Kiracıyı Evden Çıkarma 2026: Tahliye Yolları ve Süreçleri

Kiracı evden çıkmıyor ne yapmalı? Ev sahibinin kiracıyı tek taraflı, keyfî biçimde çıkarması mümkün değildir; tahliye yalnızca kanunda öngörülen sebeplere ve sürelere dayanır. Sözleşmenin süresinin dolması bile tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Doğru yol; somut olayın hangi tahliye sebebine girdiğini belirlemek, gerekli ihtar ve süre koşullarını eksiksiz işletmek, 2023 sonrası zorunlu hale gelen arabuluculuk aşamasını atlamadan dava veya icra yolunu seçmektir. Sürecin teknik ayrıntısı ve sıkı süre şartları, hak kaybını önlemek için profesyonel takibi önemli kılar. Bu rehberde tahliye yollarını, davası türlerini, sürelerini ve güncel usulü 2026 itibarıyla ele alıyoruz.

Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları

Kiracı evden çıkmıyor ne yapmalıyım? Kiracının evden çıkarılması için birden fazla yol bulunmaktadır. Aşağıda detaylı olarak anlattığımız tahliye davaları türleri ile kiracı evden çıkarılabilir.

Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim?

Kiracı evden nasıl çıkarılır? Kiracının evden çıkarılabilmesi için usulüne uygun olarak dava açılması gerekmektedir. Bazı durumlarda ise öncelikle kiracıya karşı icra takibi yapılıp daha sonra dava açılması gerekmektedir.

Kiracıyı nasıl çıkarırım? Aşağıda belirttiğimiz davalardan bir tanesini veya birden fazlasını açarak kiracıyı tahliye etme imkanınız bulunmaktadır.

Kiracıyı Evden Çıkarabilmek İçin Açılabilecek Kira Tahliye Davaları

Kiracı, yalnızca TBK’da sınırlı sayıda (numerus clausus) sayılan sebeplerle çıkarılabilir; bu sebepler kiracı aleyhine genişletilemez (TBK m. 354). Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• Konut/işyeri ihtiyacı (gereksinim) — ev sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için (TBK m. 350/1).
• Yeniden inşa ve imar — esaslı onarım/yıkım sırasında kullanım imkânsızsa (TBK m. 350/2).
• Yeni malikin gereksinimi — taşınmazı sonradan edinen kişinin ihtiyacı (TBK m. 351).
• Yazılı tahliye taahhüdü — kiracının belirli tarihte boşaltma taahhüdü (TBK m. 352/1).
• İki haklı ihtar — bir kira yılında iki kez kira ödememe nedeniyle ihtar (TBK m. 352/2).
• Kiracının/eşinin oturmaya elverişli konutu — aynı ilçe/belde belediye sınırları içinde (TBK m. 352/3).
• 10 yıllık uzama süresinin dolması — sebepsiz tahliye imkânı (TBK m. 347/1).
• Akde aykırılık / kötü kullanım — taşınmaza zarar, komşuları rahatsız etme vb. (TBK m. 316).
• Kira borcunda temerrüt — verilen sürede ödememe (TBK m. 315).

Tahliye Davası Türleri, Süreleri ve Görevli Mahkeme

Tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m. 4). Her sebebin kendine özgü ihtar ve dava açma süresi vardır; süre kaçırılırsa dava esastan görülmeden reddedilebilir. Aşağıdaki tablo sebep–dayanak–süre ilişkisini özetler:

Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi

Kiracıyı evden çıkarmak ne kadar sürer? Bu süre tamamen açılacak dava türüne, mahkeme yoğunluğuna göre değişiklik gösterebilir. Örneğin: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, 10 yıllık sürenin dolması nedeniyle tahliye davasına göre daha uzun sürmektedir.

Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma süresi net değildir. Bu süre kiracıyla ev sahibinin anlaşmasına veya anlaşamadığı takdirde açılmış olan dava türüne göre değişiklik gösterebilir. Bazı durumlarda bu süre 6 ay sürerken bazı durumlarda ise 1 yıl sürmektedir.

Kiracı evden çıkma süresi kira sözleşmesinin türüne ve hangi tarafın fesih bildiriminde bulunduğuna göre değişir.

Kiracıyı Evden Çıkarma Sebepleri

Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kiracının evden çıkarılması (tahliyesi) ancak kanunda öngörülmüş belirli sebeplerle ve usule uygun şekilde mümkündür. Kiraya veren, kanuna uygun olmayan sebeplerle kiracıyı çıkaramaz.

Kiracıyı evden çıkarma şartları? Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma şartları yukarıda "Açılabilecek Kira Tahliye Davaları" başlığı altında belirtilmiştir.

Kiracıyı Evden Çıkarma Davası Ne Kadar Sürer? 

Kiracı evden çıkmıyor mahkeme ne kadar sürer? Tahliye süreci, seçilen yola ve mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişir; net bir süre verilemez. Genel uygulamada tahliye davaları ortalama 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır; itiraz ve istinaf bu süreyi uzatabilir. İcra yoluyla tahliyede ise kiracı itiraz etmezse süreç birkaç aya inebilir. Kira uyuşmazlıklarının artışıyla duruşma aralıkları uzadığından, sürelerin eksiksiz takibi kritik önemdedir.

Kiracıyı Evden Çıkarmak İçin Nereye Başvurulur?

Kiracının evden çıkarılması için dava açılması gerekmektedir. Açılacak olan bazı tahliye davalarında öncelikle icra müdürlüğüne veya arabuluculuk kurumuna başvurulması gerekmektedir. Örneğin; kira borcunun ödenmemesi halinde öncelikle tahliye talepli icra takibi başlatılması gerekir.

Kiracıyı Evden Çıkarmak için İhtarname 

Kiracıyı evden çıkarmak için ihtarname örneği için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Kira Sözleşmesi Olan Kiracı Evden Çıkabilir mi?

Kira sözleşmesi yapan kiracı evden çıkabilir mi? Kira sözleşmesi olan kiracı belirli şartları sağlaması halinde evden çıkabilir. Aşağıda detaylı olarak kiracının nasıl evden çıkacağını belirttik.

Kontratsız Kiracıyı Evden Çıkarma 

Kontratsız kiracı evden nasıl çıkarılır?Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracı da çıkarılabilir; çünkü kira ilişkisi sözlü olarak da kurulabilir. Bu durumda kira ilişkisinin varlığı (banka dekontları, tanık, ödeme kayıtları, mesajlaşmalar) ispatlanmalıdır. Yazılı sözleşmenin yokluğunda, yazılı tahliye taahhüdüne veya kira süresi bitimine dayalı ilamsız icra yolu kullanılamaz; bu hâllerde dava yolu izlenir. Uygulamada en büyük zorluk, kira başlangıcının ve bedelinin ispatıdır.

Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkabilir mi?

Kiracı evden ne zaman çıkabilir? Kiracı sözleşme süresinden önce çıkmak isterse ve ev sahibine aynı koşullarla kirayı ödeyebilecek, kabul edilebilir yeni bir kiracı bulursa; ev sahibi buna itiraz edemez ve kiracı sorumluluktan kurtulur.

Mahkeme Kararı Olmadan veya Polisle Kiracı Çıkarılır mı?

Polis Kiracıyı Evden Çıkarma Hakkına Sahip mi? Hayır. Kiracı, kesinleşmiş bir mahkeme kararı veya icra takibi olmadan zorla, kilit değiştirerek ya da doğrudan polis çağırılarak çıkarılamaz; bu fiiller hukuka aykırıdır. Tahliye ancak kararın icraya konulmasıyla, icra memuru marifetiyle ve gerektiğinde kolluk eşliğinde gerçekleştirilir. Kiracının fiilen direnmesi hâlinde kolluk yalnızca icra memuruna yardımcı olur.

Mahkeme kararı olmadan kiracı hiçbir şekilde evden zorla çıkarılamaz. Mahkeme kararının icraya konulması ile birlikte icra memuru ve polis marifetiyle kiracı tahliye edilebilir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?

Kira sözleşmesi 1 yıllık ise kiracı evden çıkabilir mi? Sözleşme sonunda kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Ancak aşağıda belirtilen şekillerde 1 yıllık sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir:

• Kiracı ve ev sahibinin karşılıklı anlaşması halinde sözleşme bitmeden kiracı evden çıkabilir.
• Kiracı ve ev sahibi arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiracıya önceden feshi ihbarda bulunmak suretiyle istediği zaman tahliye edileceği imkanı tanınmışsa o zaman kiracı fesih süresine uyarak evden çıkabilir.

Kiracı, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. (TBK 325. madde)

2026 Güncel: Tahliye Davasından Önce Zorunlu Arabuluculuk

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunludur (01.09.2023)

7445 sayılı Kanun’la getirilen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar — tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması ve kira alacağı davaları dâhil — dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir.

İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye (örnek 13/14 ödeme/tahliye emri) ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri bu şartın dışındadır.

Sıkça Sorulan Sorular

S1. Kiracı evden çıkmıyor, ne yapmalıyım?

Kiracı boşaltmıyorsa, somut olaya uygun tahliye sebebine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya koşulları varsa icra yoluyla tahliye isteyebilirsiniz. Tahliye davasından önce dava şartı arabuluculuğa başvurmanız zorunludur. Mahkeme/icra kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz.

S2. Kiracıyı çıkarmak için hangi sebepler geçerlidir?

TBK’da sınırlı sayıda sayılan sebepler geçerlidir: ihtiyaç (gereksinim), yeniden inşa/imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede konutu bulunması, 10 yıllık uzama süresinin dolması ve akde aykırılık. Bu sebepler dışında tahliye istenemez (TBK m. 354).

S3. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk şart mı?

Evet. 01.09.2023’ten itibaren tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması ve kira alacağı davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. İstisna, ilamsız icra yoluyla tahliyedir; bu yolda arabuluculuk aranmaz.

S4. Kira borcunu ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?

Üç yol vardır: temerrüt nedeniyle tahliye (en az 30 gün ödeme ihtarı, ödenmezse dava), iki haklı ihtar (bir kira yılında iki ödememe), ve tahliye talepli icra takibi (örnek 13). Temerrütte süre içinde ödeme tahliyeyi durdurur; iki haklı ihtarda ödeme tahliyeyi engellemez.

S5. Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?

Hayır. Yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için kira sözleşmesi kurulduktan sonra ve serbest iradeyle verilmesi gerekir. Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre kira sözleşmesiyle aynı tarihte alınan taahhüt kural olarak geçersizdir.

S6. Sözleşmesi (kontratı) olmayan kiracı çıkarılabilir mi?

Evet, kira ilişkisi sözlü de kurulabildiğinden kontratsız kiracı da çıkarılabilir. Ancak kira ilişkisinin ve bedelinin ispatı gerekir. Yazılı sözleşme olmadığında, taahhüde veya süre bitimine dayalı ilamsız icra yolu kullanılamaz; dava yoluna gidilir.

S7. Kiracıyı evden çıkarmak ne kadar sürer?

Süre seçilen yola ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişir. Tahliye davaları genellikle 6 ay ile 1,5 yıl arasında sonuçlanır; itiraz ve istinaf süreyi uzatır. İcra yoluyla tahliyede kiracı itiraz etmezse süreç birkaç aya inebilir.

Kiracının Evden Çıkarılması Avukat Desteği

Kiracıyı evden çıkarma, doğru tahliye sebebinin seçimini, sıkı süre ve ihtar koşullarının eksiksiz işletilmesini ve 2023 sonrası zorunlu hâle gelen arabuluculuk aşamasının atlanmamasını gerektiren teknik bir süreçtir. Yanlış yol veya kaçırılan bir süre, davanın reddine ve aylarca zaman kaybına yol açabilir. Bu nedenle sürecin baştan doğru kurgulanması büyük önem taşır.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.