Diğer Hizmetlerimiz
Gayrimenkul Hukuku
Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul hukuku; taşınmaz mallarla ilgili hukuki ilişkileri düzenleyen hukuk alanıdır. Arsa, arazi, konut, iş yeri ve diğer taşınmazlara ilişkin tapu işlemleri, mülkiyet hakkı, kira ilişkileri, ortaklığın giderilmesi, tapu iptal ve tescil davaları, kamulaştırma, ecrimisil ve imar uyuşmazlıkları bu kapsamda değerlendirilir. Gayrimenkul hukukunda uyuşmazlığın niteliğine göre Türk Medeni Kanunu, Türk Borçlar Kanunu ve ilgili özel mevzuat uygulanır.
Gayrimenkul Avukatı Nedir, Ne İş Yapar?
Gayrimenkul avukatı, taşınmaz mallara ilişkin mülkiyet, kullanım ve devir işlemlerinden doğan uyuşmazlıklarda hukuki temsil ve danışmanlık sağlayan avukattır. Türkiye’de avukatlık mesleğinde resmî bir uzmanlık branşı bulunmadığı için “gayrimenkul avukatı” ifadesi, bu alanda yoğunlaşmış avukatları tanımlayan uygulama içinde yerleşmiş bir kullanımdır.
Gayrimenkul avukatının işi yalnızca dava açmak değildir. Uygulamada başlıca şu işleri yapar:
- Uyuşmazlık çıkmadan önce: Satış vaadi, kat karşılığı inşaat ve kira sözleşmelerini hazırlamak veya imzadan önce incelemek; tapu kayıtları, şerhler ve imar durumu üzerinden alım öncesi risk incelemesi yapmak.
- Uyuşmazlık çıktığında: İhtarname göndermek, arabuluculuk ve müzakere sürecini yürütmek, dava veya icra takibi açmak ve süreci sonuna kadar takip etmek.
- Dava sırasında: Keşif ve bilirkişi incelemelerini takip etmek, bilirkişi raporlarına itiraz etmek, tedbir ve tapu şerhi taleplerini yönetmek.
- Karar sonrasında: İstinaf ve temyiz yollarına başvurmak, lehe çıkan kararın icrasını sağlamak.
Gayrimenkul uyuşmazlıklarında hak düşürücü süreler ve zamanaşımı sık karşılaşılan bir sorundur. Süre kaçtıktan sonra en güçlü iddia bile sonuç doğurmayabilir; bu nedenle sorunun ilk aşamasında hukuki görüş almak, çoğu zaman sonradan yapılacak her şeyden daha belirleyicidir.
İstanbul Gayrimenkul Avukatı Olarak Hizmetlerimiz
Tapu İptali ve Tescil Davaları
Tapu kaydının gerçek hukuki duruma aykırı şekilde oluştuğu hâllerde açılan, gayrimenkul hukukunun en temel davasıdır. Vekâletin kötüye kullanılması, hukuki ehliyetsizlik, hile, sahtecilik veya muvazaalı devir iddialarıyla gündeme gelir. (Mirastan mal kaçırma — muris muvazaası — iddiaları için [Miras ve İntikal İşlemleri] sayfamıza da göz atabilirsiniz.)
Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şüyu) Davası
Özellikle miras yoluyla intikal eden hisseli taşınmazlarda paydaşlar anlaşamadığında, ortaklığın aynen taksim veya satış yoluyla sona erdirilmesi için açılan davadır. Paydaşlar arasında yıllara yayılan çekişmelerin en sık başvurulan çözüm yoludur.
Kat Karşılığı (Arsa Payı Karşılığı) İnşaat Sözleşmeleri
Arsa sahibi ile müteahhit arasındaki sözleşmelerin hazırlanması, teslimin gecikmesi, eksik veya ayıplı imalat, sözleşmeden dönme ve tapu devri uyuşmazlıklarının takibi.
Kentsel Dönüşüm Uyuşmazlıkları
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine itiraz, kat malikleri arasındaki karar süreçleri, hak sahipliği ve kira yardımı konularında hukuki destek sağlıyoruz. (Ayrıntılı bilgi için [Kentsel Dönüşüm Avukatı] sayfamıza bakabilirsiniz.)
Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma
Kamulaştırma bedelinin tespiti davalarında taşınmaz sahibinin temsili, bedele itiraz ve idarenin fiilen el attığı hâllerde tazminat talepleri.
Önalım (Şufa) Hakkı Davaları
Hisseli taşınmazda payın üçüncü kişiye satılması hâlinde, diğer paydaşların öncelikli alım hakkının kullanılması. Bu davada hak düşürücü süreler kısadır ve titizlikle takip edilmesi gerekir.
Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı)
Taşınmazın malik dışındaki bir kişi tarafından izinsiz kullanılması hâlinde talep edilen tazminatın hesaplanması ve tahsili.
Yabancıların Türkiye’de Taşınmaz Edinimi
Yabancı gerçek ve tüzel kişilerin taşınmaz alım süreçlerinin yürütülmesi, askerî yasak bölge ve mütekabiliyet incelemeleri ile taşınmaz yatırımı yoluyla Türk vatandaşlığı başvurularının takibi. (Bu konuda [Yabancılar Hukuku] sayfamızda daha ayrıntılı bilgi bulabilirsiniz.)
Alım Öncesi Hukuki İnceleme
Satın almadan önce tapu kaydı, ipotek ve haciz şerhleri, imar durumu, iskân ve kat mülkiyeti durumunun incelenmesi. Bu inceleme, sonradan açılacak bir davadan çok daha az maliyetlidir.
Gayrimenkul Avukatı Ücretleri Nasıl Belirlenir?
Avukatlık ücretleri, her yıl Türkiye Barolar Birliği tarafından yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenen alt sınırın altında olamaz. Bu tarife bir taban oluşturur; nihai ücret ise dosyanın niteliğine göre belirlenir ve yazılı avukatlık sözleşmesiyle karara bağlanır.
Gayrimenkul dosyalarında ücreti etkileyen başlıca unsurlar:
- Davanın türü: Konusu para ile ölçülebilen davalarda (tapu iptali, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil) ücret taşınmazın değerine göre nispi olarak hesaplanır. Tahliye gibi bazı davalarda ise maktu ücret uygulanabilir.
- Taşınmazın değeri ve paydaş sayısı.
- Dosyanın karmaşıklığı: Keşif, birden fazla bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi gereken dosyalar daha uzun sürer.
- Sürecin kapsamı: Yalnızca ilk derece mi, istinaf ve temyiz de dâhil mi.
- Yargılama giderleri: Harç, keşif ve bilirkişi ücretleri avukatlık ücretinden ayrıdır ve mahkeme veznesine ödenir.
Bu nedenle dosyanızı görmeden internet üzerinden rakam söylemek doğru olmaz. Belgelerinizi inceledikten sonra ücret ve masraf kalemlerini yazılı olarak, tek tek belirterek paylaşıyoruz — süreç içinde sürprizle karşılaşmazsınız.
Dosyanın niteliğine göre değişir. Keşif ve bilirkişi incelemesi gerektiren tapu iptali ve ortaklığın giderilmesi davaları genellikle birkaç yıla yayılabilirken, tahliye davaları daha kısa sürede sonuçlanabilir. İstinaf ve temyiz aşamaları süreyi uzatır. Dosyanızı inceledikten sonra size mahkemenin mevcut iş yükünü de dikkate alan gerçekçi bir tahmin veriyoruz.
Gayrimenkulün aynına ilişkin davalarda kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir ve bu yetki kesindir. Görevli mahkeme çoğunlukla asliye hukuk mahkemesi, kira ve tahliye uyuşmazlıklarında ise sulh hukuk mahkemesidir.
Bu alanda çalışan avukatlar arasından seçim yaparken şu noktalar yol gösterici olabilir:
- Baro kaydını doğrulayın. Avukatın bağlı olduğu baro ve sicil numarası açıkça belirtilmiş olmalıdır.
- Sonuç garantisi verilmesinden kaçının. Hiçbir avukat davanın sonucunu taahhüt edemez; bu, meslek kurallarına da aykırıdır. Size gerçekçi bir tablo çizen, riskleri de söyleyen avukat daha güvenilirdir.
- Yazılı avukatlık sözleşmesi isteyin. Ücret ve kapsam sözleşmede açıkça yazılı olmalıdır.
- Benzer dosya deneyimini sorun. Tapu iptali ile ortaklığın giderilmesi davası birbirinden çok farklı süreçlerdir.
- İletişim biçimini netleştirin. Dosyanızdan kimin sorumlu olacağını ve size hangi sıklıkta bilgi verileceğini baştan konuşun.
Ofis:
Kartaltepe mah. Bahçesaray Sk. No:13 D:7 Bakırköy/İSTANBUL