Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi

yeni satın alınan ev

Üzerinde kira sözleşmesi yapılmış olan bir konut veya çatılı iş yerinin, içerisinde kiracı varken de satış veya başka bir yolla devredilmesi mümkündür. Bu halde karşımıza, kiralananı devren kazanmış olan yeni malikin (ev sahibi) kira sözleşmesini devam ettirme yükümlülüğü altında tutulup tutulmayacağı sorunu çıkar.

Hukukumuzda sözleşmeler, kural olarak yalnızca tarafları bağlar. Fakat kanun kiracının korunması amacıyla, bu şekilde kiralananın sonradan üçüncü kişiye devredilmesi hallerinde sözleşmenin ayakta tutulmasını esas kabul eder. Ancak öyle haller vardır ki, yeni maliki var olan sözleşme ile bağlı tutmak, malik açısından çekilmez bir hal alabilir. Örneğin, konut olarak kullanmak amacıyla bir taşınmazı satın alan ve bu amaçla kullanabileceği başka bir taşınmaz da bulunmayan kişi, satın aldığı taşınmazın kira sözleşmesine konu edilmiş bulunması dolayısıyla kiralanandan yararlanamayacak mıdır? Bu gibi ihtiyaçlar sebebiyle kanun koyucu, bazı şartların da varlığı halinde, yeni ev sahibine kiralananın tahliyesini talep etme hakkı tanımıştır. Türk Borçlar Kanunu 351. madde bunu açıkça belirtmiştir :

“Madde 351 – Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.”

Görüldüğü üzere, kanun yeni malikin ihtiyacı sebebiyle, yazılı bildirim şartını da yerine getirmek kaydıyla, kira sözleşmesinin dava yoluyla sona erdirilmesine imkan tanımıştır. Bu ihtiyaç hallerini ve bildirim usulünü aşağıda detaylı şekilde inceleyeceğiz. Ayrıca unutmadan söyleyelim ki, Türk Borçlar Kanunu’nun bu maddesi, konut ve çatılı iş yeri kiraları için özel hüküm niteliğindedir. Bunlar dışında kalan kira sözleşmelerinde bu madde uygulanmaz.

Yeni Ev Aldım Kiracı Çıkmıyor 

Kanun, taşınmazı edinen kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar, torunlar vs.), üstsoyunun (anne, baba, büyükanne, büyükbaba vs.) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyaçlarına tahliyenin talep edilmesi bakımından sonuç bağlar. Bu ihtiyaç, konut bakımından olabileceği gibi işyeri bakımından da mevcut olabilir. Yargıtay içtihatlarında, bu ihtiyacın samimi olması gerektiğini birçok kez vurgulamıştır. Örneğin, kira sözleşmesine konu taşınmazı kullanmaya ihtiyacı olduğu iddia edilen kişinin, aynı veya daha iyi koşullarda kullanabileceği başka bir taşınmaz mevcutsa ve buna rağmen kiralananın tahliyesi talep ediliyorsa, bu durumda samimi bir ihtiyaçtan bahsedilemez.

Yeni Ev Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim ?

Öncelikle yeni ev sahibi (malik), kendisinin veya maddede sayılan diğer kişilerin ihtiyacını samimi şekilde ispat edebiliyor olsun. İspatından emin olan yeni ev sahibi kiracıya bildirim yapmalıdır. Bildirim yapmadan dava yoluna gidilemeyecektir.

İlk olarak, kiralananı iktisap ettiği tarihten başlayarak 1 ay içinde yazılı olarak kiracıya durumu bildirmelidir. Bu bildirimin sonuç doğurabilmesi için 1 aylık süre içerisinde bu bildirimin kiracının eline ulaşmış olması gerekir. Yazılı şekil şartının karşılanması için bildirimin noter aracılığıyla yapılması şart olmamakla birlikte, 1 aylık süreye uyulması ve ispat açısından kolaylık sağlayacaktır. Yoksa bildirimin geçerli olabilmesi için yalnız yazılı şekilde yapılması yeterlidir.

Bu bildirimin yapılmasından sonra kanun davanın açılması için 6 aylık bir süre belirlemiştir. Bu 6 ayın ne zaman başlayacağı konusunda kanunda açıklık bulunmamakla birlikte, uygulamada devrin gerçekleştiği tarih esas alınır. Dikkat edilirse, burada uygulanan, yukarıdaki maddenin 1. fıkrasındaki usuldür. Bu fıkra hükmü uygulanırken, sözleşmenin kalan süresinin 6 aydan uzun veya kısa olması önem arz etmez. Dava her halde iktisap tarihinden en az 6 ay sonra açılacaktır. O halde, kira sözleşmesinin kalan süresinin 6 aydan kısa olduğu hallerde, bu fıkra hükmü yerine 2. fıkra hükmünün uygulanması yeni malik açısından daha elverişli olacaktır.

Şimdi de 2. fıkra hükmünü inceleyelim. Buna göre yeni malik, dilerse sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açacağı dava yoluyla da sözleşmeyi sona erdirebilir. Görüldüğü üzere bu fıkra hükmü, ayrıca bir bildirim yapılmasını gerekli görmemiştir. Şimdi de 351. maddenin uygulanması bakımından bir örnek verelim.

04.09.2021 tarihinde sona erecek olan kira sözleşmesine konu taşınmaz 01.07.2021 tarihinde yeni malik tarafından iktisap edilmiş olsun. Bu durumda iktisap tarihiyle sözleşmenin sona erme tarihi arasında yaklaşık 2 aylık bir süre bulunmaktadır. O zaman 2. Fıkra hükmüne göre 04.09.2021 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde, yani 04.10.2021 tarihine kadar ilgili davanın açılması mümkündür. Ayrıca bir bildirim yapılmasına gerek yoktur. Bu halde dahi 01.08.2021 tarihine kadar yapılacak yazılı bildirimle 01.01.2022 tarihinden itibaren 1. fıkra hükmüne göre dava açılması imkan dahilindedir. Görüldüğü üzere, hangi fıkra hükmünün uygulanacağı somut olayın şartlarına göre yeni malik tarafından belirlenebilir.

Elbette kiralayan tarafta tek bir kişi mevcut ise, bildirim bu kişiye yapılacak ve açılacak dava bu kişiye karşı ikame edilecektir. Ancak birden fazla kiralayanın olduğu durumlarda bildirim her bir kişiye ayrı ayrı yapılmalı ve davalı tarafta kiracılardan her biri bulunmalıdır. Kiralanan taşınmazın aile konutu olarak kullanılması durumunda da söz konusu bildirim hem kiracıya hem de eşine ayrı ayrı yapılmalıdır.

Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar

Tahliye talepli davayı açan yeni malik, bu davayı kazanması ve taşınmazı tahliye ettirmesi durumunda, belirli bir süre için bu taşınmazı nasıl kullanacağına dikkat etmelidir. Zira 3 yıllık süre geçmeden, tahliye edilen taşınmazın başka bir kişiye kiraya verilmesi durumunda, yeni malikin hakkını kötüye kullanmış olduğu iddiasıyla tazminat talep edilmesi mümkündür. Türk Borçlar Kanunun ilgili maddesini birlikte inceleyelim.

Madde 355 – Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.

Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

İhtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettiren ve henüz 3 yıl geçmeden eski kiracıdan başkasıyla sözleşme akdeden yeni malik bakımından 1. ve 3. fıkra hükümleri uygulama alanı bulur. Bu durumda malik aleyhine son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminata hükmedilebilir. Yeni malik ancak haklı sebeplerin varlığını iddia ederek tazminat ödemekten kurtulabilir. Malikin kötü niyetli olduğu durumlarda hakim daha yüksek bir tazminata da hükmedebilir

Oylayın

Bir cevap yazın

E-posta hesabınız yayımlanmayacak. Gerekli alanlar * ile işaretlenmişlerdir