Kira Sözleşmesi: Şekli, İspatı ve Hükümleri

Kira ilişkisi, hem konut ve işyeri sahipleri hem de kiracılar için günlük yaşamın en yaygın hukuki ilişkilerinden biridir; ancak sözleşmenin şekli, ispatı ve sona ermesi konusundaki belirsizlikler uygulamada sık uyuşmazlığa yol açmaktadır. Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu kapsamında karşılıklı borç doğuran bir sözleşme olup tarafların hak ve yükümlülükleri yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde belirlenir. Bu içerikte; kira sözleşmesinin geçerli şekilde nasıl kurulduğu, ispat yükünün hangi tarafa ait olduğu, sürenin sözleşme üzerindeki etkisi ve kira alacağında zamanaşımı 2026 itibarıyla güncel uygulama ışığında hukuki değerlendirmeyle ele alınmaktadır.

Kira Sözleşmesi Nedir?

Türk Borçlar Kanunu m. 299 uyarınca kira sözleşmesi; kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu yönüyle kira sözleşmesi, her iki tarafa da borç yükleyen karşılıklı (tam iki tarafa borç yükleyen) bir sözleşmedir. Kiraya verenin kiralananı sözleşmeye uygun şekilde teslim ve kullanıma elverişli halde bulundurma borcu bulunurken; kiracının temel borcu kararlaştırılan kira bedelini zamanında ödemek ve kiralananı özenle kullanmaktır. Konut ve çatılı işyeri kiraları, genel hükümlerden ayrı olarak Kanun'un özel koruyucu hükümlerine tabidir.

Kira Sözleşmesinin Şekli: Yazılı, Sözlü ve Noter Onaylı

Kira sözleşmesi yürürlükteki düzenleme uyarınca herhangi bir şekil şartına bağlı değildir; yazılı veya sözlü olarak kurulabilir. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir; ancak uyuşmazlık halinde sözleşmenin varlığını ve içeriğini ispat etmek güçleşir. Bu nedenle kira sözleşmesinin yazılı yapılması, ispat kolaylığı sağladığı için önemle önerilmektedir. Sözleşme noterde düzenleme şeklinde hazırlanabileceği gibi, taraflarca hazırlanan metnin noter huzurunda onaylanması yoluyla da yapılabilir. Noter onaylı bir kira sözleşmesinde imzaya itiraz edilemez; itiraz ileri sürülse dahi uygulamada bu itiraz dikkate alınmaz. Yazılı sözleşmenin her sayfasının taraflarca imzalanması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları azaltır.

Kira Sözleşmesinde Bulunması Gereken Maddeler

Geçerli ve uyuşmazlık riski düşük bir kira sözleşmesinde aşağıdaki unsurların açıkça yer alması önerilir:

1. Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri (kiraya veren ve kiracı).
2. Kiralananın açık adresi, niteliği ve varsa demirbaş listesi.
3. Kira bedeli, ödeme günü ve ödemenin yapılacağı banka hesabı.
4. Sözleşmenin başlangıç tarihi ve süresi (belirli/belirsiz).
5. Kira artış oranına ilişkin düzenleme.
6. Depozito (güvence bedeli) tutarı ve iade koşulları.
7. Aidat, fatura ve giderlerin hangi tarafça karşılanacağı.
8. Varsa kefile ilişkin bilgiler ve kefilin sorumluluk sınırı.

Kira bedelinin banka aracılığıyla ödenmesi ve ödeme makbuzlarının saklanması, ileride kira ilişkisinin ve ödemenin ispatı açısından koruyucu niteliktedir.

Kira Sözleşmesinde İspat Yükü Kimdedir?

Kira hukukunda ispat yükü, iddia edilen olguya göre dağılır. TMK m. 6 uyarınca taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür. Kira ilişkisinin varlığını iddia eden taraf bunu ispat etmek zorundadır; kira ilişkisi ispatlandıktan sonra aylık kira bedelinin ödendiğini ispat yükü kiracıya geçer. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ispatı ise kiraya verene aittir. Aşağıdaki tablo, sık karşılaşılan durumlarda ispat yükünün dağılımını özetlemektedir:

Senetle ispat kuralı bakımından HMK m. 200 hükmü dikkate alınır. Kira bedelinin banka kanalıyla ödenmesi veya kiraya verenin makbuz vermesi, kira ilişkisinin varlığına dair önemli yan delillerdir.

Kira Sözleşmesinin İspatı

Kira hukukunda, kira sözleşmesi olduğunu iddia eden taraf bu iddiasını ispat etmelidir. Kira sözleşmesi ispat edildikten sonra aylık kira miktarının ödendiğinin ispatı kiracıya aittir.

Kira ilişkisinin ispat edilememesi durumunda ve kiracının da kiracı olmadığını savunması halinde açılacak olan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi değil Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Açılacak olan dava türü de Müdahalenin Men'i davası olacaktır. Ayrıca haksız kullanma karşılığı için de Ecrimisil davası da Asliye Hukuk'ta açılması gerekir.

Kiranın banka üzerinden gönderilmesi, kira karşılığında kiralayanın makbuz vermesi gibi durumlar kira ilişkisinin varlığını ispat niteliğindedir.

Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihinin İspatı

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ispat külfeti kiraya verene aittir. Kiraya veren iddiasını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmelidir.

Kiraya verenin iddia ettiği kira sözleşmesi başlangıç tarihine kiracı taraf itiraz etmediği takdirde söz konusu problem o tarihe göre çözümlenecektir.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa 

Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirtilmemişse, kanun gereği kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından tespitini talep etmesi gerekmektedir.

TBK m. 344 - Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

İki Ayrı Kira Sözleşmesinin Olması

Ülkemizde vergi ve stopaj oranlarının fazla olması nedeniyle kiracı ve kiralayan aralarında iki ayrı kira sözleşmesi yapabilmektedir. Bu sözleşmelerden bir tanesi düşük bedelli diğeri de gerçek bedelli olan sözleşmelerdir.

Karışıklığa ve ileride oluşabilecek anlaşmazlıklara sebebiyet verilmemesi için ikinci bir kira sözleşmesi yapıldığında ilk sözleşmenin feshedildiğini belirten bir madde koyulması daha iyi olacaktır.

Kira Süresi

Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli şeklinde yapılabilir. Herhangi bir bildirime gerek kalmadan belirtilen tarihte sona erecek kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmesidir. Bu şartı sağlamayan sözleşmeler de belirsiz süreli kira sözleşmesidir.

Belirli Süreli ve Belirsiz Süreli Kira Sözleşmesi

Kira sözleşmesi belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Herhangi bir bildirime gerek kalmaksızın kararlaştırılan tarihte sona erecek sözleşmeler belirli sürelidir; bu niteliği taşımayan sözleşmeler belirsiz sürelidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, sürenin sonunda kendiliğinden belirsiz süreliye dönüşmez; aynı koşullarla yenilenmeye devam eder. Önemli bir uygulama farkı şudur: belirli süreli konut kirasında sürenin dolması, tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez. Buna karşılık genel hükümlere tabi kira sözleşmelerinde (arsa, baz istasyonu vb.) belirli sürenin sonunda fesih bildirimi yapılmazsa sözleşme belirsiz süreliye dönüşür. Kiracının fesih bildirim süreleri yürürlükteki düzenleme uyarınca değerlendirilmelidir.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Belirsiz Süreliye Dönüşmesi 

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli ise bunlar belirsiz süreliye dönüşmez. Yani kira sözleşmesinde "1 yıllık" "2 yıllık" gibi sözleşme süresi belirlenmişse bu aynı şekilde yenilenmeye devam eder.

Genel Hükümlere tabi kira sözleşmeleri (arsa, baz istasyonu vb.) belirli süreli sözleşmeleri ise, belirlenen sürenin sonunda fesih edilmezse o halde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşecektir.

Sınırlı Ehliyetli Kira Sözleşmesi Yapabilir mi?

Sınırlı ehliyetliler ayırt etme gücüne sahip, ergin ve hakkında kısıtlama kararı alınmamış kişilerdir. Bu kişilerin menfaatleri göz önünde tutularak, fiil ehliyetleri kısıtlanmış ve bazı işlemleri yaparken onaylarının alınması veya mallarının yönetimi için kendilerine yasal danışman atanması uygun görülmüştür.

Sınırlı ehliyetli kişi kira sözleşmesi (konut, işyeri) yapmak istiyorsa yasal temsilcisinin onay vermesi gerekir.

Sınırlı ehliyetsiz kira sözleşmesi yapabilir mi? Sınırlı ehliyetsiz kişi tek başına kira sözleşmesi (konut, işyeri) yapamaz.

Kira Ödeme Tarihi Belirtilmemişse Kira Ne Zaman Ödenir?

Kira ödeme tarihi belli değilse kira her ayın sonunda muaccel hale gelir. (TBK 314) Yani kira sözleşmesinde ödeme tarihi yoksa o ayın kirası ayın son günü ödenmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde kiranın peşin ödenmesi gerektiği belirtilmişse ancak gün belirtilmemişse Yargıtay içtihatlarına göre ayın 1ve 3. günü arasında ödeme yapılması gerekir.

Kira Bedelinin Ödenmesi ve Artış Oranı

Kira sözleşmesinde ödeme günü kararlaştırılmamışsa, kira bedeli her ayın sonunda muaccel hale gelir (TBK m. 314); yani sözleşmede gün belirtilmemişse o ayın kirası ayın son günü ödenir. Sözleşmede kiranın peşin ödeneceği belirtilmiş ancak gün yazılmamışsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihadı doğrultusunda ödemenin ayın ilk günleri içinde yapılması beklenir. Kira artış oranı bakımından, sözleşmede artış oranına yer verilmemişse kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir. TBK m. 344 uyarınca taraflarca anlaşma yapılmamış ise kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir.

Kira Alacağı Zamanaşımı

Kira alacakları belirli zamanaşımı sürelerine tabidir ve bu sürelerin kaçırılması hak kaybına yol açabilir. Geriye dönük kira alacaklarında zamanaşımı süresi beş yıldır; tazminat niteliğindeki alacaklar ise on yıllık zamanaşımına tabidir. Kira alacağına ilişkin icra takiplerinde de beş yıllık zamanaşımı uygulanır; beş yılı aşan kira alacakları için icra takibi başlatılsa dahi borçlunun zamanaşımı def'i ileri sürmesi halinde tahsil mümkün olmayabilir. Bu nedenle kira alacaklarının takibinde sürelerin yürürlükteki düzenleme uyarınca dikkatle hesaplanması önem taşır.

İki ayrı kira sözleşmesi (biri düşük, biri gerçek bedelli) düzenlenmesi uygulamada görülmekle birlikte, ileride ispat ve vergi yönünden ciddi uyuşmazlıklara yol açabilir; bu yola başvurulması halinde ilk sözleşmenin feshedildiğine dair açık bir hükme yer verilmesi önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Sözlü kira sözleşmesi geçerli midir?

Evet, kira sözleşmesi yürürlükteki düzenleme uyarınca şekle bağlı değildir; sözlü olarak da geçerli şekilde kurulabilir. Ancak uyuşmazlık halinde sözleşmenin varlığı ve içeriğinin ispatı güçleşir. Bu nedenle sözleşmenin yazılı yapılması, ispat kolaylığı bakımından önemle önerilir.

Kira sözleşmesi noterde yapılmak zorunda mıdır?

Hayır, noterde yapılması zorunlu değildir. Noter onayı, özellikle imzaya itirazın önlenmesi ve ispat gücü bakımından avantaj sağlar. Noter onaylı kira sözleşmesinde imzaya itiraz edilemez; bu nedenle uyuşmazlık riski yüksek ilişkilerde noter onayı tercih edilebilir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihini kim ispatlar?

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihine ilişkin ispat yükü kiraya verene aittir. Kiraya veren başlangıç tarihini ispatladıktan sonra kiracı farklı bir tarih iddia ediyorsa, bu kez bu iddiayı kiracının ispat etmesi gerekir. Tarafların itiraz etmemesi halinde sorun ileri sürülen tarihe göre çözümlenir.

Kira sözleşmesinde artış oranı yazılmamışsa ne olur?

Sözleşmede kira artış oranı kararlaştırılmamışsa, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkemece belirlenmesini talep edebilir. TBK m. 344 uyarınca anlaşma yoksa kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını aşmamak üzere hâkim tarafından hakkaniyete göre belirlenir.

Kira ödeme günü belirtilmemişse kira ne zaman ödenir?

Sözleşmede ödeme günü kararlaştırılmamışsa, TBK m. 314 uyarınca kira bedeli her ayın sonunda muaccel olur; yani o ayın kirası ayın son günü ödenir. Peşin ödeme kararlaştırılmış ancak gün yazılmamışsa, Yargıtay'ın yerleşik içtihadı doğrultusunda ödeme ayın ilk günlerinde yapılır.

Belirli süreli kira sözleşmesi süre bitince sona erer mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez ve belirsiz süreliye de dönüşmez; aynı koşullarla yenilenir. Sürenin dolması tek başına kiraya verene tahliye hakkı vermez. Tahliye ancak kanunda öngörülen sebeplerin varlığında gündeme gelir.

Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?

Geriye dönük kira alacaklarında zamanaşımı süresi beş yıldır. Tazminat niteliğindeki alacaklar ise on yıllık zamanaşımına tabidir. Kira alacağına ilişkin icra takiplerinde de beş yıllık süre uygulanır; bu sürenin aşılması halinde alacağın tahsili hukuken zorlaşır.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Kira sözleşmesi, basit bir belge gibi görünse de şekli, ispatı, süresi ve sona ermesi bakımından uygulamada çok sayıda hukuki ayrıntı barındırır. Sözleşmenin yazılı olarak ve gerekli tüm unsurları içerecek biçimde düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önlenmesinde belirleyici rol oynar. Mevcut bir kira uyuşmazlığında ise ispat yükünün doğru değerlendirilmesi ve görevli mahkemenin isabetli belirlenmesi, sürecin sonucunu doğrudan etkiler. Kira ilişkisinin kurulması, kira tespiti veya tahliye gibi süreçlerin somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmesi gerektiğinden, Bakırköy ve İstanbul genelinde kira hukuku alanında profesyonel destek almak isteyen kişiler Öner Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçerek hukuki danışmanlık talep edebilir.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.