir.

Ortak Giderleri Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Aidat ödemeyen kiracıyı tahliye edilir mi? Kiracı aidatı ödemezse tahliye edebilir miyim?

Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. (TBK m. 314)

Kiracı aidatı ödemek zorundadır. Hem ev sahibi hem de kiracı aidattan müteselsil (birlikte) olarak sorumludur. Kiracı aidatı ödemediği takdirde ev sahibi ödemek zorundadır. Ev sahibi aidatı ödedikten sonra kiracıya isterse ihtarname gönderebilir isterse tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa’nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK 350. maddeye göre; Kiraya veren, kira sözleşmesini; Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Kiraya Veren Annesi ve Babası İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

TBK m.350 göre; kiraya veren kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Yani kiraya veren anne ve babasının oturması için tahliye davası açabilir.

Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri

Kiraya veren çeşitli sebeplerle kiracıyı tahliye ettirebilir. Bunlar:

  • İhtiyaç nedeniyle tahliye,
  • İmar ve inşa sebebiyle tahliye,
  • Yeni Satın alma nedeniyle tahliye,
  • Kiracının kirayı ödememesi veya kirayı geç ödemesi,
  • Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde konutunun olması,
  • 10 yıllık kira süresinin dolması

Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararı

Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararları

1-) Mahkemece ihtarnameler ve tebliğ evrakları getirtilip, taraf delilleri toplanarak mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak, davalının hasar yönünden sunduğu delillerin toplanması ve kira sözleşmesi gereğince taşınmazın tam ve eksiksiz teslimi halinde depozitonun iade edileceği kararlaştırılmış olduğundan inceleme yapılarak sonucuna göre varsa hasar bedeli tespit edilip davacının depozito alacağından mahsubu ile kalan alacak yönünden karar verilmesi gerekir. 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5375 E. , 2019/1243 K.

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
Y A R G I T A Y K A R A R I
Davacı, dava dilekçesinde özetle; 01/08/2004 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığı taşınmazı tahliye ettiğini, anahtar tesliminin de noter marifetiyle yapıldığını, davalılara kira başlangıcında 2800 USD depozito bedeli ödendiğini, kiralananın tam ve eksiksiz olarak teslim edilmesine rağmen depozito bedelinin iade edilmemesi üzerine davalılar aleyhine icra takibi başlatıldığını, davalıların takibe itiraz ettiğini, mecurun tam ve eksiksiz teslim edildiğinin ve faydalı tamiratların yapıldığının yargılama ile ispat edileceğini belirterek itirazın iptaline ve icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar, cevap dilekçesinde özetle; taşınmazın davacıya işyeri olarak kiraya verildiğini, davacının gönderdiği ihtarname ile kira sözleşmesini yenilemeyeceğini bildirdiğini ve 2800 USD’nin iadesini talep ettiğini, davacıya ihtarname ile kiraya konu taşınmazın eksikliklerinin ve hasarlarının giderilmesi ile eksik yatan kira bedellerinin de tamamlanması durumunda depozitonun tamamının iade edileceğinin bildirildiğini, eksik kira bedelleri için davacı aleyhine takip başlatıldığını, davacının kısmi ödeme yaparak bir kısım alacağa itiraz ettiğini, taşınmaz hasarının depozitodan dahi yüksek olduğunu belirterek davanın reddini ve kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Mahkemece, davalının ayrı bir dava ile hasar ve hor kullanım tespit edilip kesinleşmedikçe depozito bedeline ilişkin olarak icrada alacak talebinde bulunup takas mahsup iddiasını öne süremeyeceği, davada öyle bir tespit olmadığı, takas mahsup yapılması için kesinleşmiş iki alacağın olması gerektiği ve bunu icra mahkemelerinin yapacağı, davada kesinleşmiş iki alacak olmayıp davacının kiralama sırasında kiralayana verdiği 2.800 USD’nin ihtilafsız olduğu ve bu durumda verilen depozitonun kiracıya iade edilmesi gerektiği, takipten evvel yapılan faiz hesaplamasının takipten sonra yapılması gerektiğinden
faiz alacağına ilişkin talebin reddi gerektiği belirtilerek asıl alacağa ilişkin talebin kabulü ile takibin devamına, faiz bakımından ise itirazın iptali talebinin reddine karar verilmiş ve hüküm davalı tarafça temyiz edilmiştir.
Somut uyuşmazlık; depozito bedelinin iadesinin gerekip gerekmediği noktasındadır.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi uyarınca kiracı kiralananı tam bir özenle kullanmak ve yine aynı kanunun 334. maddesi gereğince sözleşme sonunda aldığı hali ile kiraya verene teslim etmekle yükümlüdür. Kiracı sözleşmeye uygun olağan kullanma dolayısıyla oluşan eskime ve bozulmalardan sorumlu olmayıp münhasıran kötü kullanım nedeniyle oluşan zarar ve hasardan sorumludur. Davacının kiralananı kullandığı süre ve kullanma amacı gözetildiğinde olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma ve eskimelerin olacağı kuşkusuzdur. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kiralananın gözden geçirilmesi ve kiracıya bildirme başlıklı 335. maddesinde; “Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Ancak, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek olan eksikliklerin ve ayıpların varlığı hâlinde, kiracının sorumluluğu devam eder. Kiraya veren, bu tür eksiklikleri ve ayıpları belirlediğinde, kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır.” şeklinde düzenleme bulunmaktadır.
Mahkemece tarafların dayandığı ihtarnamelerin onaylı suretleri ile tebliğlerine ilişkin evraklar getirtilmemiş ön inceleme duruşmasında karar verilmiştir.
Taraflar arasında imzalanan 01.08.2004 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin “hususi şartlar” başlıklı bölümünün 6. maddesi uyarınca davacı tarafça davalı …’a depozito bedeli ödendiği hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu madde gereğince sözleşme süresinin sona ermesinde gayrımenkulün kiracı tarafından tam ve eksiksiz olarak kiraya verene teslim edilmesini müteakip 3 gün içinde depozito kiracıya geri ödenecektir. Ayrıca sözleşmenin ilk sayfasında bina ile birlikte teslim olunan demirbaş ve eşyanın da teslim tesellüm tutanağında belirtildiği ifade edilmiştir. Mahkemece ihtarnameler ve tebliğ evrakları getirtilip, taraf delilleri toplanarak mahallinde konusunda uzman bilirkişi marifetiyle keşif yapılarak, davalının hasar yönünden sunduğu delillerin toplanması ve kira sözleşmesi gereğince taşınmazın tam ve eksiksiz teslimi halinde depozitonun iade edileceği kararlaştırılmış olduğundan inceleme yapılarak sonucuna göre varsa hasar bedeli tespit edilip davacının depozito alacağından mahsubu ile kalan alacak yönünden karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile tahkikat aşaması gerektiği gibi yerine getirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 18.02.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

2-) Davacı kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan erken tahliye nedeniyle kira paralarının tahsiline ilişkin alacak davası bulunduğuna göre mahkemece kiracının depozitonun iadesi talebinin, kiralayanın erken tahliye nedeniyle açtığı alacak davası ile birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3382 E.  ,  2016/1220 K.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali ve alacak davasına dair karar, davacı-karşı davalı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Asıl dava, davacı kiracı tarafından kiralayan aleyhine açılan 6.000 USD depozito bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine, birleşen…2.Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 2009/226 Esas sayılı dava,davacı kiralayan tarafından davalı kiracı aleyhine açılan kiracının erken tahliyesi nedeniyle dönem sonuna kadarki 8 aylık toplam 80.000 TL kira parasının tahsili istemine, birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/227 Esas sayılı dava, davacı kiralayan tarafından davalı kiracı aleyhine açılan kiralanana imar ve sözleşmeye aykırı olarak yapılan imalatların eski hale getirilmesi bedeli ve tamir süresi kira parasından oluşan toplam 43.972,40 TL alacağın tahsili istemine, birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/227 Esas sayılı davada, davalı kiracı tarafından davacı kiralayan aleyhine açılan karşı dava, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masraflar bedeli 7.000 TL’nin tahsili istemlerine ilişkindir. Mahkemenin tüm davaların reddine ilişkin ilk kararın temyizi üzerine Dairemizin 25.02.2014 tarihli bozma ilamı ile birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/227 Esas sayılı dava ve bu davada açılan karşı davanın reddine ilişkin hükümlerin onanmasına, asıl ve birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı davaların reddine ilişkin hükümlerin bozulmasına karar verilmiş, mahkemece Dairemizin bozma ilamına uyularak verilen 25.12.2014 tarihli son kararda, asıl davanın reddine, birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı dosyasında davanın kısmen kabulüne, 30.000 TL’nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi üzerine hüküm asıl davada davacı, birleşen davada davalı kiracı şirket vekili tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı davada verilen hükme davalı kiracı vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Asıl davanın reddine ilişkin hükme yönelik davacı kiracı vekilinin temyiz itirazlarına gelince;
Davacı kiracı vekili,davalıya ait taşınmazda 01.06.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, kira sözleşmesi gereğince davalı kiralayana 6.000 USD depozito ödendiğini, kira sözleşmesinin 18.11.2008 tarihinde feshedilip taşınmazın tahliye edilmesine ve anahtarın tevdi mahalli dosyasına teslim edilmesine rağmen davalı kiralayanın depozito bedelini iade etmemesi üzerine tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali isteminde bulunmuştur. Davalı vekili asıl davada cevap dilekçesi vermemiş, mahkemece depozitonun iadesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2002 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli ilk kira sözleşmesinin 7.maddesinde “…kiracıdan 4000 Amerikan Dolar’ı depozito alındığı,kiracının işyerini ikinci yıldan sonra tahliye etmesi durumunda herhangi bir hasar, zarar, ziyan ve herhangi bir borç yok ise depozitonun kiracıya iade edileceği…” kararlaştırılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen 01.06.2007 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli ikinci kira sözleşmesinin 7.maddesinde “…6.000 Amerikan Doları depozito verileceği, tahliye halinde mal sahibine herhangi bir borç yok ise depozitonun ayneni iade edileceği…” kararlaştırılmıştır. Davacı kiracının depozito verdiği hususunda uyuşmazlık bulunmadığına göre, kiralananın yargılama sırasında dava dışı 3.kişiye satılmış olması davacı kiracının davalı kiralayandan (eski malik) depozitonun iadesini istemesine engel değildir. Mahkemece uyulmasına karar verilen Dairemizin bozma ilamında “…taraflar arasındaki her iki sözleşmede de depozitonun kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde iade edileceği kararlaştırıldığına ve birleşen …2. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı dosyasında da davacı kiralayan tarafından kiracı aleyhine açılan erken tahliye nedeniyle kira paralarının tahsiline ilişkin alacak davası bulunduğuna göre mahkemece kiracının depozitonun iadesi talebinin, kiralayanın erken tahliye nedeniyle açtığı alacak davası ile birlikte değerlendirilip sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçelerle istemin reddine karar verilmesi doğru değildir…” gerekçesiyle bozulmasına karar verilmiş, mahkemece, davacı kiracı şirketin kiralayana borçlu olması nedeni ile depozito bedelini isteyemeyeceği gerekçesiyle depozito bedeline ilişkin davanın reddine karar verilmiş ise de, kiralayan taraf kiracıdan olan alacağını hüküm altına aldırmış olmakla ve davadan sonra kiralayan tarafından açılan alacak davası nedeniyle takas-mahsup talebinde de bulunulmadığına göre davacı kiracının depozito bedeline ilişkin itirazın iptali davasının (asıl davanın) kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile asıl davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
SONUÇ;Yukarıda 1 nolu bentte açıklanan nedenlerle birleşen …2.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2009/226 Esas sayılı davadaki hükmün ONANMASINA, 2 nolu bentte açıklanan nedenlerle asıl davada verilen hükmün BOZULMASINA ve onanan kısım için aşağıda yazılı temyiz giderinin temyiz edenden alınmasına 23.02.2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

3-) Kira sözleşmesinde depozito bedelinin ödendiği belirtilmemiş ise de; davalı vekilinin depozitonun ödenmediğine ilişkin bir savunması yoktur. Davacı depozito tutarının banka hesabına ödendiğini iddia etmiş olmasına göre, bu durumda banka kayıtları getirtilerek depozito bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/3311 E.  ,  2016/3420 K.

Mahalli mahkemesinden verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı itirazın iptali davasına dair karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği görüşülüp düşünüldü.
Dava, kiracı tarafından davalı kiralayana ödenen kira bedeli, depozito, taşınma masrafı ve tespit masrafı alacağının tahsili istemiyle yapılan takibe vaki itirazın iptali istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiracı vekili;Müvekkilinin davalıya ait taşınmazı kiralaması sonrası taşınmazdaki parkelerde kurtlanmalar olduğunun anlaşılması üzerine taşınmazda yapılan tespit ile taşınmazın insan sağlığı için uygun olmadığından taşınmazı zorunlu sebeplerden dolayı tahliye ettiğini, taşınmazdaki gizli ayıp nedeniyle, davalıya ödenen 1.250 TL kira bedeli, 2300 TL taşınma masrafı, 1.047 TL tespit ve noter masrafı, kira akdi ile birlikte davalıya ödenen 1.000 Dolar tutarındaki depozitonun iade edilmediğini, iadesi için yapılan icra takibine de itiraz edildiğini belirterek itirazın iptaline ve alacağın %40’ı oranında icra tazminatının tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili ise ayıbın giderilmesi için herhangi bir ihtar yapılmadığı gibi taşınmaza verilen zararlar olduğu ve ödenmeyen kira bedelleri olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece ayıbın giderilmesi için ihtar yapılmadığından ve depozito bedelinin davacı kiracı tarafından ödendiğinin ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davacı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin depozito bedeline ilişkin hükme yönelik temyiz itirazlarına gelince: Taraflar arasında 01.11.2011 tarihli 1yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 8. maddesinde, 1.000 Dolar depozitonun kiralayanın hesabına ödeneceği, düzenlemesi yer almaktadır. Davalı tarafından taşınmaz tahliye edilerek taşınmazın anahtarı 09.01.2012 tarihinde davacıya teslim edilmiştir.
Her ne kadar kira sözleşmesinde depozito bedelinin ödendiği belirtilmemiş ise de; davalı vekilinin depozitonun ödenmediğine ilişkin bir savunması yoktur. Davacı depozito tutarının banka hesabına ödendiğini iddia etmiş olmasına göre, bu durumda banka kayıtları getirtilerek depozito bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.

SONUÇ: Yukarıda 2.bentte açıklanan nedenlerle temyiz itirazlarının kabulü ile 6100 sayılı HMK.ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3.madde hükmü gözetilerek HUMK.nın 428.maddesi uyarınca hükmün BOZULMASINA ve istek halinde peşin alınan temyiz harcının temyiz edene iadesine, 26/04/2016 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları

A-) Kira Tespit Davası İhtar Şartı Yargıtay Kararı

1-) Kira bedelinin tespitinin talep edilebilmesi için, davanın kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği – 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )

* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI ( Kira Bedelinin Tespiti – Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği )

* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN ALTINDA KALMASI ( Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması – Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespitit istemine ilişkindir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi

B-) Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm Olup Olmamasına Göre Kira Tespit Davası Açma Zamanı Değişiklik Gösterir.

1-) Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E. 2019/2619 K.

“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”

C-) Kira Tespit Davası Kiracı Lehine Yargıtay Kararları

1-) Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar

* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

* EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİNİN CELBİ ( Kira Bedelinin Tespiti – “Hak ve Nesafet” İlkesi Uyarınca Kira Parasının Tespit Edilmesi İçin Öncelikle Tarafların Tüm Delilleri Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri Aslı veya Onaylı Örnekleri Dosyaya Alınması Bilirkişi Marifetiyle Kiralanan Taşınmaz ve Taraf Emsallerinin Tek Tek Görülüp İncelenmesi Böylece Elde Edilen Veriler Somutlaştırılarak Dava Konusu Yer İle Ayrı Ayrı Kira Parasına Etki Eden Tüm Niteliklerin Karşılaştırılması Dava Konusu Taşınmazın Tespiti İstenen Kira Dönemi İtibariyle Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Boş Olarak Getirebileceği Kira Parasının Belirlenmesi Suretiyle Hak ve Nesafete Uygun Makul Bir Kira Parasına Hükmedileceği )

* HAK VE NESAFET İLKESİ ( Kira Bedelinin Tespiti – Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )

ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.

Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.

DAVA : Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

KARAR : Davacı,01.04.2014 tarihinde açtığı davada , davalı ile aralarında 10.03.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ,bu sözleşme ile davalının … No:14/A adresinde yer alan işyerinde kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kira bedelinin 9.000 TL olarak belirlendiğini, 3 yıl 9.000 TL olarak kalması daha sonraki yıllarda enflasyon oranında artış yapılmasını kararlaştırdıklarını, mevcut kira bedelinin 11.680 TL olduğunu ancak bu bedelin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında oldukça düşük kaldığını belirterek aylık kira dava tarihi itibari ile 20.000 TL olarak tespitine ve arada oluşacak farkın tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.

Davalı, davanın reddini dilemiştir.

Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 10.03.2014-26.11.2014 tarihleri arasında aylık kira bedelinin dosya kapsamında aldırılan ve enflasyon oranına göre belirlendiği anlaşılan stopaj dahil 12.449,43 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.

01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.

Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine ” Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.

Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.

18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.

Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.

Kiracı Hakları

Kiracının Hakları 2022

  • Kiracının, evi veya işyerini kararlaştırılan tarihte teslim alma hakkı vardır. Aynı zamanda evin kullanıma elverişli bir halde olması gerekir.
  • Aksi kararlaştırılmamışsa kiracı, zorunlu sigorta, vergi vb. yükümlülüklerin yerine getirilmesini malikten isteyebilir.
  • Kiracı, evdeki ayıpların giderilmesini talep edebilir.
  • Kiracının sözleşme süresi dolmadan ve haklı bir sebep olmadan evden çıkarılmama hakkı vardır.
  • Kiracının ödeyeceği depozito bedelinin 3 aylık kiradan daha fazla olmaması gerekir.
  • Kullanımla ilgili olan yan giderlerin kiraya veren tarafından karşılanmasını isteme hakkı vardır.
  • Geç ödenen kira bedeline ilişkin cezai koşul içeren bir anlaşmanın yapılmasını engelleme hakkı vardır.
  •  Ev sahipleri kira sözleşmesinde yazan kira bedelini sözleşme süreci boyunca kendi istekleri doğrultusunda kiracının aleyhine olacak şekilde değiştiremez. Taraflar arasında kira artış bedeli için özel bir kural belirlenmemişse kira artışı ancak yasal sınırlar dahilinde gerçekleştirilebilir.

Okumaya devam et

Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan yerin imar ve inşası nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu davayı kiralayan kişi ve söz konusu kiralanan yerin maliki açabilecektir.

Kiralanan yıkılmayacak ise; elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazda ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması halinde tahliye davası açılabilir. Ancak gerek elbirliği mülkiyette gerekse paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme yapmış ise malikin kanundan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanan dava açma hakkı vardır.

Kiralanan yıkılacak ise; elbirliği veya paylı mülkiyet fark etmeksizin tüm maliklerin rızası olması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Kiracıyı Çıkarma

TBK m.350/2’ye göre;

“Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.”

Bu madde dikkate alındığında kira konusu konut ve çatılı iş yerinin “Yeniden İnşa” ve “Esaslı Onarım” nedeniyle tahliyesi talep edilebilir.

Yeniden inşa durumunda kira konusu taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilecektir. Kiralanan binanın ruhsatsız olması inşa amaçlı tahliye davası açılmasına engel teşkil etmez.

Taşınmazın esaslı onarımında ise yeni bir yapı inşası söz konusu olmayıp, yapının taşıyıcı unsurları yerinde kalarak binada esaslı onarım yapılacaktır. Bundan dolayı da kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Esaslı tadilat ve onarımda, yapılacak onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir. Zira ufak tefek tadilatlar ancak geçici tahliye nedeni olabilir.

Tahliyesi istenen taşınmazın tarihi eser niteliğinde olması halinde inşa amaçlı olarak tahliye davası açılabilmesi için alınan ruhsat ve mimari projenin Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Bölge Kurulunca da onaylanması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

“Yeniden İnşa” ve “Esaslı Onarım” nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için;

  • Mimari ve tadilat projesi hazırlanmalıdır.
  • Mimari proje o yere ait olmalıdır.
  • Mimari proje gereği tadilat sırasında taşınmazda oturmanın mümkün olmaması gerekir.
  • Kiralananda yapılmak istenen tadilatların imar amaçlı ve esaslı nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenip, bu tadilatların yapımı sırasında taşınmazının kullanımının can ve mal güvenliği açısından sakıncası bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açılma Zamanı

Davanın, sözleşmenin bitimini izleyen 1 ay içinde veya davanın en geç açılması gereken süre içinde ihtar tebliğ edilerek önceden ihtar keşide edilmişse dava kira sözleşmesinin dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Başlangıcı ve süresi belli olmayan kira sözleşmelerine dayanılarak tahliye davası açılamaz. Zira kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi kiralayan tarafından ispat edilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarname 

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; sonu belli olmayan sözleşme dava açılma zamanı 6’şar dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi, altıncı ayın sonunda da davanın açılması gerekir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

Taraflar arasındaki sözleşmede fesih ihbar şartına ilişkin düzenleme var ise, fesih ihbarı için öngörülen sürede dava açılmalıdır. Örnek verilmesi gerekirse; kira sözleşmesinde taşınmazın tahliyesi için kira dönem sonu gelmeden üç ay önceden fesih için ihbarda bulunulması kararlaştırılmışsa, dönem sonu gelmeden fesih ihbarı gelmediği durumda, bu ihbarda bulunulmadığı gerekçesiyle açılan dava reddedilecektir. Bu durumda da kira sözleşmesi kira bedeli hariç aynı şartlarla bir yıl uzamış olur.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası basit yargılama usulüne göre görülür. Dava dilekçesi ile dava açıldıktan sonra davalı tarafa tebliğ edilir. Davalı taraf 2 hafta içinde cevap dilekçesini sunmalıdır. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremezler.

Mahkeme, tarafların dinlenmesi, delillerin incelenmesi ve tahkikat işlemlerinin yapılmasını yukarıdaki fıkrada belirtilen duruşma hariç, iki duruşmada tamamlar. Duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz. İşin niteliği gereği bilirkişi incelemesinin uzaması, istinabe yoluyla tahkikat işlemlerinin yürütülmesi gibi zorunlu hâllerde, hâkim gerekçesini belirterek bir aydan sonrası için de duruşma günü belirleyebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasında davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeni Hali ile Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi

Yeniden inşa edilen veya imarı gerçekleştirilen taşınmazda eski kiracının (yeni kira bedeli ile olmak şartıyla) kiralamada öncelik hakkı mevcuttur. Mülkiyet sahibinin taşınmazın yeni hali için, belirlenmiş güncel kira bedeliyle ilk olarak ilgili taşınmazdan tahliye edilmiş eski kiracıya teklif götürme zorunluluğu vardır. Bunun için kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunur.

Kiraya verenin kiracıya yapacağı bu yazılı bildirim ile taşınmazı tekrar kiralayıp kiralamayacağı sorulacaktır. Eski kiracı, söz konusu bu yazılı bildirimden sonra 1 ay içerisinde ilgili taşınmazı kiralamak için öncelikli olan hakkını kullanmaz ise taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Kiraya veren, yeniden inşa ya da imar yaptırdığı taşınmazı, eski kiracıyı tahliye etmesinin ardından 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse ya da eski kiracıya yapılması gereken yazılı bildirimi yapmadan taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi durumunda; eski kiracıya son kira senesinde kiracının ödediği bir senelik kira bedelinden az olmamak şartı ile tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması

Türk Borçlar Kanunun alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322. maddesi şu şekildedir:

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Okumaya devam et