Kira ilişkisi, gündelik hayatta en sık karşılaşılan hukuki uyuşmazlık alanlarından biridir. Kiracının evden çıkarılmasından kira artış oranının belirlenmesine, tahliye taahhütnamesinin geçerliliğinden depozitonun iadesine kadar pek çok soru, taraflar arasında anlaşmazlığa yol açabilmektedir. Bu rehberde, uygulamada en sık sorulan kira hukuku soruları; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), İcra ve İflas Kanunu (İİK) ve 01.09.2023’ten beri kira uyuşmazlıklarında dava şartı olan arabuluculuk kuralları çerçevesinde kısa cevaplarla ele alınmıştır.
Tahliye davası ile ilgili ileri düzey sorular için: Tahliye Davası ve Kira Uyuşmazlıkları: Uygulamada Sık Sorulan Sorular
Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi; kiraya verenin, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir (TBK m. 299).
Kira Depozitosu Nedir ve En Fazla Ne Kadar Olabilir?
Kira depozitosu (güvence bedeli), kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını, özellikle ödenmeyen kira bedelini ve kiralanana verilecek zararları güvence altına almak için kiraya verene sağladığı para veya kıymetli evraktır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence şu kurallara bağlıdır (TBK m. 342):
- Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.
- Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.
- Banka, parayı veya kıymetli evrakı ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
- Kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya veren, kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili dava açtığını, icra takibine giriştiğini veya iflas yoluyla takipte bulunduğunu bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Uygulamada depozito çoğu zaman doğrudan kiraya verene ödendiğinden iade tutarı ve kiraya verenin hasar bedelini depozitodan mahsup edip edemeyeceği sıkça tartışılır. Bu konudaki kararlar için Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararları yazımıza bakabilirsiniz.
Kira Müddeti Ne Demek?
Kira müddeti, kira sözleşmesinin süresi anlamına gelir. Uygulamada bu süre genellikle bir yıl olarak belirlenir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Kira süresinin bir yıl olarak belirlenmesi kiraya veren açısından da yararlıdır: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası belirli süreli sözleşmelerde sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılabildiğinden (TBK m. 350), kısa süre bu imkânın daha erken kullanılmasını sağlar.
Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim?
Kiracının evden çıkarılmasının birkaç yolu vardır:
- Kira ödenmezse temerrüt nedeniyle fesih ve tahliye (TBK m. 315) yoluna gidilebilir veya kiracı aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar almasına sebep olmuşsa tahliye davası açılabilir (TBK m. 352/2).
- Kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapılabilir veya dava açılabilir (tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye).
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ihtiyacı ya da işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılabilir (TBK m. 350/1).
- Kiralananın yeniden inşası ve imarı için esaslı onarım veya değişiklik gerekiyor ve bu sırada kiralananın kullanılması imkânsızsa tahliye istenebilir (TBK m. 350/2; tadilat nedeniyle tahliye).
- Kiralananı sonradan edinen yeni malik, ihtiyacı varsa tahliye isteyebilir (TBK m. 351; yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi).
- Kiracının veya eşinin aynı ilçe veya belde sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu varsa ve kiraya veren sözleşme yapılırken bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılabilir (TBK m. 352/3).
- On yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sebep göstermeksizin sona erdirebilir (TBK m. 347/1; 10 yıllık kiracının tahliyesi).
- Kiracı, kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme yükümlülüğüne aykırı davranırsa sözleşme feshedilebilir (TBK m. 316).
Dava yoluyla tahliyede önce arabulucuya başvurulması gerekir. Tahliye yollarının karşılaştırması için Kiracıyı Evden Çıkarma yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlendiği belgedir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında taahhüt, kiralananın kiracıya tesliminden sonra verilmiş olmalıdır (TBK m. 352/1); teslimden önce, örneğin kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt geçersiz sayılabilir.
Tahliye taahhütnamesi yazılı şekle tabidir; noter onayı şart değildir, adi yazılı şekil yeterlidir. Kiracı taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde icra takibi başlatabilir veya dava açabilir (TBK m. 352/1; İİK m. 272). Ayrıntılar için Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye ve Tahliye Taahhütnamesi Örneği yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu Var mıdır?
Kiracı, kiralananı satın almak ya da kendisi çıktıktan sonra kiralamak isteyenlerin görmesine ve gezmesine izin vermekle yükümlüdür. Ancak bu yapılırken kiracıya en uygun zaman seçilmelidir.
Detaylı bilgi için: Kiracının Evi Gösterme Zorunluluğu yazısını okuyabilirsiniz.
Kiracıya İhtarname Nasıl ve Ne Zaman Çekilir?
Kira hukukunda ihtar, kiraya verenin kiracıya yazılı olarak yaptığı ve kanunun bazı tahliye sebeplerine bağladığı bildirimdir. Uygulamada en sık karşılaşılan iki ihtar türü temerrüt ihtarı (TBK m. 315) ile iki haklı ihtardır (TBK m. 352/2); bu ikisinin şartları ve sonuçları farklıdır.
Kiracıya Noterden İhtarname Çekmek Zorunlu mu?
Hayır. Kanun yazılı bildirim ister, noteri şart koşmaz; iadeli taahhütlü mektup veya icra takibinde gönderilen ödeme emri de yazılı ihtar şartını karşılar. Bununla birlikte ihtarın kiracıya ulaştığının ve tebliğ tarihinin ispatı için noter aracılığıyla gönderilmesi önerilir. İhtar, kiracıya tebliğ edildiği anda hüküm doğurur; tebliğ edilmeyen ihtar sonuç doğurmaz.
Kiracıya İhtar Ne Zaman Çekilir?
Kira bedeli veya yan gider (örneğin aidat) sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününde ödenmemişse, yani borç muaccel hâle gelmişse ihtar çekilebilir. Temerrüt nedeniyle fesih amaçlanıyorsa ihtarda kiracıya konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre verilmeli ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir (TBK m. 315). Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler.
İki Haklı İhtar Hangi Şartlarda Oluşur?
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, önce arabulucuya başvurarak dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 352/2).
Haklı ihtar için, ihtarın tebliğ edildiği anda muaccel kira bedelinin ödenmemiş olması yeterlidir; tebliğden sonra yapılan ödeme ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Davada kiraya veren kira ilişkisini, kira bedelini ve ihtarların tebliğini; kiracı ise kirayı tebliğden önce ödediğini ispat etmelidir. Şartların ayrıntısı için İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
Kirayı Ödemeyen Kiracıya Ne Yapılır?
Kirayı ödemeyen kiracıya karşı kiraya verenin üç yolu vardır: temerrüt ihtarına dayalı fesih ve tahliye davası, tahliye talepli icra takibi ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası. Her durumda kiraya veren ödenmeyen kira bedelini ayrıca isteyebilir.
Temerrüt İhtarı ve Tahliye Davası (TBK m. 315)
Temerrüt, borcun ödeme gününde ödenmemesidir. Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu süre içinde de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür (TBK m. 315).
Kiracı süre içinde ödeme yapmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye isteyebilir; tahliye davasından önce arabulucuya başvurur, anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açar (TBK m. 315; 6325 sayılı Kanun m. 18/B). Tahliye kararı ilamlı icra yoluyla yerine getirilir.
Tahliye Talepli İcra Takibi (İlamsız Tahliye)
Kiraya veren, mahkemeye gitmeden icra dairesinde hem ödenmeyen kira bedelini hem de kiralananın tahliyesini isteyebilir. Kiracıya tahliye ihtarlı ödeme emri (Örnek No 13) gönderilir. Kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; konut ve çatılı işyerlerinde kira borcunu ödemek için ise en az otuz günlük süresi vardır (TBK m. 315; İİK m. 269).
Kiracı itiraz etmez ve bu süre içinde ödeme yapmazsa, kiraya veren sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı isteyebilir (İİK m. 269/a). Kiracı itiraz ederse takip durur; kiraya veren itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi isteyebilir (İİK m. 269, 269/c). İlamsız icra yoluyla tahliyede dava şartı arabuluculuk aranmaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B).
Kiracı yazılı tahliye taahhüdü vermişse, taahhüt edilen tarihten başlayarak bir ay içinde de ilamsız tahliye takibi başlatılabilir (İİK m. 272). Bu takipte kiracıya, taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesini ve itirazı varsa yedi gün içinde bildirmesini içeren tahliye emri gönderilir. Ayrıntılar için Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kirayı Geç Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır?
Kirayı sürekli geç ödeyen kiracıya karşı en etkili yol iki haklı ihtardır. Kiracı aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kirasını ödeme gününde ödemeyip her biri için kendisine yazılı ihtar gönderilmesine sebep olmuşsa, ihtarlardan sonra kirayı ödemiş olsa bile kiraya veren kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/2).
Bu tahliye sebebi yalnızca dava yoluyla ileri sürülebilir; ihtarlar icra takibindeki ödeme emirleriyle yapılmış olsa da tahliye için dava açılması gerekir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur ve bu başvuru bir aylık süre içinde yapılmalıdır; arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar bu süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15).
Kirayı Eksik Ödeyen Kiracıya Ne Yapılır?
Kira bedelinin eksik ödenmesi de kısmi temerrüttür. Kiraya veren, eksik kalan tutar için TBK m. 315 uyarınca konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz günlük süre vererek yazılı ihtar gönderebilir; süre içinde ödenmezse sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.
Eksik ödemeler aynı kira yılı içinde iki ayrı ay için yazılı ihtara konu olmuşsa iki haklı ihtar da oluşabilir. Kira bedelinin çok küçük bir kısmının ödenmemesi hâlinde ihtarın haklı sayılıp sayılmayacağı ise dürüstlük kuralı çerçevesinde somut olaya göre değerlendirilir.
Kira Artış Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kira artış oranı, yenilenen kira döneminde kira bedelinin ne oranda artırılacağını gösterir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların artış anlaşması, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344/1). Uygulamada, yeni kira döneminin başladığı aydan bir önceki ay için Türkiye İstatistik Kurumu’nun (TÜİK) açıkladığı on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranı esas alınır. Sözleşmede daha yüksek bir oran kararlaştırılmışsa aşan kısım geçersizdir; daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa sözleşmedeki oran uygulanır.
Örneğin aylık kirası 20.000 TL olan ve Ekim 2026’da yenilenen bir konut sözleşmesinde yıllık artışın TÜFE oranında yapılacağı kararlaştırılmışsa yeni kira 20.000 × 1,3149 = 26.298 TL olur. Sözleşmede artış hükmü yoksa ve taraflar anlaşamazsa yeni kira bedeli, aynı sınırı geçmemek üzere kira tespit davası ile belirlenir (TBK m. 344/2). Kendi hesaplamanız için Kira Hesaplama Programı sayfamızı kullanabilirsiniz.
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda yeni kira yılındaki bedel TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m. 344/3).
Kiraya En Fazla Yüzde Kaç Zam Yapılabilir?
Yasal üst sınır her ay değişir ve kira döneminin başladığı aydan bir önceki aya ait on iki aylık ortalama TÜFE değişim oranıdır. TÜİK’in 5 Ekim 2026’da açıkladığı Eylül 2026 verisine göre bu oran %31,49’dur; Ekim 2026’da yenilenen sözleşmelerde kira en fazla %31,49 artırılabilir. Eylül 2026’da yenilenen sözleşmeler için oran %31,79 idi.
Konut kiralarında 11.06.2022’den itibaren uygulanan %25 sınırı 01.07.2024 itibarıyla sona ermiştir; bugün konut ve çatılı işyeri kiralarında aynı TÜFE sınırı geçerlidir. Bu sınır, beş yılı dolduran kira ilişkilerinde hâkimin emsal kiralara göre yapacağı hakkaniyet tespitini engellemez (TBK m. 344/3).
Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi Ne Olur?
Kiraya verenin ölümüyle kira sözleşmesi sona ermez; mirasçılar kendiliğinden kiraya veren sıfatını kazanır ve sözleşme aynı koşullarla devam eder. Sözleşme süresi bittiğinde konut ve çatılı işyeri kiralarındaki kanuni uzama kuralları mirasçılar bakımından da uygulanır; yani sözleşmenin yenilenmesi mirasçıların tek taraflı kararına bağlı değildir.
Birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olduklarından, tahliye için ihtar ve dava kural olarak bütün mirasçılar tarafından birlikte yapılır; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Dava mirasçıların bir kısmı tarafından açılmışsa hemen reddedilmez: Mahkeme, diğer mirasçıların davaya katılmasını veya onay vermesini ya da terekeye temsilci atanmasını sağlamak üzere kesin süre verir; bu sağlanamazsa dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 07.03.2018, 2017/9136 E., 2018/2146 K.). İlamsız tahliye takibinin de bütün kiraya verenler tarafından birlikte başlatılması gerekir (Yargıtay 12. HD, 03.12.2025, 2025/6920 E., 2025/7823 K.). Ayrıntılar için Kiraya Verenin Tahliye Hakkı yazımıza bakabilirsiniz.
Kiraya Verenin Uyarlama Davası Açması Nedir?
Kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen, fakat sonradan meydana gelen olağanüstü durumlar söz konusu olabilir. Bu durumlar sözleşmenin ifasını borçlu aleyhine aşırı ölçüde güçleştirmişse, zorluğa düşen taraf hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir (TBK m. 138). Dolayısıyla kiraya veren de bu talepte bulunabilir.
Ancak konut ve çatılı işyeri kiralarında kira bedelinin enflasyon ve emsal kiralar karşısında düşük kalması kural olarak uyarlama değil kira tespit davasının konusudur. Yargıtay, TBK m. 344’teki kira tespit sebeplerinin TBK m. 138’de düzenlenen aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağına karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, 30.03.2026, 2026/1213 E., 2026/1751 K.). Ayrıntılar için Kira Tespit Davası yazımıza bakabilirsiniz.
Kiraya Verenin Hapis Hakkının Şartları Nelerdir?
Taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan ve kiralananda bulunan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir (TBK m. 336). Hapis hakkı, kiracının haczedilemeyen malları üzerinde kullanılamaz; bu nedenle konutlarda ev eşyasının önemli bir kısmı kapsam dışında kalır ve hak uygulamada daha çok işyeri kiralarında önem taşır.
Kiraya veren, hapis hakkını kendi eliyle eşyaya el koyarak kullanamaz. Kiracı taşınmak veya kiralananda bulunan eşyayı başka bir yere götürmek isterse kiraya veren, alacağını güvence altına alacak miktardaki eşyanın sulh hâkiminin veya icra müdürünün kararıyla alıkonulmasını isteyebilir (TBK m. 338). Hapis hakkına konu eşyanın paraya çevrilmesi de icra dairesi aracılığıyla istenir.
Kiralanan Evin Ayıplı Olması Durumunda Ne Yapılabilir?
Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, kiraya verenden ayıbın giderilmesini veya kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararının giderilmesini isteyebilir. Zararın giderilmesini istemek, diğer seçimlik hakların kullanılmasına engel olmaz.
Ayıp kiralananın kullanılmasını önemli ölçüde engelliyorsa ve kiraya veren ayıbı uygun bir sürede gidermezse kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı da vardır.
Kira Beyannamesi Nedir ve Nasıl Verilir?
Kira geliri elde edenler, kanuni sınırları aşan kira gelirlerini izleyen yılın mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle beyan etmek ve vergiyi ödemekle yükümlüdür. 2026 istisna tutarı, beyan şartları ve hesaplama örnekleri için Kira Gelir Vergisi 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması Durumunda Ne Yapılabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını başkasına devredemez (TBK m. 322). Alt kira sözleşmesinin kurulması için alt kiraya verenin (asıl kiracının) malik olması gerekmez; ancak alt kiracı kiralananı asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumludur.
Yazılı rıza olmadan alt kiraya verilmesi sözleşmeye aykırılıktır; kiraya veren ihtar çekip sözleşmeyi feshederek tahliye davası açabilir ve uğradığı zararı isteyebilir. Ayrıntılar için Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracı ve Kiracının Evi Başkasına Kiralaması yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kiracının Eve Zarar Vermesi Durumunda Ne Yapılabilir?
Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür (TBK m. 316). Kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananda yenilik ve değişiklik yapamaz ve sözleşme sona erdiğinde kiralananı aldığı durumda geri vermek zorundadır; olağan kullanımdan doğan yıpranmalardan ise sorumlu değildir.
Kiracı bu yükümlülüğe aykırı davranırsa kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceğini yazılı olarak bildirir. Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir. Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi hâlinde bu süreyi vermeye gerek yoktur. Kiraya veren ayrıca uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir.
Kiraya Verenin Malik Olması Gerekir mi?
Hayır. Kira sözleşmesi borç doğuran bir sözleşme olduğundan başkasına ait bir taşınmaz üzerinde de geçerli olarak kurulabilir. Uygulamada malik olmayan kiraya veren çoğu zaman malikin vekili, intifa hakkı sahibi veya alt kiraya veren asıl kiracıdır.
Sözleşmeden doğan haklar sözleşmenin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiralananı kira ilişkisi kurulduktan sonra edinen yeni malik ise kanun gereği kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310).
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Zorunlu mu?
Evet. 01.09.2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Tahliye, kira alacağı, kira bedelinin belirlenmesi ve kira bedelinin uyarlanması uyuşmazlıkları bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenir (6325 sayılı Kanun m. 18/A-2).
İlamsız icra yoluyla tahliye takiplerinde ise arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15).
Kiranın Elden Ödenmesi Sorun Yaratır mı?
Kira bedelinin elden ödenmesi iki sorun doğurur: ispat ve vergi cezası. Uyuşmazlık çıktığında kira ilişkisini ve kira miktarını kiraya veren, kira bedellerinin ödendiğini ise kiracı ispat etmek zorundadır. Elden ödemede kiracının ödemeyi ispatlayabilmesi için imzalı makbuz alması gerekir.
Elden Kira Ödemenin Cezası
Konut ve işyeri kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur; 17 Ekim 2024’ten itibaren konut kira ödemelerinde 500 TL alt sınırı da uygulanmamaktadır. Bu zorunluluğa uyulmazsa Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesi uyarınca hem kirayı elden ödeyen kiracıya hem de elden alan kiraya verene her bir işlem için özel usulsüzlük cezası kesilir:
- Ceza, elden ödenen tutarın %10’udur; ancak mükellef grubuna göre belirlenen ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan asgari tutardan az olamaz (örneğin 2026’da birinci sınıf tüccarlar için 35.000 TL; bu gruba girmeyen kiracı ve kiraya verenler için daha düşük asgari tutarlar uygulanır).
- Ceza, elden ödenen her ay için ayrı ayrı kesilir.
- Bir takvim yılında kesilecek toplam ceza 2026 için 35.000.000 TL ile sınırlıdır (588 Sıra No.lu Vergi Usul Kanunu Genel Tebliği).
- Kiracı, ödemenin bu zorunluluğa uyulmadan yapıldığını ödemeyi izleyen beş iş günü içinde kendiliğinden vergi dairesine bildirirse kiracıya özel usulsüzlük cezası kesilmez.
Kira gelirinin vergilendirilmesi ve ceza kalemleri için Kira Gelir Vergisi 2026 yazımıza bakabilirsiniz.
Kira Başlangıç Tarihinin İspatı
Kira sözleşmesinde kira başlangıç tarihinin ispatı kiraya verene aittir. Kiraya veren kira sözleşmesinin başlangıcını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih ileri sürüyorsa bu iddiasını kendisi ispat etmelidir. Kiracı başlangıç tarihine itiraz etmiyorsa kiraya verenin ileri sürdüğü tarih dikkate alınır ve uyuşmazlık buna göre çözülür.
Yazılı bir kira sözleşmesi varsa bunun aksi tanıkla ispat edilemez. Kira sözleşmesi sözlü ise kira başlangıç tarihinin ispatı için tanık dinletilebilir. Başlangıç tarihi, kira yılının ve bu nedenle iki haklı ihtar ile ihtiyaç davalarındaki sürelerin hesabında belirleyici olduğundan özellikle önemlidir.
Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.