İçerisinde kiracı bulunan bir taşınmazın satışa çıkarılması veya yeniden kiraya verilmek istenmesi, uygulamada en sık karşılaşılan kira hukuku uyuşmazlıklarından birini doğurmaktadır. Mülkiyet hakkını kullanmak isteyen kiraya verenin satış sürecini ilerletme ihtiyacı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel yaşam alanı arasında dikkatli bir denge kurulması gerekir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 319, bu dengeyi kiracının kiralananı gösterme yükümlülüğü çerçevesinde düzenlemiştir. Bu hüküm, kiracıya “katlanma borcu” yüklerken kiraya verene de bildirim ve kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğü getirir. Aşağıda kiracının evi gösterme zorunluluğunun hukuki çerçevesi, dava süreci ve uygulamada karşılaşılan sorunlar Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ışığında ele alınmaktadır.
Kiracı Evi Göstermek Zorunda mı?
Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı? Taşınmaz malın sahibi olan kişi taşınmazını dilediği zaman satabilir. İşte bu satış sürecinde bazı kiracılar evi göstermek istememektedirler. Evi göremeyen alıcı da evi almaktan vazgeçiyor ve bu durumda satıcı mağdur olmaktadır. Peki kiracının evi göstermeme gibi bir hakkı var mı yoksa kiracının evi gösterme zorunluluğu var mı?
Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracı için en uygun olan zaman seçilmelidir. Aksi takdirde evi gösterme bahanesiyle kiracı mağdur edilebilecektir.
Yani evde kiracı varken evin fotoğrafını çekmek hukuka uygun olmayabilir. Bu konu aşağıda ayrı bir başlık altında ele alınmıştır.
| TBK m. 319/1 — Kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine ya da zararların önlenmesine yönelik çalışmalara katlanmakla yükümlüdür. TBK m. 319/2 — Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. TBK m. 319/3 — Kiraya veren, çalışmaları ve kiralananın gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunların yapıldığı sırada kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. TBK m. 319/4 — Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır. |
|---|
Uygulamada bu soru farklı şekillerde sorulmaktadır: ev sahibi evi satarken kiracı evi göstermek zorunda mı, ev sahibi evi satacak kiracı evi göstermek zorunda mı ya da kiracı ev satılırken evi göstermek zorunda mı? Hepsinin cevabı TBK m. 319/2’dedir: kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde evi göstermekle yükümlüdür. Kiracı içindeyken evi göstermek zorunda mı veya kiracı evde otururken evi göstermek zorunda mı sorularının cevabı da aynıdır; çünkü bu yükümlülük zaten kiralananı kullanmaya devam eden kiracı için öngörülmüştür. İçinde kiracı olan evin satılması için alıcılara gösterilmesi, kira ilişkisi devam ederken kiracının katlanması gereken bir durumdur.
Kanundaki “zorunlu olduğu ölçüde” ifadesi bu yükümlülüğün sınırını çizer. Gösterim talebi gerçek bir satış, bakım ya da yeniden kiralama amacına bağlı olmalıdır. Örneğin yeniden kiralama amacıyla gösterim, kira ilişkisinin sona ermesi gündeme geldiğinde zorunlu hâle gelir; kira süresinin başında evin sürekli olarak gezdirilmek istenmesi bu ölçüyle bağdaşmaz.
Kanun, gösterime izin verilecek kişileri de belirlemiştir: kiraya veren ve onun belirlediği üçüncü kişi. Kiracı ev sahibine evi göstermek zorunda mı sorusunun cevabı bu nedenle evettir; usulüne uygun bildirim yapıldığında kiracı, ev sahibinin yönlendirdiği alıcı adayına, kiracı adayına ve emlakçıya da evi göstermekle yükümlüdür. Ev sahibi evi satarsa kiracı evi göstermek zorunda mı ya da kiracı satılan evi göstermek zorunda mı sorularında ise satıştan sonraki durum önemlidir: TBK m. 310 uyarınca kiralanan el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur ve gösterme talebinde bulunma hakkı da artık yeni malike aittir.
Maddenin birinci fıkrası uyarınca kiracı, kiralananın ayıplarının giderilmesine veya zararların önlenmesine yönelik çalışmalara da katlanmak zorundadır. Dördüncü fıkra ise kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin haklarını saklı tutar; yani katlanma borcu, kiracının bu haklarını ortadan kaldırmaz.
Ev Sahibi Evin Fotoğraflarını Çekebilir mi?
Emlakçı evin fotoğraflarını çekebilir mi? Evi satılığa çıkarmak isteyen ev sahipleri evin son halinin fotoğrafını çekip ilana koymak istemektedirler. Kiracı ise bu duruma pek yanaşmamaktadır. Peki kiracı, evin fotoğrafının çekilmesine müsaade etmek zorunda mı?
Açıkçası bu konuyla ilgili mevzuatta açık bir hüküm bulunmamaktadır; Yargıtay’ın da bu konuda yerleşik bir içtihadı yoktur. TBK m. 319/2, kiralananın “gezip görülmesine” izin verilmesini düzenler; iç mekân fotoğraflarının çekilmesi ve ilanlarda yayımlanması için ayrı bir usul öngörmez. Son zamanlarda açtığımız, satılacak evin kiracı tarafından gösterilmesi davalarında evin içinin fotoğrafının çekilmesi talebi mahkemece reddedilmiş, evin dıştan fotoğrafının çekilmesi talebi ise kabul edilmiştir. Bu sonuçlar somut dosyalara ilişkindir; her mahkemenin aynı yönde karar vereceği söylenemez.
Kiracı evin fotoğraflarını çektirmek zorunda mı sorusunu cevaplarken iki işlemi birbirinden ayırmak gerekir: fotoğrafın çekilmesi ve bu fotoğrafların internet ilanında veya sosyal medyada yayımlanması. Kiracının eşyalarının, aile fotoğraflarının veya yaşam düzeninin göründüğü iç mekân görüntüleri, kiracının özel hayatı ve kişilik hakları bakımından değerlendirilir. Görüntüler kiracıyı belirlenebilir kılan unsurlar içeriyorsa kişisel verilerin korunması mevzuatı da gündeme gelebilir. Bu nedenle evde kiracı varken evin fotoğrafını çekmek ya da video çekimi yapmak isteyen ev sahibi veya emlakçının, çekim ve yayın konusunda kiracıdan önceden açık ve belgelenebilir izin alması uyuşmazlık riskini azaltır. Kiracı taşınmadan önce çekilmiş fotoğrafların kullanılması ya da ilanın dış cephe görselleriyle verilmesi de pratik bir çözümdür.
Kiracının Evi Göstermesi Davası
Satılığa çıkarılmış ev kiracı tarafından gösterilmek zorundadır. Evi göstermeyen kiracı veya ev sahibi ve kiracının hangi gün ve saatlerde evin gösterileceği hususunda anlaşamaması halinde ev sahibi dava açabilecektir. Bu dava “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davasıdır; uygulamada kısaca ev gösterme davası veya kiralananı göstermeye izin davası olarak da anılır. Bu dava Türk Borçlar Kanunu md. 319/2 ye dayanılarak açılabilir.
Davanın görülmesi aşamasında dikkat edilmesi gereken durumlar vardır. Bunlar:
- Taşınmazın niteliği ve bulunduğu mevki göz önünde tutularak muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Bu süre içinde de hangi gün ve saatlerde gösterilmesinin uygun olacağı, hem kiracı hem de ev sahibinin menfaati göz önüne alınarak belirlenmelidir (Yargıtay 6. HD, 2015/12845 E., 2016/201 K., 21.01.2016).
- Kiracının iş ve beşeri ilişkileri de göz önüne alınarak gün ve saatin belirlenmesi gerekir. Kiracı ve eşi çalışıyorsa çalışma şartları araştırılmalıdır (Yargıtay 6. HD, 2015/6282 E., 2015/6125 K., 18.06.2015).
- Hakim davayı duruşmalı olarak yürütmelidir. Taraf delillerinin toplanması açısından bu durum önemlidir. Mahkemece, duruşma açılarak taraf delilleri birlikte değerlendirilerek neticesine göre bir karar verilmesi gerekir (Yargıtay 6. HD, 2012/12387 E., 2013/5525 K., 28.03.2013).
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Yargıtay Kararları
Kiracının evi gösterme zorunluluğu Yargıtay kararı arayan okuyucular için temel kararlar aşağıda özetlenmiştir. Bu kararların ortak noktası, gösterimin sınırsız bir hak olmadığı ve her somut olayda tarafların menfaatleri dengelenerek belirlenmesi gerektiğidir.
| Karar | Tespit |
|---|---|
| Yargıtay 3. HD, 2026/4277 E., 2026/3806 K., 15.06.2026 | TBK m. 319/2 uyarınca açılan kiralananı göstermeye izin davalarında zorunlu arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır; Kanun, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar için bir istisna öngörmemiştir. Karar, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidermiştir. |
| Yargıtay 3. HD, 2024/4081 E., 2025/1441 K., 10.03.2025 | TBK m. 319/2’ye dayanan davalarda, şartları oluştuğu takdirde kiralananın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Karar, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidermiştir. |
| Yargıtay 6. HD, 2012/12387 E., 2013/5525 K., 28.03.2013 | Dava duruşma açılarak görülmeli, muhtemel satılabilme süresi tespit edilmelidir. Herhangi bir süreyle sınırlandırılmadan her hafta Salı ve Cumartesi günleri gösterime izin verilmesi, kiracının kişilik haklarını ihlal edecek nitelikte bulunmuştur. |
| Yargıtay 6. HD, 2015/6282 E., 2015/6125 K., 18.06.2015 | Gün ve saatler, kiracı ve eşinin çalışma şartları araştırılarak hakkaniyete uygun biçimde belirlenmelidir. |
| Yargıtay 6. HD, 2015/12845 E., 2016/201 K., 21.01.2016 | Gösterim, kiralananın satılabileceği süre ile sınırlı tutulmalı; kiracının iş ve beşeri ilişkileri gözetilmelidir. |
| Yargıtay 6. HD, 2013/16845 E., 2014/6228 K. ve 2015/9700 E., 2016/4927 K. | Kiralananı göstermeye izin davasında vekâlet ücreti maktu olarak belirlenir. |
Dava Açmadan Önce Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 7445 sayılı Kanunla Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Kiralananı göstermeye izin davasının bu kapsamda olup olmadığı bir süre tartışmalıydı: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, gösterime izin talebinin acele işlerden olduğunu kabul ederek bu davanın arabuluculuk dava şartına tabi olmadığına karar verirken, Adana Bölge Adliye Mahkemesi aksi görüşteydi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026 tarihli ve 2026/4277 E., 2026/3806 K. sayılı kararıyla bu uyuşmazlığı gidermiştir. Karara göre kira ilişkisinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda 1 Eylül 2023’ten itibaren zorunlu arabuluculuk geçerlidir ve Kanunda herhangi bir istisnaya yer verilmemiştir; bu nedenle TBK m. 319/2 uyarınca açılan kiralananı göstermeye izin davalarında da arabuluculuğa başvurulması dava şartıdır. Dolayısıyla kiralananı göstermeye izin davası açılmadan önce arabulucuya başvurulması, anlaşma sağlanamazsa son tutanağın aslının veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğinin dava dilekçesine eklenmesi gerekir. Arabulucuya başvurulmadan dava açılırsa dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (HUAK m. 18/A-2). Uyuşmazlığın giderilmesine konu olaylardan birinde, dava açıldıktan sonra arabulucuya başvurulmuş olması da bu sonucu değiştirmemiştir. Arabuluculuk görüşmesinde taraflar gösterim günleri, saatleri ve süresi üzerinde anlaşabilir; anlaşma sağlanırsa dava açmaya gerek kalmaz.
Kiralananın Gösterilmesi İçin İhtiyati Tedbir Kararı
Arabuluculuk ve yargılama süreci uzadığında satış fırsatı kaçabilir. Bu nedenle uygulamada en önemli soru, dava sonuçlanmadan evin gösterilmesinin sağlanıp sağlanamayacağıdır. Bölge adliye mahkemeleri bu konuda farklı görüşteydi: Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. ve 37. Hukuk Daireleri, Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi ve Konya Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi ihtiyati tedbirle gösterime izin verilebileceğini kabul ederken; İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36., 49., 54. ve 55. Hukuk Daireleri, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. ve 23. Hukuk Daireleri ile Sakarya Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi davanın niteliği gereği tedbir kararı verilemeyeceği görüşündeydi.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025 tarihli ve 2024/4081 E., 2025/1441 K. sayılı kararıyla bu görüş ayrılığını gidermiştir. Karara göre TBK m. 319/2’ye dayanan davalarda, her somut olayın özellikleri ile bildirilen deliller değerlendirilerek şartlarının oluştuğu kanaatine varılırsa kiralananın gösterilmesine ilişkin ihtiyati tedbir kararı verilebilir. Tedbir kararında da kiracının menfaatleri gözetilerek hakkaniyete uygun gün, saat ve süre belirlenir.
Tedbir sürecinde dikkat edilmesi gereken usul kuralları şunlardır:
- İhtiyati tedbir, dava açılmadan önce esas hakkında görevli ve yetkili mahkemeden, dava açıldıktan sonra ise davanın görüldüğü mahkemeden istenir (HMK m. 390/1).
- Dava açılmadan önce tedbir kararı alınmışsa, HMK m. 397/1’deki iki haftalık dava açma süresi, arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar işlemez (HUAK m. 18/A-16).
- Tedbir kararının uygulanması, kararın tefhim veya tebliğinden itibaren bir hafta içinde icra dairesinden talep edilmelidir; aksi hâlde tedbir kendiliğinden kalkar (HMK m. 393).
- Tedbir kararına aykırı davranan kişi, ihlalin öğrenildiği tarihten itibaren altı ay içinde şikâyet edilmesi üzerine altı aya kadar disiplin hapsi ile cezalandırılır (HMK m. 398/1).
Hangi Gün ve Saatlerde Evin Gösterilmesi Gerekir?
Kanun, gösterim için somut bir gün veya saat öngörmemiştir; yalnızca “kiracının yararlarının göz önünde tutulması” şartını koymuştur. Uygulamada bu kavram, kiracının çalışma düzeninin, aile yaşamının ve özel rutinlerinin asgari düzeyde etkilenmesini ifade eder. Yargıtay, gün ve saatlerin taşınmazın niteliği, bulunduğu mevki, muhtemel satılabilme süresi ve kiracının iş ve beşeri ilişkileri birlikte değerlendirilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini aramaktadır. Hafta sonu veya mesai saatleri dışında gösterim yapılması tek başına hukuka aykırı değildir; çalışan bir kiracı için hafta sonu gösterimi daha uygun bile olabilir. Nitekim Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/6282 E., 2015/6125 K. sayılı kararına konu olayda kiracı ve eşi çalıştıkları için gösterimin tatil günlerinde yapılmasını istemiş, Yargıtay da çalışma şartlarının araştırılması gerektiğini belirtmiştir. Mahkeme, somut olayda her iki tarafın menfaatlerini hakkaniyet ölçütüyle dengeleyerek bir program belirler.
Ev sahibi kiracı varken evi gösterebilir mi ya da kiracı evdeyken ev sahibi evi gezdirebilir mi sorularının cevabı da bu ölçüye bağlıdır. Evde kiracı varken evin gösterilmesi mümkündür; ancak bu, önceden bildirilen ve kiracının yararlarını gözeten bir program çerçevesinde yapılmalıdır. Evde kiracı varken eve bakmaya gelinir mi diye soran kiracılar açısından da durum aynıdır: habersiz ziyaret değil, önceden bildirilen gün ve saatte yapılan bir gösterim söz konusudur.
Kiracı Evi Haftada Kaç Gün Göstermek Zorunda?
Kiracı evi haftada kaç gün göstermek zorunda sorusunun kanunda doğrudan bir cevabı yoktur; kiracının evi gösterme zorunluluğu kaç gün sürer ve haftanın hangi günlerini kapsar, her somut olayda ayrıca değerlendirilir. Bununla birlikte mahkeme kararları, uygulamada nasıl bir ölçü kullanıldığı konusunda fikir vermektedir:
- Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 37. Hukuk Dairesi (2023/2004 E., 2023/74 K., 14.09.2023), ihtiyati tedbir yoluyla kiralananın her hafta Cumartesi günü 12.00-14.00 saatleri arasında, 6 ay süreyle gösterilmesine izin vermiştir.
- Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2023/2371 E., 2023/989 K., 18.08.2023), kiralananın her hafta Çarşamba ve Cuma günleri 13.00-15.00 saatleri arasında, 6 ay süreyle gösterilmesine izin vermiştir.
- Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi (2025/2532 E., 2025/1946 K., 14.07.2025), kiralananın 6 ay süreyle her hafta Cumartesi günü 11.00-13.00 saatleri arasında alıcılara gösterilmesine izin vermiştir. Bu kararın, davanın arabuluculuk dava şartına tabi olmadığı yönündeki görüşü ise Yargıtay tarafından benimsenmemiştir.
- Yargıtay 6. Hukuk Dairesi (2012/12387 E., 2013/5525 K.), herhangi bir süreyle sınırlandırılmadan her hafta Salı ve Cumartesi günleri gösterime izin verilmesini hatalı bulmuştur.
İhtiyati tedbir yoluyla verilen ilk iki bölge adliye mahkemesi kararında, belirlenen gün ve sürelerin tarafların anlaşması veya talepleri doğrultusunda mahkemece her zaman değiştirilebileceği de belirtilmiştir. Bu örnekler, haftada bir veya iki gün, iki saatlik bir zaman dilimi ve sınırlı bir süre öngören programların uygulamada kabul gördüğünü göstermektedir. Her gün ya da süre sınırı olmaksızın gösterim talebi ise kiracının yararlarıyla bağdaşmaz.
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Görevli Mahkeme
Kiracının evi göstermesi davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. HMK m. 4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemeleri, dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklara ilişkin davalara bakar.
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Yetkili Mahkeme
Kiracının evi göstermesi davasında yetkili mahkeme hangisidir? Genel kural olarak dava, davalı kiracının davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesinde açılabilir (HMK m. 6). Kiralananı göstermeye izin davası sözleşmeden doğan bir dava olduğundan, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 10). Gösterme borcu doğası gereği taşınmazın bulunduğu yerde ifa edildiği için dava, taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinde de açılabilir. Bu yetki kesin yetki değildir; HMK m. 12’deki kesin yetki kuralı, taşınmaz üzerindeki ayni hakka, zilyetliğe veya alıkoyma hakkına ilişkin davalar içindir.
Kira sözleşmesinde hangi mahkemelerin yetkili olacağı yazılmış olabilir. Ancak HMK m. 17 uyarınca yetki sözleşmesi yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir. Yani tacir olmayan iki vatandaş arasında yapılan kira sözleşmesindeki yetki şartı mahkemeleri bağlamaz.
Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü
TBK m. 319/3 hükmü, kiraya verene açık bir prosedürel yükümlülük getirmektedir. Buna göre kiraya veren, kiralananın gezilip görüleceğini kiracıya “uygun bir süre önce” bildirmek zorundadır. Bildirim sözlü veya yazılı yapılabilir; ancak ileride doğabilecek bir uyuşmazlıkta ispat kolaylığı sağlaması bakımından noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi, hukuki sonuçları açısından açık bir avantaj yaratır. Bildirim hiç yapılmadığında veya uygun bir süre tanınmadığında, kiracının habersiz gelen kişilere evi göstermemesi gösterme yükümlülüğünü ihlal ettiği anlamına gelmez. Bildirimin yapılıp yapılmadığı ve önerilen programın makul olup olmadığı, açılacak davada kiraya verenin talebinin değerlendirilmesinde de önem taşır.
Bildirimde Bulunması Önerilen Hususlar
- Evin satışa veya yeniden kiraya çıkarıldığına dair açık beyan
- Önerilen ziyaret günleri ve saat aralıkları (en az 3-5 alternatif)
- Refakat edecek kişilerin niteliği (alıcı, emlakçı, kiracı adayı vb.)
- Ziyaret sıklığı ve azami süresi konusundaki öneriler
- Karşı bildirim için kiracıya makul süre tanınması
Evi Göstermeyen Kiracı Tahliye Edilebilir mi?
Kiracının evi göstermemesi tahliye sebebi mi? Kiracının evi gösterme yükümlülüğünü yerine getirmemesi, başlı başına TBK m. 350-352 anlamında bir tahliye sebebi oluşturmaz. Mevzuat, evi göstermeme halini doğrudan tahliye gerekçesi olarak saymamıştır. Bu durumda kiraya verenin satılık evi göstermeyen kiracıya karşı başvurabileceği yol, arabuluculuk aşamasından sonra kiracının evi göstermeye zorlanmasını sağlayan kiralananı göstermeye izin davasıdır. Bununla birlikte kiracı başka yükümlülüklerini de ihlal ediyorsa, her biri kendi şartlarına tabi olan ayrı yollar gündeme gelebilir. Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı olarak süre verilip (konut ve çatılı işyerlerinde en az otuz gün) bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilebilir. Kanunda öngörülen süre içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davası açılabilir. Taşınmaza zarar verilmesi gibi kiralananı özenle kullanma borcuna aykırılıklarda ise TBK m. 316’daki ihtar ve fesih şartları çerçevesinde hukuki yollara başvurulabilir. Uygulamada karşılaşılan sorunlar açısından, evi göstermeyen kiracıya karşı önce gösterim davası açılması, paralel olarak diğer ihlaller varsa ayrı tahliye sürecinin yürütülmesi tutarlı bir hukuki strateji oluşturur.
Kiracı evi göstermezse ne olur? Kural olarak sonuç tahliye değil, gösterime izin verilmesi için açılacak dava ve gerekiyorsa ihtiyati tedbirdir. Kiracıyı tahliye etmenin hukuki yolları için kiracıyı evden çıkarma yazımıza bakabilirsiniz.
Ev Sahibinin İzinsiz Eve Girmesi: Konut Dokunulmazlığının İhlali
Ev sahibi kiracının evine girebilir mi? Kiracı evin gösterilmesine izin vermese bile, kiraya veren bunu bahane ederek eve izinsiz giremez. Kiralananın kiracıya teslim edilmesiyle birlikte kiralanan kiracının konutu hâline gelir ve kiracı konut dokunulmazlığı koruması altına girer. Bu koruma kiraya verene de karşı ileri sürülebilir. Türk Ceza Kanunu m. 116/1 uyarınca “bir kimsenin konutuna, konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren veya rıza ile girdikten sonra buradan çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine, altı aydan iki yıla kadar hapis cezası ile cezalandırılır.” Fiilin cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenmesi hâlinde bir yıldan üç yıla kadar hapis cezasına hükmolunur (TCK m. 116/4). Dolayısıyla kiraya verenin satış sürecinde dahi olsa kiracının izni olmadan eve girmesi, ceza hukuku boyutu olan ciddi bir eylemdir. Kiraya veren gösterime izin veren bir mahkeme kararı veya ihtiyati tedbir kararı almış olsa bile kararı kendi eliyle, zorla girerek uygulayamaz; kararın yerine getirilmesi icra dairesi aracılığıyla istenir.
| Önemli: Kiracının izni olmadan kiralanana girilmesi yalnızca cezai sorumluluk değil; aynı zamanda kiracı lehine maddi ve manevi tazminat talebine de zemin oluşturabilir. Kiracı, ihtar çekmeksizin doğrudan suç duyurusunda bulunabilir. |
|---|
Hukuki Durum, Değerlendirme ve Sonuç Tablosu
Aşağıdaki tablo, sıkça karşılaşılan somut durumlarda nasıl bir hukuki sonuç doğacağını özetlemektedir:
| Hukuki Durum | Değerlendirme | Sonuç |
|---|---|---|
| Kiracı bildirim sonrası evi hiç göstermiyor | TBK m. 319/2 ihlali. Bildirim usulüne uygun yapılmış ise kiracı yükümlülük altındadır. | Önce arabulucuya başvurulur; anlaşma olmazsa kiralananı göstermeye izin davası açılabilir. Görevli: Sulh Hukuk Mahkemesi. |
| Kiraya veren bildirim yapmadan habersiz alıcı getiriyor | TBK m. 319/3 ihlali. Bildirim olmadan gösterim talep edilemez. | Kiracı gösterimi reddedebilir. Kiracının rızasına aykırı olarak eve girilmesi TCK m. 116 kapsamında suç oluşturabilir. |
| Emlakçı evin iç fotoğraflarını çekmek istiyor | İç fotoğraf konusunda mevzuatta özel hüküm yok; kiracının özel hayatı ve kişilik hakları gözetilir. | Çekim ve ilanda yayım için kiracıdan önceden açık ve belgelenebilir izin alınması önerilir; dış cephe fotoğrafı daha az risk taşır. |
| Kiraya veren her gün ve gece evi göstermek istiyor | Kiracının yararları gözetilmemiştir; makul sıklık ve saat ölçütü aşılmıştır. | Kiracı bu talebi reddedebilir. Mahkeme makul gün-saat programı belirler. |
| Kiracı evi göstermiyor + kira da ödemiyor | İki ayrı ihlal söz konusu; gösterim borcu ile kira ödeme borcu birbirinden bağımsızdır. | Hem gösterim davası hem tahliye talepli icra takibi paralel yürütülebilir. |
| Kira sözleşmesinde başka mahkeme yetkili gösterilmiş | HMK m. 17 uyarınca yetki sözleşmesi yalnızca tacirler veya kamu tüzel kişileri arasında yapılabilir. | Dava, davalı kiracının yerleşim yeri (HMK m. 6) veya taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 10) sulh hukuk mahkemesinde açılabilir. |
| Satış için acil gösterim gerekiyor, dava uzayacak | Yargıtay 3. HD, 2025/1441 K. sayılı kararla tedbir verilebileceğini kabul etmiştir. | İhtiyati tedbir talep edilebilir; tedbire aykırılık HMK m. 398 uyarınca disiplin hapsi yaptırımına bağlıdır. |
Kiralananı Göstermeye İzin Davasında Vekalet Ücreti
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın kiralananı göstermeye izin davası olduğunda vekalet ücretinin maktu olarak takdir edilmesi gerekir. Yargıtay’a göre bu davalarda uyuşmazlık taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, yıllık kira bedeli üzerinden nispi vekâlet ücretine hükmedilmesi doğru değildir (Yargıtay 6. HD, 2015/9700 E., 2016/4927 K., 22.06.2016; aynı yönde 6. HD, 2013/16845 E., 2014/6228 K., 14.05.2014).
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracı satılık evi göstermek zorunda mı?
Evet. TBK m. 319/2 uyarınca kiracı, satış için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişilerin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Satılık evi kiracı göstermek zorunda mı, satılacak evi kiracı göstermek zorunda mı, kiracı satılacak evi göstermek zorunda mı veya kiracı satılığa çıkan evi göstermek zorunda mı diye merak edenler için cevap aynıdır. Ancak bu zorunluluk, kiraya verenin önceden bildirimde bulunması ve kiracının yararlarının gözetilmesi koşullarına bağlıdır.
2. Kiracı evi göstermiyorsa ev sahibi ne yapabilir?
Kiraya veren öncelikle kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek makul gün ve saat önerilerini iletmelidir. Buna rağmen kiracı evi göstermiyorsa önce arabulucuya başvurulması gerekir; arabuluculuk bu uyuşmazlıkta dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa davalı kiracının yerleşim yeri veya taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde “Kira (Kiralananı Göstermeye İzin İstemli)” davası açılabilir ve gerekirse ihtiyati tedbir istenebilir. Mahkeme, gösterim için makul gün ve saatleri belirleyerek karar verir.
3. Ev sahibi kiracının izni olmadan eve girebilir mi?
Hayır. TCK m. 116/1 uyarınca konut dokunulmazlığının ihlali altı aydan iki yıla kadar hapis cezası gerektiren bir suçtur. Kiraya verenin satış sürecinde dahi olsa kiracının rızası olmadan eve girmesi, ceza hukuku ve tazminat sorumluluğu doğurur. Mahkemeden gösterime izin veren bir karar alınmış olsa bile ev sahibi kararı kendi eliyle uygulayamaz; kararın yerine getirilmesi icra dairesi aracılığıyla istenir.
4. Emlakçı kiracı evdeyken evin fotoğrafını çekebilir mi?
Mevzuatta açık bir hüküm, Yargıtay’ın da bu konuda yerleşik bir içtihadı bulunmamaktadır. Dış cephe fotoğrafları kiracının özel hayatına daha az temas eder; iç mekân fotoğrafları ise kiracının eşyalarını ve yaşam düzenini gösterdiği için kişilik hakları ve özel hayatın gizliliği bakımından risk taşır. Fotoğrafın çekilmesi ile sosyal medya veya internet ilanlarında yayımlanması ayrı değerlendirilmelidir; her ikisi için de kiracıdan önceden açık ve yazılı izin alınması önerilir.
5. Kiralananı göstermeye izin davası ne kadar sürer?
Davanın sonuçlanma süresi mahkemenin iş yüküne, delillerin toplanmasına ve uyuşmazlığın özelliklerine göre değişir; bu nedenle kesin bir süre vermek mümkün değildir. Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk aşaması ve davanın duruşmalı yürütülmesi gerekliliği de süreyi etkiler. Satış için zaman kritikse, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2025 tarihli kararı doğrultusunda ihtiyati tedbir talep edilerek dava sonucu beklenmeden gösterim yapılması istenebilir.
6. Kiracı her gün ve her saat evi göstermek zorunda mı?
Hayır. TBK m. 319/3 hükmü, kiraya verene “kiracının yararlarını göz önünde tutma” yükümlülüğü getirmiştir. Yargıtay, gösterimin kiralananın satılabileceği süre ile sınırlı tutulmasını ve gün-saatlerin kiracının iş ve beşeri ilişkileri gözetilerek belirlenmesini aramaktadır (6. HD, 2015/12845 E., 2016/201 K.). Bölge adliye mahkemesi kararlarında da haftada bir veya iki gün, iki saatlik ve altı ayla sınırlı programlar belirlenmiştir. Aşırı sıklıkta veya kiracının iş-yaşam düzenini bozacak saatlerde gösterim talep edilemez.
7. Evi göstermeyen kiracı tahliye edilebilir mi?
Evi göstermeme tek başına TBK m. 350-352 kapsamında bir tahliye sebebi değildir. Bu durumda başvurulacak yol kiralananı göstermeye izin davasıdır. Kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315), kira bedeli nedeniyle iki haklı ihtar yapılması (TBK m. 352/2) veya kiralananın özenle kullanılmaması (TBK m. 316) gibi başka sebepler varsa, bunlar kendi şartları çerçevesinde ayrıca ileri sürülebilir.
8. Kiracı yatak odasını göstermek zorunda mı?
TBK m. 319/2, kiralananın bölümleri arasında açık bir ayrım yapmaz. Bununla birlikte kanun gösterme yükümlülüğünü “zorunlu olduğu ölçüde” öngördüğünden, bu yükümlülük satış veya yeniden kiralama amacı bakımından gerekli olan kapsamla sınırlıdır. Yatak odası dahil belirli bir bölümün gösterilmesinin gerekip gerekmediği somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Gösterme yükümlülüğü, kiracının dolaplarının, çekmecelerinin veya kişisel eşyalarının incelenmesini kapsamaz; gösterim sırasında kiracının özel hayatına saygı gösterilmelidir.
9. Kiracı emlakçıya evi göstermek zorunda mı?
Evet. Kanun, kiraya verenin yanında “onun belirlediği üçüncü kişinin” de kiralananı gezip görmesine izin verilmesini öngörür. Ev sahibinin yetkilendirdiği emlakçı bu kapsamdadır. Emlakçı aracılığıyla yapılacak gösterimlerde de önceden bildirim ve kiracının yararlarını gözetme şartları aynen geçerlidir.
10. Kiracı ekspere evi göstermek zorunda mı?
Satış kredili yapılacaksa banka, taşınmaza değer biçmek için eksper (değerleme uzmanı) gönderir. Eksper incelemesi satışın tamamlanması için zorunluysa, eksper kanundaki “kiraya verenin belirlediği üçüncü kişi” kapsamında değerlendirilebilir. Kiracı ekspere evi göstermiyorsa kiraya veren önce uygun bir süre önce bildirimde bulunarak gün ve saat önermelidir; buna rağmen gösterim yapılmazsa arabuluculuk ve dava yoluna, gerekirse ihtiyati tedbire başvurulabilir.
11. Mahkeme kararına rağmen evi göstermeyen kiracıya ne yapılır?
Kararın gereği, kiraya veren tarafından zorla eve girilerek yerine getirilemez; icra dairesi aracılığıyla yerine getirilmesi istenir. Gösterim ihtiyati tedbir kararıyla sağlanmışsa, tedbir kararına aykırı davranan kiracı hakkında ihlalin öğrenildiği tarihten itibaren altı ay içinde şikâyette bulunularak altı aya kadar disiplin hapsi istenebilir (HMK m. 398/1). Kiracının gösterimi engellemesi nedeniyle satışın kaçtığı ve zarar doğduğu ispatlanabiliyorsa, genel hükümlere göre tazminat talebi de gündeme gelebilir.
12. Kiracı varken ev satılır mı?
Evet. Evin kirada olması satışa engel değildir. TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani içinde kiracı olan evi almak isteyen kişi, evi mevcut kira sözleşmesiyle birlikte devralır. “Kiracıyım, ev sahibi evi satmak istiyor” diye endişe eden kiracılar açısından da satış, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. “Evimi satmak istiyorum, kiracı çıkmıyor” diyen ev sahipleri için de durum budur: satış için kiracının evi boşaltması gerekmez; kiracının yükümlülüğü satış sürecinde evi göstermektir. Yeni malik, kendisinin veya kanunda sayılan yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunmak koşuluyla altı ay sonra açacağı davayla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 351). Ayrıntılar için yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
13. Kiracı eve satılık ilanı astırmak zorunda mı?
TBK m. 319 kiracıya kiralananın gezilip görülmesine katlanma borcu yükler; eve satılık ilanı asılmasına katlanma yükümlülüğü kanunda ayrıca düzenlenmemiştir ve bu konuda yerleşik bir Yargıtay içtihadı bulunmamaktadır. Bununla birlikte uygulamada kiraya verenin, gösterime izinle birlikte kiralanana satılık ilanı asılmasını da talep ettiği ve ilk derece mahkemesinin bu talebi kabul ettiği örnekler vardır (Mersin 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, 2024/1381 E., 2025/939 K.; karar istinafta, arabulucuya dava açılmadan önce başvurulmadığı gerekçesiyle kaldırılmıştır). Bu nedenle kiracının eve satılık ilanı astırmaması hâlinde önce kiracıyla anlaşılmaya çalışılması, anlaşma sağlanamazsa bu talebin arabuluculukta ve gösterme davasında ayrıca ileri sürülmesi uygun olur. Satış ilanı internet üzerinden de verilebilir.
14. Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 15.06.2026 tarihli ve 2026/4277 E., 2026/3806 K. sayılı kararıyla bunun kiralananı göstermeye izin davaları için de geçerli olduğunu açıkça belirtmiştir. Arabulucuya başvurulmadan açılan kiralananı göstermeye izin davası, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Kiracının Evi Göstermesi Avukatı
Kiracının evi gösterme zorunluluğu, mülkiyet hakkı ile özel yaşam alanının kesiştiği hassas bir hukuki dengeyi düzenlemektedir. TBK m. 319 hem kiracıya katlanma borcu yüklemekte hem de kiraya verene bildirim ve kiracının yararlarını gözetme yükümlülüğü getirmektedir. Kiracı evi göstermiyorsa izlenecek yol sırasıyla yazılı bildirim, zorunlu arabuluculuk ve kiralananı göstermeye izin davasıdır; satış için zaman kritikse ihtiyati tedbir talep edilebilir. Hukuki süreçlerin doğru yönetilmemesi; kiraya veren açısından satış fırsatlarının kaybına, kiracı açısından ise konut dokunulmazlığı ve kişilik haklarının ihlaline yol açabilir. Bu nedenle gerek bildirim ve ihtarname aşamasında, gerek kiralananı göstermeye izin davasının açılması veya savunulması sürecinde profesyonel bir kira hukuku avukatından destek alınması önerilmektedir. Kira ilişkisi sona erip kiracı evi boşalttığında gündeme gelen depozito uyuşmazlıkları için kira depozito iadesi Yargıtay kararları yazımıza bakabilirsiniz.
Bakırköy ve İstanbul genelinde faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık olarak kira hukukundan kaynaklı uyuşmazlıklarda müvekkillerimize hukuki danışmanlık ve avukatlık hizmeti vermekteyiz. Somut olayınıza ilişkin değerlendirme için iletişim sayfamız üzerinden randevu talep edebilirsiniz.
Hukuki Uyarı
| İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir. |
|---|