Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi: Kiracı Hakları ve 2026 Uygulaması

Bir taşınmazı kiralayan kiracının en büyük endişelerinden biri, mülk sahibinin taşınmazı satması halinde kiracılık ilişkisinin akıbetidir. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, tam da bu belirsizliği gideren bir hukuki güvencedir; kiracının sözleşmeden doğan haklarını yalnızca mevcut malike karşı değil, taşınmazı sonradan devralan kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu'nda düzenlenen bu kurum, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında uygulamada sıkça tercih edilmektedir. Şerh sürecinin doğru yürütülmesi, gerekli belgelerin tamamlanması ve şerhin hukuki sonuçlarının isabetli değerlendirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşır. Bu içerik, kira şerhinin hukuki çerçevesini güncel mevzuat ışığında ele almaktadır.

Kira Şerhi Nedir?

Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Bu şerhle birlikte kiracı, yeni malike karşı kendini koruma altına alır.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nedir?

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, malik ile kiracı arasında düzenlenen kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesi işlemidir. Bu işlemle birlikte kiracılık hakkı, salt taraflar arasında hüküm doğuran kişisel (nispi) bir hak olmaktan çıkar; taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilen, güçlendirilmiş bir hak niteliği kazanır. Şerhin temel işlevi, taşınmazın el değiştirmesi halinde kiracının kira ilişkisinin kesintiye uğramasını önlemektir. Uygulamada özellikle uzun süreli ve yatırım niteliği taşıyan işyeri kiralamalarında, kiracının taşınmaz üzerindeki konumunu güvence altına almak amacıyla başvurulan bir yöntemdir

Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi

Taşınmaz kiralarında sözleşmeyle birlikte kiracının kiracılık hakları tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu durum hem Türk Borçlar Kanununda hem de Türk Medeni Kanununda açıkça belirtilmiştir.

TBK m. 312 - Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.

TMK m. 1009 - Kira sözleşmelerinden doğan haklar tapu kütüğüne şerhedilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir.

Kira Şerhi Nasıl Yapılır? Süreç Adımları

Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, belirli bir prosedürün izlenmesini gerektirir. Süreç genel hatlarıyla aşağıdaki adımlardan oluşur:

1. Taraflar arasında şerh konusunda bir anlaşmanın bulunması (sözleşmede şerh maddesinin yer alması).
2. Kira sözleşmesinin adi yazılı veya noter onaylı biçimde hazır edilmesi.
3. Gerekli belgelerle birlikte taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurulması.
4. Harç, damga vergisi (gerekiyorsa) ve döner sermaye ücretinin yatırılması.
5. Tescil istem belgesinin düzenlenmesi ve şerhin tapu kütüğüne işlenmesi.

Sözleşme adi yazılı şekilde yapılmışsa kural olarak tarafların birlikte başvurması gerekir. Sözleşme noterde düzenlenmiş veya noter tarafından onaylanmış ve şerh yetkisi tanınmışsa, taraflardan biri tek başına da başvuruda bulunabilir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Etkisi

Kiraya veren ve kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesi tapuya şerh edilmişse yeni malik, eski malik ile imzalanan sözleşme süresine bağlı kalmak zorundadır. Tapudaki bu kira şerhi kiracıyı yeni malike karşı koruyacaktır.

Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi durumunda kiracı yeni malike karşı korunsa da kamulaştırma kararına karşı koruyamaz. Taşınmazın kamulaştırılması durumunda kira şerhi geçerli olmayacaktır.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Masrafı: Harç, Damga Vergisi ve Döner Sermaye (2026)

Kira sözleşmesinin tapuya şerhinde, sözleşme süresine göre hesaplanacak toplam kira bedeli; sözleşmede süre belirtilmemişse bir yıllık kira bedeli matrah alınır. Bu matrah üzerinden Harçlar Kanunu'na ekli (4) sayılı tarifenin ilgili alt başlığı uyarınca tapu harcı tahsil edilir. Sözleşme noterde düzenlenmemişse ayrıca damga vergisi alınır; noterde düzenlenmiş sözleşmelerde damga vergisi noter aşamasında ödendiğinden tapu işleminde tekrar tahsil edilmez. Bunlara ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce belirlenen döner sermaye ücreti talep edilir. Harç ve damga vergisi oranları yıllık tebliğlerle güncellendiğinden, başvuru öncesinde ilgili düzenlemenin son güncel hali için profesyonel hukuki destek alınması önerilir

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İçin Gerekli Belgeler

• İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
• Kira sözleşmesi,
• Kira sözleşmesindeki imzalar noterce onaylanmış ise ve şerh yetkisi varsa kiracının istemi.
• Noterce onaylanmamış ise veya şerh yetkisi yoksa taşınmaz malikinin istemi.
• Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
• İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.

Kiraya Veren Şerh Vermezse Ne Yapılabilir?

Sözleşmede kira şerhi kararlaştırılmasına rağmen kiraya veren şerh işlemi için gerekli adımları atmaktan kaçınabilir. Bu durumda kiracı, şerh anlaşmasına dayanarak kiraya verenin tescil yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak amacıyla dava açabilir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, sözleşmede şerh kararlaştırılmışsa bu yönde açılan davanın kabulüyle kira sözleşmesinin tapuya hükmen şerhine karar verilebilir. Şerhin hukuki niteliği ve sözleşmenin ifası gibi teknik konular, dava sürecinin yetkili ve görevli mahkeme önünde doğru yürütülmesini gerektirir; bu nedenle sürecin bir avukatla yönetilmesinde fayda vardır.

Kira Şerhinde Hukuki Durum Değerlendirme Tablosu

Tescil İstem Belgesi Örneği

Yukarıda niteliği gösterilen taşınmaz Kartaltepe Mahallesi 888 ada 7 nolu parseli teşkil eden 353 m2 miktarındaki kargir apartmanın 8/100 arsa paylı zemin kattaki (1) müstakil bölüm numaralı, aynı yer aynı arsa paylı aynı kat (2) nolu, 10/100 arsa paylı 1. Kat (3) nolu ve 11/100 arsa paylı 1. Kat (4) nolu mesken nitelikli taşınmaz malların 1/3'er payları Şengüle ...., 1/3'er payları Abdullah .... , 1/9'ar payları İbrahim ..., 1/9'ar payları Salih  .... ve 1/9'ar payları da Alihan .... adlarına kayıtlı olup, bu kerre adları geçen maliklerle aramızda yapmış olduğumuz Bakırköy 10. Noterliğinden tasdikli 14/07/1998 tarih ve 23258 sayılı kira kontratındaki şartlar gereğince bu taşınmazların tamamını 10 yıl müddetle ve yıllığı 10.000.000.000 (Onmilyar) TL. bedelle XXXX BANKASI A.Ş. lehine kiraladığımızdan, anılan kira kontratının tapu siciline şerhini arz ve talep ederiz

Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhini Kim Yapar?

Kira sözleşmesi taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmışsa kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi için tarafların birlikte başvuru yapması gerekmektedir.

Kira sözleşmesi noterde düzenlenmiş veya noter tarafından onaylanmışsa taraflardan biri tek başına da sicile şerh yapabilir.

Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır? Terkin İşlemi

Tapu kütüğüne işlenen kira şerhi, belirli hallerde terkin edilerek (silinerek) kaldırılabilir. Başlıca terkin yolları şunlardır:

• Kiraya veren ve kiracının tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak şerhi kaldırması.
• Kira süresinin dolması halinde kiraya verenin tek taraflı istemiyle terkin; kira süresinin kendiliğinden yenilenmiş olması bu terkine engel oluşturmaz.
• Tarafların terkin konusunda anlaşamaması halinde mahkemeye başvurularak şerhin terkininin talep edilmesi.

Hisseli (paylı) taşınmazlarda terkin talebi, paydaşlık durumu ve sözleşme süresine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle terkin sürecinde hukuki danışmanlık alınması, hak kaybı riskini azaltır.

Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları ve Kiracıya Sağladığı Koruma

Kira sözleşmesi tapuya şerh edildiğinde, taşınmazı sonradan devralan yeni malik, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye ve onun süresine bağlı kalmak durumundadır. Böylece kiracı, mülkün satışı halinde dahi kiracılık hakkını sürdürebilir. Ancak şerhin koruması sınırsız değildir.

Şerh Tahliyeyi Tamamen Engeller mi?

Uygulamada sık karşılaşılan bir yanılgı, şerhin her türlü tahliyeyi imkânsız kıldığı yönündedir. Şerh, yeni malikin yalnızca "taşınmazı yeni edindiği" gerekçesiyle (TBK m. 351) sözleşmeyi sona erdirmesini zorlaştırır. Buna karşılık, kira bedelinin ödenmemesi, sözleşmeye aykırılık gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayalı tahliye yolları şerhe rağmen işletilebilir. Şerhin kapsamı, somut sözleşme ve tahliye sebebine göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kamulaştırma Halinde Şerhin Durumu

Kira şerhi, kiracıyı yeni malike karşı korusa da taşınmazın kamulaştırılması halinde aynı korumayı sağlamaz. Kamulaştırma kararı verilmesi durumunda kira şerhi geçerliliğini yitirir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira şerhi yeni ev sahibine karşı koruma sağlar mı?

Evet. Kira sözleşmesi tapuya şerh edildiğinde, taşınmazı sonradan devralan yeni malik mevcut sözleşmeye ve süresine bağlı kalır. TMK m. 1009 uyarınca şerh, sonradan hak kazanan üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir. Böylece kiracı, mülkün satışı halinde dahi kiracılık hakkını sürdürebilir.

Kira şerhi tahliyeyi tamamen engeller mi?

Hayır. Şerh, yeni malikin yalnızca taşınmazı yeni edinmesi gerekçesiyle yapacağı tahliyeyi zorlaştırır. Ancak kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırılık gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayalı tahliye yolları şerhe rağmen işletilebilir.

Kira şerhi için sözleşmenin noterde yapılması zorunlu mu?

Zorunlu değildir. Adi yazılı kira sözleşmesi de tapuya şerh edilebilir; bu halde kural olarak tarafların birlikte başvurması gerekir. Noter onaylı ve şerh yetkisi tanınmış sözleşmelerde taraflardan biri tek başına başvurabilir.

Kira şerhi kaç yıl geçerlidir?

Kira şerhi için kanunda belirli bir süre sınırı öngörülmemiştir; şerh, kira sözleşmesinin süresi boyunca geçerliliğini korur. Süre dolduğunda kiraya verenin istemiyle şerh terkin edilebilir.

Kira şerhi masrafı kim tarafından ödenir?

Harç, damga vergisi ve döner sermaye ücretinden kural olarak her iki taraf da sorumludur. Sözleşmede farklı bir sorumluluk düzeni kararlaştırılmışsa bu hüküm geçerli olur. Oranlar yıllık tebliğlerle güncellendiğinden başvuru öncesi güncel tarifenin teyidi önerilir.

Kiraya veren şerh vermeyi reddederse ne yapılabilir?

Sözleşmede kira şerhi kararlaştırılmış olmasına rağmen kiraya veren şerh işleminden kaçınırsa, kiracı şerh anlaşmasına dayanarak dava açabilir. Mahkeme, koşulların oluştuğunu tespit ederse kira sözleşmesinin tapuya hükmen şerhine karar verebilir.

Kira şerhi nasıl kaldırılır?

Şerh; tarafların tapuya birlikte başvurmasıyla, kira süresinin dolması halinde kiraya verenin istemiyle ya da anlaşmazlık halinde mahkeme kararıyla terkin edilebilir. Kira süresinin kendiliğinden yenilenmesi tek başına terkine engel değildir.

Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İşleminde Avukat Desteği

Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının taşınmaz üzerindeki konumunu güvence altına alan etkili bir hukuki kurumdur; ancak şerhin sağladığı koruma somut sözleşme hükümlerine, şerhin kapsamına ve tahliye sebebine göre değişkenlik gösterir. Şerh anlaşmasının doğru kaleme alınması, başvuru sürecinin eksiksiz yürütülmesi ve şerh ya da terkin aşamasında doğabilecek uyuşmazlıkların yönetilmesi, uzmanlık gerektiren teknik konulardır. Kira şerhi sürecinde ya da kiracılık haklarının korunmasına ilişkin uyuşmazlıklarda, Bakırköy/İstanbul'da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık'tan hukuki destek alarak sürecinizi sağlıklı biçimde değerlendirebilirsiniz.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.