Kiraya verdiği bir taşınmaza kendi işi için yeniden ihtiyaç duyan mülk sahipleri açısından kira ilişkisini sona erdirmenin en sık başvurulan yollarından biri, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasıdır. Kısaca: işyeri tahliye davası, belirli süreli kirada sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde; bu süre dolmadan kiracıya dava açılacağı yazılı olarak bildirilmişse uzayan kira yılı içinde, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde açılır. İşyeri ihtiyaç nedeniyle tahliye yoluna başvurabilmek için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması ve dava açma sürelerine eksiksiz uyulması gerekir. Tek bir usul hatası davanın reddine yol açabildiğinden, aşağıda davanın tarafları, şartları, süreleri, işyeri tahliye sebepleri ve güncel Yargıtay kararları ele alınmıştır.
İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?
İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanan taşınmazı iş yeri olarak kullanma zorunluluğu doğduğunda kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla açtığı bir davadır. Davanın hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 351 hükümleridir. Bu hükümler konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır; niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında uygulanmaz (TBK m. 339). Bu davada belirleyici ölçüt, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Mahkeme, kira ilişkisini sona erdirmeden önce ihtiyaç iddiasının yapay biçimde oluşturulmadığını ve davanın yalnızca kiracıyı çıkarma amacı taşımadığını denetler. Konut gereksinimine dayalı tahliye için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye yazımıza bakabilirsiniz.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları
İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında davacı, kural olarak kiraya verendir. Yargıtay, kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davayı açabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, 26.02.2018, 2018/619 E., 2018/1605 K.). Bu nedenle malik, kira sözleşmesinin tarafı olmasa dahi, yasal sürelere uymak kaydıyla kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bu davayı açabilir.
Kiralanan paylı mülkiyete konuysa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine konuysa (örneğin mirasçılar arasında) bütün ortakların davaya katılması gerekir. Bu koşul birlikte dava açılarak sağlanabileceği gibi, bir paydaşın açtığı davaya diğerlerinin sonradan onay vermesiyle de sağlanabilir (aynı karar). Mirasçıların bir kısmının açtığı davada mahkeme, diğer mirasçıların davaya katılmasını veya onay vermesini ya da terekeye temsilci atanmasını sağlamak için kesin süre verir; bu sağlanamazsa dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 07.03.2018, 2017/9136 E., 2018/2146 K.). Ayrıntı için kiraya verenin tahliye hakkı yazımıza bakabilirsiniz.
Kiraya veren bir şirket (tüzel kişi) ise yalnızca kendi faaliyeti için duyduğu işyeri ihtiyacına dayanabilir. Buna karşılık kiraya veren gerçek kişi, ortağı veya yetkilisi olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye isteyemez; çünkü bu durumda ihtiyaç gerçekte kiraya verene değil, ayrı bir tüzel kişiliğe aittir (Yargıtay 6. HD, 05.10.2015, 2015/5624 E., 2015/7927 K.; Yargıtay 3. HD, 07.05.2026, 2025/6063 E., 2026/2872 K.).
Davalı taraf kiracıdır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa davanın tüm kiracılara karşı açılması zorunludur; gönderilecek ihtarnamenin de her bir kiracıya ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir. Bu zorunluluğa uyulmaması davanın reddine yol açabilir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Şartları
- Kiraya veren bu davayı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin işyeri ihtiyacı için açabilir (TBK m. 350/1).
- Davanın süresinde açılıp açılmadığı mahkemece re’sen (kendiliğinden) gözetilir; dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir.
- Birden fazla kiracı varsa, davanın kiracıların hepsine karşı açılması gerekir. İşyeri gereksinimi ile gönderilen ihtarnamenin de her birine gönderilmesi gerekir.
- İhtiyaç iddiasının gerçekleşmiş veya yakın zamanda gerçekleşecek olması gerekmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da “Yakında gerçekleşecek işyeri ihtiyacı için de tahliye davası açılabilir.” ilkesini benimsemiştir (HGK, 08.02.2023, 2022/990 E., 2023/51 K.). Aynı zamanda dava süresince, karar verilene kadar ihtiyaç iddiasının devam etmesi gerekmektedir.
- İhtiyaç iddiasının “gerçek”, “zorunlu” ve “samimi” olması gerekir. Örneğin; ihtiyaç iddiası olan kişinin işyeri yetecek durumda ise işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi kabul edilmez. Buna karşılık mevcut işyerinin yetersiz kalması veya kiraya verenin yaptığı işin devamı ve genişletilmesi niteliğindeki talebi haklı görülebilir (HGK, 16.11.2021, 2017/1290 E., 2021/1411 K.). Şirket ihtiyacı ise ancak kiraya veren şirketin kendisi tarafından ileri sürülebilir; gerçek kişi kiraya veren, ortağı olduğu şirket için dava açamaz.
- Ticaretini genişletmek isteyen kiraya verenin ihtiyacı da zorunlu ihtiyaç sayılır; kiraya verenin hâlen sürdürdüğü işten farklı bir iş koluna geçmek istemesi de buna engel değildir (Yargıtay 3. HD, 19.04.2018, 2017/8919 E., 2018/4322 K.; 16.09.2025, 2025/2622 E., 2025/4051 K.).
- Kiralananda yapılacak işin, ihtiyaç iddiasının kiralananda uygun ve elverişli olup olmadığı tespit edilecektir. Örneğin büyük bir depo veya üretim alanı gerektiren bir iş için küçük bir dükkânın elverişli olup olmadığı ve işin ruhsatının alınıp alınamayacağı keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir (HGK, 16.11.2021, 2017/1290 E., 2021/1411 K.).
- İhtiyaç sahibi hâlen başka bir yerde kiracıysa, ihtiyacın kabulü için ya bulunduğu yerden tahliye tehdidi altında olması ya da kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte, en azından hâlen iş yapılan yerle eşdeğer olması gerekir; bu iki hâlden birinin varlığı yeterlidir (Yargıtay 6. HD, 26.05.2016, 2015/11558 E., 2016/4130 K.).
- Dava açılmadan önce kiralanan taşınmazın satışa çıkarılması, satışı için kiralanan taşınmaza emlakçı gönderilmesi veya ihtiyaç sahibinin başka bir şehirde yaşayıp kiralananın bulunduğu yere gelmek için somut bir çaba içinde olmaması, ihtiyacın gerçek ve samimi olmadığı yönünde değerlendirilebilecek olgulardır; mahkeme bunları diğer delillerle birlikte değerlendirir. Taşınmazın yargılama sırasında üçüncü kişiye satılması ise ihtiyacın sona erdiği sonucunu doğurur (Yargıtay 3. HD, 29.04.2026, 2025/5807 E., 2026/2585 K.); yargılama sırasında üçüncü kişiye kiralanması da aynı yönde değerlendirilmiştir (Samsun BAM 6. HD, 15.10.2024, 2024/2849 E., 2024/2591 K.).
İşyeri Tahliye Sebepleri: İhtiyaç Dışında Hangi Yollar Var?
İşyeri tahliye sebepleri kanunda sınırlı olarak sayılmıştır ve dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). İhtiyaç dışındaki başlıca yollar ve süreleri şöyledir:
| Tahliye sebebi | Dayanak | Süre ve usul |
|---|---|---|
| İşyeri veya konut ihtiyacı | TBK m. 350/1 | Belirli süreli kirada süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava; TBK m. 353 bildirimiyle süre bir kira yılı uzar |
| Yeniden inşa ve imar amacıyla esaslı onarım | TBK m. 350/2 | Aynı süreler; ayrıntı için tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m. 351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde bildirim ve 6 ay sonra dava ya da sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m. 352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava; ayrıntı için tahliye taahhüdü sebebiyle tahliye |
| İki haklı ihtar | TBK m. 352/2 | Kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava; ayrıntı için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye |
| Kira bedelinin ödenmemesi (temerrüt) | TBK m. 315, İİK | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün süre verilerek fesih; icra yoluyla tahliye için kiralananın icra yoluyla tahliyesi |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m. 347/1 | Her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim; sebep göstermek gerekmez, ayrıntı için 10 yıllık kiracının tahliyesi |
Yeni İş Yeri Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malik, eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olduğundan sözleşmeye dayalı olarak dava açabileceği gibi, gereksinim sebebiyle TBK m. 351’de düzenlenen iki yoldan birini de seçebilir:
- TBK m. 351/1: Edinme tarihinden başlayarak, edinme günü de dahil olmak üzere bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirir ve edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra tahliye davası açar. Davanın altıncı ayın sonunda hemen açılması şart değildir, sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir; ancak bildirimin edinmeyi izleyen bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması zorunludur ve bu eksiklik sonradan giderilemez (Yargıtay 3. HD, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K.; 08.03.2018, 2017/9135 E., 2018/2167 K.).
- TBK m. 351/2: Bildirim yapmadan, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açar.
Yeni malikin ihtarnamesinde gereksinimin açıkça yazılması gerekir; yalnızca taşınmazın satın alındığını bildirip tahliye isteyen bir ihtar, altı aylık dava süresini başlatmaz (Konya BAM 4. HD, 10.05.2023, 2023/166 E., 2023/1083 K.). Taşınmaza önceden miras yoluyla paydaş olup sonradan taksimle tamamını edinen kişinin bu edinmesi ise TBK m. 351 bakımından yeni edinme sayılmamıştır; böyle bir kişi ancak kiraya verenin halefi olarak sözleşmeye dayalı ihtiyaç davası açabilir (Yargıtay 3. HD, 09.10.2024, 2023/4817 E., 2024/2908 K.).
Bu konuda Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/11558 Esas ve 2016/4130 Karar sayılı kararı gereğince ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Ayrıca bu ihtiyaç, dava süresi boyunca devam etmelidir. Gerçekleşmemiş veya gerçekleşmesi uzun bir süre sonra olacak ihtiyaç iddiası kabul edilemez. Yeni malik olarak hâlen başka bir yerde kiracıysanız, kullandığınız işyerinin vasfı ile yeni satın aldığınız yerin vasıfları arasında karşılaştırma yapılması için bilirkişi atanacak veya keşif yapılacaktır. Aynı kararda belirtildiği üzere ihtiyacın kabulü için ya bulunduğunuz yerden tahliye tehdidi altında olmanız ya da yeni satın aldığınız yerin yapacağınız iş için daha üstün nitelikte, en azından hâlen iş yaptığınız yerle eşdeğer olması gerekir; bu iki hâlden birinin varlığı yeterlidir. Nitekim Yargıtay, kiralananı sonradan edinen davacının kiracı olduğu yerden daha üstün vasıflı ve işine uygun bulunan taşınmaz için verilen tahliye kararını onamıştır (Yargıtay 3. HD, 21.05.2026, 2025/6227 E., 2026/3317 K.).
Yeni malik için hazırlanmış şablon, yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği sayfamızda yer almaktadır. Konut olarak kiralanan taşınmazlar için yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi
6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350. maddesine göre belirli süreli kira sözleşmesinde işyeri tahliye davasının sözleşme süresinin bitimini takip eden bir ay içinde açılması gerekir. Kiraya veren, en geç bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzar ve dava, bildirimi takip eden uzayan kira yılının sonuna kadar açılabilir (TBK m. 353; Yargıtay 3. HD, 01.06.2017, 2017/3918 E., 2017/8896 K.). Burada önemli olan bildirimin gönderilmesi değil, süre dolmadan kiracıya tebliğ edilmiş olmasıdır.
Örnek verilecek olursa; kira sözleşmesi 01.01.2026 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli ise ve ihtar çekilmemişse, davanın, sözleşmenin sonu olan 31.12.2026 tarihini takip eden bir aylık süre içinde, yani en geç 31.01.2027 tarihinde açılması gerekir. Dava açılacağına ilişkin yazılı bildirim 31.01.2027 tarihine kadar kiracıya tebliğ edilmişse, dava uzayan kira yılının sonu olan 31.12.2027 tarihine kadar açılabilir. Süreyi kaçırmamak için en erken bitiş tarihini esas almak en güvenli hesaptır.
Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; dava açma süresi TBK m. 329 ve m. 350 birlikte uygulanarak belirlenir. Kiraya veren, altı aylık kira döneminin bitiminden en az üç ay önce gereksinim iddiasını kiracıya yazılı olarak bildirir; tahliye davası ise bu altı aylık dönemin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Altışar aylık dönemin başlangıcı için, yerel âdet aksini belirlemedikçe kira başlangıç tarihi esas alınır.
Taşınmazı sonradan edinen malik, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirirse, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra sözleşme süresinin sonuna kadar tahliye davası açabilir (TBK m. 351/1).
Süre Tablosu: Hangi Durumda Ne Zaman Dava Açılır?
| Durum | Bildirim | Dava açma süresi |
|---|---|---|
| Belirli süreli kira, ihtar yok | Gerekmez (sözleşmede özel şart yoksa) | Süre bitiminden itibaren 1 ay |
| Belirli süreli kira, TBK m. 353 bildirimi | En geç 1 aylık süre içinde tebliğ | Uzayan kira yılının sonuna kadar |
| Belirsiz süreli kira | Altı aylık dönem bitiminden en az 3 ay önce | Dönem bitiminden itibaren 1 ay |
| Yeni malik, TBK m. 351/1 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde tebliğ | Edinmeden 6 ay sonra, sözleşme sonuna kadar |
| Yeni malik, TBK m. 351/2 | Gerekmez | Sözleşme bitiminden itibaren 1 ay |
| Sözleşmede özel bildirim şartı | Sözleşmede yazan süre içinde | Şarta uyulmazsa sözleşme uzar |
Kira sözleşmesinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme isteğini belirli bir süre önce (örneğin iki ay önce) bildireceğine dair özel bir şart varsa bu şarta uyulmalıdır. Yargıtay, böyle bir şarta rağmen süresinde bildirim yapılmadığında sözleşmenin bir yıl uzadığını ve açılan davanın süresinde olmadığını kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, 08.03.2018, 2018/1166 E., 2018/2175 K.; 07.12.2017, 2017/16499 E., 2017/17280 K.).
Dava, sözleşme süresi dolmadan da açılamaz. Beş yıl süreli kira sözleşmesinin bitiminden önce açılan ihtiyaç davasının süresinde olmadığı kabul edilmiş ve verilen tahliye kararı kanun yararına bozulmuştur (Yargıtay 3. HD, 09.09.2025, 2025/2623 E., 2025/3930 K.).
Bir aylık süre geçirilir ve bu süre içinde TBK m. 353 bildirimi de yapılmamışsa kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m. 347/1). Bu durumda dava hakkı ancak uzayan kira yılının sonunda yeniden doğar.
Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Arabuluculuk başvurusu, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılmalıdır (Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.); sözleşme süresi bitmeden yapılan başvuru dava şartını karşılamayabilir. Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre ise hak düşürücü sürenin hesabında dikkate alınmaz (HUAK m. 16/2; Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, 2025/2548 E., 2025/5852 K.). Yeni malikin TBK m. 351/1 davalarında başvuru zamanına ilişkin uygulama henüz birleşmemiş olduğundan, güvenli yol başvurunun altı aylık süre dolduktan sonra yapılmasıdır.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği
Belirli süreli kirada dava, sözleşme bitiminden itibaren bir ay içinde açılacaksa ihtarname zorunlu değildir; sözleşmede özel bir bildirim şartı yoksa ihtar çekmeden de dava açılabilir. İhtarname ise dava açma süresini bir kira yılı uzatmak (TBK m. 353), belirsiz süreli kirada gereksinimi bildirmek (TBK m. 329, 350) ve yeni malik olarak TBK m. 351/1 yoluna başvurmak için gereklidir. İhtarnamede ihtiyaç sahibinin kim olduğu, kiralananın hangi faaliyet için gerektiği ve dava açılacağı açıkça yazılmalı; ihtarname her kiracıya ayrı ayrı tebliğ edilmelidir.
Belirli süreli kira ve yeni malik için ayrı ayrı hazırlanmış, Word olarak da indirilebilen işyeri ihtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname örneği sayfamızdan yararlanabilirsiniz.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi
İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye dava dilekçesi, ihtiyacın hukuki çerçevesini, dava açma süresinin tutturulduğunu ve gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu ortaya koyacak biçimde hazırlanmalıdır. Süreçte göz önünde bulundurulması gereken adımlar şu şekilde özetlenebilir:
- Kira sözleşmesinin türü (belirli / belirsiz süreli) ve sürelerin tespiti.
- Gerektiğinde (belirsiz süreli kira, yeni malik veya TBK m. 353 ile süre uzatma) noter aracılığıyla ihtarname keşidesi ve tebliğ tarihinin takibi.
- Dava açma süresi içinde dava şartı arabuluculuğa başvurulması ve son tutanağın alınması.
- İhtiyacı somutlaştıran delillerin (ticari faaliyet belgeleri, mevcut işyerine ilişkin belgeler, tanık, keşif ve bilirkişi talebi) toplanması.
- Görevli sulh hukuk mahkemesinde (HMK m. 4/1-a) dava dilekçesinin sunulması ve yargılamanın takibi. Dava, davalının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya sözleşmenin ifa yeri olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi Örneği
Aşağıdaki iskelet, belirli süreli kira sözleşmesine dayanan bir dava için genel bir örnektir; somut olaya göre uyarlanmalıdır.
…………… NÖBETÇİ SULH HUKUK MAHKEMESİ’NE
DAVACI : Ad-Soyad: ………… – T.C. Kimlik No: ………… – Adres: …………
VEKİLİ : Av. ………… (varsa)
DAVALI : Ad-Soyad / Unvan: ………… – T.C. Kimlik No / Vergi No: ………… – Adres: …………
DAVA DEĞERİ : ………… TL (yıllık kira bedeli)
KONU : İşyeri gereksinimi nedeniyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesi talebidir.
AÇIKLAMALAR :
Davalı, maliki ve kiraya vereni olduğum “…………” adresindeki taşınmazda …/…/…… başlangıç tarihli ve … yıl süreli kira sözleşmesiyle kiracıdır. Sözleşme süresi …/…/…… tarihinde sona ermiştir.
Kiralanana, [bizzat tarafımca / eşim ………… tarafından / çocuğum ………… tarafından] yürütülecek ………… faaliyeti için işyeri olarak ihtiyaç duyulmaktadır. [Mevcut işyerinin durumu: kira ilişkisinin sona ermesi, yetersizlik veya genişleme ihtiyacı; kiracı olunan yerde tahliye tehdidi ya da kiralananın üstün veya eşdeğer niteliği.] Bu ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunludur.
[Varsa] Davalıya …/…/…… tarihinde tebliğ edilen ………… Noterliğinin …/…/…… tarihli ve ………… yevmiye numaralı ihtarnamesiyle, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 353. maddesi uyarınca dava açılacağı bildirilmiştir.
Dava açma süresi içinde …/…/…… tarihinde yapılan arabuluculuk başvurusunda anlaşma sağlanamamış, …/…/…… tarihli son tutanak ekte sunulmuştur. Dava, TBK m. 350 [ve 353] ile 6325 sayılı Kanun’un 16/2. maddesi gözetildiğinde süresinde açılmıştır.
HUKUKİ SEBEPLER : 6098 sayılı TBK m. 350, 351, 353; 6325 sayılı HUAK m. 16 ve 18/B; 6100 sayılı HMK ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, ihtiyaca ilişkin belgeler (vergi levhası, ticaret sicil kaydı, hâlen kullanılan işyerinin kira sözleşmesi, kapasite raporu vb.), tanık, keşif, bilirkişi incelemesi ve her türlü yasal delil.
SONUÇ VE İSTEM : Yukarıda açıklanan nedenlerle kira sözleşmesinin sona erdirilerek davalının kiralanandan tahliyesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim. …/…/……
DAVACI
(Ad-Soyad / İmza)
EKLER : Kira sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname ve tebliğ şerhi, arabuluculuk son tutanağı, ihtiyaca ilişkin belgeler, (varsa) vekâletname.
Tahliye davalarında harç, yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır (Yargıtay 3. HD, 03.03.2021, 2020/11039 E., 2021/2215 K.). Yeni malik tarafından açılan davada açıklamalar kısmında edinme tarihine ve TBK m. 351/1 bildirimine yer verilmeli, tapu kaydı mutlaka eklenmelidir.
İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ihtarname örneğine sitemizdeki ilgili sayfadan ulaşılabilir. Dilekçenin somut dosyaya uyarlanması, davanın seyri açısından belirleyici olduğundan konunun uzmanı bir kira hukuku avukatından destek alınması yerinde olur.
İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları
Aşağıda işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye Yargıtay kararlarından, davanın şartlarını ve sürelerini doğrudan etkileyen örnekler özetlenmiştir.
| Karar | İlke |
|---|---|
| HGK, 16.11.2021, 2017/1290 E., 2021/1411 K. | Şirketin kendi depo ihtiyacı; işin devamı ve genişletilmesi haklı sebep |
| 3. HD, 19.04.2018, 2017/8919 E., 2018/4322 K. | Ticareti genişletme ve iş kolu değiştirme zorunlu ihtiyaç kapsamında |
| 3. HD, 16.09.2025, 2025/2622 E., 2025/4051 K. | İşyerini genişletme ihtiyacı zorunlu ihtiyaçtır |
| 3. HD, 07.05.2026, 2025/6063 E., 2026/2872 K. | Gerçek kişi, ortağı olduğu şirket için tahliye isteyemez |
| 3. HD, 11.03.2025, 2025/1060 E., 2025/1497 K. | Yeni malik 6 aydan sonra sözleşme sonuna kadar dava açabilir |
| 3. HD, 29.04.2026, 2025/5807 E., 2026/2585 K. | Yargılama sırasında satış ihtiyacı sona erdirir |
| 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K. | Arabuluculuk başvurusu dava açma süresi içinde yapılmalıdır |
| 3. HD, 09.09.2025, 2025/2623 E., 2025/3930 K. | Sözleşme bitmeden açılan dava süresinde değildir |
| 3. HD, 03.12.2025, 2025/2548 E., 2025/5852 K. | Arabuluculukta geçen süre dava süresine eklenmez |
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8919 Esas, 2018/4322 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 19.04.2018’dir. Davacı, önceki malikten satın aldığı atölye vasfındaki taşınmazın bir bölümünde kiracı bulunan davalıya karşı, hâlen başka bir ilçede sürdürdüğü züccaciye ve hediyelik eşya ticaretinden farklı olarak bebe giyimi ağırlıklı imalat ile toptan ve perakende satış yapmak amacıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye istemiştir. İlk derece mahkemesi iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay ise bilirkişi raporlarıyla kiralananın alt katla birleştirilerek işe uygun, yeterli ve elverişli olduğunun ve davacının yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesinin bulunduğunun anlaşıldığını belirterek kararı bozmuştur. Kararın ilgili kısmı şöyledir:
“Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/1290 Esas, 2021/1411 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 16.11.2021’dir. Yapı malzemesi ticareti yapan davacı şirket, kullandığı depolardan birinin çatısı fırtınada uçtuğu için kiraya verdiği dükkâna depo olarak ihtiyaç duyduğunu ileri sürmüştür. Hukuk Genel Kurulu, şirketin ticaretinin gereği olarak birden fazla depoya ihtiyacı bulunduğunu, malzemelerin geçici olarak başkasına ait bir depoda tutulmasının ihtiyacı ortadan kaldırmadığını ve bilirkişiye göre kiralananın depo olarak kullanıma uygun olduğunu belirterek ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu kabul etmiştir. Kararda ayrıca dava açıldığında ihtiyacın bulunması ve dava sonuna kadar devam etmesi gerektiği, kiraya verenin yaptığı işin devamı ve genişletilmesi niteliğindeki tahliye talebinin haklı görülebileceği ve kiralananın işe ve ruhsata elverişliliği konusunda bilirkişi incelemesi yaptırılması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2622 Esas, 2025/4051 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 16.09.2025’tir. Davacı, kiralananla aynı binada işlettiği restoranı genişletmek için dükkâna ihtiyaç duyduğunu ileri sürmüştür. Daire, Yargıtayın yerleşmiş içtihatlarına göre “özel teşebbüslerin ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin” zorunlu ihtiyaç olarak kabul edildiğini ve dinlenen tanıkların ihtiyaç iddiasını doğruladığını belirterek tahliye kararına yönelik kanun yararına bozma talebini reddetmiştir. Aynı ilke, ihtiyacın kapasite raporları ve tanık beyanlarıyla ispatlandığı 21.04.2026 tarihli 2025/4210 E., 2026/2392 K. sayılı kararda da tekrarlanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/6063 Esas, 2026/2872 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 07.05.2026’dır. Daire çoğunluğu, “Gerçek kişi kiraya veren tarafından ortağı olduğu şirket ihtiyacı için tahliye istenemez.” diyerek davanın reddine ilişkin kararı onamıştır; karşı oy yazısında ise şirket ortağının şirket ihtiyacına dayanabileceği savunulmuştur. Kiraya veren gerçek kişiyse ihtiyacın kendisine veya kanunda sayılan yakınlarına ait olduğu gösterilmelidir; faaliyet bir şirket üzerinden yürütülecekse bu durum dava öncesinde ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1060 Esas, 2025/1497 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 11.03.2025’tir. Yeni malikin dava açma süresine ilişkin bu kararda Daire, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirim yapılması kaydıyla “Davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart olmayıp, sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür.” ilkesini tekrarlamıştır. Kararda ayrıca bildirimin edinmeyi izleyen bir ay içinde tebliğinin zorunlu olduğu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceği, yeni malikin TBK m. 351’deki seçeneklerden yararına olanı seçebileceği belirtilmiş ve ilk derece kararı sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozulmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5807 Esas, 2026/2585 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 29.04.2026’dır. Kiralananın yargılama devam ederken üçüncü kişiye satıldığı olayda Daire, ihtiyacın yargılama süresince devam etmesi gerektiğini, satış nedeniyle artık ihtiyaçtan söz edilemeyeceğini belirterek davanın reddine ilişkin bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/1495 Esas, 2025/3048 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 26.05.2025’tir. Bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını gideren bu kararda Daire, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında zorunlu arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkının doğumundan sonra, diğer bir anlatımla dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir. Bu nedenle sözleşme süresi bitmeden arabulucuya başvurmak risklidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2623 Esas, 2025/3930 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 09.09.2025’tir. 15.08.2020 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesinin bitiminden önce, 01.12.2023 tarihinde açılan ihtiyaç davasında tahliye kararı verilmişti. Daire, belirli süreli sözleşmenin süresi dolmadan açılan davanın süresinde olmadığının re’sen gözetilmesi gerektiğini belirterek kararı kanun yararına bozmuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/2548 Esas, 2025/5852 Karar Sayılı Karar
Karar tarihi 03.12.2025’tir. Arabulucuya 20.09.2023 tarihinde başvurulmuş, son tutanak 05.10.2023 tarihinde düzenlenmiş ve dava 16.10.2023 tarihinde açılmıştı. Daire, HUAK m. 16/2 uyarınca arabuluculuk sürecinde geçen sürenin TBK m. 350’deki dava süresine eklenmeyeceğini, bu nedenle davanın süresinde açıldığını belirterek aksi yöndeki kararı kanun yararına bozmuştur.
Sıkça Sorulan Sorular
1. İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Dava, sulh hukuk mahkemesinde basit yargılama usulüne göre görülür (HMK m. 316/1-a). Süre; mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi incelemesine, tanıkların dinlenmesine ve istinaf ile temyiz aşamalarına göre değiştiğinden kesin bir süre vermek mümkün değildir. Sürelerin doğru hesaplanması ve delillerin dava açılırken hazır olması, davanın gecikmeden ilerlemesine katkı sağlar.
2. İhtarname çekmeden iş yeri ihtiyacı tahliye davası açılabilir mi?
Belirli süreli sözleşmelerde, sözleşmede özel bir bildirim şartı yoksa, sözleşme bitimini izleyen bir ay içinde ihtara gerek olmadan dava açılabilir. Bu süre kaçırılmışsa sonradan çekilen ihtar geçmiş süreyi kurtarmaz; sözleşme bir yıl uzar ve dava hakkı uzayan yılın sonunda yeniden doğar (TBK m. 347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde (TBK m. 329), taşınmazı sonradan edinen malikin TBK m. 351/1 yolunda ve sözleşmede özel bildirim şartı bulunan durumlarda ise yazılı bildirim şarttır.
3. Şirket adına kiraya verilen iş yeri için tahliye davasını kim açar?
Burada iki ayrı durum vardır. Kiraya veren şirketse (tüzel kişi), davayı şirketi temsile yetkili kişiler açar ve şirket yalnızca kendi işyeri ihtiyacına dayanabilir; yöneticisi, ortağı veya personeli için bu davayı açamaz. Kiraya veren gerçek kişiyse, ortağı olduğu şirketin ihtiyacı için tahliye isteyemez; ihtiyacın kendisine veya kanunda sayılan yakınlarına ait olması gerekir (Yargıtay 3. HD, 07.05.2026, 2025/6063 E., 2026/2872 K.).
4. İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu nasıl ispatlanır?
Gerçek ve samimi ihtiyaç; ticari faaliyet belgeleri, mevcut iş yerinin yetersizliğini gösteren veriler, kapasite raporları, tanık beyanları ve keşif–bilirkişi incelemesi gibi delillerle ortaya konur. Mahkeme, ihtiyacın yapay biçimde oluşturulmadığını, kiralananın işe ve ruhsata elverişli olduğunu ve ihtiyacın dava süresince sürdüğünü ayrıca denetler.
5. İş yeri ihtiyacı davasında dava şartı arabuluculuk zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması 01.09.2023 tarihinden bu yana dava şartıdır (HUAK m. 18/B). Başvuru, tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılmalıdır (Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir (HUAK m. 18/A-2).
6. Tahliye ettirdiğim kiracının yerine hemen başkasını koyabilir miyim?
TBK m. 355 uyarınca gereksinim sebebiyle boşaltılan kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat ödemekle yükümlü olur. Yargıtay, kiraya verenin tahliye davası açmadığı ve kiracının kiralananı yargı kararı veya icra yoluyla boşaltmadığı bir olayda bu tazminatın koşullarının oluşmadığını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 28.02.2019, 2017/4632 E., 2019/1687 K.).
7. İş yeri ihtiyacı tahliye davası reddedilirse tekrar açılabilir mi?
Sonuç ret sebebine bağlıdır. Dava süre veya usul nedeniyle reddedilmişse, dava hakkı bir sonraki dönemde yeniden doğduğunda ve yeni süreler içinde dava tekrar açılabilir. İhtiyacın ispat edilemediği gerekçesiyle esastan verilen ret kararından sonra ise yeni bir dava, ancak koşulların değiştiği ve ihtiyacın yeni dönemde somut delillerle yeniden ortaya konabildiği durumlarda gündeme gelir; bu nedenle dosyanın baştan doğru kurgulanması önemlidir.
8. Başka bir yerde kiracıysam iş yeri ihtiyacım kabul edilir mi?
Edilebilir. Bunun için ya bulunduğunuz yerden tahliye tehdidi altında olmanız ya da kiralananın yapacağınız iş için daha üstün nitelikte, en azından hâlen iş yaptığınız yerle eşdeğer olması gerekir; bu iki hâlden biri yeterlidir (Yargıtay 6. HD, 26.05.2016, 2015/11558 E., 2016/4130 K.). Karşılaştırma keşif ve bilirkişi incelemesiyle yapılır.
9. Yeni malik olarak ihtarnameyi ne zaman göndermeliyim?
Edinme tarihinden, yani mülkiyetin tapuya tescil edildiği tarihten başlayarak, edinme günü de dahil olmak üzere bir ay içinde; ihtarnamenin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Hazır metin için yeni malik ihtarname örneği sayfamıza bakabilirsiniz.
10. Dükkan kirasını ödemeyen kiracı nasıl çıkarılır?
Kira bedelinin ödenmemesi, işyeri ihtiyacından ayrı bir tahliye sebebidir ve üç yolla ileri sürülebilir. En hızlı yol tahliye talepli icra takibidir: Örnek No 13 ödeme emri tebliğ edilen kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; dükkân gibi çatılı işyerlerinde kira borcunu ödemek için ise en az otuz günlük süresi vardır (TBK m. 315; İİK m. 269). Kiracı itiraz etmez ve bu süre içinde ödeme yapmazsa, sürenin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenebilir (İİK m. 269/a); itiraz ederse, itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye talep edilebilir (İİK m. 269, 269/c). İlamsız icra yoluyla tahliyede dava şartı arabuluculuk aranmaz (HUAK m. 18/B). İkinci yol, en az otuz günlük süre verilen yazılı ihtara rağmen kira ödenmezse sözleşmenin feshedilerek sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasıdır (TBK m. 315). Üçüncü yol ise kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olması hâlinde, kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak tahliye davasıdır (TBK m. 352/2). Dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurulması gerekir. Ayrıntılar için kiralananın icra yoluyla tahliyesi ve iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yazılarımıza bakabilirsiniz.
İşyeri İhtiyacı Tahliye Davasında Avukatın Rolü
İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, ihtiyacın gerçek ve samimi biçimde ortaya konmasını, dava açma sürelerinin eksiksiz tutturulmasını ve dava şartı arabuluculuk gibi usul adımlarının doğru yürütülmesini gerektiren teknik bir süreçtir. Tek bir adımda yapılan hata davanın reddine ve sürecin uzamasına yol açabilir. Bu nedenle ihtarnamenin keşidesinden delillerin toplanmasına kadar tüm aşamaların Yargıtay içtihatları doğrultusunda planlanması önem taşır.
İstanbul genelinde faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında mülk sahiplerine ve kiracılara hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Dosyanızın süre hesabını ve delil durumunu değerlendirmek için ücretsiz kısa ön görüşme talep edebilirsiniz; kira uyuşmazlıklarındaki diğer hizmetlerimiz için kira hukuku avukatı İstanbul sayfamıza bakabilirsiniz.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.