Kısaca: Kira depozitosu (güvence bedeli), kira sözleşmesi sona erip kiralanan kiraya verene teslim edildikten sonra, kiraya verenin depozitodan mahsup edebileceği bir alacağı yoksa kiracıya iade edilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito en fazla üç aylık kira bedeli olabilir (TBK m. 342). Hasar iddiasında bulunan kiraya veren, eksiklikleri teslim sırasında kiracıya hemen yazılı olarak bildirmeli ve alacağını ispatlamalıdır.
Aşağıda önce depozitoya ilişkin kanuni çerçeve, ardından iade borcunun doğduğu an, hasar mahsubu, teminat mektubu, kiraya verenin ayrı davadaki alacağı, depozitonun ödendiğinin ispatı ve taşınmaz satıldığında eski malikin sorumluluğuna ilişkin Yargıtay kararları özetlenmiş; son bölümde sık sorulan sorular cevaplanmıştır.
Depozito İadesinde Kanuni Çerçeve (TBK m. 342, 334 ve 335)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence şu kurallara bağlıdır (TBK m. 342):
- Güvence, üç aylık kira bedelini aşamaz.
- Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı vadeli bir tasarruf hesabına yatırır; kıymetli evrak ise bir bankaya depo edilir.
- Banka, parayı veya kıymetli evrakı ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
- Kiraya veren, kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmemişse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür.
Uygulamada depozito çoğu zaman bankaya yatırılmadan doğrudan kiraya verene ödenir. Bu durumda iade borcu kiraya verene aittir ve uyuşmazlık genellikle kiraya verenin depozitodan mahsup edebileceği bir alacağının bulunup bulunmadığı noktasında çıkar.
Kiracı, kiralananı sözleşme sonunda aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK m. 334). Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklikler ve ayıplar için ise kiracının sorumluluğu devam eder; kiraya veren bunları belirlediğinde de kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir (TBK m. 335). Bu nedenle hasar iddiasında bulunacak kiraya verenin teslim sırasında yazılı tespit ve bildirim yapması, depozitodan mahsup bakımından belirleyicidir.
Döviz cinsinden depozito: 13.09.2018’den sonra yapılan gayrimenkul kira sözleşmelerinde depozito bedelinin Türk lirası cinsinden belirlenmesi zorunludur; bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerde verilen döviz depozitoların Türk lirasına çevrilmesi ise zorunlu değildir (Hazine ve Maliye Bakanlığı, 32 Sayılı Karar Sıkça Sorulan Sorular, Soru 35; 2018-32/52 sayılı Tebliğ). Aşağıdaki 1–5 numaralı kararlarda yer alan dolar cinsinden depozitolar bu tarihten önce kurulmuş sözleşmelere aittir.
Kira Depozito İadesi Yargıtay Kararları
1. Depozito iade borcu ne zaman doğar?
Yargıtay 3. HD, 24.03.2026, 2025/3426 E., 2026/1556 K.
Kiraya verenin mirasçıları, kiracının 300.000 USD depozitonun iadesi için başlattığı icra takibi nedeniyle borçlu olmadıklarının tespitini istemiştir. Yargıtay, depozitonun ödendiğine ilişkin kabulde isabetsizlik görmemiş; ancak iade borcunun doğması için kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın teslim edilmesi gerektiğini belirtmiştir. Kiralananın tahliye edilip edilmediği ve taraflar arasındaki protokollerde öngörülen iade şartlarının gerçekleşip gerçekleşmediği incelenmeden verilen karar bozulmuştur.
“Ancak depozito bedelinin kiracıya iade edilebilmesi için, kira sözleşmesinin sona ermesi gerekir. Kiralanan tahliye edilerek kiraya verene teslim edilmediği müddetçe, kiraya verenin depozito bedelini iade borcu doğmayacaktır.”
2. Hasar bedeli depozitodan mahsup edilebilir mi?
Yargıtay 3. HD, 18.02.2019, 2017/5375 E., 2019/1243 K.
Kiracı, kiralananı tam ve eksiksiz teslim ettiğini ileri sürerek 2.800 USD depozitonun iadesi için icra takibi başlatmış; kiraya veren ise taşınmazdaki hasarın depozitodan dahi yüksek olduğunu savunmuştur. İlk derece mahkemesi, hasar ayrı bir davada tespit edilip kesinleşmedikçe takas-mahsup ileri sürülemeyeceği gerekçesiyle davayı kabul etmiştir. Yargıtay ise sözleşmede depozitonun taşınmazın tam ve eksiksiz teslimi hâlinde iade edileceği kararlaştırıldığından, ihtarnameler getirtilip keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak varsa hasar bedelinin tespit edilmesi ve bu bedel depozitodan mahsup edilerek kalan miktar yönünden karar verilmesi gerektiğine hükmetmiştir. Kararda kiracının olağan kullanımdan doğan yıpranmalardan sorumlu olmadığı ve kiraya verenin TBK m. 335’teki bildirim yükümlülüğü de hatırlatılmıştır.
“…inceleme yapılarak sonucuna göre varsa hasar bedeli tespit edilip davacının depozito alacağından mahsubu ile kalan alacak yönünden karar verilmesi gerekirken, eksik araştırma ve inceleme ile tahkikat aşaması gerektiği gibi yerine getirilmeksizin yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.”
3. Teminat mektubu olarak verilen depozito nakde çevrilebilir mi?
Yargıtay 3. HD, 31.03.2026, 2025/4990 E., 2026/1756 K.
Kiracı, depozito olarak verdiği 10.502 USD tutarlı teminat mektubunun kiraya veren tarafından nakde çevrilmesi üzerine borçlu olmadığının tespitini ve mektup bedelinin iadesini istemiştir. Bölge adliye mahkemesi, anahtar teslimi ispatlanamadığı için kiraya verenin teminat mektubunu işleme koyabileceğini kabul etmiştir. Yargıtay ise teminat mektubunun güvence bedeli niteliğinde olduğunu, kiraya verenin mektubu nakde çevirebilmesi için kiracıdan mahsup edebileceği bir alacağının bulunması gerektiğini ve mahkemenin, gerekirse kiraya vereni isticvap ederek bu alacağın varlığını tespit etmesi gerektiğini belirterek kararı bozmuştur.
“Teminat bedelinin iadesi hususunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunması halinde, iade edilmemesini haklı kılacak sebeplerin olup olmadığı, iade edilecekse ne miktarda iadesi gerektiğinin mahkemece değerlendirilerek belirlenmesi gerekir.”
4. Kiraya verenin ayrı davada alacağı varsa depozito iade edilir mi?
Yargıtay 6. HD, 23.02.2016, 2015/3382 E., 2016/1220 K.
Kiracı 6.000 USD depozitonun iadesini istemiş; kiraya veren de erken tahliye nedeniyle kira alacağı için ayrı bir dava açmıştır. Daire önceki bozma kararında iki davanın birlikte değerlendirilmesini istemiş; ilk derece mahkemesi ise kiracının kiraya verene borçlu olduğu gerekçesiyle depozito davasını reddetmiştir. Yargıtay, kiraya verenin alacağını ayrı davada hüküm altına aldırdığını ve takas-mahsup talebinde bulunmadığını belirterek kiracının depozito davasının kabulü gerektiğine karar vermiştir. Kararda ayrıca, kiralananın yargılama sırasında üçüncü kişiye satılmasının kiracının depozitoyu eski malikten istemesine engel olmadığı belirtilmiştir.
“…kiralayan taraf kiracıdan olan alacağını hüküm altına aldırmış olmakla ve davadan sonra kiralayan tarafından açılan alacak davası nedeniyle takas-mahsup talebinde de bulunulmadığına göre davacı kiracının depozito bedeline ilişkin itirazın iptali davasının (asıl davanın) kabulü gerekirken yazılı gerekçe ile asıl davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.”
5. Depozitonun ödendiği nasıl ispatlanır?
Yargıtay 6. HD, 26.04.2016, 2016/3311 E., 2016/3420 K.
Kiracı, gizli ayıp nedeniyle tahliye ettiği konut için ödediği 1.000 USD depozitonun iadesini istemiş; ilk derece mahkemesi depozitonun ödendiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle davayı reddetmiştir. Yargıtay, kira sözleşmesinde depozitonun kiraya verenin hesabına ödeneceğinin yazılı olduğunu ve kiraya verenin ödemenin yapılmadığı yönünde bir savunmasının bulunmadığını belirterek banka kayıtlarının getirtilip ödemenin araştırılması gerektiğine karar vermiştir.
“Her ne kadar kira sözleşmesinde depozito bedelinin ödendiği belirtilmemiş ise de; davalı vekilinin depozitonun ödenmediğine ilişkin bir savunması yoktur. Davacı depozito tutarının banka hesabına ödendiğini iddia etmiş olmasına göre, bu durumda banka kayıtları getirtilerek depozito bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak sonucuna göre karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.”
6. Ev satılırsa depozitoyu kim iade eder?
Yargıtay 3. HD, 12.05.2026, 2026/3664 E., 2026/2960 K. (kanun yararına bozma)
Kira ilişkisi devam ederken kiralanan kiracının eşine satılmış; kiracı 300 USD depozitonun iadesi için eski malik aleyhine icra takibi başlatmıştır. İlk derece mahkemesi, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olduğu gerekçesiyle davayı husumet yokluğundan reddetmiştir. Yargıtay, Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz istemi üzerine, yeni malikin TBK m. 310 uyarınca sözleşmenin tarafı olmasına rağmen depozitoyu teslim alan eski malikin bu bedeli yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerektiğini, ispatlanamazsa iade yükümlülüğünün eski malikte kaldığını belirtmiştir. Karar kanun yararına bozma olduğundan taraflar arasındaki hükmün sonucunu değiştirmez (HMK m. 363); ancak gerekçesi uygulamaya yol gösterir.
“Bu kapsamda, davalı önceki malikin kira ilişkisinin başlangıcında teslim aldığı güvence bedelini yeni malike devrettiğini ispat etmesi gerekir. Zira depozito bedelinin yeni malike devredildiğinin kanıtlanamaması halinde, güvence bedelini teslim alan önceki malik bakımından iade yükümlülüğü devam edecektir.”
Depozito İadesi Davası: Mahkeme, Arabuluculuk, Faiz ve Zamanaşımı
- Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden kaynaklanan diğer davalar gibi depozito iadesi davası da dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde görülür (HMK m. 4/1-a).
- Arabuluculuk: Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a); icra takibine itiraz edilmesi üzerine açılacak itirazın iptali davası için de bu şart aranır. İcra takibi başlatmak için ise arabulucuya başvurmak gerekmez.
- Faiz: Kiraya veren iade borcunu ödemezse temerrüt tarihinden itibaren faiz istenebilir. Sözleşmede iade için belirli bir gün kararlaştırılmışsa bu günün geçmesiyle, kararlaştırılmamışsa ihtar veya icra takibiyle temerrüt oluşur (TBK m. 117).
- Zamanaşımı: Depozito iadesi alacağı, kira bedeli gibi dönemsel bir edim olmadığından on yıllık genel zamanaşımına tabi kabul edilir (TBK m. 146); kira bedeli alacakları ise beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/1).
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kira depozitosu ne zaman iade edilir?
Depozito, kira sözleşmesi sona erip kiralanan kiraya verene teslim edildikten sonra iade edilir; kiralanan teslim edilmedikçe iade borcu doğmaz (Yargıtay 3. HD, 24.03.2026, 2025/3426 E., 2026/1556 K.). Sözleşmede iade için bir süre kararlaştırılmışsa bu süreye uyulmalıdır. Depozito bankaya yatırılmışsa banka, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiraya verenden dava veya takip bildirimi almazsa kiracının istemi üzerine parayı iade eder (TBK m. 342).
2. Kira depozitosu en fazla ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz (TBK m. 342). Sözleşmede daha yüksek bir tutar kararlaştırılması bu kanuni sınırı ortadan kaldırmaz.
3. Ev sahibi hasar gerekçesiyle depozitoyu kesebilir mi?
Kiracının olağan kullanım dışında kiralanana verdiği zararlar depozitodan mahsup edilebilir; ancak olağan kullanımdan doğan eskime ve yıpranmalardan kiracı sorumlu değildir (TBK m. 334). Kiraya veren hasarı teslim sırasında tespit edip kiracıya hemen yazılı olarak bildirmelidir; bildirim yapılmazsa, olağan incelemeyle görülemeyecek ayıplar dışında kiracı sorumluluktan kurtulur (TBK m. 335). Uyuşmazlık hâlinde hasar keşif ve bilirkişi incelemesiyle tespit edilir ve depozitodan mahsup edilerek kalan tutar yönünden karar verilir (Yargıtay 3. HD, 18.02.2019, 2017/5375 E., 2019/1243 K.).
4. Ev satılırsa depozitoyu kim öder?
Kiralanan satılırsa yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310). Ancak depozitoyu teslim alan eski malik, bu bedeli yeni malike devrettiğini ispatlayamazsa iade yükümlülüğü onda kalır (Yargıtay 3. HD, 12.05.2026, 2026/3664 E., 2026/2960 K.). Bu nedenle satışta depozitonun yeni malike devredildiğinin yazılı olarak belgelenmesi önemlidir. Yeni malikin tahliye hakları için Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.
5. Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa depozito yanar mı?
Hayır, depozito kendiliğinden yanmaz. Kiraya verenin erken tahliyeden doğan ve ispatlanan bir alacağı varsa bu alacak depozito bakımından dikkate alınabilir. Kiraya veren bu alacağı ayrı bir davada hüküm altına aldırmış ve takas-mahsup talebinde bulunmamışsa kiracının depozito talebi kabul edilir (Yargıtay 6. HD, 23.02.2016, 2015/3382 E., 2016/1220 K.). Ayrıntılar için Kira Sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
6. Depozito iadesinde faiz istenebilir mi?
Evet. Kiraya veren depozitoyu iade etmezse temerrüt tarihinden itibaren faiz istenebilir. Sözleşmede iade günü belirlenmişse bu günün geçmesiyle, belirlenmemişse ihtar veya icra takibiyle kiraya veren temerrüde düşer (TBK m. 117).
7. Depozito alacağı ne zaman zamanaşımına uğrar?
Depozito iadesi alacağı on yıllık genel zamanaşımına tabi kabul edilir (TBK m. 146). Kira bedeli gibi dönemsel alacaklar ise beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/1).
8. Depozito iadesi için nerede dava açılır?
Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Kiracı doğrudan icra takibi de başlatabilir; kiraya veren takibe itiraz ederse itirazın iptali davası açılır.
9. Depozito döviz olarak alınabilir mi?
13.09.2018’den sonra yapılan gayrimenkul kira sözleşmelerinde depozito bedelinin Türk lirası cinsinden belirlenmesi zorunludur. Bu tarihten önce yapılmış sözleşmelerde verilen döviz depozitoların Türk lirasına çevrilmesi zorunlu değildir (Hazine ve Maliye Bakanlığı, 32 Sayılı Karar Sıkça Sorulan Sorular, Soru 35).
Sonuç
Depozito uyuşmazlıklarında belirleyici olan; kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiralananın teslimi, teslim sırasında hasarın yazılı olarak tespit edilip bildirilmesi ve kiraya verenin depozitodan mahsup edebileceği bir alacağının ispatıdır. Kira ilişkisine dair diğer sorular için Kira ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular yazımıza bakabilirsiniz. Depozito iadesi ve diğer kira hukuku uyuşmazlıklarında Öner Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz.
Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.