Uyuşmazlığınız hangisi?
Tahliye, kira bedelinin tespiti, kira alacağı ve depozito talepleri farklı yollar izler; size uyan başlığı seçin.
İstanbul kira avukatı olarak Bakırköy Ataköy’deki büromuzdan konut ve çatılı işyeri kiralarından doğan tahliye, kira tespit, kira uyarlama, kira alacağı ve depozito uyuşmazlıklarında İstanbul’un her iki yakasındaki adliyelerde hem kiraya verenleri hem kiracıları temsil ediyoruz. Bu sayfada kira avukatının ne yaptığını, baktığımız davaları, dava türüne göre süreleri, yetkili mahkemeyi ve ücretin nasıl belirlendiğini bulabilirsiniz; dosyanızı değerlendirmek için ücretsiz kısa ön görüşme talep edebilirsiniz.
Kira Hukuku Nedir?
Kira hukuku, kiraya veren ile kiracı arasındaki kira sözleşmesinden doğan hak ve borçları ve bu ilişkiden çıkan uyuşmazlıkları düzenleyen hukuk dalıdır. Temel kaynağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmesine ilişkin hükümleridir. Konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun, kiracıyı koruyan özel kurallar içerir: kira artışının üst sınırı, sözleşmenin ancak kanunda sayılan sebeplerle ve dava yoluyla sona erdirilebilmesi ile kiracı aleyhine değişiklik yasağı bunların başında gelir. Bu özel hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralanmasında uygulanmaz (TBK m. 339).
Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012’de yürürlüğe girmiş ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmıştır. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında bazı hükümlerin uygulanması 2020 yılına kadar ertelendiğinden, eski tarihli sözleşmelerde uyuşmazlığın hangi döneme ait olduğu ayrıca değerlendirilmelidir. Kira ilişkisinin kurulduğu tarih, sözleşmenin süresi ve beş yıllık sürenin dolup dolmadığı, izlenecek yolu doğrudan belirler.
Kira Avukatı Ne İş Yapar?
Kira avukatı, uyuşmazlığın hangi aşamasında olursanız olun önce sözleşmeyi, ihtarnameleri, ödeme kayıtlarını ve varsa yazışmaları inceleyerek hangi yolun açık olduğunu ve sürelerin ne zaman dolduğunu belirler. Kira davalarında dava açma süreleri çoğunlukla bir aydır ve bu sürelerin kaçırılması dava hakkının bir sonraki kira yılına kalmasına yol açar; bu nedenle ilk değerlendirme, davanın kendisi kadar önemlidir.
Kiraya Veren (Ev Sahibi) İçin
Ev sahibi avukatı olarak yürüttüğümüz işler; kira borcu için ihtarname ve tahliye talepli icra takibi, ihtiyaç, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa ve on yıllık uzama süresine dayalı tahliye davaları, rayicin altında kalan kira için kira tespit davası, depozito ve hasar alacaklarının takibi ile konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanmasıdır. Tahliye sebebinin doğru seçilmesi ve ihtarnamenin süresinde tebliğ edilmesi, davanın sonucunu belirleyen iki temel adımdır. Kiraya verenin sahip olduğu yollar için kiraya verenin tahliye hakkı ve kiracıyı evden çıkarma rehberlerimize bakabilirsiniz.
Kiracı İçin
Kiracı avukatı olarak; usulsüz tahliye girişimlerine karşı savunma, ödeme emrine ve ihtarnamelere süresinde itiraz, yasal sınırı aşan kira artışı taleplerinin değerlendirilmesi, geçersiz tahliye taahhütlerine karşı itiraz, depozitonun iadesi ve kiracının kira ilişkisinin sona ermesine bağlı hakları konusunda hukuki destek veriyoruz. Kiracının ödeme emrindeki yedi günlük itiraz ve otuz günlük ödeme sürelerini kaçırmaması, tahliye riskini azaltan en önemli adımlardır.
İstanbul Kira Avukatının Baktığı Davalar
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bölümü, 7445 sayılı Kanunla yapılan değişiklik sonrasında 1 Eylül 2023’ten bu yana dava şartı arabuluculuk kapsamındadır; bu davalarda mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk aşamasının tamamlanması gerekir. Uygulamada en sık karşılaştığımız dava ve işler şunlardır.
1. Tahliye Davaları
Kira ilişkisinin sona erdirilmesi için açılan tahliye davaları, kira hukukunun en sık başvurulan dava türüdür. Kanunda sayılan başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Kiraya verenin veya yakınlarının konut ya da işyeri ihtiyacı (TBK m. 350/1) — konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351) — yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi
- Yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım (TBK m. 350/2) — tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi
- Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) — tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye
- İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) — iki haklı ihtar nedeniyle tahliye
- On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347/1) — 10 yıllık kiracının tahliyesi
- Kira borcunun ödenmemesi: temerrüt nedeniyle fesih ve dava (TBK m. 315) veya tahliye talepli icra takibi (İİK m. 269 vd.)
2. Kira Tespit Davaları
Kira bedelinin yeni dönem için mahkemece belirlenmesini sağlayan davadır (TBK m. 344-345). Beş yıl dolmadan açılan davada mahkeme TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını aşamaz; beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, TÜFE’nin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre karar verir. Belirlenen bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için davanın yeni dönemden en az otuz gün önce açılması ya da bu süre içinde kiracıya yazılı bildirim yapılması gerekir; sözleşmede artış hükmü varsa dava dönem sonuna kadar açılabilir (TBK m. 345). Ayrıntılar için kira tespit davası rehberimize ve kira tespit davası Yargıtay kararları sayfamıza bakabilirsiniz.
3. Kira Uyarlama Davaları
Sözleşmenin kurulmasından sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durumun edimler arasındaki dengeyi aşırı ölçüde bozması hâlinde, TBK m. 138 uyarınca sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması istenebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gidererek kira enflasyonunun, paranın satın alma gücündeki değişimin ve emsal kira artışlarının kira tespit davasında değerlendirilmesi gerektiğine, bu olguların tek başına uyarlama sebebi olamayacağına karar vermiştir (3. HD, 30.03.2026, 2026/1213 E., 2026/1751 K.). Bu nedenle talebin hangi davayla ileri sürüleceği baştan doğru belirlenmelidir; uyarlama davalarında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
4. Kira Alacağı ve İcra Takibi
Ödenmeyen kira bedelleri için icra dairesinde ilamsız takip başlatılır. Kiraya veren hem alacağı hem tahliyeyi istiyorsa Örnek No 13 ödeme emriyle tahliye talepli takip yapılır; kiracı yedi gün içinde itiraz etmez ve otuz günlük sürede borcu ödemezse icra mahkemesinden tahliye kararı alınabilir (İİK m. 269 vd.). Kiracının itirazı hâlinde itirazın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ya da sulh hukuk mahkemesinde dava yolu izlenir. Süreç için kiralananın icra yoluyla tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
5. Depozito, Hasar ve Tazminat Davaları
Kira ilişkisi sona erdiğinde depozitonun iadesi, kiralananın sözleşmeye aykırı kullanımından doğan zararlar ve özen yükümlülüğünün ihlali (TBK m. 316) sık karşılaşılan uyuşmazlıklardır. Depozitonun iade zamanı, hangi kesintilerin yapılabileceği ve ispat yükü için kira depozito iadesi Yargıtay kararları yazımıza bakabilirsiniz.
6. Kira Sözleşmesi Hazırlanması ve İhtarname
İleride çıkabilecek uyuşmazlıkların büyük bölümü sözleşme aşamasında önlenebilir. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde artış hükmü, depozito, ortak giderler, tahliye taahhüdünün zamanlaması ve özel bildirim şartları hukuki değerlendirme çerçevesinde düzenlenir; mevcut sözleşmeler incelenir, ihtarnameler hazırlanır ve kira sözleşmesinin tapuya şerhi gibi işlemler yürütülür. Bu konular için kira sözleşmesi ve kira sözleşmesinin tapuya şerhi rehberlerimize bakabilirsiniz.
Kira Davalarında Süreler ve Görevli Mahkeme
Kira davalarının en kritik yönü, dava türüne göre değişen ve çoğunlukla bir ay olan dava açma süreleridir. Bu sürelerin kaçırılması, sözleşmenin bir yıl daha uzaması ve dava hakkının bir sonraki döneme kalması sonucunu doğurur. Aşağıdaki tablo en sık karşılaşılan dava türleri için süre, şart ve görevli mahkemeyi özetlemektedir.
| Dava / işlem | Süre ve şart | Görevli mahkeme |
|---|---|---|
| İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350/1) | Belirli süreli kirada sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava; süre dolmadan yazılı bildirim yapılmışsa süre bir kira yılı uzar (TBK m. 353) | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351/1) | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirimin tebliği; dava edinmeden 6 ay sonra, sözleşme sonuna kadar | Sulh hukuk mahkemesi |
| Yeni malikin ihtiyacı (TBK m. 351/2) | Bildirim yapılmadan, sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | Sulh hukuk mahkemesi |
| Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava | İcra dairesi ve icra mahkemesi / sulh hukuk mahkemesi |
| İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) | Bir kira yılı içinde farklı aylara ilişkin iki haklı ihtar; kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava | Sulh hukuk mahkemesi |
| On yıllık uzama süresi (TBK m. 347/1) | Uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim; sebep gösterilmez | Sulh hukuk mahkemesi |
| Kira borcu (TBK m. 315; İİK m. 269) | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 günlük ödeme süresi; ödeme emrine itiraz 7 gün; tahliye talebi ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde | İcra mahkemesi (takip) / sulh hukuk mahkemesi (dava) |
| Kira tespit davası (TBK m. 344-345) | Her zaman açılabilir; dönem başından geçerli olması için yeni dönemden en az 30 gün önce dava veya yazılı bildirim | Sulh hukuk mahkemesi |
| Kira uyarlama davası (TBK m. 138) | Olağanüstü ve öngörülemeyen durumun gerçekleşmesi hâlinde | Sulh hukuk mahkemesi |
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
İhtiyaç nedeniyle tahliye, uygulamada en sık başvurulan tahliye davasıdır. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi doğduğunda, TBK m. 350’de (yeni malik için m. 351’de) öngörülen süre ve şartlara uyarak bu davayı açabilir. Yargıtay, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasını ve dava sonuna kadar devam etmesini aramaktadır (HGK, 16.11.2021, 2017/1290 E., 2021/1411 K.); dava sırasında taşınmazın satılması veya başkasına kiralanması ihtiyacın ortadan kalktığı sonucunu doğurur. Konut ihtiyacında aranan şartlar için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye yazımıza, yazılı bildirim şablonları için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ihtarname örneği sayfamıza bakabilirsiniz.
Tahliye Taahhüdü
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesidir. Geçerli olması için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve boşaltma tarihini içermesi gerekir (TBK m. 352/1). Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır. Sözleşmeyle aynı gün imzalanan veya boş olarak imzalanıp sonradan doldurulan taahhütlerin geçerliliği uygulamada sık tartışılan konulardır; ayrıntılar için tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye ve tahliye taahhütnamesi örneği sayfalarımıza bakabilirsiniz.
Kira Davalarında Zorunlu Arabuluculuk
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu’na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesi bu kapsamın dışındadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Arabulucuya hiç başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; başvuru yapılmış ancak anlaşmama son tutanağı dilekçeye eklenmemişse mahkeme bir haftalık kesin süre verir (m. 18/A-2). İhtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiği Yargıtay tarafından karara bağlanmıştır (3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.); arabuluculukta geçen süre ise dava süresinin hesabında dikkate alınmaz (6325 sayılı Kanun m. 16/2). Arabuluculuk aşaması, dava takviminin doğru kurulmasını gerektiren teknik bir adımdır; büromuz aynı zamanda arabulucu siciline kayıtlı olduğundan bu aşamayı dava stratejisiyle birlikte planlıyoruz.
Bakırköy Kira Avukatı ve İstanbul’da Yetkili Mahkeme
Kira davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Yetki bakımından davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) ile sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 10) yetkilidir; kira davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz. Bakırköy’deki bir taşınmaz için dava Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.
Bakırköy Ataköy’de bulunan büromuz, başta Bakırköy Adliyesi olmak üzere Küçükçekmece, Büyükçekmece, Bahçelievler ve Zeytinburnu’ndaki kira uyuşmazlıklarını takip etmekte; Şişli, Beşiktaş, Kadıköy, Kartal ve Beylikdüzü gibi ilçelerden gelen dosyalarda da İstanbul Anadolu ve Çağlayan adliyeleri dahil İstanbul’un her iki yakasında müvekkillerini temsil etmektedir. Arabuluculuk toplantıları ve danışma görüşmeleri, talep hâlinde görüntülü görüşmeyle de yapılabilmektedir.
Kira Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?
Kira davalarında üç ayrı ücret ve gider kalemi vardır:
| Kalem | Ne anlama gelir | Kim öder |
|---|---|---|
| Akdi vekâlet ücreti | Avukat ile müvekkil arasında sözleşmeyle kararlaştırılan ücret; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin altında kararlaştırılamaz (Avukatlık Kanunu m. 164) | Müvekkil |
| Karşı yan vekâlet ücreti | Mahkemenin, davayı kaybeden taraf aleyhine tarifeye göre hükmettiği ücret | Davayı kaybeden taraf |
| Yargılama giderleri | Harç, arabuluculuk ücreti, bilirkişi, keşif ve tebligat masrafları | Kural olarak haksız çıkan taraf |
Tarifeye göre tahliye davalarında vekâlet ücreti bir yıllık kira bedeli, kira tespit davalarında tespit edilen kira farkının yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır ve sulh hukuk mahkemesi için öngörülen maktu ücretin altına inemez (AAÜT m. 9). 04.11.2025 tarihli tarifede bu maktu ücret 30.000 TL, tahliyeye ilişkin icra takiplerinde ise 20.000 TL’dir. Kira tespit davasındaki hesap örnekleri için kira tespit davası vekalet ücreti bölümümüze bakabilirsiniz. Dava açmadan önce yalnızca görüş almak istiyorsanız danışma ücreti ayrı bir kalemdir; görüşme türleri ve danışma ücreti tarifesi için kira avukatı danışma sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Online Kira Hukuku Danışmanlığı
Kira uyuşmazlığınızı büroya gelmeden, telefon veya görüntülü görüşmeyle de değerlendirebiliriz. Sözleşmenizi ve ihtarnamelerinizi önceden iletmeniz hâlinde görüşmede izlenebilecek yollar, süreler ve riskler somut biçimde aktarılır; ücretsiz kısa ön görüşme ile ücretli danışmanlık görüşmesinin kapsamı online kira hukuku danışmanlığı sayfasında açıklanmıştır. Kira hukukunda sık sorulan sorular için kira ile ilgili sorular ve cevaplar yazımıza da bakabilirsiniz.
Neden Öner Hukuk ve Danışmanlık?
Bu sayfa, İstanbul Barosu’na kayıtlı (Sicil No. 58271) ve 2017’den bu yana Bakırköy’de çalışan Av. Yekcan Öner tarafından hazırlanmıştır; büromuz aynı zamanda Adalet Bakanlığı arabulucu siciline kayıtlıdır (Sicil No. 29590). Kira davalarında dava türünün doğru seçilmesi, bir aylık sürelerin ve yazılı bildirim şartlarının takibi, arabuluculuk aşamasının zamanlaması ve bilirkişi raporlarına itiraz, dosyanın sonucunu belirleyen adımlardır. Sözleşmenizi ve belgelerinizi ileterek ücretsiz kısa ön görüşme talep edebilir, dosyanız için izlenecek yolu ve ücret esaslarını öğrenebilirsiniz.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.
Kira avukatlık ücreti ne kadar?
Kira davalarında avukatlık ücreti, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesindeki alt sınırların altında kalmamak üzere avukat ile müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır (Avukatlık Kanunu m. 164). 04.11.2025 tarihli tarifeye göre sulh hukuk mahkemesinde görülen bir dava için asgari ücret 30.000 TL’dir; tahliye davalarında ücret bir yıllık kira bedeli, kira tespit davalarında ise tespit edilen kira farkının yıllık tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır ve bu tutar maktu ücretin altına inemez (AAÜT m. 9). Dava sonunda haksız çıkan tarafın ödeyeceği karşı vekâlet ücreti de aynı tarifeye göre belirlenir. Somut dosyanız için ücret bilgisini ücretsiz kısa ön görüşmede alabilirsiniz.
Kiracı ev sahibi davaları ne kadar sürer?
Süre dava türüne göre değişir. Tahliye talepli icra takibinde kiracı itiraz etmez ve 30 günlük sürede ödeme yapmazsa icra mahkemesinden birkaç ay içinde tahliye kararı alınabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ve kira tespit davaları ise keşif, bilirkişi incelemesi ve tanık dinlenmesi gerektirdiğinden ilk derecede genellikle bir yılı aşar; istinaf ve temyiz aşamaları bu süreyi uzatır. Dava öncesindeki zorunlu arabuluculuk aşaması da takvime eklenmelidir.
Kiracı ev sahibi davalarına hangi mahkeme bakar?
Kira ilişkisinden doğan tahliye, kira tespit, uyarlama ve alacak davalarına, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri bakar (HMK m. 4/1-a). Kira borcu nedeniyle başlatılan tahliye talepli icra takibinde ise tahliye kararını icra mahkemesi verir (İİK m. 269/a). Yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin ifa yeri olan kiralananın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 6 ve 10).
Kiracı veya ev sahibi avukat tutmak zorunda mı?
Hayır. Türk hukukunda davayı bizzat açmak ve takip etmek mümkündür (HMK m. 71). Ancak kira davalarında bir aylık dava süreleri, yazılı bildirim şartları, zorunlu arabuluculuk ve bilirkişi aşamaları hak kaybına açık olduğundan, özellikle tahliye ve kira tespit davalarında avukat desteği alınması önerilir. Davayı kazanan taraf vekille temsil edilmişse mahkeme, karşı taraf aleyhine vekâlet ücretine de hükmeder.
Ev sahibi kiracıyı avukata verirse ne olur?
Ev sahibinin avukata başvurması tek başına bir sonuç doğurmaz; avukat, kira borcu varsa ihtarname veya tahliye talepli icra takibi, tahliye sebebi varsa arabuluculuk başvurusu ve ardından tahliye davası yolunu izler. Kiracıya ödeme emri veya ihtarname tebliğ edildiğinde süreler işlemeye başlar: ödeme emrine karşı itiraz süresi 7 gün, kira borcunu ödeme süresi en az 30 gündür. Bu aşamada kiracının da bir avukata danışarak itiraz ve savunma haklarını zamanında kullanması önem taşır.
İyi bir kira avukatı nasıl seçilir?
Kira hukuku, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümleri ile icra ve arabuluculuk mevzuatının birlikte uygulandığı bir alandır. Avukat seçerken kira davalarındaki tecrübesini, süre hesabı ve ihtarname aşamasını nasıl planladığını, ücreti ve kapsamını yazılı olarak açıklayıp açıklamadığını sorun. İlk görüşmede sözleşmenizi, ihtarnameleri ve ödeme belgelerini inceleyip olası yolları ve riskleri somut biçimde anlatan bir avukat, süreci sağlıklı yürütecektir.
Kira artış oranı 2026 yılında nasıl hesaplanır?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönem için kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1). Uygulamada yeni kira döneminin başladığı aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı on iki aylık ortalama değişim oranı esas alınır; sözleşmede daha yüksek bir oran yazılı olsa bile aşan kısım geçersizdir. Konut kiralarında 2024 Temmuz ayına kadar uygulanan yüzde 25 geçici sınırı artık yürürlükte değildir. Beş yılı dolduran kira ilişkilerinde ise bedel, kira tespit davasıyla emsal kiralara göre hakkaniyete uygun biçimde belirlenebilir (TBK m. 344/3).
Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı nasıl tahliye edebilirim?
Taşınmazı sonradan edinen malik, konut veya işyeri ihtiyacı varsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, edinme tarihinden altı ay sonra tahliye davası açabilir; dilerse bu hakkını sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m. 351). Bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması ve ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması gerekir. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmazsa ne yapılır?
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı tahliye taahhüdündeki tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren, bu tarihten başlayarak bir ay içinde icra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatabilir veya sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir (TBK m. 352/1). İcra takibinde kiracı taahhütteki imzaya veya tarihe itiraz ederse itirazın kaldırılması için icra mahkemesine başvurulur; noterde düzenlenmiş veya imzası onaylanmış taahhütlerde bu aşama daha hızlı ilerler. İlamsız icra yoluyla tahliye, zorunlu arabuluculuk kapsamı dışındadır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası ev yeniden kiralanabilir mi?
Gereksinim amacıyla boşaltılan kiralanan, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355). Yargıtay bir kararında, kiraya verenin tahliye davası açmadığı ve kiracının kiralananı yargı kararı veya icra yoluyla boşaltmadığı bir olayda bu tazminatın koşullarının oluşmadığını kabul etmiştir.
Kira alacağı için icra takibi nasıl başlatılır?
Kiracı kira bedelini ödemezse kiraya veren, icra dairesinde tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatır ve kiracıya Örnek No 13 ödeme emri gönderilir (İİK m. 269). Kiracının ödeme emrine itiraz süresi 7 gün, konut ve çatılı işyerlerinde kira borcunu ödeme süresi en az 30 gündür (TBK m. 315). Kiracı itiraz etmez ve süresinde ödemezse, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir (İİK m. 269/a); itiraz edilmişse itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilir. Yalnız alacak isteniyorsa Örnek No 7 ile genel haciz yoluyla takip yapılabilir; bu takipler için arabuluculuk şartı aranmaz.
Ofiste ya da görüntülü olarak durumunuzu dinliyor, elinizdeki belgeleri inceliyoruz.
Hangi davanın açılacağını, tahmini süreyi ve masraf kalemlerini yazılı olarak paylaşıyoruz.
Dilekçeler, duruşmalar ve deliller tek avukat tarafından takip edilir.
Her gelişmede WhatsApp ya da e-posta ile haber alırsınız; UYAP'a düşen her belge size iletilir.