Konut Gereksinimi Nedir?
Kiralayan ya da malikin, kiralanan konuta; kendisi, eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyaç duyması durumuna “konut gereksinimi (ihtiyacı)” denir.
Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?
Bu davanın tarafı, kira sözleşmesinin tarafları (kiralayan ve kiracı) olabileceklerdir. Kiracı birden fazla ise davanın hepsine yöneltilmesi gerekir.
Elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açmaları gerekir. Taşınmaz paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması haline bu dava açılabilecektir.
Elbirliği veya paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme akdetmiş ise malikin, yasadan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklı tek başına dava açma hakkı bulunmaktadır.
Malikin kira sözleşmesinin tarafı olmadığı durumlarda kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler ihtiyaç iddiaları var ise tahliye davası açabileceklerdir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları
- Belirli süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira sözleşmesini kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için, belirlenen sürenin sonunda tahliye davası açılabilir.
- Belirsiz süreli sözleşmelerde ise, fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak 1 ay içinde tahliye davası açılabilir.
- Birden fazla kiracı varsa davanın hepsine karşı açılması gerekir. Gönderilen ihtarnamelerin de aynı şekilde tüm kiracılara gönderilmesi gerekecektir.
- İhtiyaç nedeniyle açılacak tahliye davasında ihtiyaç iddiasının gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Aynı şekilde bu ihtiyaç iddiasının yakın zamanda gerçekleşmesi ve dava süresince de devam etmesi gerekir.
- Dava tarihi itibariyle veya yakın zamanda gerçekleşmesi beklenmeyen ihtiyaç iddiası ileri sürülerek tahliye davası açılamaz. Örneğin; kiralayan oğlunun ileride evleneceğini ileri sürerek tahliye davası açamaz.
- Kiralayanın yahut ihtiyacı olduğunu iddia ettiği kendisinin eşinin veya alt soy ve üst soyunun halen kullandığı veya boş olarak tuttuğu ve kullanabileceği aynı vasıflarda başkaca bir gayrimenkulü olmamalıdır.
- Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
- Kiralayanın bu gayrimenkule ihtiyacı olmalıdır. Yargıtay bu konuyu bir emsal kararında, ‘Konut ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arz etmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.’ şeklinde ifade etmektedir.
- Kiraya veren taşınmazı tahliye ettirmesinden sonra, haklı bir sebep olmadan ilgili taşınmazı 3 yıl boyunca kiraya veremeyecektir. Haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı kiraya verdiği takdirde tahliye ettirdiği eski kiracısının tazminat talep etme hakkı doğacaktır. Söz konusu haklı sebebi kiraya veren ispat etmelidir. Sonuçta haklı sebebin varlığını hakim takdir edecek ve haklı sebep yoksa kiraya verenin eski kiracısına tazminat ödemesine hükmedecektir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
Kiraya veren eğer tahliye davası açmak istiyorsa, kira süresinin son gününden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır. Bildirimde bulunduğu kira yılının son gününden itibaren bir ay içinde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilecektir.
Belirli süreli sözleşmelerde kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmak suretiyle bu yola başvurmak gerekir. Konut ve çatılı işyerlerinde belirli süreli kira sözleşmesi 1 yıllık dahi yapılmış olsa bu süre kanundaki tahliye şartlarından birisi gerçekleşmediği takdirde kiraya veren istesin veya istemesin 10 yıla kadar devam etmektedir. Ancak konut ihtiyacı nedeniyle bu 10 yılın dolması beklenmeksizin kira sözleşmesinde kararlaştırılan süre bittiğinde 1 ay içinde dava açmak suretiyle şartlar gerçekleşmişse tahliye etmek mümkün hale gelebilecektir.
Örneğin; Kira sözleşmeniz 01.01.2022 başlangıç tarihli olup 1 yıl süreli ise 31.12.2022 tarihini takip eden bir ay içinde (31.01.2023) tahliye davası açması gerekir. Bu durum ihtarname gönderilmediği takdirde geçerlidir. Eğer ihtarname gönderilmişse o zaman 1 aylık süre uygulanmaz. İhtarname gönderildiği takdirde 31.12.2023 tarihine kadar dava açılabilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde ise her 6 aylık süreç fesih dönemi oluşturur. Bu sürenin sonunda kiraya veren en az 3 aylık süre vererek tahliyeyi istemelidir. Bu sürenin sonunda kiracı evi tahliye etmediği durumda kiraya veren fesih döneminin sonundan itibaren 1 ay içerisinde tahliye davasını açabilecektir. Yani belirsiz süreli kira sözleşmelerinde her altı aylık dönem bir fesih dönemi olduğundan kiralayan altı aylık fesih döneminden en az üç ay önce kiracıya bildirimde bulunmak ve altı aylık fesih dönemi dolduktan sonra bir ay içerinde davayı açmak durumundadır.
Örneğin; 01.01.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.01.2022-30.06.2022 ilk fesih dönemi, 01.07.2022-31.12.2022 ikinci fesih dönemi, 01.01.2023-30.06.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının şubat ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 31.03.2023 tarihine kadar kiracıya bildirimi ulaştırmak ve 01.07.2023-31.07.2023 tarihleri arasında tahliye davasını açmak zorundadır.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi
Kira sözleşmesi belirli süreli ise ihtarname çekmeniz şart değildir. Yukarıda yazılan dava açma sürelerine dikkat etmeniz yeterlidir.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce mutlaka ihtar çekilmesi gerekmektedir. Çekilecek olan ihtar, TBK 329. madde gereğince 6’şar aylık dönemler için 3 ay önceden gönderilmelidir. Örneğin; 01.04.2022 tarihinde başlayan belirsiz süreli kira sözleşmesinde her bir altı ay fesih dönemidir. Buna göre 01.04.2022-30.09.2022 ilk fesih dönemi, 01.10.2022-31.03.2022 ikinci fesih dönemi, 01.04.2023-30.09.2023 üçüncü fesih dönemidir. 2023 yılının mayıs ayında taşınmaza ihtiyacı hasıl olan kiraya veren en geç 30.06.2023 tarihine kadar kiracıya ihtarı göndermek zorundadır.
Konut İhtiyacının İspatı
Gereksinim nedeniyle açılacak tahliye davalarında, davanın süresinde açılması yeterli olmayıp, gereksinim iddiasının da tanık dahil her türlü delil ile ispat edilmesi gerekir.
İhtiyaç iddiasında bulunanın kirada olması ihtiyaç iddiası için karine teşkil eder. Zira kiraya verenin taşınmazı boş tutmasına rağmen ihtiyaç iddiasında bulunması, bu iddianın ‘gerçek ve samimi’ olmadığını gösterir.
Örneğin asansörü olmayan bir evin üst katında yaşayan yaşlı bir kiralayan, asansörlü eve ihtiyacı olduğunu ileri sürerek tahliye davası açabilir. Böyle durumlarda mahkemece her iki taşınmaz üzerinde keşif-bilirkişi incelemesi yapılarak üstün vasıf tespit edilir.
Bunun dışında kiralayan, ikamet ettiği evi kiracının talebine rağmen kiracıya olan rayice uygun kira parası karşılığında kiralamadıysa veya bunu teklif etmediyse de ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu kabul edilemez.
Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme
Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk mahkemesidir.
Yetkili mahkeme ise kiraya verilen taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından, bu yetki kesin olmayıp davalının yerleşim yeri ya da sözleşmenin ifa edileceği yerde de tahliye davası açılabilir.
Tahliye Davası Devam Ederken Evin Boşaltılması
Konut ihtiyacı nedeniyle açılan tahliye davası devam ederken kiracı evi boşaltırsa ne olur? Bu durumda tahliye davası konusuz kalmış olacaktır. Ancak davacı taraf, yargılama gideri ve vekalet ücreti talep edebilir. Eğer davacının böyle bir talebi varsa dava konusuz kalmamış gibi deliller toplanır ve davacının haklı çıkması durumunda davalı aleyhine yargılama gideri ve vekalet ücretine hükmedilebilir. Ancak davacı yargılama gideri ve vekalet ücreti istemediği takdirde mahkeme, davanın konusuz kaldığını ve yargılama gideri ile vekalet ücretine hükmedilmesine yer olmadığına dair karar verir.
Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi
Hazırlanacak olan dava dilekçesinin mutlaka özenli bir şekilde hazırlanması gerekir. Aksi takdirde dava aleyhinize sonuçlanabilecektir. Kira ile ilgili hukuki destek almak için uzman avukatlarımıza başvurabilirsiniz.