2026 itibarıyla kira sözleşmesi e-Devlet üzerinden yapılabilmektedir. Ancak e-Devlet üzerinden kira sözleşmesi düzenlenmesi genel olarak zorunlu değildir. E-Devlet kira sözleşmesi, 4 Kasım 2024’ten bu yana Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından e-Devlet Kapısı üzerinden sunulan ve taşınmaz sahibi ile kiracının dijital ortamda sözleşme oluşturabilmesini sağlayan bir uygulamadır. Uygulamanın ilk aşaması 4 Kasım 2024’te başlamış, 9 Mayıs 2025’te devreye alınan ikinci aşamayla emlak danışmanları ve yetkilendirilen kişiler de sisteme dahil edilmiştir. Sistemin getirilmesi, klasik yazılı (adi) sözleşmenin ya da noter sözleşmesinin yerini almamış, sözleşme serbestisini ortadan kaldırmamıştır. Buna karşın e-Devlet sözleşmesi, zaman damgalı ve barkodlu yapısıyla sözleşmenin doğrulanmasını ve saklanmasını kolaylaştırır; tarafların sözleşme içeriğine ilişkin belgeye erişimini pratik hale getirir. Öte yandan hisseli tapu, kefil, damga vergisi ve tahliye taahhüdü gibi konularda gözden kaçan teknik ayrıntılar ileride uyuşmazlığa dönüşebilir. Bu yazıda e-Devlet kira sözleşmesinin nasıl yapıldığı, zorunlu olup olmadığı ve hukuki sonuçları 2026 itibarıyla güncel uygulama ışığında değerlendirilmektedir.
Kira Sözleşmesi E-Devlet Üzerinden mi Yapılacak?
Kira sözleşmeleri E-Devlet üzerinden mi yapılacak? Evet, kira sözleşmesi e-Devlet üzerinden yapılabilir; ancak bu zorunlu değildir, ihtiyari bir seçenek olarak sunulmuştur. Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri gereği taraflar sözleşmeyi kendi iradelerine göre biçimlendirme özgürlüğüne sahiptir.
Kira sözleşmeleri ne zaman E-Devletten yapılmaya başlandı? Uygulama 4 Kasım 2024 tarihinde başlamıştır. Ev sahibi (taşınmaz sahibi) e-Devlet üzerinden sözleşme oluşturup kiracının onayına sunabilir. Ayrıntılar için aşağıdaki bölümlere bakabilirsiniz. Kira sözleşmesinin genel esasları için kira sözleşmesi yazımız da yararlı olabilir.
Kira Sözleşmesi E-Devlet Zorunlu mu?
Kira sözleşmesi E-Devlet zorunlu mu 2026? Hayır. Kira sözleşmesinin e-Devlet üzerinden düzenlenip düzenlenmeyeceği konusunda taraflar kural olarak serbesttir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun kira sözleşmelerine ilişkin hükümleri gereği taraflar, sözleşmeyi kendi iradeleriyle biçimlendirme özgürlüğüne sahiptir. E-Devlet uygulaması, yazılı (adi) sözleşme ve noter sözleşmesinin yanına eklenen ihtiyari bir seçenektir; kira sözleşmesi taraflar arasında yazılı olarak da yapılabilir.
Güncel durum (Ekim 2026): E-Devlet’ten kira sözleşmesi yapmak zorunlu değildir. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tüm kira sözleşmelerinin e-Devlet üzerinden yapılmasını zorunlu hale getirmeye yönelik bir çalışma yürüttüğü Ağustos 2026’da basına yansımıştır. Bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla bu zorunluluğu getiren yayımlanmış bir düzenleme tespit edilmemiştir. Uygulamanın zorunlu hale gelip gelmediği konusunda güncel mevzuatın takip edilmesi gerekir.
E-Devletten Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
E-Devlet’ten Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? Adım Adım
E-Devlet kira sözleşmesi, taşınmaz sahibinin “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmetinden sözleşmeyi oluşturup kiracının onayına sunmasıyla yapılır. Süreç şu adımları izler:
- e-Devlet Kapısı’na T.C. kimlik numarası ve şifre ile giriş yapılır (şifre PTT’den alınabilir).
- Arama çubuğuna “Kira Sözleşmesi İşlemleri” yazılır ve Hazine ve Maliye Bakanlığı hizmeti seçilir.
- “Yeni kira sözleşmesi oluştur” adımında tapu bilgileri sistemden otomatik getirilir.
- Kiracının kimlik bilgileri, kira bedeli, ödeme koşulları, depozito ve sözleşme süresi girilir.
- “Kiracının onayına sun” seçilir; sözleşme kiracının (varsa kefilin) e-Devlet hesabına düşer.
- Hisseli taşınmazlarda gerekli hissedar onayları tamamlandıktan sonra kiracı ve varsa kefil, kendilerine gönderilen sözleşmeyi 3 gün içinde onaylar.
- Gerekli onayların tamamlanmasıyla e-Devlet üzerinden düzenlenen kira sözleşmesi sistemde oluşturulur; barkodlu ve zaman damgalı belge olarak alınabilir.
İlk aşamada sistemden yalnızca 18 yaş ve üzeri gerçek kişiler yararlanabilmiştir. Pratikte en sık yapılan hata, kiracı (ve varsa kefil) onayı alınmadan sözleşmenin tamamlandığının sanılmasıdır; gerekli onaylar tamamlanmadan e-Devlet’te barkodlu sözleşme oluşmaz.
Kefil bulunan kiralarda e-Devlet’te kefilin de onayı alınır. Kefalet sözleşmesinin kanundaki şekil şartları (TBK m. 583) ve eşin rızası (TBK m. 584) bakımından e-Devlet onayının yeterli olup olmadığı ayrıca değerlendirilmelidir; bu nedenle kefil bulunan kiralarda hukuki destek alınması yararlı olabilir.
Kira Kontratı E-Devletten Nasıl Alınır?
Onaylanan sözleşme, “Kira Sözleşmesi İşlemleri” bölümünden barkodlu olarak indirilebilir ve e-Devlet üzerinden doğrulanabilir. Belge zaman damgalı olduğundan, tarafların elinde aynı içerikli ve doğrulanabilir bir nüsha bulunur.
E-Devlet Kira Sözleşmesi Nasıl Düzeltilir veya Güncellenir?
Onaylanan sözleşmede sonradan değişiklik gerekirse sistemde iki ayrı işlev bulunmaktadır:
- Maddi hata düzeltme: Sözleşmenin oluşturulmasından itibaren 15 gün içinde “Hata Düzelt” işlevi kullanılabilir.
- Güncelleme: 15. günden itibaren “Güncelle” işlevi kullanılır; iletişim, kira bedeli ve ödeme bilgilerindeki değişiklikler bu yolla ek protokol olarak düzenlenir.
Tek taraflı güncelleme talebi, karşı taraf e-Devlet üzerinden onaylamadıkça sözleşmede değişiklik yapmaz; bu durumda mevcut (ana) sözleşme yürürlükte kalmaya devam eder. Bu mekanizma, tek taraflı değişikliklerden doğabilecek mağduriyetleri önlemeye yöneliktir. Kira bedelinin değiştirilmesi halinde TBK m. 344’teki kira artış sınırı bakımından ayrıca değerlendirme gerekebilir. İşlem adımları sistem tarafından değiştirilebileceğinden, e-Devlet’teki güncel ekranın kontrol edilmesi önerilir.
Hisseli Tapuda E-Devlet Kira Sözleşmesi: Paylı ve Elbirliği Mülkiyet
Hisseli taşınmazlarda e-Devlet kira sözleşmesi yapılabilir; ancak mülkiyet türüne göre onay kuralı değişir. Uygulamadaki temel ölçütler şunlardır:
- Hissedar sayısı: e-Devlet uygulamasının teknik işleyişinde hissedar sayısının 10’u aşması halinde sistem üzerinden kira sözleşmesi oluşturulamamaktadır. Bu, Türk Medeni Kanunu’ndan kaynaklanan hukuki bir sınır değil, sistemin teknik sınırıdır.
- Elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet: Sözleşmenin oluşturulması için tüm hissedarların onayı gerekir.
- Paylı (müşterek) mülkiyet: Pay ve paydaş çoğunluğunun katılımıyla sözleşme oluşturulabilir.
Uygulamada en çok karşılaşılan sorun, miras yoluyla çok sayıda hissedara bölünmüş taşınmazlardır. Tüm hissedarlara ulaşılamaması, taşınmazın kiraya verilememesine yol açabilir. Bu durumlarda paydaşlar arası vekâlet ve yönetim ilişkisinin hukuken doğru kurulması, sürecin tıkanmamasını sağlar.
E-Kira Sözleşmesi ve Noterde Yapılan Kira Sözleşmesi Farkı
Hukuken iki sözleşme de geçerlidir. Her iki yöntemle düzenlenen sözleşme de uyuşmazlık halinde sözleşme ilişkisinin ve içeriğinin ispatında kullanılabilir; ancak somut olayda belgenin niteliği, tarafların onayları ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.
E-Devlet üzerinden oluşturulan kira sözleşmesi, tarafların sistem üzerinden gerçekleştirdiği onay işlemleri ve barkodlu belge doğrulama imkânı sayesinde sözleşmenin içeriğinin ve işlem sürecinin ortaya konulmasını kolaylaştırır. Ancak e-Devlet üzerinden düzenlenmiş olması, sözleşmenin bütün hükümlerinin ayrıca tartışmasız biçimde ispatlandığı anlamına gelmez.
E-Devlet Kira Sözleşmesi Tahliye Taahhüdü Yerine Geçer mi?
Hayır. Tahliye taahhüdü, kira sözleşmesinden ayrı bir belgedir. TBK m. 352/1 uyarınca geçerli olması için yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belli bir tarih içermesi gerekir. Noterde düzenlenmesi kural olarak şart değildir; noter düzenlemesi ispat bakımından tercih edilebilir. Kira sözleşmesinin e-Devlet üzerinden yapılmış olması, bu şartların ayrıca sağlanması gerekliliğini ortadan kaldırmaz. Konunun ayrıntıları için tahliye taahhüdüne dayalı tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
E-Devlet Kira Sözleşmesi ve Damga Vergisi
Gerçek kişilerce konut (mesken) olarak kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri damga vergisinden istisnadır; bu istisna sözleşme üzerindeki kefalet şerhlerini de kapsar. Sözleşmenin e-Devlet üzerinden yapılması bu istisnayı değiştirmez. İşyeri ve ticari nitelikli kiralarda ise damga vergisi doğabilir. 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu kapsamındaki temel durumlar:
| Durum | Damga Vergisi | Açıklama / Sonuç |
|---|---|---|
| Gerçek kişiler arası konut kirası | İstisna | Mesken olarak kiralanan ve iktisadi işletmeye dahil olmayan taşınmaz; kefalet şerhi dahil damga vergisi alınmaz. |
| İşyeri / ticari kira | Binde 1,89 | Matrah = sözleşme süresi boyunca toplam kira bedeli (aylık değil). |
| İşyeri / ticari kira + kefalet | Ayrıca vergiye tabi olabilir | Kefalet hükmü ayrıca damga vergisine tabi olabilir; somut sözleşmenin içeriğine göre değerlendirilir. |
| E-Devlet üzerinden yapılan sözleşme | Rejim değişmez | Elektronik ortamda düzenlenmiş olması tek başına vergi rejimini değiştirmez. |
2026 itibarıyla güncel uygulamada dikkat edilmesi gereken nokta, verginin aylık kira değil, sözleşme süresince ödenecek toplam kira üzerinden hesaplanmasıdır. Oranların ve istisna kapsamının değişebileceği göz önünde bulundurularak güncel hali için profesyonel hukuki/mali destek alınması önerilir. Kira uyuşmazlıklarında hukuki destek için İstanbul kira hukuku avukatı sayfamıza da göz atabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
1. E-Devlet kira sözleşmesi zorunlu mu?
Hayır, kira sözleşmesinin e-Devlet üzerinden yapılması zorunlu değildir; taraflar yazılı (adi) sözleşme veya noter sözleşmesi de yapabilir. Hazine ve Maliye Bakanlığı’nın tüm kira sözleşmelerini e-Devlet’e zorunlu kılmaya yönelik bir çalışma yürüttüğü Ağustos 2026’da kamuoyuna yansımıştır; ancak bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla yayımlanmış bir zorunluluk düzenlemesi tespit edilmemiştir.
2. E-Devlet kira sözleşmesi nasıl onaylanır ve nereden indirilir?
Taşınmaz sahibi sözleşmeyi “Kira Sözleşmesi İşlemleri” hizmetinden oluşturup kiracının onayına sunar. Kiracı ve varsa kefil sözleşmeyi 3 gün içinde e-Devlet üzerinden onaylar. Gerekli onayların tamamlanmasıyla barkodlu sözleşme oluşur; aynı bölümden indirilebilir ve e-Devlet üzerinden doğrulanabilir.
3. E-Devlet kira sözleşmesi nasıl düzeltilir?
Sözleşme onaylandıktan sonra 15 gün içinde yazım, rakam veya bilgi girişi gibi maddi hatalar “Hata Düzelt” işlemiyle düzeltilebilir. Barkodlu belgenin oluşturulmasından sonraki 15. günden itibaren ise “Güncelle” işlemiyle iletişim, kira bedeli ve ödeme bilgileri güncellenebilir. Karşı taraf güncellemeyi onaylamazsa mevcut sözleşme geçerliliğini korur.
4. Hisseli tapuda e-Devlet kira sözleşmesi yapılabilir mi?
Yapılabilir. Elbirliği mülkiyette tüm hissedarların onayı, paylı mülkiyette pay ve paydaş çoğunluğunun katılımı gerekir. Hissedar sayısı 10’u aştığında ise sistem üzerinden sözleşme oluşturulamamaktadır; bu, sistemin teknik bir sınırıdır.
5. E-Devlet kira sözleşmesi noter yerine geçer mi, mahkemede geçerli mi?
Kira sözleşmesi kural olarak noter şartına bağlı değildir; e-Devlet üzerinden yapılan sözleşme de, noterde yapılan sözleşme de kira ilişkisinin ve içeriğinin ispatında kullanılabilir. Somut olayda belgenin niteliği, tarafların onayları ve diğer deliller birlikte değerlendirilir.
6. E-Devlet kira sözleşmesi tahliye taahhüdü yerine geçer mi?
Hayır. Tahliye taahhüdü ayrı bir belgedir ve TBK m. 352/1 uyarınca yazılı olması, kiralananın tesliminden sonra verilmesi ve belli bir tarih içermesi gerekir. Kira sözleşmesinin e-Devlet’ten yapılmış olması bu şartların ayrıca sağlanmasını gereksiz kılmaz.
7. E-Devlet kira sözleşmesinde damga vergisi var mı?
Gerçek kişilerce konut olarak kiralanan taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri, kefalet şerhleri dahil, damga vergisinden istisnadır. İşyeri ve ticari nitelikli kiralarda damga vergisi doğabilir. Sözleşmenin e-Devlet üzerinden yapılması tek başına vergi rejimini değiştirmez.