Kira Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu 299. maddeye göre; Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Kira sözleşmesi karşılıklı borç doğuran bir sözleşmedir. Kiracı ve kiraya verenin birbirlerine karşı çeşitli borçları verdir. Örneğin; kiracının kiraya verme borcu varken, kiralayanın da kiracıya evi sözleşmeye uygun bir şekilde teslim etme borcu vardır.

Kira Sözleşmesinin Şekli

Kira sözleşmesi hem yazılı hem de sözlü şekilde yapılabilir. Kira sözleşmelerinin yazılı olarak yapılmasını önermekteyiz. Çünkü yazılı olması ispat kolaylığı sağlayacaktır.

Kira sözleşmesi noterde de düzenleme şeklinde veya hazırlanan kira sözleşmesini onaylama şeklinde yapılabilir. Noterde onaylanan kira sözleşmesindeki imzaya itiraz edilemeyecektir. İmzaya itiraz edilse dahi mahkeme bu itirazı reddeder.

Kira Sözleşmesinde İspat

İspat ile ilgili Türk Medeni Kanunu ve Hukuk Muhakemeleri Kanununa bakmak gerekir:

TMK 6. madde -  Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.

HMK 200. madde - Bir hakkın doğumu, düşürülmesi, devri, değiştirilmesi, yenilenmesi, ertelenmesi, ikrarı ve itfası amacıyla yapılan hukuki işlemlerin, yapıldıkları zamanki miktar veya değerleri altı bin altı yüz kır Türk Lirasını (6.640,00 TL) geçtiği takdirde senetle ispat olunması gerekir.

Kira Sözleşmesinin İspatı

Kira hukukunda, kira sözleşmesi olduğunu iddia eden taraf bu iddiasını ispat etmelidir. Kira sözleşmesi ispat edildikten sonra aylık kira miktarının ödendiğinin ispatı kiracıya aittir.

Kira ilişkisinin ispat edilememesi durumunda ve kiracının da kiracı olmadığını savunması halinde açılacak olan davalarda görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi değil Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Açılacak olan dava türü de Müdahalenin Men'i davası olacaktır. Ayrıca haksız kullanma karşılığı için de Ecrimisil davası da Asliye Hukuk'ta açılması gerekir.

Kiranın banka üzerinden gönderilmesi, kira karşılığında kiralayanın makbuz vermesi gibi durumlar kira ilişkisinin varlığını ispat niteliğindedir.

Kira Sözleşmesinin Başlangıç Tarihinin İspatı

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin ispat külfeti kiraya verene aittir. Kiraya veren iddiasını ispat ettikten sonra kiracı başka bir tarih olduğunu iddia ediyorsa bu iddiasını ispat etmelidir.

Kiraya verenin iddia ettiği kira sözleşmesi başlangıç tarihine kiracı taraf itiraz etmediği takdirde söz konusu problem o tarihe göre çözümlenecektir.

Kira Sözleşmesinde Artış Oranı Yoksa 

Kira sözleşmesinde bir artış oranı belirtilmemişse, kanun gereği kiraya verenin kira tespit davası açarak kira bedelinin mahkeme tarafından tespitini talep etmesi gerekmektedir.

TBK m. 344 - Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.

İki Ayrı Kira Sözleşmesinin Olması

Ülkemizde vergi ve stopaj oranlarının fazla olması nedeniyle kiracı ve kiralayan aralarında iki ayrı kira sözleşmesi yapabilmektedir. Bu sözleşmelerden bir tanesi düşük bedelli diğeri de gerçek bedelli olan sözleşmelerdir.

Karışıklığa ve ileride oluşabilecek anlaşmazlıklara sebebiyet verilmemesi için ikinci bir kira sözleşmesi yapıldığında ilk sözleşmenin feshedildiğini belirten bir madde koyulması daha iyi olacaktır.

Kira Süresi

Kira sözleşmesi, belirli süreli veya belirsiz süreli şeklinde yapılabilir. Herhangi bir bildirime gerek kalmadan belirtilen tarihte sona erecek kira sözleşmeleri belirli süreli kira sözleşmesidir. Bu şartı sağlamayan sözleşmeler de belirsiz süreli kira sözleşmesidir.

Sınırlı Ehliyetli Kira Sözleşmesi Yapabilir mi?

Sınırlı ehliyetliler ayırt etme gücüne sahip, ergin ve hakkında kısıtlama kararı alınmamış kişilerdir. Bu kişilerin menfaatleri göz önünde tutularak, fiil ehliyetleri kısıtlanmış ve bazı işlemleri yaparken onaylarının alınması veya mallarının yönetimi için kendilerine yasal danışman atanması uygun görülmüştür.

Sınırlı ehliyetli kişi kira sözleşmesi (konut, işyeri) yapmak istiyorsa yasal temsilcisinin onay vermesi gerekir.

Sınırlı ehliyetsiz kira sözleşmesi yapabilir mi? Sınırlı ehliyetsiz kişi tek başına kira sözleşmesi (konut, işyeri) yapamaz.

Belirli Süreli Kira Sözleşmesinin Belirsiz Süreliye Dönüşmesi 

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli ise bunlar belirsiz süreliye dönüşmez. Yani kira sözleşmesinde "1 yıllık" "2 yıllık" gibi sözleşme süresi belirlenmişse bu aynı şekilde yenilenmeye devam eder.

Genel Hükümlere tabi kira sözleşmeleri (arsa, baz istasyonu vb.) belirli süreli sözleşmeleri ise, belirlenen sürenin sonunda fesih edilmezse o halde belirsiz süreli sözleşmeye dönüşecektir.

Kira Ödeme Tarihi Belirtilmemişse Kira Ne Zaman Ödenir?

Kira ödeme tarihi belli değilse kira her ayın sonunda muaccel hale gelir. (TBK 314) Yani kira sözleşmesinde ödeme tarihi yoksa o ayın kirası ayın son günü ödenmesi gerekir.

Kira sözleşmesinde kiranın peşin ödenmesi gerektiği belirtilmişse ancak gün belirtilmemişse Yargıtay içtihatlarına göre ayın 1ve 3. günü arasında ödeme yapılması gerekir.

Kira Alacağı Zamanaşımı

Geriye dönük kira alacağı zamanaşımı 5 yıldır. Tazminat alacakları ise 10 yıllık zamanaşımına tabidir.

Kira alacağı icra takibi zamanaşımı 5 yıldır. 5 yılı geçen kira alacakları için icra takibi başlatsanız bile tahsil edemezsiniz.