Kategori: Kira Hukuku

konut ihtiyacı

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Konut Gereksinimi Nedir?

Kiralayan ya da malikin, kiralanan konuta; kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması durumuna “konut gereksinimi (ihtiyacı)” denir.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Bu davanın tarafı, kira sözleşmesinin tarafları (kiralayan ve kiracı) olabileceklerdir. Kiracı birden fazla ise davanın hepsine yöneltilmesi gerekir.

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açmaları gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması haline bu dava açılabilecektir.

Elbirliği veya paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme akdetmiş ise malikin, yasadan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklı tek başına dava açma hakkı bulunmaktadır.

Malikin kira sözleşmesinin tarafı olmadığı durumlarda kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler ihtiyaç iddiaları var ise tahliye davası açabileceklerdir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

  • Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için, belirlenen sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.
  • Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
  • Birden fazla kiracı varsa davanın hepsine karşı açılması gerekir. Gönderilen ihtarnamelerin de aynı şekilde tüm kiracılara gönderilmesi gerekecektir.
  • İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Aynı şekilde bu ihtiyaç iddiasının yakın zamanda gerçekleşmesi ve dava süresince de devam etmesi gerekir.
  • Dava tarihi itibariyle veya yakın zamanda gerçekleşmesi beklenmeyen ihtiyaç iddiası ileri sürülerek tahliye davası açılamaz. Örneğin; kiralayan oğlunun ileride evleneceğini ileri sürerek tahliye davası açamaz.
  • Kiralayanın yahut ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kendisinin eşinin veya  alt soy ve üst soyunun halen kullandığı veya boş olarak tuttuğu ve kullanabileceği aynı vasıflarda başkaca bir gayrimenkulü olmamalıdır.
  • Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
  • Kiralayanın bu gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır. Yargıtay bu konuyu bir emsal kararında, ‘Konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’ şeklinde ifade etmektedir.
  • Kiraya veren taşınmazı tahliye ettirmesinden sonra, haklı bir sebep olmadan ilgili taşınmazı 3 yıl boyunca kiraya veremeyecektir. Haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı kiraya verdiği takdirde tahliye ettirdiği eski kiracısının tazminat talep etme hakkı doğacaktır. Söz konusu haklı sebebi  kiraya veren ispat etmelidir. Sonuçta haklı sebebin varlığını hakim takdir edecek ve haklı sebep yoksa kiraya verenin eski kiracısına tazminat ödemesine hükmedecektir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Kiraya veren eğer tahliye davası açmak istiyorsa, kira süresinin son gününden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde bulunduğu kira yılının son gününden itibaren bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle bu yola başvurmak gerekir.  Konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmesi 1 yıllık dahi yapılmış olsa bu süre kanundaki tahliye şartlarından birisi gerçekleşmediği takdirde kiraya veren istesin veya istemesin 10 yıla kadar devam etmektedir. Ancak konut ihtiyacı nedeniyle bu 10 yılın  dolması beklenmeksizin kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre bittiğinde 1 ay içinde dava açmak suretiyle şartlar gerçekleşmişse tahliye etmek mümkün hale gelebilecektir.

Örneğin; Kira sözleşmeniz 01.01.2022 başlangıç tarihli olup 1 yıl süreli ise 31.12.2022 tarihini takip eden bir ay içinde (31.01.2023) tahliye davası açması gerekir. Bu durum ihtarname gönderilmediği takdirde geçerlidir. Eğer ihtarname gönderilmişse o zaman 1 aylık süre uygulanmaz. İhtarname gönderildiği takdirde 31.12.2023 tarihine kadar dava açılabilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık süreç fesih dönemi oluşturur. Bu sürenin sonunda kiraya veren en az 3 aylık süre vererek tahliyeyi istemelidir. Bu sürenin sonunda kiracı evi tahliye etmediği durumda kiraya veren fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilecektir. Yani belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde davayı açmak durumundadır.

Örneğin; 01.01.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.01.2022-30.06.2022 ilk fesih dönemi, 01.07.2022-31.12.2022 ikinci fesih dönemi, 01.01.2023-30.06.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının şubat ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 31.03.2023 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2023-31.07.2023 tarihleri arasında tahliye davasını açmak zorundadır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi 

Kira sözleşmesi belirli süreli ise ihtarname çekmeniz şart değildir. Yukarıda yazılan dava açma sürelerine dikkat etmeniz yeterlidir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce mutlaka ihtar çekilmesi gerekmektedir. Çekilecek olan ihtar, TBK 329. madde gereğince 6’şar aylık dönemler için 3 ay önceden gönderilmelidir. Örneğin; 01.04.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.04.2022-30.09.2022 ilk fesih dönemi, 01.10.2022-31.03.2022 ikinci fesih dönemi, 01.04.2023-30.09.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının mayıs ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 30.06.2023 tarihine kadar kiracıya ihtarı göndermek zorundadır.

Konut İhtiyacının İspatı

Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davalarında, davanın süresinde açılması yeterli olmayıp, gereksinim iddiasının da tanık dahil her türlü delil ile ispat edilmesi gerekir.

İhtiyaç iddiasında bulunanın kirada olması ihtiyaç iddiası için karine teşkil eder. Zira kiraya verenin taşınmazı boş tutmasına rağmen ihtiyaç iddiasında bulunması, bu iddianın ‘gerçek ve samimi’ olmadığını gösterir.

Örneğin asansörü olmayan bir evin üst katında yaşayan yaşlı bir kiralayan, asansörlü eve ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir. Böyle durumlarda mahkemece her iki taşınmaz üzerinde keşif-bilirkişi incelemesi yapılarak üstün vasıf tespit edilir.

Bunun dışında kiralayan, ikamet ettiği evi kiracının talebine rağmen kiracıya olan rayice uygun kira parası karşılığında kiralamadıysa veya bunu teklif etmediyse de ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin olmayıp davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Devam Ederken Evin Boşaltılması 

Konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davası devam ederken kiracı evi boşaltırsa ne olur? Bu durumda tahliye davası konusuz kalmış olacaktır. Ancak davacı taraf, yargılama gideri ve vekalet ücreti talep edebilir. Eğer davacının böyle bir talebi varsa dava konusuz kalmamış gibi deliller toplanır ve davacının haklı çıkması durumunda davalı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilebilir. Ancak davacı yargılama gideri ve vekalet ücreti istemediği takdirde mahkeme, davanın konusuz kaldığını ve yargılama gideri ile vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına dair karar verir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi 

Hazırlanacak olan dava dilekçesinin mutlaka özenli bir şekilde hazırlanması gerekir. Aksi takdirde dava aleyhinize sonuçlanabilecektir. Kira ile ilgili hukuki destek almak için uzman avukatlarımıza başvurabilirsiniz.

Kira İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Kira Sözleşmesi Nedir? 

Kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye denir.

Kira Depozitosu Nedir?

Kira depozitosu; kiralanan mülkün zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen  teminata denir. Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden verilir ve kira sözleşmesinin şartları ile uygun olarak kiracı kiralanan taşınmazdan çıkarken geri alınır.

Kira Müddeti Nedir?

Kira müddeti; kira sözleşmesinin süresi anlamına gelir. Bu süre sözleşme düzenlenirken genelde 1 yıl olarak belirlenmektedir. Kira müddetlerinin 1 yıl olarak düzenlenmesinde fayda vardır. Zira örneğin; kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye yolunu tercih edilmek istenirse, bu dava ancak kira sözleşmesi sona erdiğinde açılabilecek ve sürenin 1 yıl olması davayı açacak taraf lehine olacaktır.

Kiracıyı Evden Çıkarma Nasıl Yapılır?

Kiracının evden çıkarılmasının birkaç yolu vardır:

  • Kiracının kirayı ödememesi durumunda aynı kira yılı içerisinde ‘iki haklı ihtar’ gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
  • Ayrıca kiracıya imzalatılan tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapılarak, kiracının tahliye olunmasını sağlanabilir.
  • Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
  • Konutun imar ve inşası sebebiyle de kiracı tahliye edilebilecektir.
  • Konutu yeni alan ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilecektir.
  • Kiracıdan kaynaklanan sebeplere bağlı olarak gerekli koşulların var olması halinde kiracı evden çıkarılabilecektir.
  • 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle de kiracı evden çıkarılabilir.
  • Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, belirlenen tarihte, kiracının kiralananı boşaltacağını ifade eden ve yazılı şekilde düzenlenen bir irade beyanıdır.

Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir.

Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir. Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Yani basit bir kağıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması (adi yazılı şekil) yeterli olacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Var Mıdır?

Kiracı kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine  izin vermekle yükümlüdür.  Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmelidir.

Detaylı bilgi için: Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu yazısını okuyabilirsiniz.

Kiracıya Noterden İhtarname Nasıl Çekilir?

İhtarname noter aracılığıyla çekilir. İhtarnamenin çekilebilmesi için sözleşmede konulan ödeme zamanının geçmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Tebliğ edilmeyen ihtarnameler geçersiz sayılacaktır.

Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilir?

Kiracı eğer bir kira bedelini ödememişse veya yan giderler (örneğin aidat bedeli) zamanında ödenmemişse kiracıya en az 30 günlük süre verilerek kiracıya ihtar çekilir.

Kiracıya Noterden İhtarname Hangi Şartlarda Çekilir?

Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmalıdır.

İhtarın yazılı olması gerekir ve noter aracılığıyla yapılır.

İhtarın haklı olmasına örnek olarak kiralayanın, kiracının kira borcunu ödemediğini ileri sürmesi gösterilebilir. İhtarın haklılığını ispat yükü ise kiralayandadır.

Kiracının Temerrüdünün Sonuçları Nelerdir?

Temerrüt, kişinin var olan borcunu zamanında ödememesidir.

Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat, buna dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için öncelikle ifa edilmeyen kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra ödeme zamanı gelmiş olmalıdır. Ayrıca kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilerek süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının bulunması, buna rağmen süresinde ödemenin yapılmaması gerekmektedir.

İlgili süre, asgari olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belli aralıklarla belirli oranda artırılmasına “kira artış oranı” denir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

01.01.2019 tarihinden sonra Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanmaktadır. Örneğin 2022 Nisan ayı için kira artış oranı TÜİK verilerine göre %29.88 dir.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiraya veren kişinin ölümü durumunda onun yerine hak sahibi olan mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Dolayısıyla yapılan sözleşme de imzalandığı süre kadar geçerli olmaktadır. Kiraya verenin ölümü durumunda tüm mirasçılar kendiliğinden kiralayan sıfatını kazanır ve kira sözleşmesinin devam eder.

Kira sözleşmesinin tarihi bittikten sonra yenilenip yenilenmeyeceği kararı, mirasçı ve kiracı arasında yapılacak anlaşmaya göre değişiklik gösterir. Mirasçılar, kira sözleşmesinde bulunan şartların aynılarıyla, ölen kişinin yerine geçerler ve hak sahibi olurlar.

Kiraya Verenin Uyarlama Davası Açması Nedir?

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen, fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Olağanüstü koşullar sözleşmenin gerçekleştirilmesini güçleştirebileceğinden dolayı kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi gerçekleştirmeleri hakkaniyet gereği beklenemeyebilir. Bu gibi hallerde sözleşmeyi yerine getirmede zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir. Dolayısıyla kiraya veren de bu talepte bulunabilecektir.

Kiraya En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapılabilir?

Buna göre mal sahipleri kiracısına yasal olarak en fazla yüzde 19,60 oranında zam yapabilecek. Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor.

Kirayı Ödemeyen Kiracıya Yaptırım Ne Olabilir?

Kirayı ödemeyen kiracıya yaptırımlar 2 şekilde olabilir;

1- Temerrüt Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya iki haklı ihtarname gönderdikten sonra kira borcunun 30 gün içerisinde halen ödenmemesi durumunda  kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunmak gerekir.

30 günlük sürenin ardından üçüncü bir ihtara gerek kalmaksızın kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında mülk sahibinin lehine bir karar çıkması durumunda icra dairesi tahliye işlemlerini yürütür.

2- İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu  7 gün içinde borca itiraz etme hakkı verilecek ya da 30 gün içinde ödemesini yapması için süre tanınacaktır. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekecektir.

Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra yolu ile tahliye gerçekleşir ve haciz işlemleri başlatılır.

Kiraya Verenin Hapis Hakkının Şartları Nelerdir?

Rehin, bir borçlunun borcunu teminat altına almak için taşınır veya taşınmaz üzerinde kurulan bir hak olup hapis hakkı da, taşınır rehinlerine bir örnek teşkil etmektedir.

Hapis hakkı ile alacaklı, borçluya ait olup, borçlunun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun zamanının gelmesi  hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir. Borç yerine getirilmezse alacaklı; borçluya önce bildirimde bulunacak ardından, hapsettiği şeylerin paraya çevrilmesini isteyebilecektir.

Kiraya veren kiracıya ait taşınırlara  el koyabilmektedir. Bu hak sayesinde güvence altına alınan alacaklar rüçhanlı (öncelikli) alacaklar olmaktadır.

Hapis hakkıyla güvence altına alınan alacaklar; kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlardır. Kiralayan bu hakkı  her zaman kullanılabilir.

Kiralanan Evin Ayıplı Olması Durumunda Ne Yapılabilir?

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı; kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilir, sözleşmeden dönme/sözleşmeyi feshetme ve kiracının ayıp dolayısıyla uğradığı zararın tazminini talep etme hakkı vardır.

Kiracının zararın giderilmesi istemesi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Kiralanan Gayrimenkullerin İlamsız Tahliyesi Nedir?

Kiracı ödeme günü geldiği halde kirayı ödemezse kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya karşı ilamsız (herhangi bir mahkeme kararı olmaksızın) bir takip yapar ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda kiraya veren hem ödenmeyen kira bedelini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda icra takibiyle talep edebilecektir.

Bunun yanı sıra kira süresinin sona ermesi sebebiyle tahliye talepli  ilamsız icra taleplerinin açılabilmesi için aranan ön şart; alacaklının elinde yer alması gereken yazılı kira sözleşmesidir. Dolayısıyla sözlü olarak gerçekleştirilen kira sözleşmeleri için bu yola başvurmak mümkün değildir. Bu durumun istisnası, kiracı tarafından  tahliye taahhüdünde bulunmuş olmasıdır. Kiraya veren bu durumda da söz konusu takip yoluna başvurabilecektir.

Kiraya veren tarafından takip yoluna başvurulabilmesi için tahliye taahhüdünde bulunmuş olan kiracının kiralananı boşaltmamış olması halinde, tahliye süresinin geldiği tarih itibariyle 1 ay içerisinde kiraya veren kira sözleşmesini icraya başvurmak ya da dava açmak suretiyle sona erdirebilecektir.

Ardından icra müdürü  kiracıya ödeme emri gönderir. Bu ödeme emrine itiraz süresi 7 gündür. Kiracının itiraz etmesi halinde takip durur. Bunun üzerine alacaklı tarafından icra mahkemesine başvurulması gerekir.

Kira Beyannamesi Nedir ve Nasıl Verilir?

Kira gelir vergisi, belirli sınırları aşan mesken ya da mülk üzerinden kira geliri elde edenlerin devlete ödemekle yükümlü olduğu vergi çeşididir. Kira geliri elde edenler, bu geliri beyanname hazırlayarak vergi dairelerine beyan etmekle ve vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması Durumunda Ne Yapılabilir?

Alt kira sözleşmesi tarafların karşılıklı olarak irade beyanında bulunmaları ile oluşturulur. Sözleşmenin yapılmasıyla kiraya vereninin malik olması şartı aranmaz.

Alt kira sözleşmesinde yasal prosedür uygulamak gerekmektedir. Yani izinsiz alt kira yapılması halinde taraflar hukuki işlem başlatabilirler. Alt kira sözleşmesi ile alt kiracı, kiracıya tanındığı biçimin dışında kullanması halinde kiraya veren kişiye karşı sorumlu olmaktadır.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Durumunda Ne Yapılabilir?

Kiracı kiralananı korumakla da yükümlüdür. Yani kiralanan evde alışılmışın dışında (kiralanan evin değerinde azalma meydana getirecek, zarar verecek şekilde) sözleşmeye uymayan değişiklikler yapamaz. Zira kiracı, kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlü olup, eve zarar verecek bir değişiklik yaparsa bu durumda özen gösterme yükümlülüğünü ihlal etmiş olacaktır.

Kiraya veren taşınmazına ilişkin olarak sözleşmede öngörülmediği halde yapılan değişiklikleri öğrendiğinde kiracıya taşınmazın eski haline getirmesi için bir ihtar yapar. İhtar ile kiracıya eski hale getirme için 30 günlük süre verildiği ve eğer eski hale getirme olmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir.

Bu ihtarın ardından kiracı, ihtara rağmen 30 günlük süre içinde eski hale getirme düzenlemelerini yapmazsa  kiraya veren fesih yoluna başvurabilir.

Kiraya Verenin Malik Olması Gerekir Mi?

Kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşmelerde kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği bir taşınmazı kendi malıymış gibi kiraya vermesi vekaletsiz iş görme kapsamında kabul edilir.

Kirayı Geç Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır?

Kiracıya, kira bedelini zamanında ödemediği takdirde bir yıl içerisinde 2 sefer yazılı ve haklı ihtar yapıldı ise, başka bir ihtarname göndermeye gerek olmaksızın, kira döneminin bitiminde tahliye davası açılabilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde 1 ay içinde açılmalıdır.

Bu durumda başvurulabilecek diğer bir yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktadır. Bu takibi başlatmak için 2 haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde yapılmış olmalıdır. İhtarın yazılı olarak yapılmış olması şarttır. Bunun dışında ihtarname için özel bir şekil şartı yoktur.

Kirayı Eksik Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır? 

Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiranın Elden Ödenmesi Sorun Yaratır Mı? 

Ev sahiplerinin vergi ödememek amacıyla kiranın banka üzerinden ödenmesini kabul etmemeleri, ellerinde yazılı belge olmayan kiracının haklarını tehlikeye sokmaktadır.

Kira bedelinin elden ödenmesi durumunda, kiracı ile kiraya veren arasındaki davalarda arada bir kira ilişkisi olduğunu ve kiranın miktarını ispatlamak kiraya verene, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir.

Bir anlaşmazlık durumunda mahkeme önünde elden ödenen kiraların ispatı kiracıya düştüğü için kiracıların mutlaka elden ödeme karşılığında makbuz vb. bir belge almaları faydalarına olacaktır. Zira kiracının kira ödemelerini yaptığına dair yazılı delil sunması bu tarz uyuşmazlıklarda önem arz eder.

Kira Başlangıç Tarihinin İspatı

Kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihinin ispatı kiraya veren kişiye aittir. Kiralayan kira akdinin başlangıcını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih olduğunu ileri sürüyorsa eğer kiracı bu iddiasını ispat etmelidir. Kiracı başlangıç tarihine itiraz etmiyorsa kiraya verenin ileri sürdüğü tarih dikkate alınır ve anlaşmazlık buna göre çözülür.

Yazılı bir kira sözleşmesi varsa bunun aksi tanıkla ispat edilemez. Ancak kira sözleşmesi sözlü ise kira başlangıç tarihinin ispatı için tanık dinletilebilir.

kiracının evi gösterme zorunluluğu

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu

Evimi satmak istiyorum kiracı evi göstermiyor. Avukat olarak evini satmak isteyen kişilerden en çok duyduğumuz cümlelerden bir tanesidir bu cümle. Peki satılığa çıkarılan evi, kiracı alıcılara göstermek zorunda mı? Kiracı evi gezdirmek zorunda mı? Kiracı evin fotoğrafını çektirmek zorunda mı?  İşte bu yazımızda bunlardan bahsedeceğiz.

Kiracı Evi Göstermek Zorunda Mı?

Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı? Taşınmaz malın sahibi olan kişi taşınmazını dilediği zaman satabilir. İşte bu satış sürecinde bazı kiracılar evi göstermek istememektedirler. Evi göremeyen alıcı da evi almaktan vazgeçiyor ve bu durumda satıcı mağdur olmaktadır. Peki kiracının evi göstermeme gibi bir hakkı var mı yoksa kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?

Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracı için en uygun olan zaman seçilmelidir. Aksi takdirde evi gösterme bahanesiyle kiracı mağdur edilebilecektir.

Yani evde kiracı varken evin fotoğrafını çekmek hukuka uygun olmayabilir. Bununla ilgili yakın zamanda bir içtihat çıkacağını da düşünmekteyiz.

Ev Sahibi Evin Fotoğraflarını Çekebilir Mi?

Emlakçı evin fotoğraflarını çekebilir mi? Evi satılığa çıkarmak isteyen ev sahipleri evin son halinin fotoğrafını çekip ilana koymak istemektedirler. Kiracı ise bu duruma pek yanaşmamaktadır. Peki kiracı, evin fotoğrafının çekilmesine müsaade etmek zorunda mı?

Açıkçası bu konuyla ilgili ne mevzuatta ne de içtihatlarda bir hüküm bulunmamaktadır. Ancak son zamanlarda açtığımız satılacak olan evin kiracı tarafından gösterilmesi davalarında evin içinin fotoğrafının çekilmesi mahkemece reddedilmektedir. Evin dıştan fotoğrafının çekilmesi talebini ise mahkeme kabul etmektedir.

Kiracının Evi Göstermesi Davası 

Satılığa çıkarılmış ev kiracı tarafından gösterilmek zorundadır. Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ev sahibi dava açabilecektir. Bu dava “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davasıdır. Bu dava Türk Borçlar Kanunu md. 319/2 ye dayanılarak açılabilir.

TBK 319/2 Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.

TBK 319/3 – Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Davanın görülmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken durumlar vardır. Bunlar:

  • Taşınmazın niteliği bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içesinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir.
  • Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir.
  • Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir.

MADDE 319/2- Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür.
MADDE 319/3- Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır.

Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Görevli Mahkeme

Kiracının evi göstermesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Yetkili Mahkeme

Kiracının evi göstermesi davasında yetkili mahkeme hangisidir? Bu davada öncelikle kira sözleşmesine bakmak gerekir. Kira sözleşmesinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı yazılmış olabilir. Ancak eğer kira sözleşmesinin tarafları tacir veya kamu tüzel kişisi değilse yapılan olan yetki sözleşmesi geçersizdir. Yani tacir olmayan iki vatandaş arasında yapılan olan kira sözleşmesindeki yetki durumu geçersizdir. Bu davalarda yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Vekalet Ücreti

Taraflar arasındaki uyuşmazlığın kiralananı göstermeye izin davası olduğunda vekalet ücretinin maktu olarak takdir edilmesi gerekir.

yeni satın alınan ev

Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi

Üzerinde kira sözleşmesi yapılmış olan bir konut veya çatılı iş yerinin, içerisinde kiracı varken de satış veya başka bir yolla devredilmesi mümkündür. Bu halde karşımıza, kiralananı devren kazanmış olan yeni malikin (ev sahibi) kira sözleşmesini devam ettirme yükümlülüğü altında tutulup tutulmayacağı sorunu çıkar.

Hukukumuzda sözleşmeler, kural olarak yalnızca tarafları bağlar. Fakat kanun kiracının korunması amacıyla, bu şekilde kiralananın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi hallerinde sözleşmenin ayakta tutulmasını esas kabul eder. Ancak öyle haller vardır ki, yeni maliki var olan sözleşme ile bağlı tutmak, malik açısından çekilmez bir hal alabilir. Örneğin, konut olarak kullanmak amacıyla bir taşınmazı satın alan ve bu amaçla kullanabileceği başka bir taşınmaz da bulunmayan kişi, satın aldığı taşınmazın kira sözleşmesine konu edilmiş bulunması dolayısıyla kiralanandan yararlanamayacak mıdır? Bu gibi ihtiyaçlar sebebiyle kanun koyucu, bazı şartların da varlığı halinde, yeni ev sahibine kiralananın tahliyesini talep etme hakkı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu 351. madde bunu açıkça belirtmiştir :

“Madde 351 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Görüldüğü üzere, kanun yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, yazılı bildirim şartını da yerine getirmek kaydıyla, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine imkan tanımıştır. Bu ihtiyaç hallerini ve bildirim usulünü aşağıda detaylı şekilde inceleyeceğiz. Ayrıca unutmadan söyleyelim ki, Türk Borçlar Kanunu’nun bu maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiraları için özel hüküm niteliğindedir. Bunlar dışında kalan kira sözleşmelerinde bu madde uygulanmaz.

Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor 

Kanun, taşınmazı edinen kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar, torunlar vs.), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba vs.) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarına tahliyenin talep edilmesi bakımından sonuç bağlar. Bu ihtiyaç, konut bakımından olabileceği gibi işyeri bakımından da mevcut olabilir. Yargıtay içtihatlarında, bu ihtiyacın samimi olması gerektiğini birçok kez vurgulamıştır. Örneğin, kira sözleşmesine konu taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin, aynı veya daha iyi koşullarda kullanabileceği başka bir taşınmaz mevcutsa ve buna rağmen kiralananın tahliyesi talep ediliyorsa, bu durumda samimi bir ihtiyaçtan bahsedilemez.

Yeni Ev Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim ?

Öncelikle yeni ev sahibi (malik), kendisinin veya maddede sayılan diğer kişilerin ihtiyacını samimi şekilde ispat edebiliyor olsun. İspatından emin olan yeni ev sahibi kiracıya bildirim yapmalıdır. Bildirim yapmadan dava yoluna gidilemeyecektir.

İlk olarak, kiralananı iktisap ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde yazılı olarak kiracıya durumu bildirmelidir. Bu bildirimin sonuç doğurabilmesi için 1 aylık süre içerisinde bu bildirimin kiracının eline ulaşmış olması gerekir. Yazılı şekil şartının karşılanması için bildirimin noter aracılığıyla yapılması şart olmamakla birlikte, 1 aylık süreye uyulması ve ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Yoksa bildirimin geçerli olabilmesi için yalnız yazılı şekilde yapılması yeterlidir.

Bu bildirimin yapılmasından sonra kanun davanın açılması için 6 aylık bir süre belirlemiştir. Bu 6 ayın ne zaman başlayacağı konusunda kanunda açıklık bulunmamakla birlikte, uygulamada devrin gerçekleştiği tarih esas alınır. Dikkat edilirse, burada uygulanan, yukarıdaki maddenin 1. fıkrasındaki usuldür. Bu fıkra hükmü uygulanırken, sözleşmenin kalan süresinin 6 aydan uzun veya kısa olması önem arz etmez. Dava her halde iktisap tarihinden en az 6 ay sonra açılacaktır. O halde, kira sözleşmesinin kalan süresinin 6 aydan kısa olduğu hallerde, bu fıkra hükmü yerine 2. fıkra hükmünün uygulanması yeni malik açısından daha elverişli olacaktır.

Şimdi de 2. fıkra hükmünü inceleyelim. Buna göre yeni malik, dilerse sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi sona erdirebilir. Görüldüğü üzere bu fıkra hükmü, ayrıca bir bildirim yapılmasını gerekli görmemiştir. Şimdi de 351. maddenin uygulanması bakımından bir örnek verelim.

04.09.2021 tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesine konu taşınmaz 01.07.2021 tarihinde yeni malik tarafından iktisap edilmiş olsun. Bu durumda iktisap tarihiyle sözleşmenin sona erme tarihi arasında yaklaşık 2 aylık bir süre bulunmaktadır. O zaman 2. Fıkra hükmüne göre 04.09.2021 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, yani 04.10.2021 tarihine kadar ilgili davanın açılması mümkündür. Ayrıca bir bildirim yapılmasına gerek yoktur. Bu halde dahi 01.08.2021 tarihine kadar yapılacak yazılı bildirimle 01.01.2022 tarihinden itibaren 1. fıkra hükmüne göre dava açılması imkan dahilindedir. Görüldüğü üzere, hangi fıkra hükmünün uygulanacağı somut olayın şartlarına göre yeni malik tarafından belirlenebilir.

Elbette kiralayan tarafta tek bir kişi mevcut ise, bildirim bu kişiye yapılacak ve açılacak dava bu kişiye karşı ikame edilecektir. Ancak birden fazla kiralayanın olduğu durumlarda bildirim her bir kişiye ayrı ayrı yapılmalı ve davalı tarafta kiracılardan her biri bulunmalıdır. Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda da söz konusu bildirim hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı yapılmalıdır.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tahliye talepli davayı açan yeni malik, bu davayı kazanması ve taşınmazı tahliye ettirmesi durumunda, belirli bir süre için bu taşınmazı nasıl kullanacağına dikkat etmelidir. Zira 3 yıllık süre geçmeden, tahliye edilen taşınmazın başka bir kişiye kiraya verilmesi durumunda, yeni malikin hakkını kötüye kullanmış olduğu iddiasıyla tazminat talep edilmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunun ilgili maddesini birlikte inceleyelim.

Madde 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

İhtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettiren ve henüz 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasıyla sözleşme akdeden yeni malik bakımından 1. ve 3. fıkra hükümleri uygulama alanı bulur. Bu durumda malik aleyhine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedilebilir. Yeni malik ancak haklı sebeplerin varlığını iddia ederek tazminat ödemekten kurtulabilir. Malikin kötü niyetli olduğu durumlarda hakim daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir