Kiracı evden çıkmıyor ne yapmalı? Ev sahibinin kiracıyı tek taraflı, keyfî biçimde çıkarması mümkün değildir; tahliye yalnızca kanunda öngörülen sebeplere ve sürelere dayanır. Sözleşmenin süresinin dolması bile tek başına tahliye sebebi sayılmaz. Doğru yol; somut olayın hangi tahliye sebebine girdiğini belirlemek, gerekli ihtar ve süre koşullarını eksiksiz işletmek, 2023 sonrası zorunlu hale gelen arabuluculuk aşamasını atlamadan dava veya icra yolunu seçmektir. Sürecin teknik ayrıntısı ve sıkı süre şartları, hak kaybını önlemek için profesyonel takibi önemli kılar. Bu rehberde tahliye yollarını, davası türlerini, sürelerini ve güncel usulü 2026 itibarıyla ele alıyoruz.
Kiracıyı Evden Çıkarma Yolları
Kiracı evden çıkmıyor ne yapmalıyım? Kiracı ancak kanunda sayılan bir tahliye sebebine dayanarak, tahliye davası veya koşulları varsa tahliye talepli icra takibi yoluyla çıkarılabilir; bu yollar, sebepler ve süreler aşağıda özetlenmiştir.
Kiracıyı Evden Nasıl Çıkarabilirim?
Kiracı evden nasıl çıkarılır? Kiracı, kanunda öngörülen bir tahliye sebebine dayanılarak ve usulüne uygun bir yol izlenerek çıkarılabilir. Bu yol çoğu durumda Sulh Hukuk Mahkemesinde açılacak tahliye davasıdır. Yazılı tahliye taahhüdü veya ödenmeyen kira bedeli gibi bazı hâllerde ise ayrıca dava açılmadan, tahliye talepli icra takibi yoluna da başvurulabilir.
Kiracıyı Evden Çıkarabilmek İçin Açılabilecek Kira Tahliye Davaları
Kiracı, yalnızca kanunda öngörülen tahliye sebepleriyle çıkarılabilir. Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354); bu nedenle sözleşmeye kanunda yer almayan bir tahliye sebebi eklenmesi kiracıyı bağlamaz. Bu koruyucu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m. 339). Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:
- Konut/işyeri ihtiyacı (gereksinim) — ev sahibi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için (TBK m. 350/1). Ayrıntı: Konut İhtiyacı Nedeniyle Tahliye.
- Yeniden inşa ve imar — esaslı onarım/yıkım sırasında kullanım imkânsızsa (TBK m. 350/2). Ayrıntı: Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi.
- Yeni malikin gereksinimi — taşınmazı sonradan edinen kişinin ihtiyacı (TBK m. 351). Ayrıntı: Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi.
- Yazılı tahliye taahhüdü — kiracının belirli tarihte boşaltma taahhüdü (TBK m. 352/1). Ayrıntı: Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye.
- İki haklı ihtar — Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması (TBK m. 352/2). Dava, kira süresinin; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Ayrıntı: İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye.
- Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu — aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutun bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi (TBK m. 352/3).
- 10 yıllık uzama süresinin dolması — sebep göstermeksizin fesih imkânı (TBK m. 347/1).
- Akde aykırılık / kötü kullanım — taşınmaza zarar, komşuları rahatsız etme vb. (TBK m. 316).
- Kira borcunda temerrüt — yazılı olarak verilen sürede kiranın ödenmemesi (TBK m. 315).
Tahliye Davası Türleri, Süreleri ve Görevli Mahkeme
Tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesi’dir (HMK m. 4). Genel yetkili mahkeme davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m. 6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabildiğinden (HMK m. 10), tahliye davası uygulamada kiralananın bulunduğu yerde de açılabilmektedir. Her sebebin kendine özgü ihtar ve dava açma süresi vardır; süre kaçırılırsa dava esastan görülmeden reddedilebilir. Aşağıdaki tablo sebep–dayanak–süre ilişkisini özetler:
| Tahliye sebebi | Dayanak | Dava açma süresi (özet) |
|---|---|---|
| İhtiyaç (gereksinim) | TBK m. 350/1 | Belirli süreli: sürenin bitiminden 1 ay içinde. Belirsiz süreli: fesih dönemine uyularak 1 ay içinde. Süre içinde dava açılacağı yazılı bildirilirse dava süresi bir kira yılı uzar (m. 353). |
| Yeni malikin gereksinimi | TBK m. 351 | Edinmeden başlayarak 1 ay içinde yazılı bildirim + 6 ay sonra dava; veya sözleşme sonundan 1 ay içinde. |
| Yeniden inşa / imar | TBK m. 350/2 | İhtiyaçla aynı süre rejimi; imarca onaylı mimari veya avan proje sunulmalıdır, proje dava açıldıktan sonra da sunulabilir (Yargıtay 3. HD, E. 2019/619, K. 2019/2024). |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt edilen tarihten 1 ay içinde dava veya icra takibi. |
| İki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde iki haklı yazılı ihtara sebep olunması (TBK m. 352/2). Dava, kira süresinin; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. |
| Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin konutu | TBK m. 352/3 | Kiraya veren sözleşme kurulurken bu konutun varlığını bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden 1 ay içinde. |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347 ve m. 348 | On yıllık uzama süresi tamamlandıktan sonra, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı fesih bildirimi yapılmalıdır. Kiracı taşınmazı boşaltmazsa, Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 05.11.2025 tarihli, E. 2025/4720, K. 2025/5281 sayılı kararı doğrultusunda, bildirimin kapsadığı dönemin bitiminden başlayarak sonraki kira yılı sonuna kadar tahliye davası açılması değerlendirilmelidir. |
| Akde aykırılık / kötü kullanım | TBK m. 316 | Konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak yazılı ihtarla en az 30 gün süre verilmelidir. Kiralanana kasten ağır zarar verilmesi, süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ile komşular bakımından çekilmez olması gibi kanuni istisnalarda derhâl fesih mümkündür. Diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, TBK m. 316/2 uyarınca önceden ihtar yapılmaksızın yazılı bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kanunda temerrüt ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak davalar için süre öngörülmemiştir; Yargıtay bu davaların makul sürede açılmasını aramaktadır (3. HD, E. 2025/4720, K. 2025/5281, T. 05.11.2025). |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m. 315; icra yoluyla tahliyede İİK m. 269 ve devamı | TBK m. 315 uyarınca yazılı bildirimle konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kira ilişkilerinde en az 10 gün süre verilmelidir. Süre, yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen gün işlemeye başlar. Bu sürede ödeme yapılmaması hâlinde, kanuni koşullar çerçevesinde sözleşmenin feshi ve tahliye talep edilebilir. Tahliye talepli icra takibinde ilgili takip süreleri ve itiraz hükümleri ayrıca dikkate alınmalıdır. Kanunda temerrüt ve sözleşmeye aykırılık nedeniyle açılacak davalar için süre öngörülmemiştir; Yargıtay bu davaların makul sürede açılmasını aramaktadır (3. HD, E. 2025/4720, K. 2025/5281, T. 05.11.2025). |
Tabloda belirtilen süreler, tahliye sebebine ve ilgili kanun hükmüne göre ayrı ayrı değerlendirilmelidir. TBK m. 353 uyarınca, dava açılması için öngörülen süre içinde kiracıya yazılı olarak dava açılacağının bildirilmesi, bu hükmün uygulanabildiği hâllerde dava açma süresini bir kira yılı için uzatabilir. Ancak bu düzenleme, tabloda yer alan bütün ihtar, fesih bildirimi ve icra takip sürelerinin kendiliğinden uzadığı anlamına gelmez. Özellikle kira borcunda temerrüde ve sözleşmeye aykırılığa ilişkin TBK m. 315 ve m. 316 kapsamındaki süreler ile TBK m. 347’de düzenlenen fesih bildiriminin koşulları kendi hükümlerine göre değerlendirilmelidir. İhtiyaç sebebiyle kiralananı boşaltan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz ve yenilenen taşınmazı kiralamada eski kiracının öncelik hakkı vardır. Bu kurallara aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m. 355).
Kiracıyı Evden Çıkarma Süresi
Kiracıyı evden çıkarmak ne kadar sürer? Kiracının tahliye edilmesi için gereken süre; başvurulan hukuki yola, tahliye sebebine, tebligat ve delil süreçlerine, mahkemenin iş yüküne ve tarafların başvurabileceği kanun yollarına göre değişir. Bu nedenle tüm tahliye uyuşmazlıkları için geçerli kesin bir süre vermek mümkün değildir. İcra yoluyla tahliyede de kiracının itirazı, ödeme yapması veya diğer usul işlemleri sürecin uzunluğunu etkileyebilir. Süre değerlendirmesi, somut olayın özelliklerine göre yapılmalıdır.
Kiracı evden çıkma süresi kira sözleşmesinin türüne ve hangi tarafın fesih bildiriminde bulunduğuna göre değişir.
Kiracıyı Evden Çıkarma Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu (TBK) uyarınca kiracının evden çıkarılması (tahliyesi) ancak kanunda öngörülmüş belirli sebeplerle ve usule uygun şekilde mümkündür. Kiraya veren, kanuna uygun olmayan sebeplerle kiracıyı çıkaramaz. Her sebebin şartları, ispat yükü ve süreleri ayrı ayrı değerlendirilir; her sebebin ayrıntısı yukarıda bağlantı verilen yazılarımızda yer almaktadır. Tahliye davasını kimin açabileceği (malik olmayan kiraya veren, mirasçılar, birden fazla kiraya veren) için kiraya verenin kanuni tahliye hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracıyı evden çıkarma şartları? Ev sahibinin kiracıyı evden çıkarma şartları yukarıda “Açılabilecek Kira Tahliye Davaları” başlığı altında belirtilmiştir.
Kiracıyı Evden Çıkarma Davası Ne Kadar Sürer?
Kiracı evden çıkmıyor mahkeme ne kadar sürer? Dava süresi için de aynı ilke geçerlidir: süre; tahliye sebebine, tebligat ve delil süreçlerine, bilirkişi incelemesi gerekip gerekmediğine, mahkemenin iş yüküne ve kanun yollarına göre değişir; kesin bir süre verilemez. Bu nedenle ihtar ve dava açma sürelerinin baştan eksiksiz takip edilmesi, usulden ret ve sürecin yeniden başlaması riskini önler.
Kiracıyı Evden Çıkarmak İçin Nereye Başvurulur?
Başvurulacak merci, seçilen yola göre değişir. Tahliye davaları Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür ve dava açılmadan önce arabuluculuk bürosuna başvurulması zorunludur. Yazılı tahliye taahhüdüne veya kira bedelinin ödenmemesine dayanan ilamsız icra yoluyla tahliyede ise icra dairesine başvurulur; bu yolda dava şartı arabuluculuk aranmaz. Kira bedeli ödenmediğinde tahliye talepli icra takibi zorunlu değildir: kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca yazılı süre verip tahliye davası açabilir, koşulları varsa iki haklı ihtar sebebiyle dava açabilir ya da tahliye talepli icra takibi başlatabilir.
Kiracıyı Evden Çıkarmak için İhtarname
Birçok tahliye yolunda yazılı ihtar veya bildirim, sürecin ön koşuludur: kira borcunda TBK m. 315 uyarınca verilen ödeme süresi, akde aykırılıkta TBK m. 316 ihtarı, iki haklı ihtar yolunda TBK m. 352/2 ihtarları ve on yıllık uzama süresi sonunda yapılan fesih bildirimi yazılı olmalıdır. İhtarın içeriği ve kiracıya tebliğ tarihi, sonraki sürelerin hesabında belirleyicidir.
Kiracıyı evden çıkarmak için ihtarname örneği için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.
Kira Sözleşmesi Olan Kiracı Evden Çıkabilir mi?
Kira sözleşmesi yapan kiracı evden çıkabilir mi? Evet. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak süre sonunda kiralananı boşaltabilir; bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzamış sayılır (TBK m. 347). Süre dolmadan çıkmak isteyen kiracının sorumluluğu ise TBK m. 325’e göre belirlenir; ayrıntısı aşağıda açıklanmıştır.
Kontratsız Kiracıyı Evden Çıkarma
Kontratsız kiracı evden nasıl çıkarılır? Yazılı kira sözleşmesi olmayan kiracı da çıkarılabilir; çünkü kira ilişkisi sözlü olarak da kurulabilir. Bu durumda kira ilişkisinin varlığı (banka dekontları, tanık, ödeme kayıtları, mesajlaşmalar) ispatlanmalıdır. Kira süresinin bitimine dayalı ilamsız tahliye takibi, İİK m. 272 uyarınca yazılı kira sözleşmesine (“mukavelename ile kiralanan”) dayanır. Tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise dayanak belge, kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı tahliye taahhüdüdür (TBK m. 352/1). Ancak kiracı kira ilişkisini veya taahhütnamedeki imzayı inkâr ederse, icra mahkemesindeki itirazın kaldırılması aşamasında ispat sorunu doğabilir. Yazılı sözleşme bulunmadığında kira ilişkisinin varlığını, başlangıcını ve koşullarını ispatlamak uygulamada önem taşır.
Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkabilir mi?
Kiracı evden ne zaman çıkabilir? Kiracı, kira sözleşmesinin süresi dolmadan kiralananı boşaltabilir. Ancak sözleşmenin erken sona ermesi, kira borçlarının her durumda derhâl ortadan kalktığı anlamına gelmez. TBK m. 325 uyarınca kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri vermesi hâlinde, kira sözleşmesinden doğan borçları taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca devam edebilir. Kiracı, bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabulü beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Kiraya veren, yapmaktan kurtulduğu giderler ile kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği veya elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür.
Mahkeme Kararı Olmadan veya Polisle Kiracı Çıkarılır mı?
Polis Kiracıyı Evden Çıkarma Hakkına Sahip mi? Hayır. Kiracı, mahkeme kararı veya usulüne uygun bir icra takibi olmadan zorla, kilit değiştirerek ya da doğrudan polis çağırılarak çıkarılamaz; bu fiiller hukuka aykırıdır. Tahliye ancak kararın icraya konulmasıyla, icra memuru marifetiyle ve gerektiğinde kolluk eşliğinde gerçekleştirilir. Kiracının fiilen direnmesi hâlinde kolluk yalnızca icra memuruna yardımcı olur. Tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmesi beklenmez; kanun yoluna başvurma kararın icrasını kendiliğinden durdurmaz, kiracı ancak İİK m. 36’daki icranın geri bırakılması imkânından yararlanabilir (HMK m. 350/1, 367/1).
Kiracı, kiraya veren tarafından kendi kararıyla zorla tahliye edilemez; kilidin değiştirilmesi, eşyaların dışarı çıkarılması veya kiracının hukuka aykırı biçimde taşınmazdan uzaklaştırılması hukuki ve cezai sorumluluk (örneğin konut dokunulmazlığının ihlali, TCK m. 116) doğurabilir. Bununla birlikte tahliye için her durumda ayrıca bir tahliye davası açılması gerekmez. Kanuni şartların oluştuğu hâllerde, tahliye talepli icra takibi gibi icra yollarına başvurulabilir. Tahliye, ilgili yasal prosedür ve icra işlemleri çerçevesinde gerçekleştirilmelidir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracı Evden Çıkarılabilir mi?
Ev sahibi 1 yıllık sözleşme bitmeden kiracıyı çıkarabilir mi? Kural olarak hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması bile tek başına tahliye sebebi değildir (TBK m. 347). Süre dolmadan tahliye ancak kanunda öngörülen sınırlı hâllerde mümkündür: kira bedelinin ödenmemesi (TBK m. 315), özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık (TBK m. 316) veya kiralananın tesliminden sonra verilmiş geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) gibi kiracıdan kaynaklanan sebepler bunların başında gelir. Ayrıca taşınmazı sonradan edinen yeni malik, ihtiyaç sebebiyle edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmak koşuluyla, sözleşme süresinin bitmesini beklemeden, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra dava açabilir (TBK m. 351).
Kira sözleşmesi 1 yıllık ise kiracı evden çıkabilir mi? Sözleşme sonunda kiracı evden çıkmak zorunda değildir. Ancak aşağıda belirtilen şekillerde 1 yıllık sözleşmesi bitmeden kiracı evden çıkabilir:
- Kiracı ve ev sahibinin karşılıklı anlaşması halinde sözleşme bitmeden kiracı evden çıkabilir.
- Kiracı ve ev sahibi arasında imzalanan kira sözleşmesinde kiracıya önceden feshi ihbarda bulunmak suretiyle istediği zaman tahliye edileceği imkanı tanınmışsa o zaman kiracı fesih süresine uyarak evden çıkabilir.
Kiracı süreye uymadan çıkarsa sorumluluğu TBK m. 325’e göre belirlenir; ayrıntısı yukarıda açıklanmıştır.
Kiracı Sözleşme Bitmeden Evden Çıkarsa Ne Olur?
Bu durumda kiracının sorumluluğu, yukarıda açıklandığı üzere TBK m. 325’e göre belirlenir: kira borcu, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süreyle sınırlıdır ve kiracı bu süre içinde uygun bir yeni kiracı bulursa borcu sona erer.
Örneğin bir yıllık kira sözleşmesi devam ederken kiracı evi boşaltırsa, ev sahibi kural olarak sözleşmenin kalan tüm aylarının kirasını doğrudan talep edemez. Kiracının sorumluluğu, taşınmazın makul sürede yeniden kiraya verilebileceği dönemle sınırlıdır.
2026 Güncel: Tahliye Davasından Önce Zorunlu Arabuluculuk
Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk zorunludur (01.09.2023)
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kanuni istisnalar saklı kalmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (7445 sayılı Kanun’la eklenen HUAK m. 18/B-1-a). Tahliye, kira alacağı, kira bedelinin belirlenmesi ve kira bedelinin uyarlanması uyuşmazlıkları bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (HUAK m. 18/A-2). Bununla birlikte, ilamsız icra yoluyla tahliye takibi ile tahliye davası birbirinden farklı usul yollarıdır; somut olayda izlenecek yol ayrıca belirlenmelidir.
İstisna: İlamsız icra yoluyla tahliye (örnek 13/14 ödeme/tahliye emri) ile ihtiyati tedbir ve ihtiyati haciz talepleri bu şartın dışındadır.
Süreler: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A-15). Bu nedenle tahliye sebeplerine bağlı bir aylık dava açma süreleri arabuluculuk süreci boyunca işlemez; ancak arabuluculuk başvurusunun bu süre dolmadan yapılması gerekir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracı evden çıkmıyor, ne yapmalıyım?
Kiracı boşaltmıyorsa, somut olaya uygun tahliye sebebine dayanarak Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açabilir veya koşulları varsa icra yoluyla tahliye isteyebilirsiniz. Tahliye davasından önce dava şartı arabuluculuğa başvurmanız zorunludur. Mahkeme/icra kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz.
2. Kiracıyı çıkarmak için hangi sebepler geçerlidir?
TBK’da sayılan başlıca sebepler şunlardır: kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt), ihtiyaç (gereksinim), yeniden inşa/imar, yeni malikin ihtiyacı, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe/belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması (kiraya veren sözleşme kurulurken bunu bilmiyorsa), 10 yıllık uzama süresinin dolması ve akde aykırılık. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354); sözleşmeye kanunda yer almayan bir tahliye sebebi eklenmesi kiracıyı bağlamaz.
3. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuk şart mı?
Evet. 01.09.2023’ten itibaren tahliye, kira tespiti, kira uyarlaması ve kira alacağı davaları dava şartı arabuluculuğa tabidir. Arabuluculuğa başvurmadan açılan dava usulden reddedilir. İstisna, ilamsız icra yoluyla tahliyedir; icra takibi ile tahliye davası farklı usul yolları olduğundan bu yolda arabuluculuk aranmaz. Arabuluculuk süreci boyunca hak düşürücü süreler işlemez (HUAK m. 18/A-15).
4. Kira borcunu ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı, somut olayın koşullarına göre temerrüt nedeniyle tahliye, iki haklı ihtar veya tahliye talepli icra takibi yollarına başvurulabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında TBK m. 315 uyarınca kiracıya yazılı olarak en az 30 günlük ödeme süresi verilmesi gerekir. Bu süre içinde ödeme yapılmazsa, diğer yasal şartların da bulunması hâlinde tahliye talep edilebilir. İki haklı ihtar yolunda ise ilgili kira yılı (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi) içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebebiyet verilmiş olması ve TBK m. 352/2’deki dava açma süresine uyulması gerekir. Tahliye talepli icra takibinde uygulanacak süre ve sonuçlar, takip türüne ve kiracının itiraz edip etmemesine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
5. Tahliye taahhüdü her zaman geçerli midir?
Hayır. TBK m. 352/1 uyarınca tahliye taahhüdünün yazılı olarak verilmesi ve kiralananın kiracıya teslim edilmesinden sonra düzenlenmiş olması gerekir. Taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya teslimle aynı tarihte alındığı iddiası, geçerlilik bakımından uyuşmazlık doğurabilir. Bu nedenle belgenin düzenlenme tarihi, teslim tarihi ve taahhüdün hangi koşullarda verildiği somut olay kapsamında incelenmelidir.
6. Sözleşmesi (kontratı) olmayan kiracı çıkarılabilir mi?
Evet, kira ilişkisi sözlü de kurulabildiğinden kontratsız kiracı da çıkarılabilir. Ancak kira ilişkisinin ve bedelinin ispatı gerekir. Yazılı sözleşme yoksa süre bitimine dayalı ilamsız tahliye takibi (İİK m. 272) yapılamaz; tahliye taahhüdüne dayalı takipte ise dayanak belge kiralananın tesliminden sonra verilmiş yazılı taahhüttür. Kira ilişkisi inkâr edilirse ispat sorunu doğabileceğinden dava yolu da değerlendirilmelidir.
7. Kiracıyı evden çıkarmak ne kadar sürer?
Tüm tahliye uyuşmazlıkları için geçerli kesin bir süre yoktur. Süre; başvurulan yola, tahliye sebebine, tebligat ve delil süreçlerine, mahkemenin iş yüküne ve kanun yollarına göre değişir. İcra yoluyla tahliyede de kiracının itirazı veya ödeme yapması süreci etkiler.
Kiracının Evden Çıkarılması Avukat Desteği
Kiracıyı evden çıkarma, doğru tahliye sebebinin seçimini, sıkı süre ve ihtar koşullarının eksiksiz işletilmesini ve 2023 sonrası zorunlu hâle gelen arabuluculuk aşamasının atlanmamasını gerektiren teknik bir süreçtir. Yanlış yol veya kaçırılan bir süre, davanın reddine ve aylarca zaman kaybına yol açabilir. Bu nedenle sürecin baştan doğru kurgulanması büyük önem taşır.
Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.