Kira İle İlgili Sıkça Sorulan Sorular

Kira Sözleşmesi Nedir? 

Kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmeye denir.

Kira Depozitosu Nedir?

Kira depozitosu; kiralanan mülkün zarar görmeyeceğine dair para ya da kıymetli evrak olarak verilen  teminata denir. Kiralama işlemlerinde bu teminat önceden verilir ve kira sözleşmesinin şartları ile uygun olarak kiracı kiralanan taşınmazdan çıkarken geri alınır.

Kira Müddeti Nedir?

Kira müddeti; kira sözleşmesinin süresi anlamına gelir. Bu süre sözleşme düzenlenirken genelde 1 yıl olarak belirlenmektedir. Kira müddetlerinin 1 yıl olarak düzenlenmesinde fayda vardır. Zira örneğin; kiralayanın ihtiyacı nedeniyle tahliye yolunu tercih edilmek istenirse, bu dava ancak kira sözleşmesi sona erdiğinde açılabilecek ve sürenin 1 yıl olması davayı açacak taraf lehine olacaktır.

Kiracıyı Evden Çıkarma Nasıl Yapılır?

Kiracının evden çıkarılmasının birkaç yolu vardır:

• Kiracının kirayı ödememesi durumunda aynı kira yılı içerisinde ‘iki haklı ihtar’ gönderilerek kiracının çıkarılması mümkündür.
• Ayrıca kiracıya imzalatılan tahliye taahhütnamesine dayanarak icra takibi yapılarak, kiracının tahliye olunmasını sağlanabilir.
• Kiraya verenin konut ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açılabilir.
• Konutun imar ve inşası sebebiyle de kiracı tahliye edilebilecektir.
• Konutu yeni alan ev sahibi de ihtiyaç nedeniyle kiracıyı tahliye edebilecektir.
• Kiracıdan kaynaklanan sebeplere bağlı olarak gerekli koşulların var olması halinde kiracı evden çıkarılabilecektir.
• 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle de kiracı evden çıkarılabilir.
• Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içerisinde oturmaya elverişli konutu varsa kiraya veren, sözleşme yapıldığı sırada bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi, belirlenen tarihte, kiracının kiralananı boşaltacağını ifade eden ve yazılı şekilde düzenlenen bir irade beyanıdır.

Kanuna göre tahliye taahhütnamesi kiralanan taşınmazın kiracıya teslim edilmesinden sonra alınabilir.

Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir. Kiralanan taşınmazın belirlenen tarihte boşaltılacağı beyanı yazılı olarak verilmelidir. Yani basit bir kağıt üzerinde tahliye taahhütnamesi imzalanması (adi yazılı şekil) yeterli olacaktır.

Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Var Mıdır?

Kiracı kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine  izin vermekle yükümlüdür.  Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmelidir.

Detaylı bilgi için: Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu yazısını okuyabilirsiniz.

Kiracıya Noterden İhtarname Nasıl Çekilir?

İhtarname noter aracılığıyla çekilir. İhtarnamenin çekilebilmesi için sözleşmede konulan ödeme zamanının geçmesi gerekmektedir.

Aynı zamanda ihtarnamenin noter aracılığıyla tebliğ ettirilmesi gerekmektedir. Tebliğ edilmeyen ihtarnameler geçersiz sayılacaktır.

Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilir?

Kiracı eğer bir kira bedelini ödememişse veya yan giderler (örneğin aidat bedeli) zamanında ödenmemişse kiracıya en az 30 günlük süre verilerek kiracıya ihtar çekilir.

Kiracıya Noterden İhtarname Hangi Şartlarda Çekilir?

Kiracıya, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmalıdır.

İhtarın yazılı olması gerekir ve noter aracılığıyla yapılır.

İhtarın haklı olmasına örnek olarak kiralayanın, kiracının kira borcunu ödemediğini ileri sürmesi gösterilebilir. İhtarın haklılığını ispat yükü ise kiralayandadır.

Kiracının Temerrüdünün Sonuçları Nelerdir?

Temerrüt, kişinin var olan borcunu zamanında ödememesidir.

Kiracının kira bedelini ödemede temerrüde düşmesi durumunda, kiraya veren, kira sözleşmesini feshedebilir. Fakat, buna dayanarak kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için öncelikle ifa edilmeyen kira bedelinin kiralananın tesliminden sonra ödeme zamanı gelmiş olmalıdır. Ayrıca kiracıya çekilen yazılı ihtarda kiracıya süre verilerek süre sonunda sözleşmenin feshedileceği uyarısının bulunması, buna rağmen süresinde ödemenin yapılmaması gerekmektedir.

İlgili süre, asgari olarak konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gündür.

Kira Artış Oranı Nedir?

Kiralanan taşınmazın kira bedelinin belli aralıklarla belirli oranda artırılmasına “kira artış oranı” denir.

Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?

01.01.2019 tarihinden sonra Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanmaktadır. Örneğin 2022 Nisan ayı için kira artış oranı TÜİK verilerine göre %29.88 dir.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi Ne Olur?

Kiraya veren kişinin ölümü durumunda onun yerine hak sahibi olan mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelmektedir. Dolayısıyla yapılan sözleşme de imzalandığı süre kadar geçerli olmaktadır. Kiraya verenin ölümü durumunda tüm mirasçılar kendiliğinden kiralayan sıfatını kazanır ve kira sözleşmesinin devam eder.

Kira sözleşmesinin tarihi bittikten sonra yenilenip yenilenmeyeceği kararı, mirasçı ve kiracı arasında yapılacak anlaşmaya göre değişiklik gösterir. Mirasçılar, kira sözleşmesinde bulunan şartların aynılarıyla, ölen kişinin yerine geçerler ve hak sahibi olurlar.

Kiraya Verenin Uyarlama Davası Açması Nedir?

Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen, fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Olağanüstü koşullar sözleşmenin gerçekleştirilmesini güçleştirebileceğinden dolayı kira sözleşmesinin taraflarından sözleşmeyi gerçekleştirmeleri hakkaniyet gereği beklenemeyebilir. Bu gibi hallerde sözleşmeyi yerine getirmede zorluğa düşen taraf, kira sözleşmesinin uyarlanmasını mahkemeden talep edebilir. Dolayısıyla kiraya veren de bu talepte bulunabilecektir.

Kiraya En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapılabilir?

Buna göre mal sahipleri kiracısına yasal olarak en fazla yüzde 19,60 oranında zam yapabilecek. Yasal kira artış oranı, kira sözleşmesinin dolduğu tarihi takip eden ayın açıklanan 12 aylık TÜFE ortalaması alınarak hesaplanıyor. Ev sahipleri bu oranın üzerinde artış yapamıyor.

Kirayı Ödemeyen Kiracıya Yaptırım Ne Olabilir?

Kirayı ödemeyen kiracıya yaptırımlar 2 şekilde olabilir;

1- Temerrüt Yoluyla Tahliye

Kira bedelinin ödenmemesi durumunda kiracıya iki haklı ihtarname gönderdikten sonra kira borcunun 30 gün içerisinde halen ödenmemesi durumunda  kira sözleşmesinin feshedileceği yönünde bildirimde bulunmak gerekir.

30 günlük sürenin ardından üçüncü bir ihtara gerek kalmaksızın kira ödemeyen kiracı tahliye davası ile karşı karşıya bırakılabilir. Temerrüt nedeniyle açılan tahliye davasında mülk sahibinin lehine bir karar çıkması durumunda icra dairesi tahliye işlemlerini yürütür.

2- İcra Yoluyla Tahliye

Tahliye talepli icra takibinde borçluya borcunu  7 gün içinde borca itiraz etme hakkı verilecek ya da 30 gün içinde ödemesini yapması için süre tanınacaktır. Aksi halde cebri icra yolu ile tahliye edileceği belirtilir. Borçlu 7 gün içinde borca itiraz ederse takip durur. Bu durumda itirazın kaldırılması için alacaklının dava açması gerekecektir.

Eğer borçlu 7 gün içinde itiraz etmezse takip kesinleşir, 30 gün içinde ödeme yapmazsa icra yolu ile tahliye gerçekleşir ve haciz işlemleri başlatılır.

Kiraya Verenin Hapis Hakkının Şartları Nelerdir?

Rehin, bir borçlunun borcunu teminat altına almak için taşınır veya taşınmaz üzerinde kurulan bir hak olup hapis hakkı da, taşınır rehinlerine bir örnek teşkil etmektedir.

Hapis hakkı ile alacaklı, borçluya ait olup, borçlunun rızasıyla zilyedi bulunduğu taşınırı veya kıymetli evrakı, borcun zamanının gelmesi  hâlinde, borç ödeninceye kadar hapsedebilir. Borç yerine getirilmezse alacaklı; borçluya önce bildirimde bulunacak ardından, hapsettiği şeylerin paraya çevrilmesini isteyebilecektir.

Kiraya veren kiracıya ait taşınırlara  el koyabilmektedir. Bu hak sayesinde güvence altına alınan alacaklar rüçhanlı (öncelikli) alacaklar olmaktadır.

Hapis hakkıyla güvence altına alınan alacaklar; kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlardır. Kiralayan bu hakkı  her zaman kullanılabilir.

Kiralanan Evin Ayıplı Olması Durumunda Ne Yapılabilir?

Kiralanan sonradan ayıplı hale gelirse kiracı; kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinin indirilmesini talep edebilir, sözleşmeden dönme/sözleşmeyi feshetme ve kiracının ayıp dolayısıyla uğradığı zararın tazminini talep etme hakkı vardır.

Kiracının zararın giderilmesi istemesi, diğer seçimlik hakların kullanılmasını önlemez. Önemli ayıp durumunda kiracının sözleşmeyi fesih hakkı saklıdır.

Kiralanan Gayrimenkullerin İlamsız Tahliyesi Nedir?

Kiracı ödeme günü geldiği halde kirayı ödemezse kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya karşı ilamsız (herhangi bir mahkeme kararı olmaksızın) bir takip yapar ve kiracının tahliyesini talep edebilir. Bu durumda kiraya veren hem ödenmeyen kira bedelini hem de taşınmazın tahliyesini aynı anda icra takibiyle talep edebilecektir.

Kira Beyannamesi Nedir ve Nasıl Verilir?

Kira gelir vergisi, belirli sınırları aşan mesken ya da mülk üzerinden kira geliri elde edenlerin devlete ödemekle yükümlü olduğu vergi çeşididir. Kira geliri elde edenler, bu geliri beyanname hazırlayarak vergi dairelerine beyan etmekle ve vergiyi ödemekle yükümlüdür.

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması Durumunda Ne Yapılabilir?

Alt kira sözleşmesi tarafların karşılıklı olarak irade beyanında bulunmaları ile oluşturulur. Sözleşmenin yapılmasıyla kiraya vereninin malik olması şartı aranmaz.

Alt kira sözleşmesinde yasal prosedür uygulamak gerekmektedir. Yani izinsiz alt kira yapılması halinde taraflar hukuki işlem başlatabilirler. Alt kira sözleşmesi ile alt kiracı, kiracıya tanındığı biçimin dışında kullanması halinde kiraya veren kişiye karşı sorumlu olmaktadır.

Kiracının Eve Zarar Vermesi Durumunda Ne Yapılabilir?

Kiracı kiralananı korumakla da yükümlüdür. Yani kiralanan evde alışılmışın dışında (kiralanan evin değerinde azalma meydana getirecek, zarar verecek şekilde) sözleşmeye uymayan değişiklikler yapamaz. Zira kiracı, kiralananı aldığı şekilde teslim etmekle yükümlü olup, eve zarar verecek bir değişiklik yaparsa bu durumda özen gösterme yükümlülüğünü ihlal etmiş olacaktır.

Kiraya veren taşınmazına ilişkin olarak sözleşmede öngörülmediği halde yapılan değişiklikleri öğrendiğinde kiracıya taşınmazın eski haline getirmesi için bir ihtar yapar. İhtar ile kiracıya eski hale getirme için 30 günlük süre verildiği ve eğer eski hale getirme olmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilir.

Bu ihtarın ardından kiracı, ihtara rağmen 30 günlük süre içinde eski hale getirme düzenlemelerini yapmazsa  kiraya veren fesih yoluna başvurabilir.

Kiraya Verenin Malik Olması Gerekir Mi?

Kiraya verenin malik olması gerekmez. Başkasına ait bir taşınmaza ilişkin kira sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşmelerde kiraya veren çoğu kez malikin vekilidir.

Yargıtay İçtihatı Birleştirme Kararında, bir kimsenin, başkasına ait olduğunu bildiği bir taşınmazı kendi malıymış gibi kiraya vermesi vekaletsiz iş görme kapsamında kabul edilir.

Kirayı Geç Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır?

Kiracıya, kira bedelini zamanında ödemediği takdirde bir yıl içerisinde 2 sefer yazılı ve haklı ihtar yapıldı ise, başka bir ihtarname göndermeye gerek olmaksızın, kira döneminin bitiminde tahliye davası açılabilir. Bu dava taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde 1 ay içinde açılmalıdır.

Bu durumda başvurulabilecek diğer bir yol ise tahliye talepli icra takibi başlatmaktadır. Bu takibi başlatmak için 2 haklı ihtarın bir kira dönemi içerisinde yapılmış olmalıdır. İhtarın yazılı olarak yapılmış olması şarttır. Bunun dışında ihtarname için özel bir şekil şartı yoktur.

Kirayı Eksik Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır? 

Kiracı, kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ödenmemesi durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunmuşsa, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.

Kiranın Elden Ödenmesi Sorun Yaratır Mı? 

Ev sahiplerinin vergi ödememek amacıyla kiranın banka üzerinden ödenmesini kabul etmemeleri, ellerinde yazılı belge olmayan kiracının haklarını tehlikeye sokmaktadır.

Kira bedelinin elden ödenmesi durumunda, kiracı ile kiraya veren arasındaki davalarda arada bir kira ilişkisi olduğunu ve kiranın miktarını ispatlamak kiraya verene, kira bedellerinin ödendiğini ispatlamak ise kiracıya düşmektedir.

Bir anlaşmazlık durumunda mahkeme önünde elden ödenen kiraların ispatı kiracıya düştüğü için kiracıların mutlaka elden ödeme karşılığında makbuz vb. bir belge almaları faydalarına olacaktır. Zira kiracının kira ödemelerini yaptığına dair yazılı delil sunması bu tarz uyuşmazlıklarda önem arz eder.

Kira Başlangıç Tarihinin İspatı

Kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihinin ispatı kiraya veren kişiye aittir. Kiralayan kira akdinin başlangıcını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih olduğunu ileri sürüyorsa eğer kiracı bu iddiasını ispat etmelidir. Kiracı başlangıç tarihine itiraz etmiyorsa kiraya verenin ileri sürdüğü tarih dikkate alınır ve anlaşmazlık buna göre çözülür.

Yazılı bir kira sözleşmesi varsa bunun aksi tanıkla ispat edilemez. Ancak kira sözleşmesi sözlü ise kira başlangıç tarihinin ispatı için tanık dinletilebilir.