Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası 2026: Şartlar ve Süreler

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin veya yakınlarının taşınmaza duyduğu gerçek ve zorunlu gereksinimi gerekçe göstererek kira sözleşmesini sona erdirdiği özel bir hukuki yoldur. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 350 ve 351. maddelerinde düzenlenen bu dava, ihtiyacın samimiyetinin ispatı, sürelerin doğru hesaplanması ve 2026 itibarıyla yürürlükteki dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanmasını gerektirmektedir. İşbu hukuki rehber, mevzuat kapsamında dava açma şartlarını, ihtarname sürelerini, Yargıtay'ın yerleşik içtihadını ve uygulamada karşılaşılan sorunları kurumsal bir bakışla değerlendirmektedir.

Konut Gereksinimi Nedir?

Kiralayan ya da malikin, kiralanan konuta; kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması durumuna "konut gereksinimi (ihtiyacı)" denir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin barınma gereksinimi nedeniyle taşınmazı kullanmak zorunda kalması durumunda kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirmesidir. Hukuki temeli TBK m. 350/f.1 hükmüdür. Davanın esasını oluşturan unsur, ileri sürülen ihtiyacın yerleşik içtihat doğrultusunda "gerçek, samimi ve zorunlu" olmasıdır. İhtiyaç iddiası soyut bir beklenti, gelecekteki belirsiz bir plan veya yalnızca kiracının değiştirilmesi amacını taşıyorsa, dava reddedilebilir. 2026 itibarıyla bu dava, Sulh Hukuk Mahkemelerinde, dava şartı arabuluculuk süreci tamamlandıktan sonra görülmektedir.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Bu davanın tarafı, kira sözleşmesinin tarafları (kiralayan ve kiracı) olabileceklerdir. Kiracı birden fazla ise davanın hepsine yöneltilmesi gerekir.

Elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açmaları gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması haline bu dava açılabilecektir.

Elbirliği veya paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme akdetmiş ise malikin, yasadan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklı tek başına dava açma hakkı bulunmaktadır.

Malikin kira sözleşmesinin tarafı olmadığı durumlarda kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler ihtiyaç iddiaları var ise tahliye davası açabileceklerdir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

• Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için, belirlenen sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.
• Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
• Birden fazla kiracı varsa davanın hepsine karşı açılması gerekir. Gönderilen ihtarnamelerin de aynı şekilde tüm kiracılara gönderilmesi gerekecektir.
• İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Aynı şekilde bu ihtiyaç iddiasının yakın zamanda gerçekleşmesi ve dava süresince de devam etmesi gerekir.
• Dava tarihi itibariyle veya yakın zamanda gerçekleşmesi beklenmeyen ihtiyaç iddiası ileri sürülerek tahliye davası açılamaz. Örneğin; kiralayan oğlunun ileride evleneceğini ileri sürerek tahliye davası açamaz.
• Kiralayanın yahut ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kendisinin eşinin veya  alt soy ve üst soyunun halen kullandığı veya boş olarak tuttuğu ve kullanabileceği aynı vasıflarda başkaca bir gayrimenkulü olmamalıdır.
• Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
• Kiralayanın bu gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır. Yargıtay bu konuyu bir emsal kararında, 'Konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.' şeklinde ifade etmektedir.
• Kiraya veren taşınmazı tahliye ettirmesinden sonra, haklı bir sebep olmadan ilgili taşınmazı 3 yıl boyunca kiraya veremeyecektir. Haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı kiraya verdiği takdirde tahliye ettirdiği eski kiracısının tazminat talep etme hakkı doğacaktır. Söz konusu haklı sebebi  kiraya veren ispat etmelidir. Sonuçta haklı sebebin varlığını hakim takdir edecek ve haklı sebep yoksa kiraya verenin eski kiracısına tazminat ödemesine hükmedecektir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

Kiraya veren eğer tahliye davası açmak istiyorsa, kira süresinin son gününden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde bulunduğu kira yılının son gününden itibaren bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilecektir.

Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle bu yola başvurmak gerekir.  Konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmesi 1 yıllık dahi yapılmış olsa bu süre kanundaki tahliye şartlarından birisi gerçekleşmediği takdirde kiraya veren istesin veya istemesin 10 yıla kadar devam etmektedir. Ancak konut ihtiyacı nedeniyle bu 10 yılın  dolması beklenmeksizin kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre bittiğinde 1 ay içinde dava açmak suretiyle şartlar gerçekleşmişse tahliye etmek mümkün hale gelebilecektir.

Örneğin; Kira sözleşmeniz 01.01.2022 başlangıç tarihli olup 1 yıl süreli ise 31.12.2022 tarihini takip eden bir ay içinde (31.01.2023) tahliye davası açması gerekir. Bu durum ihtarname gönderilmediği takdirde geçerlidir. Eğer ihtarname gönderilmişse o zaman 1 aylık süre uygulanmaz. İhtarname gönderildiği takdirde 31.12.2023 tarihine kadar dava açılabilecektir.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık süreç fesih dönemi oluşturur. Bu sürenin sonunda kiraya veren en az 3 aylık süre vererek tahliyeyi istemelidir. Bu sürenin sonunda kiracı evi tahliye etmediği durumda kiraya veren fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilecektir. Yani belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde davayı açmak durumundadır.

Örneğin; 01.01.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.01.2022-30.06.2022 ilk fesih dönemi, 01.07.2022-31.12.2022 ikinci fesih dönemi, 01.01.2023-30.06.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının şubat ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 31.03.2023 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2023-31.07.2023 tarihleri arasında tahliye davasını açmak zorundadır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi 

Kira sözleşmesi belirli süreli ise ihtarname çekmeniz şart değildir. Yukarıda yazılan dava açma sürelerine dikkat etmeniz yeterlidir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce mutlaka ihtar çekilmesi gerekmektedir. Çekilecek olan ihtar, TBK 329. madde gereğince 6'şar aylık dönemler için 3 ay önceden gönderilmelidir. Örneğin; 01.04.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.04.2022-30.09.2022 ilk fesih dönemi, 01.10.2022-31.03.2022 ikinci fesih dönemi, 01.04.2023-30.09.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının mayıs ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 30.06.2023 tarihine kadar kiracıya ihtarı göndermek zorundadır.

Dava Şartı Arabuluculuk: 2026 İtibarıyla Zorunlu Süreç

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na eklenen 18/B hükmü uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasının açılabilmesi için dava şartı arabuluculuk süreci tamamlanmış olmalıdır. 2026 itibarıyla yürürlükteki düzenleme, ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri hariç kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıkların hemen tamamını kapsamına almaktadır. Arabuluculuk sürecine başvuru, dava açma sürelerini durdurur; anlaşma sağlanamadığı takdirde düzenlenen son tutanak, dava dilekçesine eklenmek zorundadır. Tutanak sunulmadan açılan davalar usulden reddedilir.

Konut İhtiyacının İspatı

Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davalarında, davanın süresinde açılması yeterli olmayıp, gereksinim iddiasının da tanık dahil her türlü delil ile ispat edilmesi gerekir.

İhtiyaç iddiasında bulunanın kirada olması ihtiyaç iddiası için karine teşkil eder. Zira kiraya verenin taşınmazı boş tutmasına rağmen ihtiyaç iddiasında bulunması, bu iddianın 'gerçek ve samimi' olmadığını gösterir.

Örneğin asansörü olmayan bir evin üst katında yaşayan yaşlı bir kiralayan, asansörlü eve ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir. Böyle durumlarda mahkemece her iki taşınmaz üzerinde keşif-bilirkişi incelemesi yapılarak üstün vasıf tespit edilir.

Bunun dışında kiralayan, ikamet ettiği evi kiracının talebine rağmen kiracıya olan rayice uygun kira parası karşılığında kiralamadıysa veya bunu teklif etmediyse de ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.

Konut ihtiyacın İspatı: Hangi Deliller Sunulmalıdır?

İhtiyaç iddiası, tanık dahil her türlü hukuka uygun delille ispat edilebilir. Yerleşik içtihat doğrultusunda, ihtiyaç sahibinin halihazırda kirada oturuyor olması iddia için güçlü bir karine oluşturur; buna karşılık taşınmazın boş tutulması, ihtiyaç iddiasının samimiyetini zayıflatır. İhtiyaç türüne göre sunulması beklenen delil seti şu şekildedir:

• Tapu kaydı, kira sözleşmesi ve ihtarname tebliğ belgeleri
• Nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgesi (ihtiyaç sahibinin kimliği için)
• Sağlık raporları (sağlık nedeniyle ihtiyaç iddiası için)
• Çocuğun okul kayıt belgesi (eğitim odaklı ihtiyaç için)
• İş sözleşmesi, atama yazısı (mesleki taşınma için)
• Evlilik cüzdanı veya nişanlanma belgesi (ergin çocuğun ayrı eve ihtiyacı için)
• Halihazırda oturulan konutun ekspertiz raporu (üstün vasıf karşılaştırması için)
• Tanık beyanları (komşu, iş arkadaşı, aile bireyleri)

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin olmayıp davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.

Tahliye Davası Devam Ederken Evin Boşaltılması 

Konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davası devam ederken kiracı evi boşaltırsa ne olur? Bu durumda tahliye davası konusuz kalmış olacaktır. Ancak davacı taraf, yargılama gideri ve vekalet ücreti talep edebilir. Eğer davacının böyle bir talebi varsa dava konusuz kalmamış gibi deliller toplanır ve davacının haklı çıkması durumunda davalı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilebilir. Ancak davacı yargılama gideri ve vekalet ücreti istemediği takdirde mahkeme, davanın konusuz kaldığını ve yargılama gideri ile vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına dair karar verir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Dava süresi, mahkemelerin iş yoğunluğuna, ihtiyacın ispatına, ihtarnamenin usulüne uygun gönderilip gönderilmediğine ve tarafların usul işlemlerine riayetine göre değişmektedir. İstanbul gibi yoğun yargı çevrelerinde ilk derece yargılaması ortalama 12 ila 18 ay sürebilmekte; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreyi uzatabilmektedir. Sürecin gereksiz yere uzamaması için arabuluculuk aşamasından itibaren tüm sürelerin ve delil setinin profesyonel hukuki danışmanlık altında planlanması önerilir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi 

Hazırlanacak olan dava dilekçesinin mutlaka özenli bir şekilde hazırlanması gerekir. Aksi takdirde dava aleyhinize sonuçlanabilecektir. Kira ile ilgili hukuki destek almak için uzman avukatlarımıza başvurabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev sahibim oğlunu/kızını oturtmak için tahliye davası açabilir mi?

Evet, TBK m. 350 hükmünde altsoy (çocuklar ve torunlar) için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceği düzenlenmiştir. Yerleşik içtihat doğrultusunda ergin (18 yaşını doldurmuş) çocukların aileleriyle birlikte oturmaya zorlanamayacağı kabul edilmekte; dolayısıyla bu çocukların ayrı bir konuta ihtiyacı tahliye sebebi sayılabilmektedir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; yalnızca soyut bir gelecek beklentisi olmaması aranır.

2. Belirsiz süreli kira sözleşmemde ihtarname şart mı?

Evet. Belirsiz süreli konut kira sözleşmelerinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilmek için, ilgili altı aylık fesih döneminin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya yazılı ihtarname tebliğ ettirilmiş olması zorunludur (TBK m. 329 atfıyla). İhtarname tebliği yapılmaksızın açılan dava, süre yönünden reddedilir. Belirli süreli sözleşmelerde ise kural olarak ihtarname şartı bulunmamaktadır.

3. Arabuluculuğa gitmeden direkt dava açabilir miyim?

Hayır. 2026 itibarıyla yürürlükteki 6325 sayılı Kanun m. 18/B düzenlemesi uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye davası dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuk sürecinin yürütülmemiş olması veya son tutanağın dava dilekçesine eklenmemesi halinde dava usulden reddedilir. Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri bu zorunluluğun istisnasıdır.

4. Ev sahibim kendim oturacağım dedi, sonra başkasına kiraladı; tazminat alabilir miyim?

Tazminat hakkı, TBK m. 355 kapsamında yalnızca tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak ve icrai yoldan gerçekleşmiş olması halinde doğmaktadır. Kiracının ihtarname veya görüşme üzerine rızaen tahliye etmesi durumunda, yerleşik içtihat doğrultusunda tazminat talep edilemez. Tazminat hakkı doğmuşsa miktarı, son kira yılı bedelinden az olmamak üzere belirlenir.

5. Yeni malik evi alır almaz hemen tahliye davası açabilir mi?

Hayır. TBK m. 351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim göndermek zorundadır. Bildirim koşulu yerine getirildikten sonra, edinme tarihinden itibaren altı ay geçmedikçe dava açılamaz. Yeni malik, dilerse mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitimini bekleyip o tarihten itibaren bir ay içinde dava açma seçeneğini de kullanabilir.

6. İhtiyacı nasıl ispat edebilirim?

İhtiyaç iddiası tanık dahil her türlü hukuka uygun delille ispat edilebilir. Pratikte sunulan deliller arasında tapu kaydı, halihazırda oturulan konutun kira sözleşmesi, sağlık raporları, çocuğun okul kayıt belgesi, atama yazısı veya iş sözleşmesi, nüfus kayıt örneği ve tanık beyanları yer alır. Yerleşik içtihat, somut olayın özelliklerine göre delillerin bütüncül değerlendirilmesini gerektirir.

7. Tahliye davası ortalama ne kadar sürer?

Dava şartı arabuluculuk sürecinin ortalama 6 hafta sürdüğü, ilk derece yargılamasının İstanbul gibi yoğun adli sicillerde 12 ila 18 ay arasında değişebildiği görülmektedir. Davanın süresine ihtarname tebliğinin usulüne uygunluğu, delil setinin baştan eksiksiz sunulup sunulmaması, kiracının itiraz stratejisi ve mahkemenin iş yükü etki etmektedir. İstinaf ve temyiz aşamaları bu süreye eklenebilir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası; sürelerin doğru hesaplanması, ihtarnamenin usulüne uygun düzenlenmesi, dava şartı arabuluculuk sürecinin zamanında tamamlanması ve ihtiyacın gerçek-samimi-zorunlu niteliğinin somut delillerle ortaya konmasını gerektiren teknik bir uyuşmazlık türüdür. Sürelerin kaçırılması, ihtarname tebliğinin geç yapılması veya delil setinin eksik sunulması; ihtiyacı haklı olan kiraya verenin dahi davasını kaybetmesine yol açabilmektedir. Kiracı tarafından ise alternatif konut, samimiyetsizlik karinesi ve usul itirazları üzerinden etkin bir savunma stratejisi kurulması mümkündür.

Öner Hukuk ve Danışmanlık, Bakırköy merkezli faaliyet yürütmekte; İstanbul ve çevresinde kira hukukundan kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında müvekkillere hem kiraya veren hem kiracı sıfatıyla hukuki destek sunmaktadır. Süreçle ilgili özel durumunuzun değerlendirilmesi ve dava stratejisinin somut olayın özelliklerine göre belirlenmesi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.