İşyeri İhtiyacı Tahliye İhtarname Örneği: Yeni Malik Dahil

Kiraya verenin kendisinin veya yakınlarının işyeri gereksinimi nedeniyle kiracının tahliyesini istemesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350 ila 353. maddelerinde belirli usule bağlanmıştır. Bu sayfada dükkân, büro, depo gibi çatılı işyerleri için kullanılabilecek bir iş yeri ihtarname örneği ile taşınmazı sonradan satın alan yeni malik için ayrı bir işyeri ihtarname örneği yer almaktadır. Kısaca: belirli süreli kirada ihtarname zorunlu değildir; ancak süresinde tebliğ edilen ihtarname dava açma süresini bir kira yılı uzatır (TBK m. 353). Belirsiz süreli kirada ve yeni malik bakımından ise yazılı bildirim şarttır. Somut olayın koşulları sonucu doğrudan etkilediğinden, ihtarnamenin kişiselleştirilmesinde profesyonel hukuki destek alınması yerinde olacaktır. Davanın şartları, süreleri ve Yargıtay kararları için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.

İhtarname Ne Zaman ve Nasıl Gönderilmelidir?

Belirli süreli işyeri kira sözleşmelerinde kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1); sözleşme, işyeri gereksinimi sebebiyle ancak dava yoluyla sona erdirilebilir. Bu dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 350). Kiraya veren, en geç bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzar (TBK m. 353). İhtarnamenin asıl işlevi budur: sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez, kiracıyı hemen çıkmaya zorlamaz; kiraya verene davayı açmak için bir yıllık ek süre kazandırır. Burada önemli olan, ihtarnamenin süre dolmadan kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır; gönderim tarihi tek başına yeterli değildir. Bildirimin yazılı olması zorunludur. Noter aracılığıyla gönderilmesi kanunen zorunlu değildir; ancak tebliğin ispatı bakımından en güvenli yoldur.

İhtarname düzenlenirken dikkat edilmesi gereken temel unsurlar:

Tarafların kimlik ve adres bilgilerinin eksiksiz yazılması; birden fazla kiracı varsa ihtarnamenin her birine ayrı ayrı tebliğ ettirilmesi.
Dayanak kira sözleşmesinin tarihinin, süresinin ve taşınmaz adresinin açıkça belirtilmesi.
İhtiyaç sahibinin kim olduğunun (kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişi) ve kiralananın hangi faaliyet için gerektiğinin yazılması.
Tahliye istenen tarihin ve kiralanan bu tarihte boşaltılmazsa tahliye davası açılacağının net biçimde ifade edilmesi.
Kira sözleşmesinde kiraya veren için özel bir bildirim süresi bulunup bulunmadığının kontrol edilmesi.
Tebliğin ispatı için ihtarnamenin noter aracılığıyla gönderilmesi (zorunlu değil, önerilir).

Süre Tablosu: İhtarname Hangi Tarihe Kadar Tebliğ Edilmeli?

Durum	İhtarname zorunlu mu?	En geç tebliğ	Dava süresi
Belirli süreli kira, dava 1 ay içinde açılacak	Hayır (sözleşmede özel şart yoksa)	—	Süre bitiminden itibaren 1 ay
Belirli süreli kira, dava süresi uzatılmak isteniyor	Evet (TBK m. 353)	Süre bitiminden itibaren 1 ay içinde; güvenlisi bitimden önce	Uzayan kira yılının sonuna kadar
Belirsiz süreli kira	Evet (TBK m. 329)	Altı aylık kira döneminin bitiminden en az 3 ay önce	Dönem bitiminden itibaren 1 ay
Yeni malik (TBK m. 351/1)	Evet	Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde (edinme günü dahil)	Edinmeden 6 ay sonra, sözleşme sonuna kadar
Yeni malik (TBK m. 351/2)	Hayır	—	Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay
Sözleşmede ”… ay önce bildirim” şartı var	Evet	Sözleşmede yazan süre içinde	Şarta uyulmazsa sözleşme bir yıl uzar

İşyeri İhtarnamesi Zorunlu mu?

Belirli süreli kirada, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde dava açılacaksa ihtarname zorunlu değildir. İhtarname, TBK m. 353 uyarınca dava açma süresini uzatır; Yargıtay’ın ifadesiyle bu durumda dava, “bildirimi takip eden uzayan bir kira yılı sonuna kadar açılabilir” (Yargıtay 3. HD, 01.06.2017, 2017/3918 E., 2017/8896 K.). Ancak kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme isteğini belirli bir süre önce bildireceğine dair özel bir şart varsa, bu süreye uyulmadan açılan dava süresinde sayılmaz ve sözleşme bir yıl uzar (Yargıtay 3. HD, 08.03.2018, 2018/1166 E., 2018/2175 K.). Belirsiz süreli kira ile yeni malikin TBK m. 351/1 yolunda da yazılı bildirim zorunludur.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

Aşağıdaki işyeri ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği, belirli süreli kira sözleşmeleri için hazırlanmış genel bir şablondur. Köşeli parantez içindeki seçeneklerden size uyanı bırakıp diğerlerini silin; tarih, adres ve kimlik bilgilerini kendi durumunuza göre doldurun.

İ H T A R N A M E

İHTAR EDEN : Ad-Soyad: ………… – T.C. Kimlik No: ………… – Adres: …………

VEKİLİ : Av. ………… (varsa)

KARŞI TARAF : Ad-Soyad / Unvan: ………… – T.C. Kimlik No / Vergi No: ………… – Adres: …………

KONU : ………… tarihli kira sözleşmesine konu işyerinin, işyeri gereksinimi sebebiyle tahliyesi için dava açılacağının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca bildirilmesidir.

AÇIKLAMALAR :

Sayın Muhatap,

Tarafınız ile aramızda “………… Cad. ………… Sok. No: …… ………… / …………” adresinde bulunan ………… (dükkân / büro / depo) nitelikli taşınmaza ilişkin …/…/…… başlangıç tarihli ve … yıl süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. Sözleşme süresi …/…/…… tarihinde sona erecektir.

Kiralanana, [bizzat tarafımca / eşim ………… tarafından / oğlum-kızım ………… tarafından / annem-babam ………… tarafından] yürütülecek ………… faaliyeti için işyeri olarak ihtiyaç duyulmaktadır. [Gerekçe: hâlen kiracı olarak kullanılan işyerinin kira ilişkisi …/…/…… tarihinde sona erecektir / mevcut işyeri yetersiz kalmaktadır / mevcut işin genişletilmesi gerekmektedir.] Bu gereksinim gerçek, samimi ve zorunludur.

Bu itibarla; kiralananı sözleşmenin sona ereceği …/…/…… tarihinde, teslim aldığınız şekilde boş ve hasarsız olarak teslim etmenizi; aksi hâlde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350/1. maddesi uyarınca işyeri gereksinimi sebebiyle tarafımca aleyhinize tahliye davası açılacağını, işbu ihtarnamenin aynı Kanun’un 353. maddesi kapsamında dava açacağıma ilişkin yazılı bildirim niteliğinde olduğunu, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza yükletilmesinin talep edileceğini ve her türlü yasal hakkımın saklı olduğunu ihtaren bildiririm.

SAYIN NOTER;

Üç nüshadan ibaret işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını, bir nüshasının ise tebliğ şerhini havi olarak tarafıma iadesini saygıyla talep ederim. …/…/……

İHTAR EDEN

(Ad-Soyad / İmza)

⬇ İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneğini Word Olarak İndir

İşyeri İhtar Örneği Nasıl Doldurulur?

Tebliğ tarihi: İhtarname, en geç sözleşme bitiminden itibaren bir aylık dava süresi dolmadan kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır. En güvenlisi, ihtarnamenin sözleşme bitiminden önce tebliğ edilecek şekilde noterden gönderilmesidir.
Birden fazla kiraya veren veya kiracı: Kiraya verenler birden fazlaysa metindeki “tarafımca” ifadeleri “tarafımızca” olarak değiştirilmelidir; paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun, elbirliği mülkiyetinde bütün ortakların katılımı gerekir. Birden fazla kiracı varsa ihtarname her birine ayrı ayrı tebliğ ettirilmelidir.
İhtiyaç sahibi: İhtiyaç bir yakınınıza aitse kim olduğu ve hangi işi yapacağı açıkça yazılmalıdır. Gerçek kişi kiraya veren, ortağı olduğu şirketin ihtiyacına dayanamaz.
Özel bildirim şartı: Sözleşmede kiraya veren için ”… ay önce bildirim” şartı varsa ihtarname bu süreye uyularak gönderilmelidir.
Arabuluculuk: İhtarname arabuluculuğun yerine geçmez. Arabulucuya başvuru, sözleşme süresi bittikten sonra ve dava açma süresi içinde yapılmalıdır.

Belirsiz Süreli Kira İçin Değiştirilecek Paragraf

Kira sözleşmesi belirsiz süreliyse yukarıdaki şablonun ilk ve son açıklama paragrafları aşağıdaki şekilde değiştirilmelidir. Bildirim, altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce kiracıya tebliğ edilmelidir (TBK m. 329); dava, dönem bitiminden itibaren bir ay içinde açılır (TBK m. 350). Altı aylık dönemler, yerel âdet aksini belirlemedikçe kira başlangıç tarihinden itibaren hesaplanır.

İlk paragraf: Tarafınız ile aramızda “…………” adresinde bulunan ………… (dükkân / büro / depo) nitelikli taşınmaza ilişkin …/…/…… başlangıç tarihli belirsiz süreli kira sözleşmesi bulunmaktadır. İçinde bulunduğumuz altı aylık kira dönemi …/…/…… tarihinde sona erecektir.

Son paragraf: Bu itibarla; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 329. ve 350/1. maddeleri uyarınca kiralananı altı aylık kira döneminin sona ereceği …/…/…… tarihinde boş ve hasarsız olarak teslim etmenizi; aksi hâlde bu tarihten itibaren bir ay içinde işyeri gereksinimi sebebiyle tarafımca aleyhinize tahliye davası açılacağını, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin tarafınıza yükletilmesinin talep edileceğini ihtaren bildiririm.

Yeni Malik İçin İşyeri İhtiyacı İhtarname Örneği (TBK m. 351)

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, işyeri ihtiyacını edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı olarak bildirirse, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra sözleşme süresinin sonuna kadar tahliye davası açabilir (TBK m. 351/1; Yargıtay 3. HD, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K.). Bu yol için hazırlanmış yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği aşağıdadır.

Yeni Malik İhtarname Örneği

İHTAR EDEN : Ad-Soyad: ………… – T.C. Kimlik No: ………… – Adres: …………

VEKİLİ : Av. ………… (varsa)

KARŞI TARAF : Ad-Soyad / Unvan: ………… – T.C. Kimlik No / Vergi No: ………… – Adres: …………

KONU : Kiralananı sonradan edinmem nedeniyle işyeri gereksinimimin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi uyarınca bildirilmesidir.

AÇIKLAMALAR :

Sayın Muhatap,

Kiracı olarak kullandığınız, “………… Cad. ………… Sok. No: …… ………… / …………” adresindeki, ………… ili ………… ilçesi ………… mahallesi ………… ada ………… parsel ………… bağımsız bölüm numaralı taşınmazı …/…/…… tarihinde tapuda satın alarak malik oldum. Önceki malik ile aranızdaki …/…/…… başlangıç tarihli kira sözleşmesinin süresi …/…/…… tarihinde sona erecektir.

İşbu bildirim, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 351/1. maddesi uyarınca edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yapılmaktadır. Bu itibarla; kiralananı edinme tarihinden itibaren altı ayın dolduğu …/…/…… tarihine kadar boş ve hasarsız olarak teslim etmenizi; aksi hâlde bu tarihten sonra işyeri gereksinimi sebebiyle aleyhinize tahliye davası açılacağını, ayrıca aynı maddenin ikinci fıkrası uyarınca sözleşme süresinin bitiminde dava açma hakkımın saklı olduğunu ihtaren bildiririm.

SAYIN NOTER;

İHTAR EDEN

(Ad-Soyad / İmza)

⬇ Yeni Malik İçin İşyeri İhtiyacı İhtarname Örneğini Word Olarak İndir

Yeni Malik İhtarnamesinde Dikkat Edilecekler

Bir aylık süre, mülkiyetin tapuya tescil edildiği tarihten başlar ve edinme günü de bu süreye dahildir. İhtarnamenin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi zorunludur; geç tebliğ sonradan giderilemez (Yargıtay 3. HD, 08.03.2018, 2017/9135 E., 2018/2167 K.).
Gereksinim ihtarnamede açıkça yazılmalıdır. Yalnızca taşınmazın satın alındığını bildirip tahliye isteyen bir ihtar, altı aylık dava süresini başlatmaz (Konya BAM 4. HD, 10.05.2023, 2023/166 E., 2023/1083 K.).
Bir aylık süre kaçırılmışsa yeni malik, bildirim yapmadan sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir (TBK m. 351/2).
Taşınmaza önceden miras yoluyla paydaş olan kişinin sonradan taksimle tamamını edinmesi, TBK m. 351 bakımından yeni edinme sayılmamıştır (Yargıtay 3. HD, 09.10.2024, 2023/4817 E., 2024/2908 K.).
Konut olarak kiralanan taşınmazlar için yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

Konut İhtiyacı İçin İhtarname Örneği Nasıl Uyarlanır?

Aynı kurallar konut kiralarında da geçerlidir (TBK m. 350–353). Kiracıya gönderilecek ihtarname konut ihtiyacına dayanıyorsa, yukarıdaki şablonlarda “işyeri” ifadesi “konut” olarak değiştirilmeli ve faaliyet yerine kimin, hangi sebeple oturacağı yazılmalıdır; örneğin hâlen kirada oturan kiraya verenin kendi konut ihtiyacı veya evlenecek çocuğunun konut ihtiyacı gibi. Konut ihtiyacının şartları ve Yargıtay uygulaması için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve konut ihtiyacı nedeniyle tahliye Yargıtay kararları yazılarımıza bakabilirsiniz. Kiracının yazılı tahliye taahhüdü bulunuyorsa ayrı bir yol olarak tahliye taahhütnamesi örneği sayfamızı inceleyebilirsiniz.

İhtarname Sonrası Dikkat Edilmesi Gereken Noktalar

İhtarnamenin tebliği tek başına tahliye sonucu doğurmaz. Kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa işyeri tahliye davasının kanuni süresi içinde açılması gerekir; aksi hâlde sözleşme bir yıl uzar ve dava hakkı ancak uzayan yılın sonunda yeniden doğar (TBK m. 347/1). Takvim kurulurken şu noktalara dikkat edilmelidir:

Önce arabuluculuk: Kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Başvuru, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır (Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Sözleşme süresi bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir.
Arabuluculukta geçen süre: Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre, dava süresinin hesabında dikkate alınmaz (6325 sayılı Kanun m. 16/2; Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, 2025/2548 E., 2025/5852 K.).
Erken dava: Belirli süreli sözleşmenin süresi dolmadan açılan dava süresinde sayılmaz (Yargıtay 3. HD, 09.09.2025, 2025/2623 E., 2025/3930 K.).
İhtiyacın devamı: İhtiyaç dava sonuna kadar sürmelidir. Taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişiye satılması ihtiyacın sona erdiği sonucunu doğurur (Yargıtay 3. HD, 29.04.2026, 2025/5807 E., 2026/2585 K.).
Görevli ve yetkili mahkeme: Dava sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m. 4/1-a). Davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) yetkili olduğu gibi, dava sözleşmenin ifa yeri olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 10).

İşyeri ihtiyacının gerçek ve samimi olduğunun yargılama aşamasında somut delillerle ortaya konabilmesi de önem taşır; ihtiyacın yapay olduğu kanaatine varılırsa dava reddedilebilir. Dava aşaması için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası yazımızda dava dilekçesi örneği ve güncel Yargıtay kararları yer almaktadır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İşyeri ihtiyacı ihtarnamesi sadece yazıyla mı gönderilir?

Evet, bildirimin yazılı olması zorunludur (TBK m. 348, 351, 353). Noter aracılığıyla gönderilmesi kanunen zorunlu değildir; ancak tebliğ tarihinin ispatı noter ihtarnamesiyle en güvenli şekilde sağlanır. Sözlü bildirim ve tebliği ispatlanamayan yazılı bildirim, dava aşamasında sorun yaratır.

2. İhtarname gönderince işyeri kiracısı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. İhtarname kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; kiraya verenin dava açacağını bildirir ve TBK m. 353 uyarınca dava açma süresini bir kira yılı uzatır. Kiracı kendiliğinden tahliye etmezse kiraya verenin arabuluculuk aşamasından sonra yetkili sulh hukuk mahkemesinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması gerekir.

3. İhtarnameyi ne zaman göndermeliyim?

Belirli süreli kirada ihtarname en geç sözleşme bitiminden itibaren bir aylık dava süresi içinde kiracıya tebliğ edilmiş olmalıdır; en güvenlisi sözleşme bitiminden önce tebliğdir. Belirsiz süreli kirada altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce, yeni malik için ise edinme tarihinden itibaren bir ay içinde tebliğ gerekir. Sözleşmede kiraya veren için özel bir bildirim süresi öngörülmüşse o süreye uyulmalıdır. Sıkça karıştırılan 15 günlük bildirim süresi (TBK m. 347/1) ise kiracı için öngörülmüştür; kiraya verenin ihtarnamesiyle ilgisi yoktur.

4. İhtarname göndermeden tahliye davası açılabilir mi?

Belirli süreli kirada evet: Sözleşmede özel bir bildirim şartı yoksa, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde ihtarname çekmeden dava açılabilir. Bu süre kaçırılırsa sonradan gönderilen ihtarname geçmiş süreyi kurtarmaz. Belirsiz süreli kirada ve yeni malikin TBK m. 351/1 yolunda ise yazılı bildirim yapılmadan açılan dava, süre ve usul yönünden reddedilme riski taşır.

5. İşyeri ihtiyaç nedeniyle tahliyede dava hangi mahkemede açılır?

Kira ilişkisinden doğan tahliye davalarında, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemeleri görevlidir (HMK m. 4/1-a). Davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkili olduğu gibi, dava kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m. 6, 10). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.

6. İşyeri ihtiyacı yapay çıkarsa ne olur?

İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranır. İhtiyacın yapay olduğu, yani gerçekte bulunmadığı yargılama sırasında anlaşılırsa dava reddedilir. Ayrıca gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur (TBK m. 355).

7. Yeni malik ihtarnameyi kaç gün içinde göndermeli?

Edinme tarihinden başlayarak, edinme günü de dahil olmak üzere bir ay içinde. Edinme tarihi, mülkiyetin tapuya tescil edildiği tarihtir. İhtarnamenin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir; süresinde tebliğ edilmeyen ihtarname altı aylık dava süresini başlatmaz. Bu durumda yeni malik, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma yoluna başvurabilir (TBK m. 351/2).

8. İhtarnamede ihtiyaç sahibinin belirtilmesi şart mı?

Yeni malik bakımından evet: Gereksinimin ihtarnamede açıkça yazılmaması hâlinde altı aylık dava süresi başlamaz (Konya BAM 4. HD, 10.05.2023, 2023/166 E., 2023/1083 K.). Belirli süreli kirada TBK m. 353 bildirimi için kanun dava açılacağının yazılı olarak bildirilmesini aramaktadır; yine de ihtiyaç sahibinin ve faaliyetin ihtarnamede belirtilmesi, davada ileri sürülecek ihtiyaçla tutarlılık sağladığı için önerilir.

Sonuç ve Hukuki Destek

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye süreci, ihtarnamenin içeriğinden tebliğ tarihine, arabuluculuktan dava aşamasına kadar birden çok teknik adım içerir. Sürelerin kesin nitelikte olması ve ihtiyacın ispatına ilişkin yargısal değerlendirme, sürecin baştan doğru kurgulanmasını gerektirir. Yukarıdaki işyeri ihtarname örnekleri genel şablon niteliğinde olup somut olayın koşullarına göre uyarlanmalıdır. İstanbul ve Bakırköy çevresinde kira hukuku ve tahliye süreçlerine ilişkin hukuki destek ve ücretsiz kısa ön görüşme için Öner Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz; kira uyuşmazlıklarındaki diğer hizmetlerimiz kira hukuku avukatı İstanbul sayfamızda yer almaktadır.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.