Kiraya Verenin Tahliye Hakkı 2026: Kiracı Hangi Hallerde Çıkarılır?

Kiraya verenin tahliye hakkı, Türk Borçlar Kanunu kapsamında konut ve çatılı işyeri kiralarında en sık başvurulan hukuki süreçlerin başında gelmektedir. 2026 itibarıyla zorunlu arabuluculuk şartı, hak düşürücü süreler ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, bu sürecin titizlikle yürütülmesini gerektirmektedir. Kiraya veren; ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhütnamesi veya yeniden satın alma gibi farklı hukuki dayanaklarla kiracıyı tahliye ettirebilir. Ancak her dayanağın kendine özgü usul kuralları, süreleri ve ispat yükümlülükleri bulunmaktadır. Tek bir usul hatası, tüm sürecin reddedilmesine ve hak kaybına yol açabilmektedir. Bu nedenle tahliye davası sürecinde profesyonel hukuki destek almak büyük önem taşımaktadır.

Kiraya Verenin Tahliye Sebepleri

Kiraya veren çeşitli sebeplerle kiracıyı tahliye ettirebilir. Kiraya verenin tahliye sebepleri nelerdir?:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye,
• İmar ve inşa sebebiyle tahliye,
• Yeni Satın alma nedeniyle tahliye,
• Kiracının kirayı ödememesi veya kirayı geç ödemesi,
• Kiracının veya eşinin aynı belediye sınırları içinde konutunun olması,
• 10 yıllık kira süresinin dolması

Tahliye Sebepleri Karşılaştırma Tablosu

Kiraya Verenin Birden Çok Taşınmazı Bulunması

Kiraya verenin birden fazla konutu olması halinde kiralayan istediği konut için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Kiraya verenin aynı bölgede davaya konu taşınmaza benzer nitelikte başka bir taşınmazının olması durumunda bu taşınmazın içinde kiracı var mı yok mu ona bakılması gerekir. Kiracının olması durumunda mahkeme neden bu taşınmaz için dava açıldı diye bir soru sormamalıdır. Kiraya veren istediği taşınmaz için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiraya Veren Malik Olmak Zorunda mı?

Kiraya veren ve malik farklı kişiler olabilir. Malik ev veya işyerinin kiralanması için birine yetki verebilir. Kiraya veren kişinin malik olması zorunlu değildir.

Kiraya Veren ve Malikin Farklı Kişiler Olması Halinde Tahliye Davasını Kim Açabilir?

Uygulamada sıkça karıştırılan bir konu, kiraya verenin malik olmak zorunda olup olmadığıdır. Kiraya veren ile malik aynı kişi olmak zorunda değildir; malik, taşınmazın kiralanması için üçüncü bir kişiye yetki verebilir. Bu durumda kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya verenin dava açma hakkı mutlaktır ve TBK m. 350 vd. hükümlerine dayanarak tahliye davası açabilir. Ancak malik sözleşmenin tarafı değilse, doğrudan tahliye davası açamaz; öncelikle kiracıya malik sıfatını bildiren bir ihtarname göndermek zorundadır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadında, malik tarafından gönderilen ihtarın kiracıya tebliğ edilmesi ve makul bir cevap süresi tanınması aranmaktadır.

Kiraya Verenin Fesih Hakkı

Kiraya verenin fesih hakkı vardır. Ancak bu fesih haklı olmak zorundadır. Kiraya veren sözleşme süresinin bitmesine dayanarak kira sözleşmesini feshedemez. Ancak 10 yıllık uzama süresi bu durumun istisnasıdır.

Birden Fazla Kiraya Verenin Olması Halinde Dava Nasıl Açılır?

Taşınmazın paylı veya elbirliği mülkiyetine konu olduğu hallerde, tahliye davası bölünemez bir davadır ve kiraya verenler arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunur. Bu nedenle tüm kiraya verenlerin davayı birlikte açması gerekir. Tek bir kiraya verenin açtığı davaya, diğerleri sonradan davaya katılarak süreci sürdürebilir. Ancak kiracıya gönderilecek ihtarname mutlaka tüm kiraya verenler tarafından birlikte çekilmelidir. İhtardaki bu eksikliğin sonradan giderilmesi mümkün değildir; eksik ihtar tüm davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle birden fazla kiraya verenin bulunduğu hallerde sürecin başında profesyonel hukuki destek almak hak kayıplarını önler.

Kiraya Verenin Hapis Hakkı

TBK m. 336 uyarınca taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bu hak, kiracının ödeme yükümlülüğünü aksatması halinde kiraya verenin alacağını güvence altına alır. Hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar. Ancak kiracının haczedilemeyen malları üzerinde hapis hakkı kullanılamaz. Hapis hakkının fiilen tesis edilebilmesi için İcra ve İflas Kanunu m. 270 uyarınca icra müdürlüğüne başvurulması ve defter tutulması gerekmektedir. Hapis hakkı; kira borcunun ödenmesi, sözleşmenin sona ermesi, kiraya verenin feragati veya hakkın icra yoluyla kullanılması ile sona erer.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Tahliye

TBK m. 205 hükmüne göre kiraya verenin ölümü halinde mirasçılar kira sözleşmesinin tarafı haline gelir; yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir. Mirasçılar kira hakkına elbirliği halinde malik sıfatıyla sahip olduklarından, birlikte hareket etmek zorundadırlar. Tahliye sürecini başlatmak isteyen mirasçıların tamamı, ihtarname çekme ve dava açma süreçlerinde birlikte hareket etmelidir. Mirasçılardan birinin tek başına çektiği ihtar veya açtığı dava, zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle usul yönünden reddedilebilir. Uygulamada bu tür hak kayıplarının önüne geçmek için mirasçıların terekenin tasfiyesi ve kira ilişkisinin yönetimi konularında ortak vekil tayin etmesi tavsiye edilmektedir.

Kiraya Verenin Ölümü Halinde Kira Sözleşmesi

Kiraya veren kişinin ölmesi durumunda sözleşme aynı şekilde kiraya verenin mirasçılarıyla taraf olacak şekilde devam etmektedir. Kiraya verenin ölmesi halinde yeni bir sözleşme yapılması zorunlu değildir.

Ortak Giderleri Ödemeyen Kiracının Tahliyesi

Aidat ödemeyen kiracıyı tahliye edilir mi? Kiracı, aksine sözleşme ve yerel adet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. (TBK m. 314)

Kiracı aidatı ödemezse tahliye edebilir miyim? Kiracı aidatı ödemek zorundadır. Hem ev sahibi hem de kiracı aidattan müteselsil (birlikte) olarak sorumludur. Kiracı aidatı ödemediği takdirde ev sahibi ödemek zorundadır. Ev sahibi aidatı ödedikten sonra kiracıya isterse ihtarname gönderebilir isterse tahliye talepli icra takibi başlatabilir.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 20. maddesine göre ana taşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa'nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez.

Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

TBK m. 350/1 uyarınca kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması; geçici veya henüz doğmamış olmaması; yargılama boyunca devam ediyor olması gerekir. Belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uyularak belirlenecek tarihten itibaren bir ay içinde dava açılmalıdır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları için zorunlu arabuluculuk (dava şartı) düzenlemesi getirilmiştir. Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye sürecinin detayları için konut ihtiyacı nedeniyle tahliye başlıklı yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiraya Veren Annesi ve Babası İçin İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi?

TBK m.350 göre; kiraya veren kendisi, eşi, altsoy, üstsoy ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için tahliye davası açabilir. Yani kiraya veren anne ve babasının oturması için tahliye davası açabilir.

Kiracım Kirayı Ödemiyor

Kiracım Kirayı Ödemiyor Ne Yapmalıyım? Türk Borçlar Kanunu’nun 13.maddesine göre, kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracı kira bedelini kira sözleşmesinde belirtilen tarihte ya da tarih aralığında eksiksiz olarak ödemek zorundadır. Aksi halde kiracı temerrüde düşmüş olur. Kirasını ödemeyen kiracıyı tahliye davası açmak mümkündür.

Kiracı kirayı ödememesi durumunda; bir kira dönemi içinde kiracının kirasının ödememesi nedeniyle iki haklı ihtar gönderilmesi durumunda taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması suretiyle kiracıyı tahliye etmek mümkündür. Ayrıca kirasını ödemeyen kiracı hakkında dava açmaksızın doğrudan tahliye talepli icra takibi de başlatılabilir.

Sıkça Sorulan Sorular 

Kiraya veren olarak kiracıyı dilediğim zaman çıkarabilir miyim?

Hayır. Kiraya verenin tahliye hakkı TBK m. 350 vd. ile sınırlı sayıda sebebe bağlanmıştır. İhtiyaç, temerrüt, tahliye taahhütnamesi, iki haklı ihtar veya 10 yıllık uzama süresinin dolması gibi haklı bir sebep olmaksızın tek taraflı tahliye mümkün değildir. Aksi davranış kiracıya tazminat hakkı doğurabilir.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mudur?

Evet. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren 7445 sayılı Kanun gereği kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk süreci işletilmeden açılan dava, mahkeme tarafından usulden reddedilir. Bu kural ilamsız icra yoluyla tahliye haricinde tüm tahliye davalarını kapsar.

Birden fazla mirasçı varsa tahliye davasını kim açabilir?

Kiraya verenin ölümü halinde mirasçılar kira hakkına elbirliği halinde malik olduklarından TBK m. 205 uyarınca birlikte hareket etmek zorundadırlar. Tüm mirasçıların hem ihtarname çekme hem dava açma süreçlerinde birlikte yer alması gerekir. Tek bir mirasçının açtığı dava, zorunlu dava arkadaşlığı nedeniyle usulden reddedilebilir.

İki haklı ihtar nedir ve tahliye için tek başına yeterli midir?

TBK m. 352/2 uyarınca kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini iki kez geç ödemesi veya hiç ödememesi halinde kiraya veren her iki gecikme için ayrı ayrı ihtarname çekmelidir. Bu iki ihtar haklı kabul edilirse kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılabilir. Sürenin kaçırılması hak düşürücü sonuç doğurur.

Yeni satın aldığım taşınmazdaki kiracıyı ne zaman çıkarabilirim?

TBK m. 351 uyarınca yeni malik, taşınmazı edindiği tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyaç gerekçesini bildiren ihtarname göndermelidir. Bu bildirimden altı ay sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açabilir. Alternatif olarak mevcut kira sözleşmesinin süresi bittiğinde de bir ay içinde dava açma hakkı bulunmaktadır.

Kiraya verenin hapis hakkı nedir, hangi mallar kapsamdadır?

TBK m. 336 uyarınca taşınmaz kiralarında kiraya veren, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olmak üzere kiralananda bulunan ve döşeme veya kullanmaya yarayan taşınırlar üzerinde hapis hakkına sahiptir. Bu hak alt kiracının taşınırlarını da kapsar. Ancak haczedilemeyen mallar (zorunlu ev eşyaları, mesleki aletler vb.) kapsam dışındadır.

Tahliye davası sonucunda evi 3 yıl boş tutmak zorunda mıyım?

Hayır, evi boş tutma zorunluluğu yoktur. Ancak TBK m. 355 uyarınca ihtiyaç veya yeniden inşa nedeniyle tahliye ettirilen taşınmaz, üç yıl boyunca haklı bir sebep olmaksızın eski kiracı dışında kimseye kiralanamaz. Yasağa aykırılık halinde eski kiracı, son kira yılı bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.

Kiraya Verenin Tahliye Hakkı Avukat Desteği

Kiraya verenin tahliye hakkı; ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhütnamesi veya yeniden satın alma gibi farklı hukuki dayanaklara göre farklı süre ve usul kurallarına tabidir. Tek bir hak düşürücü sürenin kaçırılması, ihtarın eksik tebliği veya zorunlu arabuluculuk şartının atlanması; davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açabilmektedir. 2026 itibarıyla Yargıtay'ın gerçek ve samimi ihtiyaç incelemesi, Sulh Hukuk Mahkemelerinin yoğunluğu ve arabuluculuk uygulaması, tahliye sürecinin profesyonel bir vekille yürütülmesini her zamankinden daha kritik hale getirmektedir.

Öner Hukuk ve Danışmanlık Bürosu olarak Bakırköy ofisimizde kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklarda ihtarname düzenlenmesi, zorunlu arabuluculuk süreci ve Sulh Hukuk Mahkemelerinde tahliye davası süreçlerinin yürütülmesi konusunda hukuki danışmanlık hizmeti vermekteyiz. Kira hukuku avukatı olarak somut olayın koşullarına özgü değerlendirme yapılması için iletişim sayfamız üzerinden randevu alabilirsiniz.