Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası 2026: Şartlar ve Süreler

Kısaca: Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanana gerçek, samimi ve zorunlu bir konut ihtiyacı bulunması hâlinde açılır (TBK m. 350/1). Belirli süreli kirada dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde, önce arabulucuya başvurularak Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır; kiracıya önceden ihtarname gönderilmesi zorunlu değildir.

Bu davada ihtiyacın ispatı, sürelerin doğru hesaplanması ve dava şartı arabuluculuk aşaması belirleyicidir. Aşağıda ihtiyaç sahipleri, davayı açabilecek kişiler, şartlar, belirli ve belirsiz süreli sözleşmelerde dava açma süreleri, TBK m. 353 bildirimi, arabuluculuk, ihtiyacın ispatı, kiracının itirazları ve yeniden kiralama yasağı güncel Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararlarıyla ele alınmıştır.

Konut Gereksinimi Nedir?

Konut gereksinimi (ihtiyacı), kiraya verenin veya malikin; kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralananı konut olarak kullanma zorunluluğudur (TBK m. 350/1).

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin; kendisinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut gereksinimi nedeniyle kiralananı kullanma zorunluluğu bulunması hâlinde kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirmesidir. Hukuki dayanağı TBK m. 350/1’dir. Davanın esasını oluşturan unsur, ileri sürülen ihtiyacın “gerçek, samimi ve zorunlu” olmasıdır. İhtiyaç iddiası soyut bir beklentiye, gelecekteki belirsiz bir plana veya yalnızca kiracıyı değiştirme amacına dayanıyorsa dava reddedilir. Dava, dava şartı arabuluculuk aşamasından sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür.

İşyeri gereksinimi için İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye, kiralananın yeniden inşası veya esaslı onarımı için Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi yazılarımıza bakabilirsiniz.

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasını Kimler Açabilir?

Dava hakkı kural olarak kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verene aittir. Kiracı birden fazla ise dava hepsine karşı açılmalıdır.

Kiraya veren ile malik farklı kişiler olabilir. Yargıtay içtihatlarına göre kiraya veren durumunda olmayan malik de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açabilir (Yargıtay 3. HD, 26.02.2018, 2018/619 E., 2018/1605 K.).

Taşınmazın birden fazla kişiye ait olması hâlinde usul, mülkiyetin türüne göre değişir:

• Paylı mülkiyet: Kiraya veren sıfatı bulunmayan paydaşlar malik sıfatıyla dava açacaksa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir (Yargıtay 3. HD, 26.02.2018, 2018/619 E., 2018/1605 K.).
• Elbirliği mülkiyeti (örneğin miras ortaklığı): Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan dava bütün ortaklarca açılmalıdır.

Bu eksiklik sonradan giderilebilir: Bir paydaş veya ortak tarafından açılan davaya diğerlerinin sonradan katılması ya da onay vermesi mümkündür; elbirliği mülkiyetinde katılım sağlanamazsa terekeye temsilci atanarak dava yürütülebilir (aynı karar). Kira sözleşmesi paydaşlardan yalnızca biriyle yapılmışsa, sözleşmenin tarafı olan bu kişinin dava hakkı ayrıca değerlendirilmelidir. Ayrıntılar için Kiraya Verenin Tahliye Hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Şartları

• Kiralananın konut veya çatılı işyeri olması gerekir.
• İhtiyaç; kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için olmalıdır.
• İhtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır. Bölge adliye mahkemesi bu ölçütü “Konut niteliğindeki bir taşınmaza ilişkin ihtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir.” şeklinde ifade etmiş; davacının eşinin tedavisinin İstanbul’da yapılması gerektiği bir olayda ihtiyacı kabul etmiştir (İstanbul BAM 35. HD, 04.03.2026, 2024/5269 E., 2026/659 K.).
• İhtiyaç dava tarihinde mevcut olmalı ve yargılama boyunca devam etmelidir: “Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.” (Ankara BAM 15. HD, 26.03.2025, 2024/1639 E., 2025/856 K.). İhtiyaç yargılama sırasında ortadan kalkarsa dava reddedilebilir.
• Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi değildir. Başka bir ile taşınacağını ileri süren ancak henüz taşınmamış davacının davası bu gerekçeyle reddedilmiştir (Bursa BAM 4. HD, 23.10.2024, 2024/3252 E., 2024/2705 K.). Örneğin kiraya veren, oğlunun belirsiz bir gelecekte evleneceğini ileri sürerek tahliye isteyemez.
• İhtiyaç sahibinin oturabileceği boş ve elverişli başka bir konutu varsa ihtiyaç samimi kabul edilmeyebilir; bu husus somut olayın koşullarına göre değerlendirilir (ayrıntısı aşağıda).
• Kiralananın ihtiyacı karşılayabilecek durumda olması gerekir. Deprem sonrası güçlendirilmeden konut olarak kullanılamayacak hâle gelen taşınmaz için açılan ihtiyaç davası bu gerekçeyle reddedilmiştir (Malatya 1. Sulh Hukuk Mahkemesi, 06.03.2025, 2023/2071 E., 2025/289 K.).
• Dava, aşağıda açıklanan süreler içinde ve arabuluculuk aşamasından sonra açılmalıdır. Birden fazla kiracı varsa dava ve bildirimler hepsine yöneltilmelidir.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

TBK m. 350/1 uyarınca dava, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde ise fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Yargıtay’a göre “Dava açma süresi kamu düzenine ilişkin olup, davalı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden göz önünde bulundurulması gerekir.” (Yargıtay 3. HD, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K.).

Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Süresi

Belirli süreli sözleşmelerde dava, kira süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır. Kanun bu durumda kiracıya önceden ihtar veya bildirim gönderilmesini şart koşmaz.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır ve kiraya veren süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1). Bu uzama sözleşmeyi belirsiz süreli hâle getirmez; ihtiyaç davası uzayan kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde de açılabilir (Yargıtay 3. HD, 11.03.2025, 2024/4166 E., 2025/1495 K.). Kanundaki on yıl ise sözleşme süresi değil, sözleşme süresinin bitiminden sonra başlayan uzama süresidir; bu süre dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi sebep göstermeden sona erdirebilir (TBK m. 347/1; 10 yıllık kiracının tahliyesi).

Örnek: 01.01.2022 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli bir sözleşmede kira süresi 31.12.2022’de biter. Kiraya veren, 31.12.2022’yi izleyen bir ay içinde, yani en geç 31.01.2023’e kadar dava açmalıdır. Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl uzar ve dava ancak uzayan kira yılının bitiminden (31.12.2023) itibaren bir ay içinde açılabilir.

Sözleşmede Bildirim Şartı Varsa

Kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek için belirli bir süre önce bildirimde bulunacağı kararlaştırılmışsa bu şarta uyulmalıdır. Yargıtay, bölge adliye mahkemesi daireleri arasındaki görüş ayrılığını gidererek şu sonuca varmıştır: “Sözleşmede kararlaştırılan fesih ihbar ihtar şartına uyulmamaması halinde; kira sözleşmesi, süre bitiminde kiraya verenin ihtiyaç nedeniyle kullanma zorunluluğu olsa bile sona ermemekte, kira süresi TBK m.347 uyarınca bir yıl süre ile uzamış olmaktadır.” (Yargıtay 3. HD, 10.03.2025, 2024/2446 E., 2025/1440 K.).

Yargıtay’ın bu kararı genel kuralı ortaya koyar. Sözleşmedeki şartın kapsamı ise hükmün lafzına göre belirlenir: Yargıtay kararından önce verilen bir bölge adliye mahkemesi kararında, sözleşmedeki bildirim şartının yalnızca bildirim yoluyla feshe ilişkin olduğu ve dava yoluyla sona erdirmeyi düzenlemediği bir olayda bu şartın ihtiyaç davasına uygulanmayacağı kabul edilmiştir (Bursa BAM 4. HD, 24.04.2024, 2024/1157 E., 2024/1036 K.). Bu nedenle şartın lafzı dikkatle incelenmeli; tereddüt varsa şarta uyulması güvenli yoldur.

Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK m. 353)

Kiraya veren, bir aylık dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzar (TBK m. 353). Yargıtay’a göre bu durumda dava, bildirimi takip eden uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir (Yargıtay 3. HD, 01.06.2017, 2017/3918 E., 2017/8896 K.). Yukarıdaki örnekte bildirim en geç 31.01.2023’e kadar kiracıya ulaşmışsa dava 31.12.2023’e kadar açılabilir.

Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat bakımından önerilir. Öğretide, ihtiyaç henüz doğmamışken “her ihtimale karşı” gönderilen bildirimin kötü niyetli sayılabileceği belirtilmektedir; bildirim gerçek bir ihtiyaca dayanmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde Dava Süresi

Belirsiz süreli konut kiralarında, sözleşmede veya yerel âdette başka bir dönem öngörülmemişse her altı aylık dönem bir fesih dönemidir. Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliye için fesih döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalı ve fesih döneminin bitiminden başlayarak bir ay içinde davayı açmalıdır (TBK m. 329, 350/1). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (TBK m. 348); bildirimin noter aracılığıyla gönderilmesi zorunlu değil, ispat bakımından önerilir. Sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılmışsa ona uyulmalıdır.

Örnek: 01.04.2022 başlangıç tarihli belirsiz süreli bir sözleşmede fesih dönemleri 01.04.2022–30.09.2022, 01.10.2022–31.03.2023 ve 01.04.2023–30.09.2023’tür. Mayıs 2023’te ihtiyacı doğan kiraya veren, üçüncü dönemin bitiminden (30.09.2023) en az üç ay önce, yani en geç 30.06.2023’e kadar bildirimi kiracıya ulaştırmalı ve 01.10.2023–31.10.2023 tarihleri arasında davayı açmalıdır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtar Süresi: Özet Tablo

Dava Şartı Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen 18/B maddesi uyarınca, 01.09.2023’ten beri kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (m. 18/B-1-a). Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

• Başvuru yapılmamışsa: Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir.
• Son tutanak eklenmemişse: Başvuru yapılmış ancak anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme, tutanağın bir haftalık kesin süre içinde sunulmasını ister; sunulmazsa dava usulden reddedilir (m. 18/A-2).
• Sürelere etkisi: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede bir aylık hak düşürücü süre işlemez (m. 16/2 ve 18/A-15; Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, 2025/2548 E., 2025/5852 K.).
• Arabuluculuk süresi: Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (m. 18/A-11).
• Başvurunun zamanı: Yargıtay, TBK m. 350 ve 351’e dayalı davalarda arabuluculuk başvurusunun “tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra diğer bir anlatımla dava açma süresi içerisinde yapılması gerektiğine” işaret etmiştir (Yargıtay 3. HD, 21.10.2025, 2025/3292 E., 2025/5039 K.). Bazı bölge adliye mahkemesi kararlarında kanunda böyle bir sınırlama bulunmadığı görüşü benimsenmişse de (İstanbul BAM 49. HD, 03.07.2024, 2024/3072 E., 2024/1618 K.; İstanbul BAM 36. HD, 07.11.2024, 2024/3357 E., 2024/2529 K.), güvenli yol başvurunun sözleşme süresi bittikten sonra ve bir aylık dava açma süresi içinde yapılmasıdır.

Konut İhtiyacının İspatı

İhtiyaç iddiasını ispat yükü davacı kiraya verendedir; ihtiyaç tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Davanın süresinde açılması yeterli değildir; mahkeme ihtiyacın varlığını, delilleri somut olayın özelliklerine göre birlikte değerlendirerek inceler.

İhtiyaç Sahibinin Kirada Oturması

İhtiyaç sahibinin halihazırda kirada oturması, ihtiyacın varlığı lehine güçlü bir karinedir. Bölge adliye mahkemesine göre “Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemlerinde ise; ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın daha üstün nitelikte olması ya da eşdeğer nitelikte olması gerekmez. Davacı malikin kendisinin kirada olması yeterlidir.” (Bursa BAM 4. HD, 08.12.2022, 2022/580 E., 2022/2356 K.). Aynı kararda eşin satılık ilanı vermesinin tek başına ihtiyacın samimiyetsizliğini göstermeyeceği de belirtilmiştir.

Başka Konutun Bulunması

Kiraya verenin veya ihtiyaç sahibinin başka bir konutunun bulunması tek başına davayı engellemez; ancak bu konutun boş ve ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığı araştırılır. Boş ve elverişli bir konut varken açılan davada ihtiyaç samimi kabul edilmeyebilir. Kiraya verenin kirada olan birden fazla taşınmazı varsa hangisini kullanacağını seçme hakkı vardır (Bursa BAM 4. HD, 08.12.2022, 2022/580 E., 2022/2356 K.). Adına başka taşınmaz kaydı bulunmayan ve ailesiyle birlikte kalan davacının ihtiyacı ise samimi bulunmuştur (İstanbul BAM 36. HD, 07.11.2024, 2023/3813 E., 2024/2569 K.).

Mevcut Konutun Yetersizliği ve Sağlık Sebebi

İhtiyaç sahibinin oturduğu konutun ihtiyacını karşılamaması da gereksinim oluşturabilir. Örneğin asansörsüz bir binanın üst katında oturan yaşlı bir kiraya veren, asansörlü kiralanana ihtiyacı olduğunu ileri sürebilir. Bu durumda mahkeme gerektiğinde iki taşınmazda keşif ve bilirkişi incelemesi yaparak karşılaştırma yapar.

Sağlık sebebine dayanan davalarda sağlık durumunu gösteren belgeler belirleyicidir. Yargıtay, “ispat yükü üzerinde olan davacı tarafından özellikle sağlık durumunu gösterir belgeler ile tapu kayıtları kapsamında ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunun ispatlandığı” bir davada tahliye kararını onamıştır (Yargıtay 3. HD, 10.12.2025, 2025/927 E., 2025/6060 K.).

Ergin Çocuğun İhtiyacı

Ergin (18 yaşını doldurmuş) çocuğun ayrı bir konutta yaşama ihtiyacı tahliye sebebi olabilir; ancak çocuğun yalnızca reşit olması kendiliğinden tahliye hakkı sağlamaz. Evlilik hazırlığı, iş veya eğitim gibi somut olgularla ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğu ortaya konmalıdır.

Konut İhtiyacının İspatı: Hangi Deliller Sunulmalıdır?

• Tapu kaydı, kira sözleşmesi ve varsa bildirim veya ihtarname tebliğ belgeleri
• Nüfus kayıt örneği ve yerleşim yeri belgesi (ihtiyaç sahibinin kimliği ve aile bağı için)
• İhtiyaç sahibinin halen oturduğu konutun kira sözleşmesi ve ödeme dekontları; varsa aleyhine gönderilmiş tahliye ihtarı
• Sağlık raporları ve tedavi belgeleri (sağlık nedeniyle ihtiyaç için)
• Çocuğun okul kayıt belgesi (eğitim odaklı ihtiyaç için)
• Atama yazısı, iş sözleşmesi ve taşınma hazırlığını gösteren belgeler (şehir değişikliği için)
• Evlilik hazırlığını gösteren belgeler ve tanıklar (ergin çocuğun ayrı eve ihtiyacı için; nişan veya evlilik belgesi tek başına yeterli değildir)
• İki konutun karşılaştırılmasına yönelik keşif ve bilirkişi incelemesi talebi
• Tanık beyanları (komşu, iş arkadaşı, aile bireyleri)

Konut Gereksinimi Nedeniyle Tahliye Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1-a).

Dava, genel yetki kuralı uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir; kiralananın geri verilmesi borcu taşınmazın bulunduğu yerde ifa edileceğinden taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından bu yetki kesin değildir.

Kiracı Bu Davada Nelere İtiraz Edebilir?

Kiracı açısından savunma, davanın şartlarından birinin eksik olduğunu göstermeye dayanır:

• Süre: Dava sözleşme süresi bitmeden veya bir aylık süre geçtikten sonra açılmışsa ve geçerli bir TBK m. 353 bildirimi yoksa dava süre yönünden reddedilir.
• Arabuluculuk: Başvuru hiç yapılmamışsa ya da başvuru zamanı hatalıysa dava şartı eksikliği ileri sürülebilir.
• Taraf sıfatı: Davayı açan kişinin kiraya veren veya malik sıfatı ile paylı ve elbirliği mülkiyette gerekli çoğunluğun veya katılımın sağlanıp sağlanmadığı denetlenir.
• İhtiyacın samimiyeti: İhtiyaç sahibinin boş ve elverişli başka bir konutu bulunması, taşınmazın daha yüksek bedelle kiralanmak istenmesi veya ihtiyacın henüz doğmamış olması savunma konusudur. Ancak eşin satılık ilanı vermesi gibi tek bir olgu tek başına samimiyetsizliği göstermeyebilir (Bursa BAM 4. HD, 08.12.2022, 2022/580 E., 2022/2356 K.).
• Sözleşmedeki bildirim şartı: Sözleşmede kiraya veren için öngörülen bildirim şartına uyulmamışsa sözleşme bir yıl uzamış sayılır.
• Tahliyeden sonra: Taşınmaz üç yıl içinde haklı sebep olmadan başkasına kiralanırsa kiracı TBK m. 355 uyarınca tazminat isteyebilir.

Tahliye Davası Devam Ederken Evin Boşaltılması

Dava devam ederken kiracı evi boşaltırsa tahliye talebi konusuz kalır ve mahkeme esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmeder. Yargılama giderleri bakımından hâkim, davanın açıldığı tarihteki tarafların haklılık durumuna göre karar verir (HMK m. 331/1); yargılama giderlerine mahkemece kendiliğinden hükmedilir (HMK m. 332/1). Bu nedenle mahkeme, dava açıldığında kiraya verenin ihtiyacının ve dava şartlarının bulunup bulunmadığını inceleyerek yargılama giderlerini ve vekâlet ücretini haklı çıkan taraf lehine belirler.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat (TBK m. 355)

Kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliyesini sağladığı konutu, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m. 355). Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Haklı sebebin varlığını kiraya veren ispat etmelidir; haklı sebebin bulunup bulunmadığını hâkim takdir eder.

Öğretide aktarıldığına göre uygulamada bu tazminat için tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşmiş olması aranmaktadır; kiracının dava açılmadan veya hüküm kesinleşmeden taşınmazı kendi isteğiyle boşaltması hâlinde tazminat istenip istenemeyeceği tartışmalıdır. Dava şartı arabuluculukta varılan anlaşmayla gerçekleşen tahliyede TBK m. 355’in uygulanıp uygulanmayacağı da öğretide tartışılmaktadır.

Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi

Hazırlanacak olan dava dilekçesinin mutlaka özenli bir şekilde hazırlanması gerekir. Aksi takdirde dava aleyhinize sonuçlanabilecektir. Kira ile ilgili hukuki destek almak için uzman avukatlarımıza başvurabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ev sahibim oğlunu/kızını oturtmak için tahliye davası açabilir mi?

Evet. TBK m. 350/1, kiraya verenin altsoyu (çocukları ve torunları) için de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabileceğini düzenler. Ergin çocuğun ayrı bir konutta yaşama ihtiyacı tahliye sebebi sayılabilir; ancak yalnızca 18 yaşını doldurmuş olması yetmez. İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun evlilik hazırlığı, iş veya eğitim gibi somut olgularla ispatlanması gerekir; soyut bir gelecek beklentisi tahliye sebebi değildir.

2. Belirsiz süreli kira sözleşmemde ihtarname şart mı?

Belirsiz süreli konut kiralarında kiraya veren, altı aylık fesih döneminin sona ermesinden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunmalıdır (TBK m. 329, 348). Bildirimin yazılı olması zorunludur, ancak noter aracılığıyla gönderilmesi şart değildir; ispat bakımından noter önerilir. Sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi varsa ona uyulmalıdır. Belirli süreli sözleşmelerde ise sözleşmede özel bir şart yoksa ihtarname gerekmez.

3. Arabuluculuğa gitmeden direkt dava açabilir miyim?

Hayır. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası dava şartı arabuluculuğa tabidir (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; başvuru yapılmış ama son tutanak dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (m. 18/A-2). Yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye süreçleri bu zorunluluğun istisnasıdır.

4. Ev sahibim kendim oturacağım dedi, sonra başkasına kiraladı; tazminat alabilir miyim?

Kiraya veren, ihtiyaç nedeniyle tahliyesini sağladığı konutu haklı bir sebep olmadan üç yıl içinde başkasına kiralarsa eski kiracı, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat isteyebilir (TBK m. 355). Uygulamada tazminat için tahliyenin mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşmiş olması aranmaktadır; kiracının ihtarname veya görüşme üzerine kendi isteğiyle çıkması hâlinde tazminat istenip istenemeyeceği tartışmalıdır.

5. Yeni malik evi alır almaz hemen tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Yeni malikin iki seçeneği vardır (TBK m. 351). Birincisinde, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir; bildirimin bu süre içinde kiracıya ulaşması gerekir. Bu durumda dava, edinme tarihinden altı ay geçtikten sonra açılabilir; Yargıtay’a göre “Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.” (Yargıtay 3. HD, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K.). İkincisinde, bildirim yapmadan mevcut kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açar. Ayrıntılar için Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

6. İhtiyacı nasıl ispat edebilirim?

İhtiyaç tanık dahil her türlü delille ispatlanabilir. Tapu kaydı, ihtiyaç sahibinin oturduğu konutun kira sözleşmesi, sağlık raporları, okul kaydı, atama yazısı veya iş sözleşmesi, nüfus kayıt örneği ve tanık beyanları uygulamada en sık sunulan delillerdir; gerektiğinde iki konut keşif ve bilirkişi incelemesiyle karşılaştırılır. Mahkeme delilleri somut olayın özelliklerine göre birlikte değerlendirir.

7. Tahliye davası ne kadar sürer?

Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Arabulucu başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m. 18/A-11). Yargılama süresi ise mahkemenin iş yüküne, delillere ve keşif-bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine göre değişir; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreye eklenir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası; sürelerin doğru hesaplanması, gerekiyorsa bildirimin usulüne uygun yapılması, dava şartı arabuluculuk sürecinin zamanında tamamlanması ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu niteliğinin somut delillerle ortaya konmasını gerektiren teknik bir uyuşmazlık türüdür. Sürelerin kaçırılması veya delillerin eksik sunulması, ihtiyacı haklı olan kiraya verenin dahi davasını kaybetmesine yol açabilir. Kiracı tarafından ise süre, arabuluculuk, taraf sıfatı ve ihtiyacın samimiyeti üzerinden etkin bir savunma kurulabilir. Diğer tahliye yolları için Kiraya Verenin Tahliye Hakkı, örnek kararlar için Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Yargıtay Kararları yazılarımıza bakabilirsiniz.

Öner Hukuk ve Danışmanlık, Bakırköy merkezli faaliyet yürütmekte; İstanbul ve çevresinde kira hukukundan kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında müvekkillere hem kiraya veren hem kiracı sıfatıyla hukuki destek sunmaktadır. Süreçle ilgili özel durumunuzun değerlendirilmesi ve dava stratejisinin somut olayın özelliklerine göre belirlenmesi için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.