Kira gelir vergisi, konut veya iş yeri kiralamasından elde edilen gelirin belirli sınırları aşması hâlinde ödenen gelir vergisidir. 2025 yılı konut kira gelirinde istisna tutarı 47.000 TL, 2026 yılı geliri için 58.000 TL’dir; bu tutarı aşan gelir beyan edilir. Beyanname izleyen yılın Mart ayında verilir, vergi Mart ve Temmuz’da iki taksitte ödenir.
Kira Gelir Vergisi Nedir?
Kira gelir vergisi, Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde sayılan mal ve hakların kiraya verilmesinden elde edilen gelirin vergilendirilmesidir. Bu gelir hukuken “gayrimenkul sermaye iradı” (GMSİ) olarak adlandırılır. Konut, iş yeri, arsa, arazi, taşıt veya hakların kiralanmasından doğan gelir bu kapsamdadır. Gelir, tahsil esasına göre dikkate alınır: yıl içinde nakden veya aynen tahsil edilen kira, o yılın geliri sayılır.
Peşin tahsil edilen kiralarda özel bir kural geçerlidir. Gelecek yıllara ait olup peşin alınan kiralar, tahsil edildiği yılın değil, ilgili oldukları yılın geliri kabul edilir. Geçmiş yıllara ait olarak toplu tahsil edilen kiralar ise tahsil edildikleri yılın geliri sayılır.
Kira Gelir Vergisi İstisnası 2026: Konut İçin 58.000 TL
2026 yılında elde edilen konut kira gelirinde mesken istisnası 58.000 TL’dir; 2025 yılı geliri için bu tutar 47.000 TL’dir. Yıllık konut kira geliri ilgili yılın istisna tutarını aşmıyorsa, mükellefin istisnadan yararlanma şartlarını taşıması kaydıyla bu gelir nedeniyle beyanname verilmesi gerekmez. Başka gelirlerin bulunması ve Gelir Vergisi Kanunu’ndaki istisna şartları ayrıca değerlendirilmelidir. İstisna yalnızca konut kira gelirine uygulanır; iş yeri kira gelirine uygulanmaz. Birden fazla konuttan kira elde edilse de istisna, toplam konut kira gelirine bir kez uygulanır. Konut ve iş yeri kirası birlikte beyan edilirse istisna yalnızca konut kirasına uygulanır.
İstisnadan kimler yararlanamaz?
- Konut kira gelirini beyan etmeyenler veya eksik beyan edenler (GVK m. 21/1): Kanuna göre istisna haddi üzerinde hasılat elde edilip beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde bu istisnadan yararlanılamaz. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın rehberinde ise vergi idaresi bir tespit yapmadan önce, süresinden sonra verilen beyannamede beyan edilen gelirler için istisnanın uygulanabileceği belirtilmektedir. Bu ayrım uygulamada sıkça gözden kaçmaktadır.
- Gelir toplamı üst sınırını aşanlar (GVK m. 21/2): Ticari, zirai veya mesleki kazancını yıllık beyanname ile bildirmek zorunda olanlar ile istisna haddinin üzerinde hasılat elde edenlerden; beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın elde ettikleri ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratların gayrisafi tutarları toplamı, gelir vergisi tarifesinin üçüncü diliminde ücret gelirleri için yer alan tutarı aşanlar istisnadan faydalanamaz. Bu tutar 2025 geliri için 1.200.000 TL, 2026 geliri için 1.500.000 TL’dir.
- Ticari, zirai veya mesleki faaliyeti bulunanlar: Gelir İdaresi Başkanlığı’na göre mesken istisnasından yararlanabilmek için ticari, zirai veya mesleki faaliyetin bulunmaması gerekir. Kazançları basit usulde tespit edilen mükellefler yıllık beyanname vermedikleri için istisnadan yararlanabilir. Üst sınır hesabında stopaja tabi iş yeri kiraları da gayrisafi tutarıyla dikkate alınır.
Götürü gider yöntemi seçilirse %15 oranındaki gider, istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar üzerinden hesaplanır. Gerçek gider yönteminde ise istisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez.
Kira Vergisi Ne Kadar?
Kira vergisi ne kadar 2025? Kira gelirleri, gelirin elde edildiği yıl için geçerli olan artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre vergilendirilir. Vergi oranları ve gelir dilimi sınırları ilgili yılın mevzuatına göre kontrol edilmelidir. 2025 takvim yılı gelirlerinin vergilendirilmesinde uygulanacak tarifeyi aşağıdaki tabloda görebilirsiniz.
Kira gelir vergisi ne kadar? Kira gelir vergisinin hesaplanması için öncelikle yıllık olarak elde ettiğiniz kira gelirinin toplamı belirlenir. Daha sonra giderlerinizi belirlemeniz gerekir. Belirlediğiniz giderin gerçek gider veya götürü gider olmasına göre kira gelir vergisi hesaplanır.
Kira Vergisi Hesaplama
Kira vergisi nasıl hesaplanır? Hesaplama, kira gelirinin elde edildiği yılın istisna tutarı ve gelir vergisi tarifesine göre yapılır: 2025 geliri için 2025, 2026 geliri için 2026 rakamları esas alınır. Hesaplama şu sırayla ilerler:
- Yıl içinde tahsil edilen yıllık kira geliri (hasılat) toplanır.
- Konut kirası ise ilgili yılın istisna tutarı düşülür.
- Gerçek gider veya %15 götürü gider yöntemlerinden biri uygulanarak gider düşülür.
- Kalan tutar (matrah), ilgili yılın gelir vergisi tarifesine göre kademeli olarak vergilendirilir.
- Beyannameye ayrıca damga vergisi uygulanır.
Kira gelir vergisi hesaplama yapılırken aşağıdaki tarife tabloları dikkate alınacaktır. Ödeyeceğiniz gelir vergisini Dijital Vergi Dairesindeki “Hesaplamalar” bölümünden yararlanarak öğrenebilirsiniz. Hesaplama yapmak isteyenler ofisimize ulaşarak hukuki danışmanlık alabilir.
Kira Gelir Vergi Oranı
Kira gelir vergisi yüzde kaç? Aşağıdaki tabloda kira gelir vergi oranlarını detaylı olarak görebilirsiniz.
Kira gelir vergi dilimleri 2025 için miktara göre değişiklik gösterir.
| Gelir Dilimi (2025) | Vergi Oranı | Açıklama |
|---|---|---|
| 158.000 TL’ye kadar | %15 | İlk vergi dilimi |
| 158.000 TL – 330.000 TL | %20 | 158.000 TL’ye kadar 23.700 TL, fazlası %20 |
| 330.000 TL – 800.000 TL | %27 | 330.000 TL’ye kadar 58.100 TL, fazlası %27 |
| 800.000 TL – 4.300.000 TL | %35 | Bu aralıktaki tutara %35 uygulanır |
| 4.300.000 TL üzeri | %40 | 4.300.000 TL üzerindeki kısma %40 uygulanır |
2026 yılı geliri için tarife (Mart 2027 beyanı)
| Gelir Dilimi (ücret dışı) | Oran | Kademe Hesabı |
|---|---|---|
| 190.000 TL’ye kadar | %15 | Matrah × %15 |
| 400.000 TL’ye kadar | %20 | 28.500 TL + (aşan × %20) |
| 1.000.000 TL’ye kadar | %27 | 70.500 TL + (aşan × %27) |
| 5.300.000 TL’ye kadar | %35 | 232.500 TL + (aşan × %35) |
| 5.300.000 TL’den fazlası | %40 | 1.737.500 TL + (aşan × %40) |
Uygulamada dikkat: Kira geliri “ücret dışı gelir” olduğundan, ücret gelirleri için geçerli tarifenin dilim eşikleri (ör. 1.500.000 TL) kira gelirine uygulanmaz. Kira geliri için 2026’da üçüncü dilim eşiği 1.000.000 TL’dir.
Kira Gelir Vergisi Hesaplama Örneği (2026)
Aşağıdaki örnek kurgusaldır ve yalnızca kira geliri bulunan, başka geliri olmayan bir mükellef için hazırlanmıştır. Konutunu aylık 25.000 TL’ye kiraya veren ve götürü gider yöntemini seçen bir kişinin 2026 yılı geliri için hesaplama şöyledir:
| İşlem | Tutar |
|---|---|
| Yıllık konut kira geliri (25.000 TL × 12) | 300.000 TL |
| 2026 konut kira geliri istisnası | − 58.000 TL |
| İstisna sonrası kalan tutar | 242.000 TL |
| %15 götürü gider (242.000 TL × %15) | − 36.300 TL |
| Vergiye tabi matrah | 205.700 TL |
| İlk 190.000 TL için vergi (%15) | 28.500 TL |
| Aşan 15.700 TL için vergi (%20) | 3.140 TL |
| Hesaplanan gelir vergisi | 31.640 TL |
Bu vergi, Mart 2027 ve Temmuz 2027’de ikişer eşit taksitte (15.820 TL) ödenir; beyannameye ayrıca damga vergisi eklenir. Mükellefin ayrıca beyana tabi başka gelirleri bulunuyorsa, bu gelirlerin kira geliriyle birlikte beyan edilip edilmeyeceği ve vergi matrahına etkisi, ilgili gelir türüne ilişkin mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Bu nedenle örnekteki hesaplama yalnızca belirtilen varsayımlar altında geçerlidir. Gerçek gider yöntemi seçilirse sonuç, belgelenen giderlere göre farklılaşır.
Kira Vergi Muafiyeti
Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde, istisnadan yararlanma şartlarını taşımaları kaydıyla bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmamaktadır. Hukuken buna “muafiyet” değil, Gelir Vergisi Kanunu’nun 21. maddesinde düzenlenen “istisna” denir.
2025 yılı için konut kira geliri istisnası 47.000 TL, 2026 yılı için 58.000 TL’dir. Yani ilgili yıl içinde toplam konut kira geliri bu tutarın altında kalan ve istisnadan yararlanma şartlarını taşıyan kişiler bu gelir için kira gelir vergisi ödemez.
Kira Vergisi Ödeme
Kira vergisi ne zaman ödenir? 2025 takvim yılında elde edilen kira gelirlerine ilişkin vergi, 2026 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit hâlinde ödenir (31 Mart 2026 ve 31 Temmuz 2026). 2026 yılı gelirleri için taksitler 2027 yılının Mart ve Temmuz aylarındadır. Beyannameye ilişkin damga vergisi birinci taksitle birlikte ödenir; tutarı her yıl değişir ve Hazır Beyan Sistemi’nde beyanname onaylanırken görülür.
Kira gelir vergisi nasıl ödenir? Vergi, “gib.gov.tr” internet sitesi (Dijital Vergi Dairesi ve GİB Mobil Uygulaması) üzerinden, anlaşmalı bankaların şubelerinden veya alternatif ödeme kanallarından (internet bankacılığı, telefon bankacılığı, mobil bankacılık vb.), PTT iş yerlerinden ve tüm vergi dairelerinden ödenebilir.
Kira gelir vergisi hangi vergi dairesine ödenir? Kira gelir vergisi ödemesi tüm vergi dairelerinden yapılabilir.
Kira Gelir Vergi Beyannamesi
Kira gelir vergisi beyannamesi nedir? Bir kişinin bir yıl içinde elde ettiği kira gelirini devlete bildirdiği resmî gelir vergisi beyannamesidir.
Kira gelir vergi beyannamesi ne zaman verilir? 2025 yılı gelirleri için beyanname 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında verilir. 2026 yılı gelirleri için beyanname Mart 2027 içinde verilecektir; son günün resmî tatile rastlayıp rastlamadığı ilgili yılın Gelir İdaresi Başkanlığı duyurusundan kontrol edilmelidir. Yurt dışına çıkacak olanlar çıkış tarihinden önceki 15 gün içinde, ölüm hâlinde mirasçılar ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde beyanname verir.
Kira gelir vergi beyannamesi nasıl ve nereye verilir? Kira gelir vergisi beyannameleri;
- Dijital Vergi Dairesi (Hazır Beyan Sistemi) aracılığıyla internet ortamından,
- Hazır Beyan mobil uygulaması aracılığıyla cep telefonundan,
- Vergi dairesinden alınan kullanıcı kodu, parola ve şifre ile mükellefin kendisi ya da 3568 sayılı Kanun gereği elektronik beyanname gönderme aracılık yetkisi almış meslek mensupları ile elektronik beyanname aracılık sözleşmesi imzalanarak Dijital Vergi Dairesi (e-Beyanname Sistemi) ile elektronik ortamdan,
- Bağlı bulunulan (ikametgâhın bulunduğu yer) vergi dairesine kâğıt ortamında elden,
- İkametgâh adreslerine bağlı kalınmaksızın herhangi bir vergi dairesinden
verilebilir.
Kira Gelir Vergi Borcu Sorgulama
https://ivd.gib.gov.tr → “Borç Sorgulama ve Ödeme” bölümünde T.C. kimlik numaranız ile giriş yaptıktan sonra tüm gelir vergisi borçlarınızı görebilirsiniz.
Eğer kira beyanı verdiyseniz, oluşan tahakkuk tutarı Hazır Beyan’da görünür: https://hazirbeyan.gib.gov.tr
Kira Geliri Beyan Sınırları (2025–2026)
Beyanname verme zorunluluğu, kira gelirinin türüne ve tutarına göre değişir. Aşağıdaki sınırlar aşıldığında yıllık gelir vergisi beyannamesi verilir. 2025 gelirleri Mart 2026’da, 2026 gelirleri Mart 2027’de beyan edilir.
| Gelir Türü | 2025 Geliri (Mart 2026) | 2026 Geliri (Mart 2027) |
|---|---|---|
| Konut kira geliri istisnası | 47.000 TL | 58.000 TL |
| İş yeri kirası (stopajlı) beyan sınırı | 330.000 TL (brüt) | 400.000 TL (brüt) |
| İstisna/kesinti dışı kira beyan sınırı | 18.000 TL | 22.000 TL |
| İstisnadan yararlanma üst geliri (GVK m. 21) | 1.200.000 TL | 1.500.000 TL |
İstisna ve kesinti dışı kira gelirlerindeki 18.000 TL (2026’da 22.000 TL) tutarı bir istisna değil, beyanname verme sınırıdır; bu tutar aşılırsa gelirin tamamı beyan edilir.
Konut ve stopaja tabi iş yeri kira gelirinin birlikte elde edilmesi hâlinde, konut kira gelirinin istisna sonrası kalan tutarı ile iş yeri kira gelirinin brüt tutarı birlikte değerlendirilir. Bu toplamın 2025 yılı için 330.000 TL’yi, 2026 yılı için 400.000 TL’yi aşması durumunda, diğer yasal şartlar da dikkate alınarak her iki gelir türü için beyan yükümlülüğü doğabilir. Beyan yükümlülüğü, varsa diğer gelirler ve ilgili yılın mevzuatıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Bu sınırlar, her mükellef için tek başına beyan yükümlülüğünü belirlemeyebilir; birden fazla gelir türünün bulunması, istisna şartları ve gelirin niteliği birlikte değerlendirilmelidir.
İş Yeri Kirasında Stopaj (Tevkifat)
Kamu idare ve müesseseleri, şirketler, dernek ve vakıflar, kooperatifler ile gerçek gelirini beyan etmek zorunda olan tacir ve serbest meslek erbabı ve bilanço veya zirai işletme hesabı esasına göre kazancını tespit eden çiftçiler, Gelir Vergisi Kanunu’nun 94. maddesi uyarınca kira ödemelerinden vergi kesintisi (stopaj) yapmak zorundadır. İş yeri kiralarında kesinti oranı %20’dir ve brüt kira bedeli üzerinden hesaplanır. Peşin ödenen kiralarda da kesinti yapılır. Kiralanan yerin tamamı veya bir kısmı iş yeri olarak kullanılıyorsa kiranın tamamının kesintiye tabi olduğu Gelir İdaresi Başkanlığı rehberinde belirtilmektedir. Kiracı, kazancı basit usulde tespit edilen bir mükellef ise vergi kesintisi yapma yükümlülüğü bulunmadığından kira ödemesinden stopaj yapılmaz.
Yalnızca stopaja tabi iş yeri kira geliri elde edenlerde, vergiye tabi gelir toplamı tarifenin ikinci gelir diliminde yer alan tutarı aşmıyorsa (2025 için 330.000 TL, 2026 için 400.000 TL) bu gelir için kural olarak yıllık beyanname verilmez (GVK m. 86/1-c). Ancak başka gelirlerin de bulunması veya konut kira geliriyle birlikte iş yeri kira geliri elde edilmesi hâlinde, beyan yükümlülüğü ilgili yılın mevzuatındaki toplam gelir ve beyan sınırı kurallarına göre ayrıca değerlendirilmelidir. Beyanname verilmesi hâlinde kesilen vergi, gelir vergisine mahsup edilir.
Kiracıyım ve Kira Gelirim Var
Sahibi olduğu konutu kiraya verip kendisi de kirada oturan mükellef, gerçek gider yöntemini seçmesi ve kanuni şartların sağlanması hâlinde, oturduğu konut için ödediği kira bedelini gider olarak indirebilir. Ancak konut kira geliri istisnasına isabet eden gider kısmı indirilemez. Ödenen kira, kira gelirinden diğer giderler düşüldükten sonra kalan tutarla sınırlı olarak indirilir; indirilemeyen kısım sonraki yıllara aktarılamaz. Yabancı ülkede ödenen kiralar ise Türkiye’de elde edilen kira gelirinden indirilemez.
Kira gelirim var ama kiracıyım, vergi ödeyecek miyim? Kira vergisi ödeyip ödemeyeceğiniz, kira geliriniz ile ödediğiniz kira miktarına göre değişir. İndirilebilecek tutar ve vergi matrahı, somut gelir ve giderler dikkate alınarak gerçek gider yöntemiyle hesaplanır; götürü gider yönteminde ödenen kira ayrıca indirilmez. Bu hesaplama için ofisimizle iletişime geçerek hukuki destek alabilirsiniz.
Kira Gelir Vergisi İstisnası Nedir?
Konut kira gelirinde yıllık olarak belirlenen istisna tutarının altında kalan kira gelirleri için yıllık beyanname verilmez. Mesken istisna tutarı 2025 yılı geliri için 47.000 TL, 2026 yılı geliri için 58.000 TL’dir. Yıl içindeki toplam konut kira geliri bu tutarı aşanlar beyanname vermek zorundadır; bu durumda, istisna şartları sağlanıyorsa istisna tutarı düşüldükten sonra kalan kısım vergilendirilir.
Kira Bedelinin Banka veya PTT ile Ödenmesi
328 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği uyarınca konut ve iş yeri kiralamalarında kira tahsilat ve ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması ve bu şekilde belgelendirilmesi zorunludur. Kısa süreli kiralamalar da bu kapsamdadır. Mahkeme veya icra yoluyla yapılan ödemeler ile ayni ödemeler bu zorunluluğun dışındadır. Hisseli taşınmazlarda kira bedelinin tamamının ortaklardan birine banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi yeterlidir.
Kira bedeli banka veya PTT kanalı kullanılmadan elden ödenirse, Vergi Usul Kanunu’nun mükerrer 355. maddesi ve Tebliğ uyarınca her bir işlem için özel usulsüzlük cezası kesilir. Ceza işlem tutarının %10’u oranında hesaplanır, ancak mükellef grubuna göre belirlenen ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan asgari tutardan az olamaz; bir takvim yılında kesilecek cezanın toplamı için de bir üst sınır vardır. Ödemeyi yapan kişi durumu, ödemeyi izleyen beş iş günü içinde kendiliğinden vergi dairesine bildirirse bu ceza kesilmez.
Banka kanalıyla yapılan ödeme, vergi bakımından olduğu kadar kira ilişkisinin ve ödemenin ispatı bakımından da önemlidir. Sözleşmenin nasıl düzenleneceği ve ispatı için Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır? yazımıza, dijital sözleşme için e-Devlet kira sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Emsal Kira Bedeli
Taşınmaz kiraya verilmiş ancak kira bedeli hiç belirlenmemişse veya emsal bedelin altında belirlenmişse, vergilendirmede emsal kira bedeli esas alınır. Bina ve arazide bu amaçla yetkili makamlar veya mahkemelerce saptanmış kira bedelleri kullanılır. Usul, füru veya kardeşlere bedelsiz tahsis edilen binalarda emsal kira bedeli uygulanmaz; ancak bu kişilerden birine birden fazla konut tahsis edilmişse yalnızca biri için emsal bedel uygulanmaz.
Kira Geliri Tespit Edilmiştir Mesajı
Gelir İdaresi Başkanlığı, çeşitli veri kaynaklarından kira gelirini otomatik tespit ettiğinde mükelleflere mesaj gönderir. Bu mesaj genelde şöyle olmaktadır: “Kira geliriniz tespit edilmiştir. Beyan vermeniz gerekmektedir.”
Bu mesajın gelmesi kira gelir vergisi çıktığı anlamına gelmez. Sadece “beyan verme sorumluluğu olabilir, kontrol edin” uyarısıdır. Bu mesajı görmezden gelmeniz halinde aşağıdaki sonuçlar doğabilir:
- Re’sen tarh (idarenin resen vergi hesaplaması)
- Vergi ziyaı cezası
- Gecikme faizi
Böyle bir mesaj ile karşı karşıya kaldığınızda uzman bir avukattan hukuki destek almanızı öneririz.
Kira Gelir Vergisi Cezası
Kira gelirinin süresinde beyan edilmemesi veya eksik beyan edilmesi hâlinde, 213 sayılı Vergi Usul Kanunu (VUK) uyarınca vergi tarhiyatı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gündeme gelebilir. Cezanın miktarı, beyanın ne zaman ve hangi aşamada yapıldığına göre değişir.
Beyanname hiç verilmez veya eksik verilirse
Vergi idaresi gelirin beyan edilmediğini veya eksik beyan edildiğini tespit ederse vergiyi re’sen tarh eder. VUK m. 344 uyarınca genel kural olarak vergi ziyaı cezası, ziyaa uğratılan verginin bir katıdır. Örneğin ziyaa uğratılan vergi 10.000 TL ise ceza da 10.000 TL’dir. Ayrıca verginin asıl vadesinden itibaren gecikme faizi işler. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın açıklamasına göre kira geliri süresinde beyan edilmezse mükellef adına birinci derece iki kat usulsüzlük cezası da kesilir ve matrah tespiti için takdir komisyonuna başvurulur; takdir edilen matrah üzerinden gelir vergisi ile vergi ziyaı cezası hesaplanır.
Süresinden sonra verilen beyanname
VUK m. 344 uyarınca, vergi incelemesine başlanılmasından veya takdir komisyonuna sevk edilmesinden sonra verilenler hariç olmak üzere, kanuni süresi geçtikten sonra verilen beyannameler için kesilecek vergi ziyaı cezası %50 oranında uygulanır. Gelir İdaresi Başkanlığı’na göre bu durumda ziyaa uğratılan verginin %50’si tutarındaki vergi ziyaı cezası ile birinci derece iki kat usulsüzlük cezası karşılaştırılır ve tutar olarak ağır olanı kesilir; ödenecek vergi çıkmıyorsa yalnızca usulsüzlük cezası kesilir. Konut kira geliri bakımından, vergi idaresi bir tespit yapmadan önce geç beyan verilmişse konut istisnasından yararlanma imkânı da bulunmaktadır.
Pişmanlık (VUK m. 371)
Vergi ziyaı cezasını gerektiren fiilini ilgili makamlara kendiliğinden dilekçe ile haber veren mükellef hakkında, VUK m. 371’deki kayıt ve şartların tamamı birlikte gerçekleşirse vergi ziyaı cezası kesilmez. Başlıca şartlar şunlardır: Konunun daha önce bir muhbir tarafından ihbar edilmemiş olması; haber verme dilekçesinin, ilgili vergi türüne ilişkin vergi incelemesine başlanmadan veya olayın takdir komisyonuna intikal ettirilmeden önce verilmiş olması; verginin gecikme zammı oranında bir zamla birlikte, haber verme tarihinden başlayarak on beş gün içinde ödenmesi. Gelir İdaresi Başkanlığı’na göre kanuni süreden sonra pişmanlık talepli verilen kira beyannamelerinde pişmanlık zammı hesaplanır ve birinci derece bir kat usulsüzlük cezası kesilir. Diğer şartlar ve uygulama usulü kanun metni ve Hazine ve Maliye Bakanlığı düzenlemelerine göre ayrıca incelenmelidir.
Gecikme faizi ve gecikme zammı
Gecikme faizi (VUK m. 112), gecikme zammı ve pişmanlık zammı, ilgili dönem için geçerli olan oran üzerinden hesaplanır. Bu oran Cumhurbaşkanı Kararı ile değiştirilebilir. Gecikme zammı oranı 13.11.2025 tarihinden itibaren aylık %3,7’dir (10556 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı); bu tarihten önce oran aylık %4,5 idi. Bu nedenle ödenecek tutar hesaplanırken ilgili döneme ait oranın Gelir İdaresi Başkanlığı kaynaklarından kontrol edilmesi gerekir.
Vergi alacağının doğduğu takvim yılını izleyen yılın başından başlayarak beş yıl içinde tarh ve mükellefe tebliğ edilmeyen vergiler zamanaşımına uğrar (VUK m. 114). Vergi cezasına itiraz, uzlaşma ve dava süreçleri somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. — Kira gelir vergisi 2026’da ne kadar?
2026 yılında elde edilen konut kira gelirinde istisna tutarı 58.000 TL’dir. İstisna şartlarını taşımanız kaydıyla bu tutarın altındaki konut kira geliri beyan edilmez. Aşan kısım için gerçek veya götürü gider düşülerek kalan matrah, gelir vergisi tarifesine göre %15’ten başlayan oranlarla vergilendirilir.
2. — 2025 kira geliri için beyanname ne zaman verilir?
2025 yılında elde edilen kira gelirleri 1-31 Mart 2026 tarihleri arasında beyan edilir. Hesaplanan vergi, Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Beyan, GİB Hazır Beyan Sistemi üzerinden internetten yapılabilir. Bu süre geçmişse geç beyan ve pişmanlık hükümleri için yukarıdaki “Kira Gelir Vergisi Cezası” bölümüne bakabilirsiniz.
3. — Kira gelir vergisi nasıl hesaplanır?
Önce konut kira gelirinden ilgili yılın istisnası düşülür. Kalan tutardan gerçek gider veya %15 götürü gider çıkarılarak matrah bulunur. Matrah, o yılın artan oranlı gelir vergisi tarifesine göre kademeli vergilendirilir; beyannameye ayrıca damga vergisi uygulanır.
4. — Gerçek gider mi götürü gider mi avantajlı?
Belgelenen giderler düşükse %15 götürü gider pratik ve genelde avantajlıdır. Gerçek gider yönteminde GVK m. 74 kapsamında indirilebilen ve ilgili yıl için geçerli şartları taşıyan giderler dikkate alınır. Özellikle taşınmazın ediniminde kullanılan konut kredisi faizleri ayrıca değerlendirilmelidir: 7566 sayılı Kanun ile 1.1.2025’ten itibaren başlayan dönemler için kiraya verilen konutlarda kredi faizi gider olarak indirilemez, iş yeri gibi konut dışı taşınmazlarda ise indirilebilir. Gerçek gider yönteminde istisnaya isabet eden gider kısmı da indirilemez. Götürü gider seçen iki yıl bu yöntemden dönemez.
5. — Kira gelirimi beyan etmezsem ne olur?
Konut kira geliri beyan edilmez veya eksik beyan edilirse kanuna göre istisnadan yararlanılamaz; Gelir İdaresi Başkanlığı rehberine göre idare bir tespit yapmadan önce geç beyan verilirse istisna uygulanabilir. İdare geliri kendisi tespit ederse tarhiyat yapılır, verginin bir katı tutarında vergi ziyaı cezası ve usulsüzlük cezası kesilir, gecikme faizi işler. Vergi incelemesi veya takdir komisyonu öncesinde, kanuni süreden sonra verilen beyannamede ceza %50’ye iner; VUK m. 371’deki şartların tamamı sağlanırsa pişmanlıkla vergi ziyaı cezası kesilmez ve vergi, zamla birlikte ödenir.
6. — Kiracıyım ama kira gelirim de var, vergi öder miyim?
Sahip olduğunuz konutu kiraya verip kendiniz de kirada oturuyorsanız, gerçek gider yöntemini seçtiğinizde ve şartları sağladığınızda ödediğiniz konut kirasını gider olarak indirebilirsiniz. İstisnaya isabet eden gider kısmı indirilemez. Vergi çıkıp çıkmayacağı, elde ettiğiniz kira ile ödediğiniz kira ve diğer giderlere göre değişir.
7. — “Kira geliriniz tespit edilmiştir” mesajı geldi, ne yapmalıyım?
Bu mesaj ceza değil, beyan yükümlülüğünüzü kontrol etmeniz için bir uyarıdır. Beyan yükümlülüğü varsa süresi geçmeden beyan etmek; süre geçtiyse pişmanlık veya izaha davet imkânlarını değerlendirmek gerekir. Tereddütte bir vergi avukatından destek almanız önerilir.
8. — Kira bedelini elden ödersem ne olur?
Konut ve iş yeri kiralarında kira bedelinin banka veya PTT aracılığıyla ödenmesi zorunludur. Elden ödeme hâlinde özel usulsüzlük cezası uygulanabilir; ödemeyi yapan kişi ödemeyi izleyen beş iş günü içinde durumu kendiliğinden bildirirse ceza kesilmez.
9. — İş yeri kirasında stopaj yüzde kaçtır?
Kanunda sayılan kiracılar (şirketler, kamu kurumları, gerçek usulde vergilendirilen tacir ve serbest meslek erbabı gibi) iş yeri kirasında brüt kira bedeli üzerinden %20 gelir vergisi keser. Yalnızca stopajlı iş yeri kira geliri elde eden kiraya verenin vergiye tabi gelir toplamı 2025 için 330.000 TL’yi, 2026 için 400.000 TL’yi aşmıyorsa kural olarak beyanname verilmez; başka gelirlerin veya konut kirasının bulunduğu durumlar ayrıca değerlendirilmelidir.
Kira Geliri Vergisi Hukuki Destek
Kira gelir vergisinde en kritik nokta, doğru yılın istisna tutarı ve tarifesiyle hesaplama yapmak ve beyanı süresinde tamamlamaktır. Yanlış yıl rakamı kullanmak fazla vergiye veya istisna kaybına yol açabilir; geç beyan ise ceza ve gecikme faizi doğurur. Gerçek/götürü gider seçimi, peşin kira, müşterek mülkiyet ve emsal kira bedeli gibi konular somut duruma göre farklı sonuçlar doğurur.
Sürecin doğru yürütülmesi ve olası uyuşmazlıklarda hak kaybı yaşanmaması için profesyonel destek önemlidir. Öner Hukuk ve Danışmanlık (Bakırköy / İstanbul) olarak kira gelirinin beyanı, vergi cezalarına itiraz ve vergi mahkemesi süreçlerinde danışmanlık sunuyoruz. İletişim: 0501 027 96 99 · info@oner.av.tr
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Parasal hadler ve oranlar dönemsel olarak güncellenmektedir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.