Bir taşınmazı kiralayan kiracının en büyük endişelerinden biri, mülk sahibinin taşınmazı satması halinde kiracılık ilişkisinin akıbetidir. Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, tam da bu belirsizliği gideren bir hukuki güvencedir; kiracının sözleşmeden doğan haklarını yalnızca mevcut malike karşı değil, taşınmazı sonradan devralan kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen bu kurum, özellikle uzun süreli işyeri kiralarında uygulamada sıkça tercih edilmektedir. Şerh sürecinin doğru yürütülmesi, gerekli belgelerin tamamlanması ve şerhin hukuki sonuçlarının isabetli değerlendirilmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçilmesi açısından önem taşır. Bu içerik, kira şerhinin hukuki çerçevesini güncel mevzuat ışığında ele almaktadır.
Kira Şerhi Nedir?
Kira şerhi, bir taşınmaz malın maliki ile kiracı arasında düzenlenmiş kira sözleşmesinin tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenmesidir. Şerhle birlikte kiracılık hakkı, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir hâle gelir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Nedir?
Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhi, kiracılık hakkının taşınmazın tapu kütüğündeki şerhler sütununa işlenmesidir. Kiracılık hakkı kişisel hak niteliğini korumakla birlikte, şerh sayesinde Türk Medeni Kanunu’nun 1009 uncu maddesi uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir. Böylece taşınmazın el değiştirmesi, şerhin kapsamı içinde kalan kira hakkının yeni malike karşı korunmasını sağlar. Bununla birlikte şerh, her türlü tahliye sebebini ve şerhten önce doğmuş bütün hakları etkisiz hâle getirmez. Yargıtay da şerh edilen kişisel hakkın ayni hak niteliğini almadığını, ancak “aynilik güç ve etkisi” kazandığını kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, 21.05.2019, E.2017/5629, K.2019/4779).
Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhi
Taşınmaz kiralarında sözleşmeyle birlikte kiracının kiracılık hakları tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bu durum hem Türk Borçlar Kanununda hem de Türk Medeni Kanununda açıkça belirtilmiştir.
TBK m. 312 - Taşınmaz kiralarında, sözleşmeyle kiracının kiracılık hakkının tapu siciline şerhi kararlaştırılabilir.
TMK m. 1009: Arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh verilen bu haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir.
TBK m. 310: Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu hüküm şerhten bağımsızdır; şerh bulunmasa da yeni malik kira sözleşmesiyle bağlıdır.
Kira Şerhi Nasıl Yapılır? Süreç Adımları
Kira sözleşmesinin tapuya şerh edilmesi, belirli bir prosedürün izlenmesini gerektirir. Süreç genel hatlarıyla aşağıdaki adımlardan oluşur:
- Taraflar arasında şerh konusunda bir anlaşmanın bulunması (sözleşmede şerh maddesinin yer alması).
- Kira sözleşmesinin adi yazılı veya noter onaylı biçimde hazır edilmesi.
- Gerekli belgelerle birlikte taşınmazın bağlı bulunduğu tapu müdürlüğüne başvurulması.
- Harç, damga vergisi (gerekiyorsa) ve döner sermaye ücretinin yatırılması.
- Tescil istem belgesinin düzenlenmesi ve şerhin tapu kütüğüne işlenmesi.
Başvurunun kim tarafından yapılabileceği, sözleşmenin düzenlenme biçimine ve şerh anlaşmasının içeriğine bağlıdır. Tek taraflı başvuru imkânı, sözleşmenin noterlikte düzenlenmiş veya imzalarının onaylanmış olması yanında şerhe ilişkin anlaşma ve yetki koşullarına da bağlıdır.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhinin Etkisi
Kiralanan satılırsa yeni malik, şerh olsun olmasın TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olur; satış kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Şerhin sağladığı ek koruma, kira hakkının TMK m. 1009 uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilmesidir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi (TBK m. 351) bakımından şerhin etkisi ise somut sözleşme, şerhin kapsamı ve süresi çerçevesinde değerlendirilmelidir.
Kamulaştırma hâlinde şerhin durumu aşağıda ayrıca açıklanmıştır.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi Masrafı: Harç, Damga Vergisi ve Döner Sermaye (2026)
Aşağıdaki oran ve hesaplama esasları, başka bir akit veya işlem içermeyen ve yalnızca kiralama nedeniyle düzenlenen kira sözleşmelerinin tapu siciline şerhi bakımından değerlendirilmelidir. Sözleşmenin başka işlemler de içermesi hâlinde harç ve damga vergisi ayrıca incelenmelidir.
Kira sözleşmesinin tapu siciline şerhinde, 492 sayılı Harçlar Kanunu’na ekli (4) sayılı tarifenin I/10 uncu bendi uyarınca, sözleşme süresine göre hesaplanan toplam kira bedeli üzerinden binde 6,83 oranında tapu harcı alınır. Sözleşmede süre belirtilmemişse veya sözleşme mevcut değilse bir yıllık kira bedeli esas alınır.
Kira sözleşmeleri ayrıca, 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu’na ekli (1) sayılı tablonun ilgili hükmü uyarınca binde 1,89 oranında damga vergisine tabidir. Nispi damga vergisi bakımından yalnızca bir nüsha vergilendirilir. Sözleşmenin noterlikte düzenlenmiş veya imzalarının onaylanmış olması, damga vergisi yükümlülüğünün doğup doğmadığı ve daha önce ödenip ödenmediği kontrol edilmeden tek başına muafiyet gerekçesi sayılmamalıdır.
İşyeri kira sözleşmelerinde stopaj ve KDV uygulaması, matrah hesabını etkileyebilir. Özellikle net kira bedeli kararlaştırılmışsa brüt tutarın belirlenmesi gerekir. Döner sermaye ücreti ve işlem için istenen diğer tutarlar başvuru tarihindeki güncel tarifeye göre kontrol edilmelidir. Bu oranlar ve hesaplama esasları için Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün 30.07.2026 tarihli ve 2026/2 sayılı Genelgesi esas alınmalıdır.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İçin Gerekli Belgeler
Kira şerhi için istenen belgeler, sözleşmenin düzenlenme biçimine, şerh anlaşmasının içeriğine, tarafların bizzat veya temsilci aracılığıyla başvurmasına ve güncel tapu müdürlüğü uygulamasına göre değişebilir. Başvuru öncesinde kira sözleşmesi, şerh anlaşması, kimlik ve temsil belgeleri ile ilgili tapu kaydı bakımından güncel belge listesi kontrol edilmelidir. Tek taraflı başvuru imkânı, sözleşmenin noterlikte düzenlenmiş veya imzalarının onaylanmış olması yanında şerhe ilişkin anlaşma ve yetki koşullarına da bağlıdır. Uygulamada istenen başlıca belgeler şunlardır:
- İşleme konu taşınmaz mala ait, tapu senedi, yoksa taşınmaz malın ada ve parsel numarasını belirtir belge veya malikin sözlü beyanı,
- Kira sözleşmesi,
- Kira sözleşmesindeki imzalar noterce onaylanmış ise ve şerh yetkisi varsa kiracının istemi.
- Noterce onaylanmamış ise veya şerh yetkisi yoksa taşınmaz malikinin istemi.
- Taraf/Tarafların fotoğraflı nüfus cüzdanı, pasaport veya avukat kimliği ile vesikalık fotoğrafları, T.C. Kimlik ve vergi numarası,
- İşlem taraflarında temsilci sıfatıyla katılan var ise, temsile ilişkin belge.
Kiraya Veren Şerh Vermezse Ne Yapılabilir?
Sözleşmede kira şerhi kararlaştırılmasına rağmen kiraya veren şerh işlemi için gerekli adımları atmaktan kaçınabilir. Bu durumda kiracı, şerh anlaşmasına dayanarak kiraya verenin tescil yükümlülüğünü yerine getirmesini sağlamak amacıyla dava açabilir. Yargıtay, şerh anlaşması bulunduğu sürece kira sözleşmesinin tapuya şerhinin mümkün olduğunu kabul etmektedir; sözleşmede şerh kararlaştırılmışsa bu yönde açılan davanın kabulüyle kira sözleşmesinin tapuya hükmen şerhine karar verilebilir (Yargıtay 3. HD, 21.05.2019, E.2017/5629, K.2019/4779). Taşınmaz satılmışsa bu dava, TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olan yeni malike karşı da açılabilir. Şerhin hukuki niteliği ve sözleşmenin ifası gibi teknik konular, dava sürecinin yetkili ve görevli mahkeme önünde doğru yürütülmesini gerektirir; bu nedenle sürecin bir avukatla yönetilmesinde fayda vardır.
Kira Şerhinde Hukuki Durum Değerlendirme Tablosu
| Hukuki Durum | Değerlendirme | Sonuç |
|---|---|---|
| Taşınmaz satıldı, kira şerhi var | Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310); şerhli hak sonradan hak kazananlara karşı da ileri sürülebilir (TMK m. 1009) | Kira hakkı şerhin kapsamı ve süresi içinde korunur; ihtiyaç iddiası somut olaya göre değerlendirilir |
| Taşınmaz satıldı, kira şerhi yok | Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur; konut veya çatılı işyeri kiralarında TBK m. 351’in şartları oluşmuşsa ihtiyaç nedeniyle tahliye talep edebilir | Satış tek başına tahliye sebebi değildir; kanuni bildirim ve dava şartları aranır |
| Kiracı kira borcunu ödemiyor | Kira şerhi, kira borcunun ödenmemesine bağlı tahliye sebeplerini ortadan kaldırmaz | Tahliye, ilgili kanun hükümlerindeki şartlar ve usul izlenerek talep edilebilir |
| Taşınmaz kamulaştırıldı | Etki, kamulaştırmanın aşamasına, kapsamına ve tescil durumuna göre değişir | Şerhin her durumda derhâl hükümsüz kaldığı söylenemez; somut olay incelenmelidir |
| Kiraya veren şerh vermiyor | Şerh anlaşması varsa dava açılabilir | Mahkeme hükmen şerhe karar verebilir |
Kira Sözleşmesinin Tapu Siciline Şerhini Kim Yapar?
Kira sözleşmesi taraflar arasında adi yazılı şekilde yapılmışsa şerh başvurusu kural olarak taraflarca birlikte yapılır. Tek taraflı başvuru imkânı ise sözleşmenin noterlikte düzenlenmiş veya imzalarının onaylanmış olması yanında şerhe ilişkin anlaşma ve yetki koşullarına bağlıdır; başvuru öncesinde sözleşmedeki şerh hükmü ve verilen yetki kontrol edilmelidir.
Kira Şerhi Nasıl Kaldırılır? Terkin İşlemi
Tapu kütüğüne işlenen kira şerhi, belirli hallerde terkin edilerek (silinerek) kaldırılabilir. Başlıca terkin yolları şunlardır:
- Kiraya veren ve kiracının tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak şerhi kaldırması.
- Kira süresinin dolması halinde kiraya verenin tek taraflı istemiyle terkin; kira süresinin kendiliğinden yenilenmiş olması bu terkine engel oluşturmaz.
- Tarafların terkin konusunda anlaşamaması halinde mahkemeye başvurularak şerhin terkininin talep edilmesi.
Hisseli (paylı) taşınmazlarda terkin talebi, paydaşlık durumu ve sözleşme süresine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Bu nedenle terkin sürecinde hukuki danışmanlık alınması, hak kaybı riskini azaltır.
Kira Şerhinin Hukuki Sonuçları ve Kiracıya Sağladığı Koruma
Kira sözleşmesi tapuya şerh edildiğinde, taşınmazı sonradan devralan yeni malik, eski malik ile kiracı arasındaki sözleşmeye ve onun süresine bağlı kalmak durumundadır. Böylece kiracı, mülkün satışı halinde dahi kiracılık hakkını sürdürebilir. Ancak şerhin koruması sınırsız değildir.
Şerh Tahliyeyi Tamamen Engeller mi?
Kira şerhi, taşınmazı sonradan edinen kişinin şerhin kapsadığı kira hakkını göz ardı etmesini önlemeye yönelik güçlü bir koruma sağlar. Bununla birlikte şerhin kapsamı, süresi ve taşınmaz üzerinde önceden kurulmuş haklar ayrıca incelenmelidir. Kiracının kira borcunu ödememesi veya sözleşmeye aykırı davranması gibi sebeplere dayalı tahliye yolları şerhle ortadan kalkmaz. Yeni malikin ihtiyaç iddiası da somut sözleşme, şerhin kapsamı ve uygulanacak tahliye hükmü çerçevesinde değerlendirilmelidir. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye yolu için yeni satın alınan evden kiracının tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
Kamulaştırma Halinde Şerhin Durumu
Kamulaştırmanın kira ilişkisine ve tapu sicilindeki kira şerhine etkisi, kamulaştırmanın aşamasına, kapsamına ve ilgili mevzuata göre değerlendirilmelidir. Kamulaştırma kararının alınmış olmasıyla kira şerhinin her durumda ve derhâl hükümsüz hâle geldiği söylenemez. Somut olayda taşınmazın hangi aşamada kamulaştırıldığı, tescil durumu ve kiracının hakları ayrıca incelenmelidir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira şerhi yeni ev sahibine karşı koruma sağlar mı?
Yeni malik, şerh olsun olmasın TBK m. 310 uyarınca kira sözleşmesinin tarafı olur. Şerh ise kira hakkını TMK m. 1009 uyarınca taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan kişilere karşı da ileri sürülebilir kılar ve bu yönüyle kiracıya ek bir güvence sağlar. Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye talebine (TBK m. 351) şerhin etkisi, somut sözleşme ile şerhin kapsamı ve süresine göre değerlendirilir.
2. Kira şerhi tahliyeyi tamamen engeller mi?
Hayır. Taşınmazın satılması zaten tek başına tahliye sebebi değildir. Şerh, kira hakkının yeni malike karşı korunmasına yönelik güçlü bir güvence sağlar; ancak kira bedelinin ödenmemesi veya sözleşmeye aykırılık gibi kiracıdan kaynaklanan sebeplere dayalı tahliye yolları şerhe rağmen işletilebilir.
3. Kira şerhi için sözleşmenin noterde yapılması zorunlu mu?
Zorunlu değildir. Adi yazılı kira sözleşmesi de tapuya şerh edilebilir; bu hâlde başvuru kural olarak taraflarca birlikte yapılır. Tek taraflı başvuru imkânı, sözleşmenin noterlikte düzenlenmiş veya imzalarının onaylanmış olması yanında şerhe ilişkin anlaşma ve yetki koşullarına da bağlıdır.
4. Kira şerhi kaç yıl geçerlidir?
Kira şerhinin süresi, tapu siciline işlenen kaydın kapsamına ve süresine göre değerlendirilir. Kira sözleşmesinin devam etmesi veya kendiliğinden yenilenmesi ile tapudaki şerhin devamı aynı konu değildir. Tapuda belirli bir süre için yer alan şerh bakımından, sürenin dolması üzerine Tapu Sicili Tüzüğü’nün 69 uncu maddesinin üçüncü fıkrası uyarınca malik tarafından terkin talep edilebilir. Bu nedenle kira süresi ve şerhin sicildeki süresi ayrı ayrı kontrol edilmelidir.
5. Kira şerhi masrafı kim tarafından ödenir?
Kira şerhinde harç, damga vergisi ve döner sermaye ücretinin kimin tarafından karşılanacağı, ilgili mevzuat ve işlem türü dikkate alınarak belirlenir. Taraflar kendi aralarındaki masraf paylaşımını sözleşmeyle düzenleyebilir; ancak bu düzenleme, kanundan doğan kamu hukuku yükümlülüklerini kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Damga vergisi bakımından sözleşmeyi imzalayanların kanuni sorumluluğu ayrıca dikkate alınmalıdır.
6. Kiraya veren şerh vermeyi reddederse ne yapılabilir?
Sözleşmede kira şerhi kararlaştırılmış olmasına rağmen kiraya veren şerh işleminden kaçınırsa, kiracı şerh anlaşmasına dayanarak dava açabilir. Mahkeme, koşulların oluştuğunu tespit ederse kira sözleşmesinin tapuya hükmen şerhine karar verebilir.
7. Kira şerhi nasıl kaldırılır?
Şerh; tarafların tapuya birlikte başvurmasıyla, kira süresinin dolması halinde kiraya verenin istemiyle ya da anlaşmazlık halinde mahkeme kararıyla terkin edilebilir. Kira süresinin kendiliğinden yenilenmesi tek başına terkine engel değildir.
Kira Sözleşmesinin Tapuya Şerhi İşleminde Avukat Desteği
Kira sözleşmesinin tapuya şerhi, kiracının taşınmaz üzerindeki konumunu güvence altına alan etkili bir hukuki kurumdur; ancak şerhin sağladığı koruma somut sözleşme hükümlerine, şerhin kapsamına ve tahliye sebebine göre değişkenlik gösterir. Şerh anlaşmasının doğru kaleme alınması, başvuru sürecinin eksiksiz yürütülmesi ve şerh ya da terkin aşamasında doğabilecek uyuşmazlıkların yönetilmesi, uzmanlık gerektiren teknik konulardır. Kira şerhi sürecinde ya da kiracılık haklarının korunmasına ilişkin uyuşmazlıklarda, Bakırköy/İstanbul’da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık’tan hukuki destek alarak sürecinizi sağlıklı biçimde değerlendirebilirsiniz.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.