Immobilienrecht

Wer in der Türkei Immobilien besitzt, kennt Rechtsfragen, die mit dem Kauf nicht enden: Ein Grundbucheintrag kann angefochten werden, Nachbarn oder die Hausverwaltung verstoßen gegen die Regeln des Wohnungseigentums, oder der Staat enteignet das Grundstück. Unser Team in Istanbul ist in solchen Streitigkeiten Ihr Immobilienanwalt in der Türkei, erklärt, wie das türkische Immobilienrecht auf Ihre Lage anzuwenden ist, und vertritt Sie vor Grundbuchamt, Mediatoren und Gerichten, ohne dass Sie im Land sein müssen.

Immobilienanwalt

Immobilienanwalt Istanbul: Wir führen Grundbuchberichtigungsverfahren, Wohnungseigentumsstreitigkeiten, Entschädigungsverfahren bei Enteignung und Kaufprüfungen für türkische und ausländische Eigentümer, auf Deutsch und aufgrund einer Vollmacht.

Klagen auf Löschung und Eintragung im Grundbuch

Der Grundbucheintrag (tapu) ist in der Türkei der stärkste Eigentumsnachweis, doch eine rechtswidrige Eintragung kann das Gericht berichtigen. Eine Klage auf Löschung und Eintragung (tapu iptali ve tescil davası) kommt zum Beispiel in Betracht, wenn

• die Immobilie aufgrund einer gefälschten oder widerrufenen Vollmacht verkauft wurde,
• ein Verkauf kollusiv erfolgte, um Erben um ihren Anteil zu bringen (muris muvazaası),
• der Käufer den Preis aufgrund eines gültigen Vertrags gezahlt hat, der Verkäufer die Übertragung aber verweigert,
• die Eintragung auf einem nichtigen Rechtsgeschäft beruht.

Diese Klagen werden beim Gericht des Belegenheitsorts erhoben. Gleich nach Klageerhebung beantragen wir eine einstweilige Sicherung (ihtiyati tedbir), damit die Immobilie während des Verfahrens nicht an Dritte verkauft oder belastet werden kann. Da das türkische Recht gutgläubige Erwerber schützt, die sich auf das Grundbuch verlassen, ist Schnelligkeit entscheidend: Ist die Immobilie an einen gutgläubigen Dritten gelangt, wird die Rückholung deutlich schwerer.

Wohnungseigentum und Hausverwaltung

Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen in der Türkei unterliegen dem Wohnungseigentumsgesetz Nr. 634 und dem Verwaltungsplan des Gebäudes. Typische Streitigkeiten:

• ausstehende Hausgelder (aidat) und gemeinsame Kosten,
• eigenmächtige Umbauten, Anbauten oder Nutzungsänderungen einer Einheit,
• Lärm, Belästigungen und Nutzung der Gemeinschaftsflächen,
• Anfechtung von Beschlüssen der Eigentümerversammlung und Handeln des Verwalters.

Für Eigentümer in abgeschlossenen Wohnanlagen sind der Verwaltungsplan und die Zusagen des Bauträgers oft die entscheidenden Dokumente. Bei den meisten Wohnungseigentumsstreitigkeiten ist vor der Klage eine Mediation obligatorisch; scheitert sie, entscheidet das Friedensgericht in Zivilsachen. Da unser Anwalt zugleich zugelassener Mediator ist, steuern wir den Streit auf eine Einigung zu, wo sie Ihnen nützt, und klagen, wo nicht.

Enteignung und Entschädigung

Braucht der Staat oder eine Gemeinde Privatgrund für eine Straße, ein öffentliches Gebäude oder Stadterneuerung, kann er die Immobilie nach dem Enteignungsgesetz Nr. 2942 enteignen. Der Eigentümer hat Anspruch auf den tatsächlichen Wert, doch das erste Angebot der Verwaltung liegt häufig unter dem Marktwert.

Wir prüfen die Bewertung, verhandeln mit der Verwaltung und vertreten Ihre Interessen, wenn keine Einigung zustande kommt, im Verfahren zur Festsetzung des Preises und zur Eintragung, einschließlich Einwänden gegen Sachverständigengutachten. Wurde Land ohne ordnungsgemäße Enteignung besetzt oder für öffentliche Nutzung ausgewiesen (kamulaştırmasız el atma), erheben wir gesondert Entschädigungsklage. Die Fristen im Enteignungsrecht sind kurz, daher sollte ein erhaltener Bescheid unverzüglich geprüft werden.

Immobilienerwerb durch Ausländer und Beschränkungen

Ausländische Privatpersonen und Unternehmen dürfen in der Türkei Immobilien besitzen, mit bestimmten Grenzen:

• Gegenseitigkeit mit dem Heimatland des Erwerbers,
• höchstens 30 Hektar pro Person in der gesamten Türkei,
• höchstens 10 % der privaten Flächen in jedem Landkreis,
• kein Erwerb in militärischen Sperrgebieten und Sicherheitszonen ohne Genehmigung.

Vor jeder Unterschrift sollten Grundbuch, Belastungen, Hypotheken, Bebauungsstatus und die Vertretungsbefugnis des Verkäufers geprüft werden. Hängt Ihr Aufenthaltsrecht an Immobilienbesitz, siehe Ausländerrecht.

Vertretung aus der Ferne per Vollmacht

Die meisten unserer Immobilienmandanten leben außerhalb der Türkei. Sie müssen nicht anreisen, damit Ihr Verfahren eingeleitet und geführt wird: Als Ihr Immobilienanwalt in Istanbul handeln wir aufgrund einer Vollmacht.

• Beim türkischen Konsulat: die einfachste Möglichkeit; die Vollmacht wird auf Türkisch ausgestellt und gilt sofort.
• Vor einem Notar im Ausland: Das Dokument muss mit Apostille (oder konsularischer Legalisierung) versehen und in der Türkei von einem vereidigten Übersetzer ins Türkische übersetzt werden.
• Umfang: Für Gerichtsverfahren muss die Vollmacht ausdrücklich zur Prozessvertretung ermächtigen; für Grundbuchgeschäfte wie einen Verkauf braucht sie besondere Befugnisse und in der Regel ein Foto des Vollmachtgebers.

Den genauen Wortlaut für Ihren Fall teilen wir Ihnen mit, bevor Sie zum Konsulat oder Notar gehen, damit das Dokument nicht zweimal erstellt werden muss.

So arbeiten wir

1. Prüfung: Wir untersuchen Grundbuchunterlagen, Verträge, Korrespondenz und amtliche Bescheide und besorgen bei Bedarf Auszüge von Grundbuchamt und Gemeinde.
2. Fahrplan: Wir erklären Ihre Rechtsposition nach türkischem Recht, die realistischen Optionen, die voraussichtliche Dauer und die Kosten und geben ein schriftliches Honorarangebot ab.
3. Mediation oder Klage: Wo obligatorische Mediation gilt oder eine Einigung der bessere Weg ist, verhandeln wir für Sie; andernfalls erheben wir Klage, beantragen einstweilige Maßnahmen und vertreten Sie bis zum rechtskräftigen Urteil.

Um einen Streit zu besprechen, erreichen Sie uns per Telefon oder WhatsApp; das erste kurze Vorgespräch ist kostenlos, wir führen es auf Deutsch, Englisch, Russisch oder Türkisch.