Kira Tespit Davası (Kira Bedelinin Tespiti Davası)

Kira tespit davası TBK 344. maddesi uyarınca, özellikle konut ve çatılı işyerlerine ilişkin kira sözleşmeleri kapsamında sıkça gündeme gelmektedir. Kira bedelinin tespiti davaları yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin sözleşmelerde uygulanabilir. Bu kapsamın dışında kalan kira sözleşmelerinde ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesi hükmü geçerli değildir.

Kira tespit TBK 345. madde uyarınca da Kira Tespiti Davalarının ne zaman açılabileceği ve açılma zamanının karara etkisini belirtmektedir.

Kira Tespit Davası Şartları

Kira tespit şartları aşağıdaki gibidir:

• Taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır,
• Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir,
• Davayı açan kişinin (kiralayan, kiracı veya malik) bu davayı açmaya hukuki yararı bulunmalıdır. Somut olayda hukuki varlığın olup olmadığı konusunda uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Kira Tespit Davası Nasıl Açılır?

Kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Enflasyon, rayiç kira artışları gibi ekonomik değişimlere karşı kira bedelini güncellemek için açılır ve kanunda belirtilen 5 yıllık süre gibi özel şartlara tabidir. Kira tespit davası açılma aşaması:

• Şartların oluşup oluşmadığının kontrolü
• Yetkili mahkemenin belirlenmesi
• Dava dilekçesinin hazırlanması
• Dava açılması ve tebligat
• Bilirkişi incelemesi ve rapor
• Hakim kararı
• Kararın istinaf süreci

Kira Tespit Davasının Tarafları

Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını; kiralayan, kiracı veya malik açabilir. Kiralanan taşınmaz paylı mülkiyet ise;  paydaşlardan her biri, kendi payına ilişkin olmak şartıyla kira tespiti davasını açabilir. Taşınmazın tamamı için kira tespit istenmesi halinde pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekir.

Kiracı da kira bedelinin piyasa koşullarına göre fahiş (çok aşırı) kaldığını düşünüyorsa, kira bedelinin tespiti için dava açma hakkına sahiptir.

Kira tespit davasında elbirliği mülkiyet - Taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse veya birden fazla kiralayan varsa kira tespit davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması veya açılan davaya katılmaları ya da açılan davaya muvafakat vermeleri gerekir. Kira sözleşmesinde kiracı sayısı birden fazla ise kira tespit davasının tüm kiracılara karşı yöneltilmesi gerekir.

Kira tespit davasını malik olmayan kiraya veren açabilir mi? Kiraya veren malik olmasa da bu davayı açabilir; malik ise kiraya veren olmadığı sürece bu davayı açamaz. Yani malikin kiraya veren olmaması durumunda kira tespit davasını açamaz.

Kira Tespit Davasında Eski Kiracı İndirimi

Kira tespit eski kiracı indirimi Yargıtay içtihatlarıyla kabul edilmiştir. Kira tespiti davasında eski kiracı indirim oranını hakim hakkaniyet ilkesine göre belirleyecektir. Bu oran %5 olabileceği gibi %20 de olabilecektir.

Kira tespit hakkaniyet indirimi kira bedelinin tespitinde değerlendirilmesi gereken bir kriter olarak belirlenmiştir. Yargıtay kararlarında kabul edildiği üzere kiralananın boş olarak kiraya verilmesi halinde getireceği kira bedelinden %5 ile %20 arasında indirim yapılmak suretiyle kira bedeli belirlenmektedir. Hakkaniyet indirimi, davacının talep ettiği miktar üzerinden değil, bilirkişi raporunda tespit edilen emsal kira bedeli üzerinden yapılmalıdır.

Kira Tespit Davası Bilirkişi Raporu

Kira Tespit Neye Göre Belirlenir? TBK m. 344/ f. 2, 3’te kira bedelinin tespiti davasında yeni kira bedeli belirlenirken hakimin tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralanın konut ya da işyerinin durumunu, emsal kira bedellerini hakkaniyet ilkesi çerçevesinde dikkate alması gerektiği öngörülmüştür. Emsal kira bedeli tespiti için kiralananın civarında ve kiralananla aynı niteliklere sahip kabul edilebilecek kiralananlara ilişkin yakın tarihte yapılmış kira sözleşmelerinin esas alınması gerekmektedir. Emsal bedel değerlendirilirken, kiralanın boş olarak yeniden kiraya verilmesi halinde elde edilebilecek kira bedeli esas alınmalıdır.

*Bilirkişi raporunda, kiracının kiralanan taşınmaza kattığı değer artışları ve yaptığı iyileştirmeler de değerlendirilmeli ve bu durum, tespit edilecek yeni kira bedelinden indirim konusu yapılmalıdır.

Kira tespit bilirkişi raporuna itiraz yazılırken öncelikle bilirkişi raporu detaylı olarak incelenmeli ve itiraz süresi kaçırılmamalıdır. Bilirkişi raporuna itiraz ederken; hatalı bulunan noktaları somut bir şekilde belirtmeli ve neden hatalı olduğunu teknik veya hukuki gerekçeyle açıklamalısınız.

Kira tespit bilirkişi raporuna beyan dilekçesi için ofisimizle iletişime geçerek hukuki destek alabilirsiniz.

Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması 

Sözleşmede kira bedeli yabancı para birimi olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Taraflar, şayet 5 yılın sonunda kira sözleşmesi devam ediyorsa kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, emsal bedeller ve kiralananın durumu  göz önünde bulundurulur.

Kural  olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaksa da ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ durumu istisnadır. Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulması sırasında edimler arasına var olan dengenin sonraki dönemlerde taraflardan birinin aleyhine değişmesidir. Kiracı, TBK 138/son maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğüne dayanarak "Kira Uyarlama Davası" açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira tespit ne zaman açılabilir? Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir.

Kira sözleşmesinde kira artış şartı var ise; kira tespit davası herhangi bir ihtar keşide ve tebliğ edilmeksizin dönem sonuna kadar açılabilir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişse 01.01.2021-31.12.2021 dönemi için 31.12.2021 tarihine kadar bu dava açılabilir. Açılacak olan davada bu kira tespiti 01.01.2021 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde istenecektir. Kiracı, kiraya verenin 12 aydır kira aldığını bu yüzden davayı açmada kötü niyetli olduğunu ileri süremeyecektir.

Kira artış sözleşmesinde kira artış şartı yok ise; yeni dönem aylık kira parasının tespiti için en az 30 gün önceden kira artış iradesinin karşı taraf kiracıya bildirilmesi zorunludur. Kira artış iradesi 30 gün önceden kiracıya bildirilmezse açılan dava da tespit olunan miktar bir sonraki dönemden itibaren geçerli olacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.

Dolayısıyla bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması için yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ve kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

10 Yıllık Kira Sözleşmesinde Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?  TBK 344. maddede “5 yıldan uzun süreli sözleşmelerden” de bahsettiği için 10 yıllık bir sözleşmenin 5. yılından sonra tespit davası açılabilir.

Kira tespit ve tahliye davası aynı anda açılabilir mi? Kira tespit davası ve tahliye davası aynı zamanda açılabilir. Aynı dilekçeyle açılması halinde ise davaların ayrılmasına karar verilmelidir.

Geriye Dönük Kira Tespit Davası

Kira tespit davası geriye dönük açılabilir mi? Taraflar arasında yapılan kira sözleşmesinde kira bedelinin yeni dönemde arttırılacağına ilişkin bir hüküm varsa (artış şartı), kira tespit davası kira döneminin sonunda bile açılsa dahi içinde bulunulan kira döneminin başlangıcından beri geçerli olur. Yani sözleşmede kira bedelinin her yıl artacağına ilişkin bir hüküm varsa kira tespit davası geriye dönük açılabilir.

Kira Tespit Davasında İhtarname

Kira tespit davasında ihtar (bildirim) çok önemli bir unsurdur; çünkü yeni kira bedelinin hangi kira döneminden itibaren geçerli olacağı bu ihtarın ne zaman ve nasıl yapıldığına bağlıdır.

Kira tespit davası öncesi ihtarname şart mı? Kiraya verenin ihtarname göndermesi şartı kira sözleşmesinde artış şartı olup olmadığına göre değişiklik gösterir. Kira tespit ihtar şartı için sözleşmede artış şartı var mı yok mu ona bakılmalıdır.

Kira tespit ihtarnamesi ne zaman çekilir? Yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce ihtar gönderilmelidir. İhtarın sadece gönderilmesi yetmez; kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Yani, PTT’ye zamanında vermek değil, tebliğ tarihi esas alınır. Kira sözleşmesinde artış şartı yoksa ihtar çekilmesi veya kira sözleşme tarihinden en az 30 gün önce dava açılması gerekmektedir.

Kiraya veren gönderdiği ihtarnamede belirttiği bedel ile bağlı mıdır? Kiracı ihtarnamede belirtilen bedeli kabul ettiği noktasında bir cevap vermemişse kiraya veren bu bedel ile bağlı değildir.

Kira Tespit Davasında Yeni Malik

Malikin yeni veya eski olması, kira tespit davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir. Yeni mal sahibi de kira ilişkisi ile bağlıdır. Dolayısıyla eski malik gibi yeni malik de bu davayı açabilecektir.

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmışsa veya artırım talebi  karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse, tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır.

Kira konusunun el değiştirmesi ihtimalinde, daha önceki kiraya veren tarafından TBK' da belirtilen sürede ihtarname gönderilmişse, yeni malikin açacağı davada verilen karar da geriye etkili olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Takdiri İndirim

Hak ve nesafet kurallarına göre belirlenen aylık kira parasından mahkemece takdiri indirim yapılabilmektedir. Uygulanacak olan takdiri indirim %5-20 arasıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Kısmi veya Belirsiz Olarak Açılabilir mi?

Kira tespit davası kısmi olarak açılabilir mi? Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Kira tespit davası belirsiz alacak olarak açılabilir mi? Hayır, Kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz.

Kira Tespit Davasında Islah

Kira tespit davasında ıslah olur mu? Hayır, kira tespit davalarında talep edilen yeni kira bedelinin ıslah edilmesi mümkün değildir. Kira bedeli tespit davasında ıslah yapılamaz.

Kira Tespit Davasında Arabuluculuk

Kira tespit arabuluculuk şart mı? Evet davadan önce arabuluculuk şarttır. Kira tespit arabuluculuk zorunlu mu? Kira tespiti davasından önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur.

Kira tespit arabuluculuk süresi ise dava açma hakkının başladığı süre itibari ile başlamaktadır.

Kira tespit arabuluculuktan sonra dava açma süresi ise değişiklik göstermektedir. Özellikle ihtarın çekilip çekilmediği süre konusunda önem arz etmektedir.

Kira Tespit Davası Görevli Mahkeme

Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.

Kira Tespit Davası Yetkili Mahkeme

Kira tespit davası nerede açılır? Kira tespit davalarında yetkili mahkeme kural olarak kiralananın (taşınmazın) bulunduğu yer mahkemesidir. Ayrıca davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin icra edildiği yer mahkemesi yahut taraflarca usulüne uygun olarak yapılan yetki sözleşmesinde kararlaştırılan yer mahkemesinde de kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Sözleşmede belli bir yer mahkemesinin belirlenmesi kiralananın bulunduğu yer mahkemesi durumunu etkilemez.

Kira Tespit Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Kira tespit kesinleşmeden icra edilebilir mi? Kira tespit davaları, tespit niteliğinde olduğundan dolayı kesinleşmediği sürece icra takibine konu olamaz. Kararın kesinleşmesinden itibaren ödenen ve tespit olunan miktar arasındaki fark kiracıdan istenebilir. Talep edilecek miktar (stopaj miktarı mahsup edildikten sonra) brüt kira parasının net miktarı olacaktır. Bu alacaklar ilamlı icraya dayalı olarak alınamaz. Örnek no 7 ve örnek no 13 ile icra takibi başlatılabilir.

Kira tespit davası sonrası icra takibi ilamlı değil ilamsız takibe konu olabilir. Yani Kiraya veren, tespit davasında belirlenen yeni kira bedeli ile eski kira bedeli arasındaki fark tutarını icra takibine konu edebilir. Tespit davasındaki karar eda kararı niteliğine haiz olmadığından ilamlı takibe konu edilemez, ancak ilamsız takip yapılabilir. Kararın kesinleşmemesi halinde ilamsız takip de yapılamayacaktır.

Kira Tespit Davası Faiz Başlangıcı

Kira tespit davaları bir eda davası değildir. Faiz kira tespit kararının kesinleştiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Yani faiz başlangıcı kira tespit davasının kesinleştiği tarihtir. Birikmiş kira farkı alacakları için kesinleşme tarihinden itibaren faiz işletilir.

Kira tespit davasında faiz oranı;

• Kira tespit davası sonucu ortaya çıkan fark alacaklarında yasal faiz (kanuni faiz) uygulanır.

• Ticari kira sözleşmesi varsa (örneğin kiracı şirket ise), avans faizi uygulanabilir.

Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davaları, davanın görüldüğü mahkemenin iş yoğunluğuna, bilirkişi incelemesine, tarafların itirazlarına ve delillerin toplanma hızına göre değişmekle birlikte, ortalama 1-2 yıl arasında sürmektedir.

Kira Tespit Davası ve Uyarlama Davası

Kira tespit ve uyarlama farkı:

Kira tespit ve kira uyarlama davalarında; davanın amacı, hukuki dayanağı, davanın açılma zamanı, uygulama alanı gibi farklılıkları mevcuttur. Kira tespit davasında, Kira bedelinin rayiç (piyasa) koşullarına göre belirlenmesi amacı varken; Kira uyarlama davasında ise Sözleşmedeki kira bedelinin, olağanüstü değişen koşullara (örneğin ekonomik kriz, pandemi, enflasyon) göre yeniden uyarlanmasıdır.

Kira tespit ve uyarlama davası birlikte açılabilir mi? Kira tespiti davası ile uyarlama davası farklı hukuki sebeplere dayandığından, birlikte açılması mümkün değildir.

Kira tespit ve uyarlama davası terditli açılabilir mi? Kira tespit ve kira uyarlama davasının terditli açılması ile ilgili emsal bir karara rastlanmamıştır. Ancak kanaatimizce bu iki davanın terditli olarak açılabileceğidir.

Kira Tespit Davası Avukatlık Ücreti 

Kira tespit davası avukatlık ücreti 2025 için ofisimizle iletişime geçerek detaylı bir ücret bilgisi alabilirsiniz.

Kira Tespit Davasının Harcı

Kira tespit davası harcı nasıl hesaplanır? Kira bedelinin tespiti davalarında nisbi harç, aylık kira farkı üzerinden alınmaktadır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 10.000 TL ve mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 15.000 TL olduğu düşünülürse; nisbi harç, tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden bir aylık kira farkı olan 5.000 TL üzerinden alınır. Yani kira tespit harca esas değer kira farkına göre belirlenecektir. Kira parasının yıllık belirlendiği sözleşmelerde ise harç yıllık kira farkı üzerinden alınır.

Kira Tespit Davası Sürerken Kiracı Çıkarsa

Kira tespit davası devam ederken kiracı çıkarsa dava tarihinden önceki veya dava tarihine kadar olan dönem için kira ilişkisini ortadan kaldırmaz. Dava açıldığı tarihe kadar kira ilişkisi devam ettiği için, dava tarihine kadar olan dönem için tespit yapılabilir.

Kira Tespit Davası Vekalet Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur.

Vekalet ücretinin, halen ödenen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanması gerekmektedir. Örneğin; Davalı tarafından halen ödenen aylık brüt kira bedeli 10.000,00 TL ile hükmedilen aylık brüt kira bedeli 15.000,00 TL arasındaki yıllık kira farkı 60.000,00 TL dir. 60.000,00 TL nin vekalet ücreti 8.600,00 TL olacaktır.

Kira tespit takdiri indirim vekalet ücreti belirlenirken talep edilen miktar ve bilirkişi raporundaki miktar dikkate alınmalıdır.

Mahkemece belirlenen (hakkaniyet indirimi dikkate alınmayacak) kira parası ile talep edilen kira parasının yıllık farkı üzerinden (10.000 TL-9.860 TL =140,00 TL x 12 =1.680, 00TL) davalı yararına vekalet ücretine hükmedilmesi gerekirken fazla vekalet ücretine karar verilmesi, Doğru bulunmamış, bu yönleriyle ilk derece mahkemesinin kararı kaldırılmıştır. (Konya BAM 4 HD 2025/673 E. 2025/3128 K. 17.09.2025)

Kira tespit davası vekalet ücreti kesinleşmeden icraya konulabilir mi? Hayır, yargılama giderlerinin icrası için kesinleşme şartı aranır. Vekalet ücreti de yargılama gideri sayıldığından dolayı kesinleşmeden icraya konulamaz.

Kira Tespit Davasında İstinaf

Kira tespit davasında kesinlik sınırı aşağıda detaylı olarak açıklanmıştır. Kira tespit istinaf sınırı iki şekilde yani davalı ve davacı için ayrı belirlenmektedir:

Davacı (Kiraya veren) için istinaf sınırı - Mahkemenin belirlediği aylık kira bedeli ile kiraya verenin talep ettiği aylık kira arasındaki farkın bir yıllık toplamı, istinaf sınırının hesaplanmasında esas alınır.

Davalı (Kiracı) için istinaf sınırı - Mahkemenin belirlediği aylık kira bedeli ile kiracının ödediği mevcut kira arasındaki farkın bir yıllık toplamı, istinaf sınırının hesaplanmasında esas alınır.

Kira tespit istinaf dilekçesi için ofisimizle iletişime geçerek hukuki danışmanlık hizmeti alabilirsiniz.

İşyeri Kira Tespit Davası

İşyeri kira tespit davası ne zaman açılır? Konutlar için anlatılan dava açma sürelerinin hepsi işyerleri için de geçerlidir.

İşyeri kira tespit davası brüt mü net mi? Çatılı işyerlerinde kira tespiti talebi brüt kira bedeli üzerinden yapılmalı ve mahkeme de tespiti brüt kira üzerinden yapmalıdır.