Kira tespit davası Yargıtay kararları; davanın ne zaman açılacağı, ihtar şartı, beş yıllık süre, hak ve nesafet ilkesi ve eski kiracı indirimi konularında uygulamaya yön verir. Aşağıda önce güncel emsal kararların özet tablosu, ardından ihtar şartı ve açma süresi, kiracı lehine kararlar, kira tespiti ile uyarlama davası ayrımı, emsal ve bilirkişi incelemesi ile harç, taraf ve usule ilişkin Yargıtay kararları yer almaktadır. Davanın genel çerçevesi, harç ve vekalet ücreti hesabı için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.
Kira Tespit Davası Emsal Kararlar: Özet Tablo
| Karar | Tarih | İlke |
|---|---|---|
| Yargıtay 3. HD, 2017/5586 E., 2019/435 K. | 23.01.2019 | Artış şartı yoksa dava yeni dönemden en geç 30 gün önce açılmalı veya bu sürede yazılı bildirim yapılmalı; süre kaçmışsa sonraki dönem için tespit istenip istenmediği sorulur |
| Yargıtay 3. HD, 2017/6552 E., 2019/2619 K. | 27.03.2019 | Artış şartı varsa dönem sonuna kadar açılan dava dönem başına etkili; kiracı ödese bile dava reddedilmez |
| Yargıtay 3. HD, 2023/118 E., 2023/1431 K. | 15.05.2023 | Artış şartı varsa artış talebinin ayrıca yazılı bildirilmesi gerekmez |
| Yargıtay 3. HD, 2017/8186 E., 2019/5879 K. | 27.06.2019 | Hak ve nesafet: emsaller tek tek incelenir, boş kira bedelinden indirim yapılır |
| Yargıtay 3. HD, 2025/3101 E., 2025/4808 K. | 14.10.2025 | Döviz veya altın artışına göre kira tespiti yapılamaz |
| Yargıtay 3. HD, 2021/5455 E., 2021/8864 K. | 22.09.2021 | Eski kiracı indirimi %5–%20 bandında |
| Yargıtay 3. HD, 2026/1213 E., 2026/1751 K. | 30.03.2026 | Kira tespiti sebepleri TBK m. 138 uyarlama davasına konu olamaz |
| Yargıtay HGK, 2017/977 E., 2021/1168 K. | 05.10.2021 | Kira tespiti kamu düzenindendir; indirim boş bedelden yapılır, talep aşılamaz |
| Yargıtay 3. HD, 2026/1265 E., 2026/3231 K. | 20.05.2026 | İnternet ilanlarının ortalaması hükme yetmez |
| Yargıtay 3. HD, 2023/1074 E., 2023/2776 K. | 18.10.2023 | Tespit edilecek bedel ödenenden az veya ona eşitse ödenen bedel tespit edilir |
| Yargıtay 3. HD, 2025/3291 E., 2026/290 K. | 21.01.2026 | Harç aylık kira farkı üzerinden alınır |
| Yargıtay 3. HD, 2025/5052 E., 2026/2764 K. | 05.05.2026 | Malikler mülkiyet hakkına dayanarak kira tespit davası açabilir |
A-) Kira Tespit Davası İhtar Şartı Yargıtay Kararı
1-) Kira bedelinin tespitinin talep edilebilmesi için, davanın kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/5586 Esas 2019/435 Karar
Karar tarihi: 23.01.2019 – Sonuç: davalı (kiracı) yararına bozma.
* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmadığına ve Süresinde Gönderilmiş İhtarname veya Açılmış Dava da Bulunmadığına Göre 20.11.2014 Tarihinde Açılan Asıl Dava Dilekçesinin 08.12.2014 Tarihinde Davalıya Tebliğ Edilmiş Olması ve Yine Birleşen Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği - 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Aksi Halde Davanın Reddine Karar Verilmesi Gereği )
* KİRA ÜCRETİNİN ARTIRILMASI ( Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması - Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )
* KİRA SÖZLEŞMESİNDE ARTIŞ ŞARTI BULUNMAMASI ( Kira Bedelinin Tespiti - Davanın 24.12.2014 Tarihinde Açılmış Olması Karşısında 01.01.2015 Günü Başlayan Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilemeyeceği Ancak Temyiz İncelemesi Sırasında Yeni Dönemin Başladığı da Göz Önünde Bulundurularak Mahkemece Bir Sonraki Dönem İçin 2016 Kira Bedelinin Tespitini İsteyip İstemediği Hususunun Davacılara Sorularak İstenmesi Halinde Bir Sonraki Dönem İçin Kira Bedelinin Tespitine Karar Verilmesi Gereği )
* MEVCUT KİRA BEDELİNİN EMSAL RAYİÇLERİN ALTINDA KALMASI ( Kira Bedelinin Tespiti/Kira Sözleşmesinde Artış Şartı Bulunmaması - Davacının Sözleşmenin Yenilendiği 01.01.2015 Tarihinden İtibaren Kira Bedelinin Tespitini Talep Edebilmesi İçin Davanın Bu Dönemin Başlangıcından En Geç Otuz Gün Önceki Bir Tarihte Açılması Ya da Kiraya Veren Tarafından Bu Süre İçinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Olarak Kiracıya Yazılı Bildirimde Bulunulmuş Olması Gerektiği )
ÖZET : Dava, kira bedelinin tespitit istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir.
**DAVA :**Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davalı tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
**KARAR :**Asıl ve birleşen davada davacılar; murisleri ile imzalanan 01.01.1985 başlangıç tarihli sözleşme gereği kiracılığı devam eden davalının, son ödediği 1.000,00 TL kira bedelinin emsal taşınmazlara göre düşük kaldığını belirterek aylık net kira bedelinin yeni dönem için 7.000,00 TL olarak tespitine karar verilmesini talep etmişlerdir. Davalı asıl ve birleşen davalı; talep edilen kira bedelinin fahiş olduğunu belirterek aynı şartlarda emsal incelemesi yapılarak karar verilmesini istemiştir. Mahkemece, davanın kısmen kabulüne, dava konusu kiralananın aylık kira bedelinin 01/01/2015 tarihinden geçerli olmak üzere aylık net 3.600,00 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. TBK’nun 345 maddesinde “Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir ancak bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, Mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” hükmüne yer verilmiştir. 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girmiş olup, TBK’nun 345. maddesi bu tarihten sonra açılacak kira bedelinin tespiti istemlerinde uygulanır. Yine 21.11.1966 gün ve 19/10 Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince, kira bedelinin arttırılması ile ilgili olarak gönderilen ihtarname veya aynı amaç için açılan davanın dilekçesinin tebliğ tarihi, tespit edilecek kira parasının geçerli olacağı dönemin belirlenmesi açısından önemlidir. Olayımıza gelince; 01.01.1985 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine ilişkin taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinde artış hükmüne yer verilmemiştir. Bu durumda davacı sözleşmenin yenilendiği 01.01.2015 tarihinden itibaren kira bedelinin tespitini talep edebilmesi için, davanın bu dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.
Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde artış şartı bulunmadığına ve süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre, 20.11.2014 tarihinde açılan asıl dava dilekçesinin 08.12.2014 tarihinde davalıya tebliğ edilmiş olması ve yine birleşen davanın 24.12.2014 tarihinde açılmış olması karşısında 01.01.2015 günü başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemez. Ancak temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin (01.01.2016 ) başladığı da göz önünde bulundurularak, mahkemece bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği hususunun davacılara sorularak, istenmesi halinde bir sonraki dönem için kira bedelinin tespitine karar verilmesi aksi halde davanın reddine karar verilmesi gerekir. Öyle ise Mahkemece, yukarıdaki ilkeler gereğince yargılama yapılıp hasıl olacak sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirme sonucu yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir.
**SONUÇ :**Yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulüyle hükmün HUMK.nun 428.maddesi gereğince davalı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440.maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 23.01.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi
Kararın önemi: Sözleşmede artış şartı bulunmayan bu olayda dava yeni dönemin başlangıcından otuz günden daha kısa bir süre önce açılmış ve süresinde bir yazılı bildirim de yapılmamıştır. Yargıtay, bu durumda o dönem için tespit yapılamayacağını, ancak mahkemenin davacıya bir sonraki dönem için tespit isteyip istemediğini sorması gerektiğini belirtmiştir. TBK m. 345 davanın açıldığı tarihi ölçü alır; yazılı bildirimde ise bildirimin kiracıya tebliğ edildiği tarih önemlidir. Bu nedenle otuz günlük süre dolmadan dava açmak veya bildirimi tebliğ ettirmek en güvenli yoldur.
B-) Kira Sözleşmesinde Kira Bedelinin Artırılacağına İlişkin Bir Hüküm Olup Olmamasına Göre Kira Tespit Davası Açma Zamanı Değişiklik Gösterir.
1-) Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/6552 E. 2019/2619 K.
“6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 345. maddesi gereğince; kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur. Taraflar arasında kira parasının miktarına ilişkin bir uyuşmazlık bulunup mahkemeye müracaat edildiğine ve kira parasının dava yoluyla tespiti istenildiğine göre; davalı taraf artırılması istenilen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmeyip, bu miktar hüküm altına alınarak bir tespit kararı verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
Karar tarihi: 27.03.2019. Bu alıntı iki ilkeyi birlikte ortaya koyar: Sözleşmede artış şartı varsa yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerlidir; ayrıca kiracı, artırılması istenen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmez, bu miktar hüküm altına alınarak tespit kararı verilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/118 Esas 2023/1431 Karar
Karar tarihi: 15.05.2023 – Sonuç: bölge adliye mahkemesi kararının onanması. Kiracı, yeni kira döneminden otuz gün önce ihtarname gönderilmediğini ileri sürmüştür. Yargıtay, sözleşmede artış şartı bulunması hâlinde yeni dönem içinde açılan davada artış talebinin ayrıca yazılı olarak bildirilmesine gerek olmadığını kabul etmiştir. Aynı ilke Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 24.06.2025 tarihli, 2024/3178 E., 2025/3520 K. sayılı kararında da tekrarlanmıştır; bu kararda ayrıca Kültür ve Turizm Bakanlığından belgeli konaklama tesisi olarak kiralanan taşınmazlarda kira bedelinin döviz cinsinden kararlaştırılabileceği belirtilmiştir.
C-) Kira Tespit Davası Kiracı Lehine Yargıtay Kararları
Not: Bu başlık altındaki ilk karar (2017/8186 E., 2019/5879 K.), sonucu bakımından davacı kiraya veren yararına verilmiş bir bozma kararıdır. Ancak hak ve nesafet incelemesinde emsallerin tek tek incelenmesi, boş kira bedelinin belirlenmesi ve bu bedelden indirim yapılması gibi kiracıyı da koruyan yöntem kurallarını ortaya koyduğu için bu bölümde yer almaktadır. Doğrudan davalı kiracı yararına bozulan kararlar, bu bölümün sonunda yer almaktadır.
1-) Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalıdır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8186 Esas 2019/5879 Karar
Karar tarihi: 27.06.2019 – Sonuç: davacı (kiraya veren) yararına bozma.
* KİRA BEDELİNİN TESPİTİ ( Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )
* EMSAL KİRA SÖZLEŞMELERİNİN CELBİ ( Kira Bedelinin Tespiti - “Hak ve Nesafet” İlkesi Uyarınca Kira Parasının Tespit Edilmesi İçin Öncelikle Tarafların Tüm Delilleri Varsa Emsal Kira Sözleşmeleri Aslı veya Onaylı Örnekleri Dosyaya Alınması Bilirkişi Marifetiyle Kiralanan Taşınmaz ve Taraf Emsallerinin Tek Tek Görülüp İncelenmesi Böylece Elde Edilen Veriler Somutlaştırılarak Dava Konusu Yer İle Ayrı Ayrı Kira Parasına Etki Eden Tüm Niteliklerin Karşılaştırılması Dava Konusu Taşınmazın Tespiti İstenen Kira Dönemi İtibariyle Yeniden Kiraya Verilmesi Halinde Boş Olarak Getirebileceği Kira Parasının Belirlenmesi Suretiyle Hak ve Nesafete Uygun Makul Bir Kira Parasına Hükmedileceği )
* HAK VE NESAFET İLKESİ ( Kira Bedelinin Tespiti - Kira Sözleşmesinin Hususi Şartlar Bölümünde Kira Müddetinin 5 Yıl Olup 5 Yıl Uzatılacağı Kira Ücreti Artışlarının İlk 3 Yıl 9.000 TL Olup 3 Yıl Sonunda Enflasyon Oranında Artış Yapılacağı Düzenlendiği/Kira Başlangıç Tarihi 10.03.2008 Olduğundan ve 5 Yıl Sonrasına İlişkin Kira Belirlemesi Talep Edildiğinden Davalı Kiracının Tacir Olup Olmadığı Nazara Alınmaksızın Her Halde Tespiti İstenen Döneminin Hak ve Nesafet Dönemi Olduğunun Anlaşıldığı )
ÖZET : Dava, kira bedelinin tespiti istemine ilişkindir.
Somut olayda; Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
“Hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir. Mahkemece, belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekir.
**DAVA :**Taraflar arasındaki kira bedelinin tespiti davasının mahkemece yapılan yargılaması sonucunda, davanın kısmen kabulüne yönelik olarak verilen hükmün, süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine; temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra, dosya içerisindeki kağıtlar okunup gereği düşünüldü:
**KARAR :**Davacı,01.04.2014 tarihinde açtığı davada , davalı ile aralarında 10.03.2008 tarihli kira sözleşmesi düzenlendiğini ,bu sözleşme ile davalının … No:14/A adresinde yer alan işyerinde kiracı olarak bulunduğunu, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte kira bedelinin 9.000 TL olarak belirlendiğini, 3 yıl 9.000 TL olarak kalması daha sonraki yıllarda enflasyon oranında artış yapılmasını kararlaştırdıklarını, mevcut kira bedelinin 11.680 TL olduğunu ancak bu bedelin bölgede uygulanan emsal kira bedelleri karşısında oldukça düşük kaldığını belirterek aylık kira dava tarihi itibari ile 20.000 TL olarak tespitine ve arada oluşacak farkın tarafına ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın kısmen kabulüyle 10.03.2014-26.11.2014 tarihleri arasında aylık kira bedelinin dosya kapsamında aldırılan ve enflasyon oranına göre belirlendiği anlaşılan stopaj dahil 12.449,43 TL olarak tespitine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre şartlar değişmediği ve özel gelişmelerin varlığı iddia ve ispat edilmedikçe, hak ve nesafet ilkesine göre kira parasının tespit edildiği dönemden sonra üç yıl için ard arda endeks uygulanarak bulunacak kira parasının o dönem için hak ve nesafete uygun ve aşırı olmayan bir kira parası olduğu ilke olarak kabul edilmeli ve ona göre uygulama yapılmalıdır. Üç yıldan sonra ise yeniden hak ve nesafete göre kira parası tespit edilebilecektir.
01/07/2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu 344.maddesinde; “Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının üretici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından üretici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmü bulunmaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun 2.maddesinde geçmişe etkili olma başlığı altında “Türk Borçlar Kanununun düzenine ve genel ahlaka ilişkin kuralları gerçekleştirdikleri tarihe bakılmaksızın, bütün fiil ve işlemlere uygulanır.” hükmü yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununun kira artışına ilişkin 344.maddesindeki düzenleme kiracıları koruyucu nitelikte olup, kamu düzenine ilişkindir. Ancak kiracının tacir olması durumunda 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesi gereğince bu kanun hükmü 8 yıl süreyle uygulanamayacağı bu halde kira sözleşmelerinde bu maddelerde belirtilmiş olan konulara ilişkin olarak sözleşme serbestisi gereği kira sözleşmesinin hükümlerinin tatbik olacağı, sözleşmede hüküm bulunmayan hallerde ise Mülga BK hükümlerinin uygulanacağı öngörülmektedir.
Ayrıca,18.01.2019 tarihli Resmi Gazetede yayımlanan, 7161 Sayılı Kanunun 59. maddesiyle 6217 Sayılı Kanunun geçici 2. maddesine ” Bu fıkrayı ihdas eden Kanunla değiştirilen 6098 Sayılı Kanunun 344 . maddesindeki tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınacağına ilişkin hüküm, birinci fıkra kapsamında olan kira sözleşmeleri ile akdedilmiş diğer kira sözleşmelerinin yenilenmesinde uygulanır.”hükmü eklenerek, tüm çatılı gayrimenkul kiralarında 01.01.2019 tarihinden itibaren yapılacak kira artışlarının, tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının esas alınarak belirleneceği hüküm altına alınmıştır.
Somut olayda; 10.03.2008 başlangıç tarihli 5 yıl süreli kira sözleşmesinin varlığı hususunda, taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin hususi şartlar bölümünün 6. maddesinde kira müddetinin 5 yıl olup 5 yıl uzatılacağı ; 7. maddesinde de kira ücreti artışlarının ilk 3 yıl 9.000 TL olup 3 yıl sonunda enflasyon oranında artış yapılacağı düzenlenmiştir. Kira başlangıç tarihi 10.03.2008 olduğundan ve 5 yıl sonrasına ilişkin kira belirlemesi talep edildiğinden, davalı kiracının tacir olup olmadığı nazara alınmaksızın her halde, tespiti istenen döneminin hak ve nesafet dönemi olduğu anlaşılmaktadır.
18.11.1964 gün ve 2/4 Sayılı Y.İ.B.K. ve yerleşik Yargıtay uygulamalarına göre “hak ve nesafet” ilkesi uyarınca kira parasının tespit edilmesi için, öncelikle tarafların tüm delilleri varsa emsal kira sözleşmeleri aslı veya onaylı örnekleri dosyaya alınmalı, bilirkişi marifetiyle kiralanan taşınmaz ve taraf emsalleri tek tek görülüp incelenmeli, böylece elde edilen veriler somutlaştırılarak, dava konusu yer ile ayrı ayrı (konumu, çevresi, niteliği, kullanım şekli, kira başlangıç tarihi, kira süreleri vb.) kira parasına etki eden tüm nitelikleri karşılaştırılmalı, emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı, dava konusu taşınmazın tespiti istenen kira dönemi itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde boş olarak getirebileceği kira parası belirlenmeli, hakimce bu kira parası dikkate alınmak suretiyle hak ve nesafete uygun makul bir kira parasına hükmedilmelidir.
Mahkemece, yukarıda belirtilen ilkeler ışığında düzenlenecek şekilde rapor aldırarak dava konusu kiralananın tespiti istenen dönem itibariyle yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği aylık kira bedeli belirlenerek ve bunun üzerinden hak ve nesafet indirimi yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik araştırma ve yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
**SONUÇ :**Yukarıda açıklanan nedenlerle temyiz olunan kararın 6100 Sayılı …ya 6217 Sayılı Kanunla eklenen geçici 3. madde hükmü gözetilerek HUMK’nın 428. maddesi uyarınca davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan temyiz harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 6100 Sayılı HMK’nun geçici madde 3 atfıyla 1086 Sayılı HUMK.nun 440. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 27.06.2019 tarihinde oybirliğiyle karar verildi.
Not: Karar metninde aktarılan TBK m. 344 metni, 7161 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki hâlidir ve “üretici fiyat endeksi”nden söz etmektedir. Güncel metinde ölçüt, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır. Kararda yer alan “üç yıl için ard arda endeks uygulanması” anlatımı da eski uygulamaya ilişkindir; bugün hakkaniyete göre belirleme TBK m. 344/3’teki beş yıllık dönemlere göre yapılmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3101 Esas 2025/4808 Karar
Karar tarihi: 14.10.2025 – Sonuç: bölge adliye mahkemesi kararının davalı (kiracı) yararına bozulması. Beş yılı aşan kira ilişkisinde bedelin döviz kuru ve altın fiyatlarındaki artışa göre belirlendiği rapor hükme esas alınmıştı. Yargıtay, bu tür sözleşmelerde “yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak belirlenir” kuralını hatırlatmış; döviz veya altın artışına dayanan ve emsallerin kira bedellerini içermeyen raporların hükme dayanak yapılamayacağını, emsal kira sözleşmelerinin getirtilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/5455 Esas 2021/8864 Karar
Karar tarihi: 22.09.2021 – Sonuç: ilk derece mahkemesi kararının davalı (kiracı) yararına bozulması. Çatılı alanlar ile açık alanların birlikte bulunduğu kiralananda Yargıtay, öncelikle “kiralanandaki çatılı alanların metrekaresi belirlenip kiralananın toplam alanına oranı hesaplanıp bu hesaplama neticesinde taşınmazın galip vasfının belirlenmesi” gerektiğini vurgulamıştır. Kararda ayrıca davalının eski kiracı olduğu gözetilerek “%5 - %20 oranında hakkaniyete uygun bir miktarda indirim” yapılması gerektiği belirtilmiştir.
D-) Kira Tespit ve Uyarlama Davası Ayrımına İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1213 Esas 2026/1751 Karar
Karar tarihi: 30.03.2026 – Bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığının giderilmesi. Yargıtay, kira enflasyonu, paranın satın alma gücündeki değişim ve emsal kira bedellerindeki artışın kira tespit davasında değerlendirilmesi gerektiğini, bu olguların tek başına TBK m. 138 kapsamındaki aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama sebebi sayılamayacağını belirterek şu sonuca varmıştır: “Konut ve çatılı iş yeri kira sözleşmelerinde; 6098 sayılı Kanunun 344. maddesinde düzenlenen kira bedelinin belirlenmesi (tespiti) dava sebeplerinin aynı Kanunun 138. maddesinde düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeniyle sözleşmenin yeni koşullara uyarlanması davasının sebep ve konusunu oluşturmayacağı, 138. madde düzenlemesindeki diğer sebeplerin ve şartların oluşması halinde ise sözleşmede belirlenen kira artış oranının uyarlama davası konusu olabileceğine” karar verilmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2020/687 Esas 2022/1259 Karar
Karar tarihi: 05.10.2022 – Sonuç: direnme kararının bozulması. Hukuk Genel Kurulu, kira tespiti ile aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının koşul ve amaçlarının farklı olduğunu vurgulamış; kira bedelinin tespiti davasının “sadece kira sözleşmesinin yeni dönemde belli olmayan kira bedeli unsurunu belirli bir hâle getirmekten ibaret” olduğunu belirtmiştir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2023/3550 Esas 2025/1463 Karar
Karar tarihi: 22.05.2025. Sözleşmedeki ciro kirasının maktu kiraya dönüştürülmesi talebinde davacının, emsallere göre kiranın düşük kaldığı iddiası dışında olağanüstü ve objektif bir olgu ileri sürmediği tespit edilmiş ve “TBK’nun 138. maddesinde öngörülen uyarlama koşulları oluşmadığından sözleşmede öngörülen ciro kirasının sabit kiraya dönüştürülmesi hatalıdır” denilmiştir. Ciro kirası oranının artırılması talebinin ise hak ve nesafete göre kira tespiti kapsamında ele alınması gerektiği belirtilmiştir.
E-) Hak ve Nesafet, Emsal ve Bilirkişi İncelemesine İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/977 Esas 2021/1168 Karar
Karar tarihi: 05.10.2021 – Sonuç: direnme kararının bozulması. Hukuk Genel Kurulu, “Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır.” tespitini yapmış; hak ve nesafet indiriminin davacının talep rakamından değil, bilirkişinin belirlediği boş kira bedelinden yapılması gerektiğini belirtmiştir: “bilirkişi tarafından tespit edilen kira bedelinden (14.375TL) yerleşik Yargıtay uygulamasını da yansıtacak biçimde hak ve nesafet ilkesi uyarınca indirim yapılmalı; davacının talebi de dikkate alınarak talep aşılmaksızın kira bedelinin tespiti yoluna gidilmelidir.”
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/974 Esas 2021/1058 Karar
Karar tarihi: 21.09.2021 – Sonuç: direnme kararının bozulması. Hukuk Genel Kurulu, kira tespitinde kiralananın boş olarak getirebileceği bedelin saptanması gerektiğini ve bu bedelden yapılacak hakkaniyet indirimine ilişkin “verilecek kararda denetime elverişli gerekçe yazılmalıdır” kuralını koymuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2026/1265 Esas 2026/3231 Karar
Karar tarihi: 20.05.2026 – Sonuç: ilk derece mahkemesi kararının taraflar yararına bozulması. Yargıtay, internet ilanlarının taşınmazlar görülmeden ortalamasının alınmasının hükme yetmeyeceğini; taraf itirazlarının karşılanması, emsal kira sözleşmelerinin getirtilmesi, taşınmaz ile emsallerin bilirkişilerce karşılaştırılması ve “emsal kira bedellerinin niçin uygun emsal olup olmadığı somut gerekçelerle açıklanmalı” kuralına uyulması gerektiğini belirtmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/3200 Esas 2021/6064 Karar
Karar tarihi: 07.06.2021 – Sonuç: bölge adliye mahkemesi kararının bozulması. Emsal sözleşmeler toplanmadan soyut ifadelerle bedel takdir eden raporlara dayanılarak hüküm kurulamayacağı, öncelikle “dava konusu taşınmazın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedeli belirlenmeli” ilkesinin uygulanması gerektiği vurgulanmıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2021/8564 Esas 2022/129 Karar
Karar tarihi: 19.01.2022 – Sonuç: hükmün davacı yararına bozulması. Yargıtay, “kiralananın yeniden boş olarak kiraya verilmesi halinde getirebileceği kira bedelinin tespit edilmesi ve bu bedelden davalının eski kiracı olması nedeniyle uygun bir indirim yapılarak kira bedelinin tespitine karar verilmesi gerektiği”ni belirtmiş; güncel yıldan geriye doğru soyut hesaplama yapılamayacağını kabul etmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/145 Esas 2025/3545 Karar
Karar tarihi: 25.06.2025 – Sonuç: bölge adliye mahkemesi kararının onanması. İlk derece mahkemesince “davalı uzun süreli kiracı olduğundan %10 hak ve nesafet indirimi yapılması gerektiği” tespitiyle belirlenen bedel yerinde bulunmuştur.
F-) Harç, Taraf ve Usule İlişkin Yargıtay Kararları
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/3291 Esas 2026/290 Karar
Karar tarihi: 21.01.2026 – Sonuç: düzelterek onama. Yargıtay, “aylık kira parasının tesbitine ilişkin davalarda da aynı ilkelere dayanılarak aylık kira farkı üzerinden harç alınması gerekeceği sonucuna varılmıştır” gerekçesiyle harcın yıllık kira farkından alınmasını usule aykırı bulmuştur. Aynı yönde Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 28.05.2025 tarihli, 2024/3736 E., 2025/3122 K. sayılı kararı da bulunmaktadır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2023/1074 Esas 2023/2776 Karar
Karar tarihi: 18.10.2023 – Sonuç: davacı yararına bozma. İlk derece mahkemesi, kiracı artış şartından fazla ödeme yaptığı için “karar verilmesine yer olmadığına” hükmetmişti. Yargıtay, “kira bedelinin tespiti davalarında, Mahkemece tespit edilecek bedelin, kiracı tarafından tespiti istenilen dönemde ödenmesi veya ödenen bedelden az olması halinde, kiracının ödemekte olduğu bedele hükmedilerek bir tespit kararı verilmesi gerekir.” kuralını koymuştur.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2025/5052 Esas 2026/2764 Karar
Karar tarihi: 05.05.2026 – Sonuç: bölge adliye mahkemesi kararının onanması. Yargıtay, maliklerin “davacıların maliki bulundukları taşınmazlar nedeniyle mülkiyet haklarına dayalı olarak kira tespit davası açabilecek olmasına” işaret ederek maliklerin dava hakkını kabul etmiştir. Daha önceki bir kararda da kira tespit davasını sözleşmenin taraflarının yanında taşınmazın maliki veya paydaşlarından her birinin açabileceği, paylı mülkiyette her paydaşın kendi payı oranında tespit isteyebileceği belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD, 14.11.2018, 2017/4441 E., 2018/11488 K.).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/7142 Esas 2019/3465 Karar
Karar tarihi: 17.04.2019. Kiracının dava sırasında kiralananı boşaltması hâlinde davanın konusuz kalmayacağı; “davalı tarafın kiralananı tahliye ettiği tarih belirlenip kiralananı tahliye etse de tahliye tarihine kadar bir tespit kararı verilmesi gerektiği” belirtilmiştir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2022/7487 Esas 2022/9081 Karar
Karar tarihi: 01.12.2022. Yargıtay, “Kira parasının tespiti davalarında kesinlik sınırının tespit edilen kira parası farkının yıllık miktarı esas alınarak belirlenmesi gerekmektedir.” ilkesini uygulamıştır. Aynı dosyada önceki bozma kararında, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren beş yıllık süre geçtiği için bedelin hak ve nesafet ilkeleri doğrultusunda rayice göre tespit edilmesi gerektiği belirtilmişti.
Kira Tespit Davası Yargıtay Kararları Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira tespit davasında ihtar şartı var mı?
Sözleşmede artış şartı yoksa, belirlenen bedelin yeni dönemin başından geçerli olması için dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmalı ya da bu süre içinde kiracıya yazılı artış bildirimi yapılmalıdır (TBK m. 345; Yargıtay 3. HD 2017/5586 E., 2019/435 K.). Sözleşmede artış şartı varsa ayrıca bildirim gerekmez; dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir (Yargıtay 3. HD 2023/118 E., 2023/1431 K.).
2. Kira tespit davasında 5 yıl kuralı nedir?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve sonraki her beş yılın sonunda, kira bedeli TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete göre belirlenir (TBK m. 344/3). Bu tespitte kiralananın boş olarak getirebileceği bedelden eski kiracı indirimi yapılır.
3. Yargıtay’a göre kira artış oranı nasıl belirlenir?
Beş yıl dolmadan yapılan artışlar, bir önceki kira yılındaki TÜFE on iki aylık ortalama değişim oranını geçemez (TBK m. 344/1-2); sözleşmede daha düşük bir oran kararlaştırılmışsa o oran uygulanır. Beş yıl dolduğunda ise bedel emsallere göre hakkaniyetle belirlenir; döviz veya altın artışı esas alınamaz (Yargıtay 3. HD 2025/3101 E., 2025/4808 K.).
4. Kiracı artırılan kirayı öderse kira tespit davası reddedilir mi?
Hayır. Kiracı artırılması istenen veya karar verilecek miktarı ödese bile dava reddedilmez, bu miktar hüküm altına alınarak tespit kararı verilir (Yargıtay 3. HD 2017/6552 E., 2019/2619 K.). Tespit edilecek bedel ödenen bedelden az veya ona eşitse ödenen bedel tespit edilir (Yargıtay 3. HD 2023/1074 E., 2023/2776 K.).
Kira tespit davasında süre, ihtar ve bilirkişi incelemesi gibi teknik konularda hak kaybı yaşamamak için dava öncesinde hukuki destek alınması önerilir. Öner Hukuk ve Danışmanlık, Bakırköy ve İstanbul genelinde kira tespit davalarında hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır; ücretsiz kısa ön görüşme için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Diğer kira hizmetlerimiz için kira hukuku avukatı İstanbul sayfamıza bakabilirsiniz.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.