Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi: Şartlar ve Dava Süreci

Kiraya verilen bir taşınmazda yeniden inşa veya esaslı onarım gündeme geldiğinde, kiracının kullanımı fiilen imkânsız hâle gelebilir. Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, bu durumda kira sözleşmesinin sona erdirilmesine imkân tanıyan, kanunda sınırlı sayıda sayılan tahliye sebeplerinden biridir. Ancak uygulamada karşılaşılan sorunlar göstermektedir ki süreç, çoğu zaman sanıldığından daha teknik ve usule bağlıdır: onaylı proje, hak düşürücü süreler, zorunlu arabuluculuk ve görevli mahkeme gibi unsurların her biri sonucu doğrudan etkiler. Bu içerikte tadilat nedeniyle tahliye davasının hukuki çerçevesi, şartları ve 2026 itibarıyla güncel uygulaması, Yargıtay'ın yerleşik içtihadı ışığında değerlendirilmektedir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

Tadilat nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin, kiralanan taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla yapılacak esaslı onarım, genişletme ya da değiştirme işleri nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek için açtığı bir davadır. Bu işlerin niteliği, kiralananın o dönemde kullanılmasını imkânsız kılacak ağırlıkta olmalıdır. Davanın amacı, kiraya verenin taşınmaz üzerindeki zorunlu yapı faaliyetlerini gerçekleştirebilmesini sağlamaktır. Tadilat sebebiyle tahliye, kanunda sınırlı biçimde sayılan tahliye sebeplerinden olup, sözleşmeyle yeni tahliye sebepleri kararlaştırılamaz. Bu nedenle dava, ancak yasal şartların somut olayda karşılanması hâlinde kabul edilir.

Kiralanan yerin imar ve inşası nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu davayı kiralayan kişi ve söz konusu kiralanan yerin maliki açabilecektir.

Kiralanan yıkılmayacak ise; elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazda ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması halinde tahliye davası açılabilir. Ancak gerek elbirliği mülkiyette gerekse paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme yapmış ise malikin kanundan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanan dava açma hakkı vardır.

Kiralanan yıkılacak ise; elbirliği veya paylı mülkiyet fark etmeksizin tüm maliklerin rızası olması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Kiracıyı Çıkarma

TBK m.350/2'ye göre;

"Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

Bu madde dikkate alındığında kira konusu konut ve çatılı iş yerinin "Yeniden İnşa" ve "Esaslı Onarım" nedeniyle tahliyesi talep edilebilir.

Yeniden inşa durumunda kira konusu taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilecektir. Kiralanan binanın ruhsatsız olması inşa amaçlı tahliye davası açılmasına engel teşkil etmez.

Taşınmazın esaslı onarımında ise yeni bir yapı inşası söz konusu olmayıp, yapının taşıyıcı unsurları yerinde kalarak binada esaslı onarım yapılacaktır. Bundan dolayı da kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Esaslı tadilat ve onarımda, yapılacak onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir. Zira ufak tefek tadilatlar ancak geçici tahliye nedeni olabilir.

Tahliyesi istenen taşınmazın tarihi eser niteliğinde olması halinde inşa amaçlı olarak tahliye davası açılabilmesi için alınan ruhsat ve mimari projenin Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Bölge Kurulunca da onaylanması gerekir.

Esaslı Onarım ile Olağan Bakım Arasındaki Fark

Her tadilat, tahliye sebebi oluşturmaz. Kanunun aradığı ölçüt, işin esaslı nitelikte olması ve kiralananın kullanımını imkânsız kılmasıdır. Boya, badana, küçük tamirat gibi olağan bakım işleri kural olarak kalıcı tahliye sebebi sayılmaz; bu tür işler en fazla geçici tahliye gerekçesi olabilir. Esaslı onarımda ise yapının niteliğini etkileyen, kapsamlı ve süreç boyunca taşınmazda oturmayı engelleyen bir müdahale söz konusudur. Aşağıdaki tablo, uygulamada sık karşılaşılan durumların hukuki değerlendirmesini özetlemektedir.

Tablo, genel bilgilendirme amaçlıdır; her somut olay kendi koşullarında değerlendirilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Yeniden inşa veya esaslı onarım nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için, yerleşik içtihat doğrultusunda aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi aranır:

1. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesinin gerekli olması.
2. Bu işler sırasında kiralananın kullanımının imkânsız hâle gelmesi.
3. Yapılacak tadilata ilişkin onaylı mimari/uygulama projesinin bulunması ve bu projenin söz konusu taşınmaza ait olması.
4. Projenin imar mevzuatına uygun olması.
5. Davanın, kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde açılması.

Proje, dava açıldıktan sonraki aşamada mahkemeye sunulabilir; ancak imar mevzuatına aykırı bir proje kabul edilmez. Mahkeme, yapacağı keşif ve bilirkişi incelemesiyle tadilatın esaslı nitelikte olup olmadığını ve kullanımı imkânsız kılıp kılmadığını değerlendirir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açılma Zamanı

Davanın, sözleşmenin bitimini izleyen 1 ay içinde veya davanın en geç açılması gereken süre içinde ihtar tebliğ edilerek önceden ihtar keşide edilmişse dava kira sözleşmesinin dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Başlangıcı ve süresi belli olmayan kira sözleşmelerine dayanılarak tahliye davası açılamaz. Zira kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi kiralayan tarafından ispat edilmelidir.

Dava Şartı Arabuluculuk

01.09.2023 tarihinden bu yana, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı hâline gelmiştir (6325 sayılı Kanun m. 18/B). 2026 itibarıyla güncel uygulamada, tadilat nedeniyle tahliye davası açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur; bu adım atlanırsa dava, dava şartı yokluğundan reddedilir. Bu nedenle hak düşürücü süre planlanırken arabuluculuk aşamasının da hesaba katılması, uygulamada büyük önem taşır.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarname 

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; sonu belli olmayan sözleşme dava açılma zamanı 6'şar dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi, altıncı ayın sonunda da davanın açılması gerekir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

Taraflar arasındaki sözleşmede fesih ihbar şartına ilişkin düzenleme var ise, fesih ihbarı için öngörülen sürede dava açılmalıdır. Örnek verilmesi gerekirse; kira sözleşmesinde taşınmazın tahliyesi için kira dönem sonu gelmeden üç ay önceden fesih için ihbarda bulunulması kararlaştırılmışsa, dönem sonu gelmeden fesih ihbarı gelmediği durumda, bu ihbarda bulunulmadığı gerekçesiyle açılan dava reddedilecektir. Bu durumda da kira sözleşmesi kira bedeli hariç aynı şartlarla bir yıl uzamış olur.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası basit yargılama usulüne göre görülür. Dava dilekçesinin tebliğinin ardından davalı taraf iki hafta içinde cevap dilekçesini sunar; cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilemez. Tahkikat kural olarak iki duruşmada tamamlanır. Ancak bilirkişi incelemesinin uzaması veya istinabe gibi zorunlu hâllerde süre uzayabilir. Bu nedenle davanın kesin bir süresini önceden belirtmek uygulamada karşılaşılan sorunlar nedeniyle güçtür; süre, mahkemenin yoğunluğu, proje ve ruhsatın sunulma zamanı ile keşif sürecine göre değişir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasında davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Tahliye Sonrası Eski Kiracının Öncelik Hakkı

Yeniden inşa edilen veya imarı gerçekleştirilen taşınmazda eski kiracının (yeni kira bedeli ile olmak şartıyla) kiralamada öncelik hakkı mevcuttur. Mülkiyet sahibinin taşınmazın yeni hali için, belirlenmiş güncel kira bedeliyle ilk olarak ilgili taşınmazdan tahliye edilmiş eski kiracıya teklif götürme zorunluluğu vardır. Bunun için kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunur.

Kiraya verenin kiracıya yapacağı bu yazılı bildirim ile taşınmazı tekrar kiralayıp kiralamayacağı sorulacaktır. Eski kiracı, söz konusu bu yazılı bildirimden sonra 1 ay içerisinde ilgili taşınmazı kiralamak için öncelikli olan hakkını kullanmaz ise taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Kiraya veren, yeniden inşa ya da imar yaptırdığı taşınmazı, eski kiracıyı tahliye etmesinin ardından 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse ya da eski kiracıya yapılması gereken yazılı bildirimi yapmadan taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi durumunda; eski kiracıya son kira senesinde kiracının ödediği bir senelik kira bedelinden az olmamak şartı ile tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ev sahibi her tadilat için kiracıyı tahliye edebilir mi?

Hayır. Tahliye, ancak yeniden inşa veya esaslı onarımın kiralananın kullanımını imkânsız kılması hâlinde mümkündür (TBK m. 350/2). Boya, badana gibi olağan bakım işleri kural olarak kalıcı tahliye sebebi sayılmaz; bu tür işler en fazla geçici tahliye gerekçesi olabilir.

Tadilat nedeniyle tahliye davası ne kadar sürede açılmalıdır?

Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde açılmalıdır. Bu süre hak düşürücü olup mahkemece kendiliğinden dikkate alınır. Süre kaçırılırsa dava reddedilir ve sözleşme bir yıl uzamış sayılır.

Tahliye davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?

Evet. 01.09.2023'ten bu yana kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). 2026 itibarıyla tahliye davası öncesinde arabuluculuğa başvurulmaması, davanın dava şartı yokluğundan reddine yol açar.

Tadilat tahliyesinde onaylı mimari proje şart mı?

Esaslı onarım veya yeniden inşaya ilişkin bir projenin bulunması aranır. Proje, dava açıldıktan sonraki aşamada da sunulabilir; ancak imar mevzuatına aykırı bir proje kabul edilmez. Mahkeme, keşif ve bilirkişi incelemesiyle projenin uygunluğunu değerlendirir.

Tadilat tahliyesinde görevli mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından kiralananın bulunduğu yer mahkemesi belirleyicidir (HMK m. 6 vd.). Dava basit yargılama usulüne göre görülür.

Tadilat bitince eski eve geri dönebilir miyim?

Yeniden inşa veya imar tamamlandığında eski kiracının güncel kira bedeliyle kiralamada öncelik hakkı bulunur. Kiraya veren, taşınmazı önce eski kiracıya yazılı olarak teklif etmekle yükümlüdür; eski kiracı bir ay içinde bu hakkı kullanmazsa taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Ev sahibi tadilat sonrası evi başkasına kiralarsa ne olur?

Kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirim yapmadan taşınmazı üç yıl içinde başkasına kiralarsa tazminat ödemekle yükümlü hâle gelir. Bu tazminat, eski kiracının son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olamaz.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davasında Avukatın Önemi

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi, kanunda sınırlı biçimde düzenlenmiş, usule sıkı biçimde bağlı bir tahliye yoludur. Esaslı onarım ile olağan bakımın ayrımı, onaylı projenin niteliği, hak düşürücü bir aylık süre ve zorunlu arabuluculuk adımı; sürecin sonucunu doğrudan etkileyen unsurlardır. Bu unsurlardan herhangi birinde yapılan değerlendirme hatası, davanın reddine ve kira ilişkisinin bir yıl daha uzamasına yol açabilir. Gerek tahliye davası açmayı düşünen mülk sahipleri gerekse tahliye talebiyle karşılaşan kiracılar için, somut olayın kendi koşullarında değerlendirilmesi önem taşır. Bakırköy ve İstanbul genelinde kira hukuku alanında çalışan Öner Hukuk ve Danışmanlık, tadilat nedeniyle tahliye süreçlerinde hukuki değerlendirme ve danışmanlık desteği sunmaktadır. Sürecinizle ilgili ayrıntılı bir değerlendirme için hukuk büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.