Право недвижимости

Владение недвижимостью в Турции порождает юридические вопросы, которые не заканчиваются покупкой: запись в реестре могут оспорить, сосед или управляющая компания нарушить правила кондоминиума, а государство экспроприировать участок. Наша стамбульская команда выступает вашим адвокатом по недвижимости в Турции в таких спорах, объясняет, как право недвижимости применяется к вашей ситуации, и представляет вас в земельном реестре, при медиации и в судах, без вашего присутствия в стране.

Адвокат по недвижимости

Адвокат по недвижимости в Стамбуле: мы ведём иски об отмене и регистрации записи в реестре (тапу), споры в кондоминиуме, дела о компенсации при экспроприации и проверку сделок для турецких и иностранных собственников, на русском языке и по доверенности.

Иски об отмене и регистрации записи в реестре

Документ о праве собственности (tapu) — самое сильное доказательство собственности в Турции, но незаконную запись суд может исправить. Иск об отмене и регистрации (tapu iptali ve tescil davası) применяется, например, когда:

• недвижимость продана по поддельной или отозванной доверенности;
• сделка совершена по сговору, чтобы лишить наследников их доли (muris muvazaası);
• покупатель оплатил по действительному договору, а продавец отказывается переоформить право;
• запись основана на ничтожной сделке.

Такие дела подаются в суд по месту нахождения недвижимости. Сразу после подачи иска мы ходатайствуем об обеспечительной мере (ihtiyati tedbir), чтобы имущество нельзя было продать или заложить третьим лицам. Поскольку турецкое право защищает добросовестных приобретателей, полагающихся на реестр, скорость решает многое: когда имущество перешло к добросовестному третьему лицу, вернуть его намного труднее.

Споры в кондоминиуме и в управлении домом

Многоквартирные дома и жилые комплексы в Турции регулируются Законом о кондоминиуме № 634 и управленческим планом здания. Типичные споры:

• неуплаченные взносы (aidat) и общие расходы;
• самовольные перестройки, надстройки и изменение назначения помещения;
• шум, помехи и использование общих мест;
• оспаривание решений общего собрания собственников и действий управляющего.

Для собственников в закрытых комплексах ключевыми документами часто бывают управленческий план и обязательства застройщика. По большинству споров из кондоминиума перед иском обязательна медиация, а при неудаче дело рассматривает мировой гражданский суд. Наш адвокат — зарегистрированный медиатор, поэтому мы направляем спор к соглашению, где это выгодно вам, и идём в суд, где нет.

Экспроприация и компенсация

Когда государству или муниципалитету нужна частная земля под дорогу, общественное здание или реновацию, имущество может быть экспроприировано по Закону № 2942. Собственник вправе получить реальную стоимость имущества, но первое предложение администрации нередко ниже рыночной.

Мы проверяем оценку, ведём переговоры с администрацией и, если соглашения нет, защищаем ваши интересы в деле об установлении цены и регистрации, включая возражения против заключений экспертов. Если земля занята или отнесена к общественному использованию без надлежащей экспроприации (kamulaştırmasız el atma), мы подаём отдельный иск о компенсации. Сроки по экспроприации короткие, поэтому полученное уведомление нужно изучить без промедления.

Владение недвижимостью иностранцами и ограничения

Иностранные физические и юридические лица могут владеть недвижимостью в Турции с определёнными ограничениями:

• взаимность со страной покупателя;
• не более 30 гектаров на одного человека по всей Турции;
• не более 10 % частных земель в каждом районе;
• запрет приобретения в военных запретных и охранных зонах без разрешения.

Перед подписанием чего-либо нужно проверить запись в реестре, долги, ипотеки, градостроительный статус и полномочия продавца. Если ваше право на проживание зависит от недвижимости, смотрите краткосрочный ВНЖ в Турции и право иностранцев и миграция.

Дистанционное представительство по доверенности

Большинство наших клиентов по недвижимости живёт за границей. Чтобы дело подали и вели, ехать не нужно: как ваш адвокат по недвижимости в Стамбуле, мы действуем по доверенности.

• В консульстве Турции: самый простой вариант; доверенность выдаётся на турецком и действует сразу.
• У нотариуса за границей: документ должен иметь апостиль (или консульскую легализацию) и быть переведён на турецкий присяжным переводчиком в Турции.
• Объём полномочий: для судебного дела доверенность должна прямо давать право представительства в суде; для регистрационных действий, например продажи, нужны специальные полномочия и, как правило, фотография доверителя.

Точную формулировку для вашего дела мы сообщаем до визита в консульство или к нотариусу, чтобы документ не пришлось готовить дважды.

Наш порядок работы

1. Изучение: мы анализируем записи в реестре, договоры, переписку и официальные уведомления и при необходимости запрашиваем выписки из земельного реестра и муниципалитета.
2. План действий: объясняем вашу позицию по турецкому праву, реальные варианты, ориентировочные сроки и стоимость и даём письменное предложение по гонорару.
3. Медиация или суд: если применяется обязательная медиация или соглашение выгоднее, ведём переговоры; иначе подаём иск, ходатайствуем об обеспечительных мерах и представляем вас до окончательного решения.

Чтобы обсудить спор, позвоните или напишите в WhatsApp; первая краткая предварительная консультация бесплатна, с вами общается русскоговорящий адвокат.