Kiraya Verenin Tahliye Hakkı 2026: Kiracı Hangi Hallerde Çıkarılır?

Kiraya verenin tahliye hakkı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık başvurulan hukuki süreçlerin başında gelmektedir. Kiraya veren kiracıyı ancak kanunda sayılan sebeplere dayanarak tahliye ettirebilir; ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, kira bedelinin ödenmemesi veya on yıllık uzama süresinin dolması bunların başında gelir. Her sebebin kendine özgü usul kuralları, süreleri ve ispat yükümlülükleri vardır. Uygulamada en çok sorun çıkaran konulardan biri de tahliye hakkını kimin kullanacağıdır: kiraya verenin malik olmaması, taşınmazın birden fazla kişiye ait olması veya kiraya verenin ölmesi gibi durumlarda yanlış kişi tarafından gönderilen ihtar ya da açılan dava hak kaybına yol açabilir. Bu yazıda ağırlıklı olarak tahliye hakkının kim tarafından ve hangi sınırlar içinde kullanılabileceği ele alınmaktadır; kiracının tahliyesinde izlenecek yollar ve süreler için kiracıyı evden çıkarma rehberimize bakabilirsiniz.

Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitmesine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347); kiracıyı ancak kanunda öngörülen sebeplerle tahliye ettirebilir. Kiraya verenin tahliye sebepleri nelerdir? Başlıcaları şunlardır:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 350/1) — ayrıntı: konut ihtiyacı ve işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye,
• Yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye (TBK m. 350/2) — ayrıntı: tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi,
• Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye (TBK m. 351) — ayrıntı: yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi,
• Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1) — ayrıntı: tahliye taahhüdüne dayalı tahliye,
• İki haklı ihtar (TBK m. 352/2) — ayrıntı: iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası,
• Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması ve kiraya verenin sözleşme kurulurken bunu bilmemesi (TBK m. 352/3),
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347),
• Kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi (TBK m. 315) — ayrıntı: icra yoluyla tahliye süreci,
• Özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık (TBK m. 316).

Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354); sözleşmeye kanunda yer almayan bir tahliye sebebi eklenmesi kiracıyı bağlamaz.

Tahliye Sebepleri Karşılaştırma Tablosu

Aşağıdaki tablo, her tahliye sebebinde dava veya takip hakkının kime ait olduğunu özetler. Dava açma ve ihtar sürelerinin özeti için kiracının tahliyesinde izlenecek yollar yazımızdaki tabloya bakabilirsiniz.

Tabloda yalnızca “kiraya veren” yazan sebeplerde kanun dava hakkını kiraya verene tanır; kiraya veren olmayan malikin bu sebeplere dayanıp dayanamayacağı somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir. Kiralananı sonradan edinen yeni malik ise kira sözleşmesinin tarafı olduğundan (TBK m. 310) bu hakları kiraya veren sıfatıyla kullanabilir.

Kiraya Verenin Birden Çok Taşınmazı Bulunması

Kiraya verenin birden fazla konutu veya işyerinin bulunması, tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılmasına engel değildir. Ancak ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı değerlendirilirken kiraya verenin diğer taşınmazları da dikkate alınır. Yargıtay, kiraya verenin üzerine kayıtlı başka taşınmazlar bulunduğunda bunların boş olup olmadığının ve ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığının araştırılmasını, gerektiğinde bilirkişi eşliğinde mukayeseli keşif yapılarak hangi taşınmazın üstün vasıflı olduğunun belirlenmesini aramaktadır (Yargıtay 3. HD, E. 2018/7142, K. 2019/8005, T. 16.10.2019; 3. HD, E. 2017/5789, K. 2017/14608, T. 25.10.2017). Kiraya verenin yargılama sırasında başka bir taşınmazını üçüncü kişiye kiraya vermesi hâlinde de o taşınmazın ihtiyacı karşılayıp karşılamayacağı ayrıca incelenir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/6301, K. 2018/2215; 3. HD, E. 2018/619, K. 2018/1605).

Bölge adliye mahkemesi kararlarında ise kiraya verenin diğer konutları kirada ise hangisini kullanacağını seçebileceği, ancak diğer konut boş ve kullanıma elverişliyse ihtiyacın samimi kabul edilemeyeceği belirtilmiştir (Bursa BAM 4. HD, E. 2022/580, K. 2022/2356, T. 08.12.2022). Bu nedenle birden fazla taşınmazı olan kiraya verenin, dava konusu taşınmazı neden seçtiğini (konum, büyüklük, kullanım amacına uygunluk gibi) somut olarak açıklayabilmesi önem taşır.

Kiraya Veren Malik Olmak Zorunda mı?

Hayır. Kira sözleşmesi kişisel hak doğurduğundan kiraya verenin taşınmazın maliki olması gerekmez; başkasına ait bir taşınmaz da kiraya verilebilir. Uygulamada kiraya veren çoğu zaman malikin vekili veya onun adına hareket eden kişidir (Yargıtay HGK, E. 2013/1656, K. 2015/1160, T. 08.04.2015). Malik olmayan kiraya veren de sözleşmenin tarafı olarak tahliye talebinde bulunabilir; Yargıtay, kira sözleşmesi davacı ile yapılmışsa davacının tapu maliki olmamasının TBK m. 347’ye dayalı tahliye talebine engel olmadığını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/3623, K. 2017/7990, T. 25.05.2017).

Kiraya Veren ve Malikin Farklı Kişiler Olması Halinde Tahliye Davasını Kim Açabilir?

Kiraya veren ile malik aynı kişi olmak zorunda değildir. Bu durumda tahliye davasını kimin açabileceği, dayanılan tahliye sebebine göre değişir:

• İhtiyaç (TBK m. 350/1): Dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Bununla birlikte Yargıtay içtihatlarıyla, kiraya veren durumunda olmayan malikin de kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin ihtiyacı için tahliye davası açabileceği kabul edilmektedir (Yargıtay HGK, E. 2022/990, K. 2023/51, T. 08.02.2023; 3. HD, E. 2018/619, K. 2018/1605).
• Tahliye taahhüdü (TBK m. 352/1): Taahhüde dayalı tahliye davası kiraya veren tarafından açılmalıdır; kiraya veren durumunda olmayan malikin bu davayı açma hakkı yoktur. Kiralananı sonradan edinen yeni malik ise önceki malikin ve kiraya verenin halefi olarak eski malik döneminde verilmiş taahhüde dayanabilir (Yargıtay 3. HD, E. 2018/3080, K. 2018/6171, T. 31.05.2018).
• On yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347): Yargıtay, kiraya verenin yanı sıra kiraya veren olmayan malikin de on yıllık uzama süresinden sonra yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E. 2025/6170, K. 2026/137, T. 15.01.2026).
• Kiralananın el değiştirmesi: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kendiliğinden kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı ayrıca TBK m. 351’de düzenlenmiştir.

Hangi sıfatla dava açılacağı her somut olayda tapu kaydı, kira sözleşmesinin tarafları ve dayanılan tahliye sebebi birlikte değerlendirilerek belirlenmelidir.

Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (TBK m. 347/1). Kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme imkânı kanunda sayılan hâllerle sınırlıdır; bunların başlıcaları kira bedelinin veya yan giderlerin ödenmemesi (TBK m. 315), özenle kullanma ve komşulara saygı borcuna aykırılık (TBK m. 316), dava yoluyla sona erdirme sebepleri (TBK m. 350-352) ve on yıllık uzama süresinin dolması (TBK m. 347). Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354).

Birden Fazla Kiraya Verenin Olması Halinde Dava Nasıl Açılır?

Taşınmazın birden fazla kişiye ait olması hâlinde dava açma usulü, mülkiyetin türüne göre değişir:

• Paylı mülkiyet: Kiraya veren sıfatı bulunmayan paydaşlar malik sıfatıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açacaksa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir (Yargıtay 3. HD, E. 2018/619, K. 2018/1605, T. 26.02.2018). Taşınmazda pay edinen yeni paydaş da TBK m. 351’e dayanarak tek başına bildirim yapıp dava açamaz; yazılı bildirimde ve davada pay ve paydaş çoğunluğu aranır (Yargıtay 3. HD, E. 2023/4817, K. 2024/2908, T. 09.10.2024). Kira sözleşmesinin tarafı olan paydaşın durumu aşağıda açıklanmıştır.
• Elbirliği mülkiyeti (örneğin miras ortaklığı): Ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan bildirimin ve davanın bütün ortaklarca yapılması gerekir.

Davadaki eksiklik sonradan giderilebilir: bir paydaş veya ortak tarafından açılan davaya diğerlerinin sonradan katılması ya da onay vermesi mümkündür; elbirliği mülkiyetinde katılım sağlanamazsa terekeye temsilci atanarak dava yürütülebilir (Yargıtay 3. HD, E. 2018/619, K. 2018/1605). Buna karşılık Yargıtay, yeni malikin TBK m. 351 kapsamında yaptığı yazılı bildirimdeki eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E. 2023/4817, K. 2024/2908). Kira sözleşmesi paydaşlardan yalnızca biriyle yapılmışsa, sözleşmenin tarafı olan bu kişinin dava hakkı ayrıca değerlendirilmelidir; Yargıtay, on yıllık uzama süresine (TBK m. 347) dayanan bir davada, kira sözleşmesinin davacı ile yapılıp yapılmadığı araştırılmadan yalnızca pay ve paydaş çoğunluğu bulunmadığı gerekçesiyle dava reddedilemeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/3623, K. 2017/7990). Bu nedenle birden fazla kiraya verenin veya malikin bulunduğu hâllerde sürecin başında doğru kişilerin belirlenmesi hak kayıplarını önler.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

TBK m. 336 uyarınca taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bu hak, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar; kiracının haczedilemeyen malları üzerinde ise kullanılamaz. Hakkın geçici olarak korunması için İcra ve İflas Kanunu m. 270 uyarınca icra dairesinin yardımı istenebilir; icra dairesi eşyanın defterini tutar ve kiraya verene rehnin paraya çevrilmesi yoluyla takip yapması için on beş günü geçmemek üzere süre verir.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye

Kiraya verenin ölümüyle kira sözleşmesi sona ermez; mirasçılar kural olarak sözleşmede kiraya verenin yerine geçer (ayrıntısı aşağıda). Tahliye bakımından önemli olan, tahliye hakkının artık mirasçılar tarafından ve kural olarak birlikte kullanılmasıdır.

Miras Ortaklığında İhtar ve Dava

Birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar miras ortaklığı doğar ve mirasçılar terekeye ait haklar üzerinde birlikte tasarruf ederler (TMK m. 640). Bu nedenle tahliye için gönderilecek ihtar veya bildirim ve açılacak dava kural olarak bütün mirasçılar tarafından birlikte yapılmalıdır; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır.

Davanın mirasçıların bir kısmı tarafından açılması hâlinde dava hemen reddedilmez: mahkeme, diğer mirasçıların davaya katılmasını veya davaya onay vermesini ya da terekeye temsilci atanmasını sağlamak üzere kesin süre verir; bu sağlanamazsa dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/9136, K. 2018/2146, T. 07.03.2018). Mirasçılardan biri, sulh mahkemesinden miras ortaklığına paylaşmaya kadar temsilci atanmasını isteyebilir (TMK m. 640). Uygulamada mirasçıların ortak vekil tayin etmesi süreci kolaylaştırır. Kiraya verenin ölümünden sonra mirasçılardan birinin paylaşma veya pay satın alma yoluyla taşınmazın tamamına malik olması ise TBK m. 351 anlamında yeni malik sıfatı kazandırmaz (Yargıtay 3. HD, E. 2023/4817, K. 2024/2908).

Kiraya Veren İntifa Hakkı Sahibiyse

Kiraya veren taşınmazın maliki değil de intifa hakkı sahibi ise sonuç farklıdır: intifa hakkı ölümle sona erdiğinden ona bağlı kiraya veren sıfatı da sona erer ve malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bu durumda ölen intifa hakkı sahibinin mirasçıları tahliye davası açamaz (Yargıtay 3. HD, E. 2022/2469, K. 2022/6233, T. 28.06.2022).

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi

Kiraya verenin ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Mirasçılar mirası, mirasbırakanın ölümüyle bir bütün olarak, kanun gereğince kazandıklarından (TMK m. 599) kira sözleşmesinde kiraya verenin yerine geçerler; sözleşme aynı koşullarla devam eder ve yeni bir sözleşme yapılması gerekmez. Kira bedelini artık mirasçılar talep eder; kiracı da kira borcunu mirasçılara karşı ödemekle yükümlüdür. Kiraya veren intifa hakkı sahibiyse, yukarıda açıklandığı üzere kiraya veren sıfatı mirasçılara değil malike geçer.

Kira Bedelinin Mirasçılara Ödenmesi

Kiracı bakımından uygulamada en çok sorulan konu, kira bedelinin kime ödeneceğidir. Mirasçılar ortak bir hesap veya temsilci bildirdiyse ödeme buna göre yapılmalı, ödemeler belgelendirilmelidir. Mirasçılar ödemeyi haklı bir sebep olmaksızın kabul etmezse kiracı, alacaklının temerrüdü hükümlerine göre kira bedelini hâkimin belirleyeceği yere tevdi ederek borcundan kurtulabilir (TBK m. 106-107). Ayrıntılar için tevdi mahalli tayini davası yazımıza bakabilirsiniz.

Ortak Giderleri Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Aidat ödemeyen kiracıyı tahliye edilir mi? Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314).

Kiracı aidatı ödemezse tahliye edebilir miyim? Kiracının yan gideri ödeme borcunu yerine getirmemesi de temerrüt sonucunu doğurabilir. TBK m. 315 uyarınca kiraya veren, muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödemeyen kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede de ödenmemesi hâlinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir; bu süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür. Sürenin sonunda ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. Aynı Kanunun 22. maddesi uyarınca, kat malikinin payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümde kira sözleşmesine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yargıtay’ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; geçici veya henüz doğmamış olmaması; yargılama boyunca devam ediyor olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliye hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları da bu kapsamdadır. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinin ayrıntıları için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiraya Veren Annesi ve Babası İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi?

Evet. TBK m. 350’ye göre kiraya veren kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Anne ve baba üstsoy kapsamında olduğundan kiraya veren, anne ve babasının oturması için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Bu sayım sınırlıdır (Yargıtay 3. HD, E. 2021/2159, K. 2021/4476, T. 21.04.2021); bu kişiler dışında kalanlar, örneğin kanun gereği bakmakla yükümlü olunmayan bir kardeş için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılamaz.

Kiracım Kirayı Ödemiyor

Kiracım kirayı ödemiyor ne yapmalıyım? Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür (TBK m. 313). Kira bedeli ödenmezse kiraya verenin önünde başlıca üç yol vardır: TBK m. 315 uyarınca yazılı süre verip (konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün) bu sürede ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshederek tahliye davası açmak, koşulları varsa iki haklı ihtar nedeniyle dava açmak veya dava açmadan tahliye talepli icra takibi başlatmak. Hangi yolun uygun olduğu ve süreler için kiracının tahliyesinde izlenecek yollar yazımıza, icra yolu için icra yoluyla tahliye süreci ve iki haklı ihtar için iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası yazılarımıza bakabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Kiraya veren olarak kiracıyı dilediğim zaman çıkarabilir miyim?

Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; ancak kanunda sayılan sebeplere (ihtiyaç, yeni malikin ihtiyacı, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kira bedelinin ödenmemesi, on yıllık uzama süresinin dolması gibi) dayanarak tahliye isteyebilir. Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Kanuni bir sebep ve usul olmaksızın kiracının zorla çıkarılması hukuki ve cezai sorumluluk doğurabilir.

2. Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 7445 sayılı Kanun gereği kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan dava, mahkeme tarafından usulden reddedilir. Bu kural ilamsız icra yoluyla tahliye haricinde tüm tahliye davalarını kapsar.

3. Birden fazla mirasçı varsa tahliye davasını kim açabilir?

Kiraya verenin ölümü hâlinde mirasçılar mirası bir bütün olarak kazanır (TMK m. 599) ve paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olur (TMK m. 640). Bu nedenle ihtar ve dava kural olarak bütün mirasçılar tarafından birlikte yapılmalıdır. Dava mirasçıların bir kısmı tarafından açılmışsa, mahkemenin vereceği kesin süre içinde diğer mirasçıların davaya katılması veya onay vermesi ya da terekeye temsilci atanması sağlanabilir; bu sağlanamazsa dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/9136, K. 2018/2146).

4. Malik olmayan kiraya veren tahliye davası açabilir mi?

Evet. Kiraya verenin taşınmazın maliki olması gerekmez; kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren, sözleşmeden doğan tahliye haklarını kullanabilir. Malik ile kiraya veren farklı kişilerse, malikin dava hakkı tahliye sebebine göre değişir: ihtiyaç nedeniyle tahliyede kiraya veren durumunda olmayan malikin de dava açabileceği kabul edilirken, tahliye taahhüdüne dayalı davayı yalnızca kiraya veren (veya onun halefi olan yeni malik) açabilir.

5. İki haklı ihtar nedir ve tahliye için tek başına yeterli midir?

TBK m. 352/2 uyarınca kiracının, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle iki haklı yazılı ihtara sebep olması gerekir. Bu durumda dava, kira süresinin; bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Sürenin kaçırılması hak düşürücü sonuç doğurur.

6. Yeni satın aldığım taşınmazdaki kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?

TBK m. 351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten başlayarak bir ay içinde kiracıya ihtiyaç durumunu yazılı olarak bildirmelidir. Bu durumda tahliye davası, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir; davanın altı ayın dolmasıyla hemen açılması şart değildir, sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir (Yargıtay 6. HD, E. 2016/3895, K. 2016/4962, T. 23.06.2016). Alternatif olarak mevcut kira sözleşmesinin süresi bittiğinde de bir ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır. Taşınmazı birlikte edinenlerin bildirimi ve davayı birlikte yapması, paylı mülkiyette ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.

7. Kiraya verenin hapis hakkı nedir, hangi mallar kapsamdadır?

TBK m. 336 uyarınca kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir; kiracının haczedilemeyen malları bu hakkın kapsamı dışındadır.

8. Tahliye davası sonucunda evi 3 yıl boş tutmak zorunda mıyım?

Hayır, evi boş tutma zorunluluğu yoktur. Ancak TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç nedeniyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracı dışında kimseye kiralanamaz; yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmaz da eski hâliyle üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz ve eski kiracının yenilenen taşınmazı kiralamada öncelik hakkı vardır. Yasağa aykırılık hâlinde eski kiracı, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı Avukat Desteği

Kiraya verenin tahliye hakkı; ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhütnamesi veya yeni malikin ihtiyacı gibi farklı hukuki dayanaklara göre farklı süre ve usul kurallarına tabidir. Tek bir hak düşürücü sürenin kaçırılması, ihtarın eksik tebliği, davanın yanlış kişi tarafından açılması veya zorunlu arabuluculuk şartının atlanması; davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilmektedir. 2026 itibarıyla Yargıtay’ın gerçek ve samimi ihtiyaç incelemesi, Sulh Hukuk Mahkemelerinin yoğunluğu ve arabuluculuk uygulaması, tahliye sürecinin profesyonel bir vekille yürütülmesini her zamankinden daha kritik hale getirmektedir.

Öner Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak Bakırköy ofisimizde kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ihtarname düzenlenmesi, zorunlu arabuluculuk süreci ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası süreçlerinin yürütülmesi konusunda hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira hukuku avukatı olarak somut olayın koşullarına özgü değerlendirme yapılması için iletişim sayfamız üzerinden randevu alabilirsiniz.