İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Hukuki Süreç (2026)

Kiraya verdiği bir taşınmaza kendi işi için yeniden ihtiyaç duyan mülk sahipleri açısından kira ilişkisini sona erdirmenin en sık başvurulan yollarından biri, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasıdır. Türk Borçlar Kanunu kapsamında düzenlenen bu dava, kiraya verenin ya da kanunda sayılan yakınlarının iş yeri gereksinimine dayanır; ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava açma sürelerine eksiksiz uyulması gibi teknik şartlara bağlıdır. Tek bir usul hatası davanın reddine yol açabildiğinden, sürecin hukuki çerçevesinin doğru kavranması önem taşır. Aşağıda davanın tarafları, şartları, süreleri ve 2026 itibarıyla güncel uygulaması hukuki değerlendirme ışığında ele alınmıştır.

İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kiralanan taşınmazı iş yeri olarak kullanma zorunluluğu doğduğunda kira sözleşmesini sona erdirmek amacıyla açtığı bir davadır. Davanın hukuki dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 350 ve m. 351 hükümleridir. Bu davada belirleyici ölçüt, ileri sürülen ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olmasıdır. Mahkeme, kira ilişkisini sona erdirmeden önce ihtiyaç iddiasının yapay biçimde oluşturulmadığını ve davanın yalnızca kiracıyı çıkarma amacı taşımadığını denetler.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davasında davacı, kural olarak kiraya verendir. Taşınmaz elbirliği mülkiyetine konu ise bütün maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Malik kira sözleşmesinin tarafı olmasa dahi, yasal sürelere uymak kaydıyla kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler için bu davayı açabilir.

Davalı taraf kiracıdır. Kira sözleşmesinde birden fazla kiracı varsa davanın tüm kiracılara karşı açılması zorunludur; gönderilecek ihtarnamenin de her bir kiracıya ayrı ayrı tebliğ edilmesi gerekir. Bu zorunluluğa uyulmaması davanın reddine yol açabilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Şartları

• Bu davayı kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Davanın süresinde açılıp açılmadığı mahkemece re'sen (kendiliğinden) takdir edilecektir.
• Birden fazla kiracı varsa, davanın kiracıların hepsine karşı açılması gerekir. İşyeri gereksinimi ile gönderilen ihtarnamenin de her birine gönderilmesi gerekir.
• İhtiyaç iddiasının gerçekleşmiş veya yakın zamanda gerçekleşecek olması gerekmektedir. Aynı zamanda dava süresince de ihtiyaç iddiasının devam etmesi gerekmektedir.
• İhtiyaç iddiasının "gerçek", "zorunlu" ve "samimi" olması gerekir. Örneğin; ihtiyaç iddiası olan kişinin işyeri yetecek durumda ise işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi kabul edilmez. Ancak eğer şirket ihtiyacı için mevcut işyeri yetmemekte veya dar gelmekte ise ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilir.
• Kiralananda yapılacak işin, ihtiyaç iddiasının kiralananda uygun ve elverişli olup olmadığı tespit edilecektir. Örneğin büyük bir  vb.
• Dava açılmadan önce kiralanan taşınmazın satışa çıkarılması, taşınmazın satışı için kiralanan taşınmaza emlakçı gönderilmesi, ihtiyaç iddialısının başka bir şehirde olması ve kiralananın olduğu şehre gelmek için çaba içinde olmaması halinde ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilemez.

Yeni İş Yeri Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?

Taşınmazı kazanan yeni malik, isterse, eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olacağından, eski malik ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesine dayalı dava açabileceği gibi isterse kazanma tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekerek, taşınmazı kazanmasından itibaren 6 aylık dönem sonunda da tahliye davası açabilir.

Bu konuda Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11558 Esas ve 2016/4130 Karar sayılı kararı gereğince ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Ayrıca bu ihtiyaç, dava süresi boyunca devam etmelidir. Gerçekleşmemiş veya gerçekleşmesi uzun bir süre sonra olacak ihtiyaç iddiası kabul edilemez. Bunun yanı sıra, ihtiyaç unsurunun gerçek olarak kabul edilmesi için yeni malik olarak kirada dahi olsanız, kullandığınız işyerinin vasfı ile yeni satın aldığınız yerin vasıfları arasında karşılaştırma yapılması için bilirkişi atanacak veya keşif yapılacaktır. Zira yeni satın aldığınız yer daha üstün ve aynı zamanda işinize uygun olması gerekmektedir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre belirli süreli kira sözleşmesinde tahliye davasının sözleşmenin bitimini takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekir. Ancak, dava açma süresi içinde ihtar çekilmiş ise dönem sonuna kadar  tahliye davası açılabilir. (Dönem sonu ile kast edilen kira sözleşme süresinin sonunu takip eden bir yıllık dönem sonuna kadar olan dönemdir.)

Örnek verilecek olursa; kira sözleşmesi 01.01.2019 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli ise ve ihtar çekilmemiş ise, davanın, sözleşmenin sonu olan 31.12.2019 tarihini takip eden 1 aylık süre içerisinde (31.01.2020) açılması gerekir. Ancak 31.01.2020 tarihine kadar ihtar çekilmişse o zaman 31.12.2020 tarihine kadar dava açılabilir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; dava açılma zamanı TBK m.329 gereği, altışar aylık dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi altıncı ayın sonunda ise tahliye davasının açılması ile gerçekleşir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

Taşınmazı yeni alan malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerse, iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ihtarname örneğine BURADAN ulaşabilirsiniz.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye dava dilekçesi, ihtiyacın hukuki çerçevesini, dava açma süresinin tutturulduğunu ve gereksinimin gerçek ve samimi olduğunu ortaya koyacak biçimde hazırlanmalıdır. Süreçte göz önünde bulundurulması gereken adımlar şu şekilde özetlenebilir:

1. Kira sözleşmesinin türü (belirli / belirsiz süreli) ve sürelerin tespiti.
2. Gerektiğinde noter aracılığıyla ihtarname keşidesi ve bildirim sürelerinin takibi.
3. Dava şartı arabuluculuk sürecinin tamamlanması.
4. İhtiyacı somutlaştıran delillerin (ticari faaliyet belgeleri, tanık, keşif talebi) toplanması.
5. Yetkili ve görevli mahkemede dava dilekçesinin sunulması ve yargılamanın takibi.

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ihtarname örneğine sitemizdeki ilgili sayfadan ulaşılabilir. Dilekçenin somut dosyaya uyarlanması, davanın seyri açısından belirleyici olduğundan konunun uzmanı bir kira hukuku avukatından destek alınması yerinde olur.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları 

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8919 Esas, 2018/4322 Karar Sayılı Karar

Dava konusu yapılan işyerinin önceki malik tarafından davalıya 17/10/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiralananın da içinde bulunduğu iki katlı kargir atölye vasfındaki taşınmazı önceki malikten 23/12/2014 tarihinde satın almıştır. İhtiyaçlı davacı , halen ... ilçesinde züccaciye ve hediyelik eşya ticareti ile uğraşmakta olup açtığı işbu dava ile ... il merkezinde bulunan dava konusu kiralanan taşınmazda bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi ile iştigal etmek amacında olduğunu belirterek ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.

Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporları ile dava konusu mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun, yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla; zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Sıkça Sorulan Sorular

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Dava süresi mahkemenin iş yoğunluğuna, keşif ve bilirkişi incelemesine ve dosyanın özelliklerine göre değişir; uygulamada çoğunlukla bir ila iki yıl arasında sonuçlanmaktadır. İstinaf ve temyiz aşamaları bu süreyi uzatabilir. Sürelerin doğru hesaplanması davanın gecikmeden ilerlemesine katkı sağlar.

İhtarname çekmeden iş yeri ihtiyacı tahliye davası açılabilir mi?

Belirli süreli sözleşmelerde sözleşme bitimini izleyen bir ay içinde ihtara gerek olmadan dava açılabilir. Ancak bu süre kaçırılmışsa veya belirsiz süreli sözleşme söz konusuysa yasal sürelere uygun bildirim yapılması gerekir. Taşınmazı sonradan edinen malik bakımından TBK m. 351 uyarınca ihtar koşulu önem taşır.

Şirket adına kiraya verilen iş yeri için tahliye davasını kim açar?

Tüzel kişi kiraya veren, yalnızca kendi iş yeri ihtiyacı için tahliye talebinde bulunabilir; yöneticisi veya personeli için bu davayı açamaz. Davanın tüzel kişiyi temsile yetkili kişilerce ve şirketin gerçek ihtiyacına dayanılarak açılması gerekir.

İhtiyacın gerçek ve samimi olduğu nasıl ispatlanır?

Gerçek ve samimi ihtiyaç; ticari faaliyet belgeleri, mevcut iş yerinin yetersizliğini gösteren veriler, tanık beyanları ve keşif–bilirkişi incelemesi gibi delillerle ortaya konur. Mahkeme, ihtiyacın yapay biçimde oluşturulmadığını ve dava süresince sürdüğünü ayrıca denetler.

İş yeri ihtiyacı davasında dava şartı arabuluculuk zorunlu mu?

Yürürlükteki düzenleme uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan ve tahliye talebini içeren uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır. Bu süreç tamamlanmadan açılan dava usulden reddedilebileceğinden, başvurunun zamanında yapılması gerekir.

Tahliye ettirdiğim kiracının yerine hemen başkasını koyabilir miyim?

TBK m. 355 uyarınca gereksinim sebebiyle boşaltılan kiralanan, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmayan tazminat ödemekle yükümlü olur.

İş yeri ihtiyacı tahliye davası reddedilirse tekrar açılabilir mi?

Davanın süre veya usul nedeniyle reddi halinde, koşullar oluştuğunda ve yasal süreler yeniden işlediğinde dava tekrar açılabilir. Ancak aynı ihtiyaç iddiasının daha önce samimi bulunmaması, sonraki davada aleyhe değerlendirilebilir; bu nedenle dosyanın baştan doğru kurgulanması önemlidir.

İşyeri İhtiyacı Tahliye Davasında Avukatın Rolü

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası, ihtiyacın gerçek ve samimi biçimde ortaya konmasını, dava açma sürelerinin eksiksiz tutturulmasını ve dava şartı arabuluculuk gibi usul adımlarının doğru yürütülmesini gerektiren teknik bir süreçtir. Tek bir adımda yapılan hata davanın reddine ve sürecin uzamasına yol açabilir. Bu nedenle ihtarnamenin keşidesinden delillerin toplanmasına kadar tüm aşamaların Yargıtay içtihatları doğrultusunda planlanması önem taşır.

İstanbul genelinde faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, iş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında mülk sahiplerine ve kiracılara hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Somut dosyanızın özelliklerine göre stratejinin doğru kurgulanması adına bir kira hukuku avukatından profesyonel destek alınması önerilir.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.