İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreler (2026)

Kısaca: İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kirasını ödeme gününde ödemeyip her biri için kendisine yazılı ihtar gönderilmesine sebep olması hâlinde, kiraya verenin kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde, zorunlu arabuluculuk aşamasından sonra Sulh Hukuk Mahkemesinde açtığı tahliye davasıdır (TBK m. 352/2). İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme bu hakkı ortadan kaldırmaz; tebliğden önce yapılan ödeme ise haklı ihtarın oluşmasını engeller.

Süreç; ihtarın içeriği, tebliğ anı, kira yılının hesabı ve bir aylık hak düşürücü süre bakımından sıkı şekil şartlarına bağlıdır ve bu noktalardaki tek bir hata davanın reddine yol açabilir. Aşağıda davanın şartları, tarafları, süreleri, arabuluculuk aşaması, ihtarın şekli ve tebliği, yetkili mahkeme, bir iki haklı ihtar örneği ile güncel Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi kararları ele alınmıştır.

İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar; kiracının, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira bedelini ödeme gününde ödememesi üzerine, kiraya veren tarafından aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira borcu için kiracıya gönderilen iki yazılı ihtardır. Kanun, kirasını sürekli geciktiren ve her seferinde ihtardan sonra ödeme yaparak temerrüt nedeniyle tahliyeden kurtulan kiracıya karşı kiraya verene ayrı bir tahliye imkânı tanımıştır.

Haklı ihtarın oluşması için, ihtarın veya ödeme emrinin kiracıya tebliğ edildiği anda muaccel (ödeme günü gelmiş, istenebilir) kira bedelinin ödenmemiş olması yeterlidir. İhtar, noter aracılığıyla veya icra takibinde gönderilen ödeme emriyle (Örnek 7 ya da Örnek 13) yapılabilir. Kiracı, muaccel kira bedelini ihtar veya ödeme emri kendisine tebliğ edilmeden önce ödemişse haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesi belirsiz süreliyse veya kira bedeli yıllık peşin ödeniyorsa iki haklı ihtar oluşmaz. Yıllık ödemede bir kira yılında yalnızca bir kira borcu muaccel olacağından, aynı yıl içinde iki ayrı haklı ihtarın doğması mümkün değildir.

İhtarlar tebliğ ile hüküm doğurduğundan ödemenin zamanlaması tebliğ tarihine göre değerlendirilir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme kira borcunu sona erdirir; ancak ihtarın haklı ihtar niteliğini ortadan kaldırmaz. Bölge adliye mahkemelerinin ifadesiyle “İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.” (İstanbul BAM 36. HD, 22.09.2021, 2019/3134 E., 2021/1779 K.; Bursa BAM 4. HD, 05.02.2026, 2024/3141 E., 2026/302 K.)

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre “İki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye karar verilebilmesi için, aynı süre içinde kiracının muaccel olduğu hâlde iki ayın kira bedelini ödememesi, kiraya verenin de ödenmeyen her bir ay kira bedeli için kiracıya ayrı ayrı ödeme ihtarında bulunmuş olması gerekmektedir.” (Yargıtay HGK, 02.11.2021, 2017/1289 E., 2021/1314 K.) Bu çerçevede aranan şartlar şunlardır:

• Kira sözleşmesi belirli süreli bir konut veya çatılı işyeri kirası olmalıdır.
• Kira bedeli, sözleşmede kararlaştırılan ödeme gününde ödenmemiş olmalıdır. Ödeme günü sözleşmeye göre belirlenir; sözleşmede peşin ödeme kararlaştırılmışsa ihtarın haklılığı bu hükme göre incelenir (Yargıtay 3. HD, 08.11.2021, 2021/7138 E., 2021/10994 K.).
• Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde aynı kira yılı içinde iki ayrı ayın kira bedeli ödenmemiş olmalıdır.
• Ödenmeyen her ay için ayrı yazılı ihtar yapılmış olmalıdır. Kira bedelleri aylık ödeniyorsa aynı aya ait iki ihtarla iki haklı ihtar oluşmaz.
• İhtar yazılı ve açık olmalıdır. İhtarda hangi ayın kirasının ödenmediği ve ödenmesi gereken kira bedelinin ne kadar olduğu mutlaka belirtilmelidir.
• İhtar tebliğ edildiği anda kira borcu ödenmemiş olmalıdır (tebliğ anının belirlenmesi aşağıda, “İhtarın Şekli, İçeriği ve Tebliği” başlığında açıklanmıştır).
• İhtar tarihinde muaccel olan bütün kira bedelleri aynı ihtarda istenmelidir. Muaccel kira borcunun bölünerek ayrı ihtarlarla istenmesi hâlinde ikinci ihtar haklı ihtar sayılmaz.
• Kiraya veren ihtarda ödeme için süre vermiş ve kiracı bu süre içinde kira bedelini ödemiş olsa bile, tebliğ anında muaccel kira ödenmemişse ihtar TBK m. 352/2 bakımından haklı sayılır. Öğretide bu yaklaşıma karşı çıkan görüşler de bulunduğundan, iki haklı ihtar amacıyla gönderilen ihtarda gereksiz yere ödeme süresi verilmemesi daha güvenlidir.
• Dava, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır (TBK m. 353’teki uzama saklıdır).

Muaccel Kira Borcunun Bölünmesi Yasağı

Kiraya veren, ihtarı gönderdiği tarihte ödeme günü gelmiş bütün kira bedellerini tek ihtarda istemelidir. Örneğin mart ve nisan kiraları birikmişken mayıs ayında mart kirası için bir, nisan kirası için ayrı bir ihtar gönderilmesi iki haklı ihtar oluşturmaz. Bölge adliye mahkemesi bu kuralı “muaccel olan tüm kiraların tek bir ihtara konu edilmesi gerektiği, muaccel bedellerin bölünerek iki haklı ihtara konu edilemeyeceği” şeklinde ifade etmiştir (İstanbul BAM 35. HD, 19.10.2021, 2019/3006 E., 2021/2265 K.). Yargıtay da muacceliyet koşulunun bulunduğu bir olayda “kira parasının bölünüp değişik ihtarlarla istenerek iki haklı ihtara konu yapılması mümkün değildir” sonucuna varmıştır (Yargıtay 3. HD, 28.05.2025, 2024/2951 E., 2025/3118 K.).

Buna karşılık her ayın kirası kendi ödeme gününde ödenmediğinde o ay için ayrı ihtar gönderilmesi, iki haklı ihtarın olağan işleyişidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiranın zamanında ödenmemesi hâlinde sonraki kiraların muaccel olacağına ilişkin sözleşme kaydı geçersizdir (TBK m. 346); böyle bir kayda dayanılarak vadesi gelmemiş kiralar için gönderilen ihtar haklı ihtar sayılmaz.

Davanın Tarafları

Davanın kiraya veren tarafından açılması gerekir. Birden fazla kiraya veren varsa ihtarın, takibin ve davanın hepsi tarafından birlikte yapılması gerekir. Yargıtay’a göre tahliye borcu bölünemez bir borç olduğundan ilamsız tahliye takibi tüm kiraya verenler tarafından, tüm kiracılar taraf gösterilerek başlatılmalıdır; kiraya verenlerden biri takipte yer almıyorsa “borçlulara gönderilen tahliye ihtarlı ödeme emrindeki ihtar haklı ihtar sayılamaz” (Yargıtay 12. HD, 03.12.2025, 2025/6920 E., 2025/7823 K.). Taşınmazın paylı mülkiyette olması hâlinde de kira sözleşmesini birlikte yapan paydaşlar bakımından aynı kural geçerlidir.

Davanın kiracıya karşı açılması gerekir. Birden fazla kiracı varsa ihtarın bütün kiracılara gönderilmesi ve davanın bütün kiracılara karşı birlikte açılması gerekir.

İki haklı ihtara dayanma hakkı kanunda kiraya verene tanınmıştır. Kiraya veren olmayan malikin bu sebebe dayanıp dayanamayacağı somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir; kiralananı sonradan edinen yeni malik ise kira sözleşmesinin tarafı olduğundan bu hakkı kiraya veren sıfatıyla kullanabilir (TBK m. 310).

Kiraya Verenin Vefat Etmesi Durumu

Kiraya veren, kira ilişkisi kurulduktan sonra vefat ederse mirasçılar kira sözleşmesinde onun yerine geçer. Birden fazla mirasçı varsa paylaşmaya kadar terekeye elbirliğiyle sahip olduklarından ihtar ve dava kural olarak bütün mirasçılar tarafından birlikte yapılır; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Dava mirasçıların bir kısmı tarafından açılmışsa hemen reddedilmez: Mahkeme, diğer mirasçıların davaya katılmasını veya onay vermesini ya da terekeye temsilci atanmasını sağlamak üzere kesin süre verir; bu sağlanamazsa dava reddedilir (Yargıtay 3. HD, 07.03.2018, 2017/9136 E., 2018/2146 K.). Ayrıntılar için Kiraya Verenin Tahliye Hakkı yazımıza bakabilirsiniz.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kira ilişkisi kurulduktan sonra kiralananı edinen yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m. 310) ve iki haklı ihtara kiraya veren sıfatıyla dayanabilir. Kiracı mülkiyetin el değiştirdiğini bilmeden kirayı eski malike ödemiş olabileceğinden, yeni malikin önce kiracıya tapu kaydını ve banka hesap bilgisini bildirerek kira bedelinin kendisine ödenmesini istemesi önerilir. Bu bildirimden sonra vadesi gelen kira bedelleri için aynı kira yılı içinde iki haklı ihtar oluşursa yeni malik bu sebebe dayanarak dava açabilir; bildirimden önceki ödemelerin durumu somut olaya göre değerlendirilir. Kiralananı satın alan yeni malikin diğer tahliye imkânları için Yeni Satın Alınan Evden Kiracının Tahliyesi yazımıza bakabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Tahliye Dava Açma Süresi

TBK m. 352/2 hükmü şöyledir: “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.”

• Bir yıldan kısa süreli kiralar: İhtarlar kira süresi içinde yapılmalıdır; dava, kira süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır.
• Bir yıl ve daha uzun süreli kiralar: İhtarlar aynı kira yılı içinde yapılmalıdır; dava, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Kira sözleşmesinin sona ermesini beklemeye gerek yoktur.

Kira yılı takvim yılı değildir; kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren işleyen on iki aylık dönemdir. Örneğin 01.07.2023 başlangıçlı bir sözleşmede kira yılı 01.07.2023–30.06.2024 dönemidir. Bu nedenle kira başlangıç tarihinin ispatlanması gerekir; yazılı sözleşme yoksa veya başlangıç tarihi çekişmeliyse bu husus davanın sonucunu doğrudan etkiler.

Örnek: 01.01.2022 başlangıç tarihli ve dört yıl süreli bir kira sözleşmesinde ilk kira yılı 01.01.2022–31.12.2022 dönemidir. Kiracı bu dönem içinde iki ayrı ayın kirası için iki haklı ihtara sebep olmuşsa kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini beklemeden, kira yılının bittiği 31.12.2022’den başlayarak bir ay içinde, yani en geç 31.01.2023’e kadar tahliye davası açmalıdır. Zorunlu arabuluculuk aşamasında geçen süre bu bir aylık sürenin hesabında dikkate alınmaz.

Dava kira yılı bitmeden açılamaz. Yargıtay, dava tarihinin ihtarlara konu kira yılının içinde kaldığı bir olayda “kira bedelinin ait olduğu kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesi gerekirken” erken açılan davanın süresinde olmadığını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 28.05.2025, 2024/2951 E., 2025/3118 K.). Bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir.

Dava Açma Süresinin Bir Kira Yılı Uzaması (TBK m. 353)

Kiraya veren, bir aylık dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı için uzar (TBK m. 353). Yukarıdaki örnekte bu bildirim en geç 31.01.2023’e kadar kiracıya ulaşmışsa dava, 01.01.2023–31.12.2023 kira yılının sonuna kadar açılabilir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ispat bakımından önerilir.

Zorunlu Arabuluculuk

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 01.09.2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). İki haklı ihtara dayalı tahliye, TBK m. 352/2 uyarınca yalnızca dava yoluyla istenebildiğinden, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin istisna bu davada uygulanmaz. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir; anlaşma sağlanamadığına ilişkin son tutanağın aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği dava dilekçesine eklenir (6325 sayılı Kanun m. 18/A-2).

Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede bir aylık hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 16/2 ve 18/A-15; Yargıtay 3. HD, 03.12.2025, 2025/2548 E., 2025/5852 K.). Başvurunun zamanı da önemlidir: Yargıtay, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 26.05.2025, 2025/1495 E., 2025/3048 K.). Aynı mantıkla iki haklı ihtarda da güvenli yol, başvurunun kira yılı sona erdikten sonra ve bir aylık süre içinde yapılmasıdır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4/1-a). Yetki bakımından dava, genel yetki kuralı uyarınca davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde (HMK m. 6) veya kira sözleşmesinin ifa edileceği yer mahkemesinde (HMK m. 10) açılabilir. Kiralananın geri verilmesi borcu taşınmazın bulunduğu yerde ifa edileceğinden (TBK m. 89), taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir. Bu yetki kesin yetki değildir; davalı süresinde yetki itirazında bulunmazsa mahkeme yetkisizliği kendiliğinden gözetmez.

Örneğin Bakırköy’de bulunan bir konut için dava Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir; kiracı başka bir ilçede oturuyorsa onun yerleşim yeri mahkemesi de yetkilidir.

İhtarın Şekli, İçeriği ve Tebliği

İhtar, iki haklı ihtar koşulunun maddi temelini oluşturduğundan içeriği ve tebliği bakımından eksiksiz olmalıdır. İhtarda hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği, talep edilen tutar ve bu tutarın sözleşmedeki kira bedeline ve geçerli artış oranına göre nasıl hesaplandığı açıkça gösterilmelidir. İstenen tutar sözleşmedeki bedele dayanmalıdır: Kiracının bir süre daha yüksek kira yatırmış olması kira bedelinin değiştiği anlamına gelmez. Bölge adliye mahkemesi, “iki ay üst üste kiranın 10.000 TL olarak yatırılması aylık kiranın 10.000 TL olduğu, diğer bir anlatımla sözleşmenin tadil edildiği anlamına gelmez” diyerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliyenin şartlarının oluşmadığına karar vermiştir (Ankara BAM 32. HD, 16.04.2026, 2025/4912 E., 2026/846 K.).

Yazılı ihtar şartını noter ihtarnamesi, iadeli taahhütlü mektup ve icra dairesi aracılığıyla gönderilen ödeme emri karşılar; tahliye talepli icra takibinde gönderilen Örnek 13 ödeme emri de yazılı ihtar hükmündedir. E-posta veya WhatsApp gibi kanallarla gönderilen ödeme taleplerinin yazılı ihtar sayılıp sayılmayacağı tartışmalıdır; tebliğ anının ispatı bakımından noter veya icra yolu tercih edilmelidir.

Haklı ihtarın oluşup oluşmadığı tebliğ anına göre belirlenir: Tebliğden önce yapılan ödeme haklı ihtarın oluşmasını engeller, tebliğden sonra yapılan ödeme ise haklılığı ortadan kaldırmaz. Tebliğ saati belli değilse ve kiracı tebliğ günü içinde ödeme yapmışsa, ödemenin tebliğden sonra yapıldığı ispatlanamadıkça haklı ihtar oluşmaz. Noter ihtarnamesi elektronik tebligatla gönderilmişse tebliğ, ihtarın muhatabın elektronik adresine ulaştığı tarihi izleyen beşinci günün sonunda yapılmış sayılır (7201 sayılı Tebligat Kanunu m. 7/a). Bu tarihten önce yapılan ödeme ihtarı haklı kılmaz; nitekim bir sulh hukuk mahkemesi, ödemelerin bu şekilde hesaplanan tebliğ tarihinden önce yapıldığını belirleyerek davayı reddetmiştir (İstanbul Anadolu 35. Sulh Hukuk Mahkemesi, 13.05.2026, 2025/536 E., 2026/471 K.).

İhtarda Bulunması Gereken Asgari Unsurlar

• Kiraya verenin ve kiracının kimlik ve adres bilgileri ile kira sözleşmesinin tarihi.
• Hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği (somut ay ve dönem).
• Ödenmeyen tutarın açık miktarı ve hesabı (sözleşmedeki bedel ve geçerli artış oranına uygun).
• İhtar tarihinde ödeme günü gelmiş bütün ödenmemiş kiraların birlikte istenmesi.
• Ödemenin yapılacağı banka hesabı veya yer.
• İstenirse, TBK m. 352/2 uyarınca tahliye yoluna başvurulabileceği uyarısı (zorunlu değildir).

TBK m. 315 (Temerrüt) ile TBK m. 352/2 (İki Haklı İhtar) Arasındaki Fark

Uygulamada en sık karıştırılan kurumlardan biri, temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. Her ikisi de ödenmeyen kira bedeline dayanmakla birlikte, şartları, süreleri ve sonuçları bakımından birbirinden farklı mekanizmalardır. Yanlış yola başvurmak, hak düşürücü sürelerin kaçırılmasına ve dolayısıyla tahliye hakkının yitirilmesine yol açabilir. Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, kiraya veren için bir yol haritası niteliğindedir.

Karşılaştırma Tablosu

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi

Dava dilekçesinde, iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde farklı aylara ait muaccel kira bedelleri için yapıldığı ve davanın süresinde açıldığı somut tarihlerle gösterilmelidir. Dilekçede ve eklerinde şu hususlar yer almalıdır:

• Tarafların kimlik ve adres bilgileri; birden fazla kiraya veren veya kiracı varsa hepsi.
• Kira sözleşmesi, başlangıç tarihi, süresi ve buna göre hesaplanan kira yılı.
• Her iki ihtarın tarihi, konu ettiği ay ve tutar ile tebliğ tarihleri (noter tebliğ şerhleri veya icra dosyasındaki tebliğ mazbataları).
• Kiracının ödeme kayıtları (banka dekontları) ve ödemelerin tebliğden sonra yapıldığının gösterilmesi.
• Arabuluculuk son tutanağının aslı veya arabulucu tarafından onaylanmış örneği.
• TBK m. 353 uyarınca bildirim yapılmışsa bildirim ve tebliğ belgesi.
• Talep: kira sözleşmesinin sona erdirilmesi ve kiralananın tahliyesi ile yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesi.

Dilekçenin ve eklerinin bu unsurlara göre hazırlanması, davanın usulden veya süre yönünden reddedilmesi riskini azaltır.

İki Haklı İhtar Örneği

Aşağıdaki iki haklı ihtar örneği, ödenmeyen bir aylık kira bedeli için noter aracılığıyla gönderilecek genel bir ihtarname şablonudur. İki haklı ihtar için ödenmeyen her ay ayrı bir ihtarname gönderilmelidir; ihtarname gönderildiği tarihte ödeme günü gelmiş başka ödenmemiş kira varsa hepsi aynı ihtarnamede istenmelidir. Köşeli parantez içindeki kısımları ve noktalı yerleri kendi durumunuza göre doldurun.

İ H T A R N A M E

İHTAR EDEN (KİRAYA VEREN) : Ad-Soyad: ………… – T.C. Kimlik No: ………… – Adres: …………

VEKİLİ : Av. ………… (varsa)

MUHATAP (KİRACI) : Ad-Soyad: ………… – T.C. Kimlik No: ………… – Adres: …………

KONU : [Ay/yıl] ayına ait ödenmeyen kira bedelinin ödenmesi ihtarıdır.

AÇIKLAMALAR :

1- Kiraya vereni bulunduğum ………… adresindeki taşınmazı ………… tarihli kira sözleşmesiyle ………… başlangıç tarihinden itibaren ………… süreyle [konut/işyeri] olarak tarafınıza kiraya verdim.

2- Kira sözleşmesine göre aylık kira bedelinin her ayın ………… gününe kadar peşin olarak ………… IBAN numaralı hesabıma ödenmesi gerekmektedir. Sözleşmedeki artış hükmüne göre ………… tarihinden itibaren geçerli aylık kira bedeli ………… TL’dir.

3- [Ay/yıl] ayına ait ………… TL kira bedeli, ödeme günü olan ………… tarihinde muaccel hâle gelmesine rağmen bugüne kadar ödenmemiştir. [Bu ihtarname tarihi itibarıyla ödeme günü gelmiş ve ödenmemiş başka kira bedeli varsa her biri ay ve tutar olarak buraya eklenmelidir.]

4- Kira bedelinin ödeme gününde ödenmemesi nedeniyle TBK m. 352/2 uyarınca tahliye davası açma hakkım dahil bütün kanuni haklarım saklıdır.

SONUÇ : Yukarıda açıklanan nedenlerle, [ay/yıl] ayına ait ………… TL kira bedelini yukarıda belirtilen hesaba ödemeniz hususunu ihtar ederim.

Tarih : …………

İhtar Eden / Vekili : ………… (İmza)

Sayın Noter; üç nüsha olarak düzenlenen işbu ihtarnamenin bir nüshasının muhataba tebliğini, bir nüshasının dairenizde saklanmasını ve tebliğ şerhini taşıyan bir nüshasının tarafıma verilmesini rica ederim.

Örneği kullanırken dikkat edilecek noktalar:

• İkinci ihtar, birinci ihtardan farklı bir aya ve aynı kira yılına ait olmalıdır.
• Bu örnek yalnızca iki haklı ihtar amacıyla hazırlanmıştır ve ödeme süresi içermez. Temerrüt nedeniyle fesih (TBK m. 315) için en az otuz günlük süre ve süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceği uyarısını içeren ayrı bir ihtar düzenlenir.
• Birden fazla kiracı varsa ihtarname her birine ayrı ayrı tebliğ ettirilmelidir; birden fazla kiraya veren varsa ihtarname hepsi tarafından birlikte gönderilmelidir.
• Tebliğ şerhli nüsha, davada ihtarın ve tebliğ tarihinin ispatı için saklanmalıdır.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İki haklı ihtar tahliye davası şartları nelerdir?

Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira bedelinin ödeme gününde ödenmemesi, ödenmeyen her ay için ayrı ayrı yazılı ihtarda bulunulması, ihtarların usulüne uygun tebliği ve kira yılının sonundan itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde, önce arabulucuya başvurularak dava açılmasıdır. TBK m. 352/2 uyarınca bu şartların hepsi birlikte gerçekleşmelidir; aksi hâlde dava reddedilir.

2. İcra takibinde gönderilen Örnek 13 ödeme emri iki haklı ihtar sayılır mı?

Evet. Kiralananın tahliyesi talepli icra takibinde tebliğ edilen Örnek 13 ödeme emri, TBK m. 352/2 anlamında yazılı ihtar hükmündedir. Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ilişkin iki ayrı ödeme emri tebliğ edilmiş ve kira borcu tebliğ anında ödenmemişse iki haklı ihtar koşulu gerçekleşmiş olur.

3. İhtar tebliğinden sonra kira ödenirse tahliye davası açılabilir mi?

Evet. İhtar usulüne uygun şekilde tebliğ edildikten sonra yapılan kira ödemeleri ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz (İstanbul BAM 36. HD, 22.09.2021, 2019/3134 E., 2021/1779 K.; Bursa BAM 4. HD, 05.02.2026, 2024/3141 E., 2026/302 K.). Önemli olan, tebliğin yapıldığı anda kira borcunun muaccel olması ve ödenmemiş bulunmasıdır. Tebliğden sonraki ödeme kira borcunu sona erdirir, ancak tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

4. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Hayır. Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 352/2 hükmü uygulanmaz; çünkü “kira yılı” kavramı işletilemediğinden bir aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı tespit edilemez. Yargıtay bu görüşü mülga 6570 sayılı Kanun döneminde de benimsemişti (Yargıtay 6. HD, 16.03.1998, 1998/2204 E., 1998/2286 K.). Bu hâllerde kiraya veren, TBK m. 315 uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurabilir.

5. Aynı kira yılı içinde aynı aya ait iki ihtar haklı ihtar sayılır mı?

Hayır. İhtarların farklı aylara ait muaccel kira borçlarına ilişkin olması zorunludur. Aynı aya ait iki ihtar çekilmesi veya ihtar tarihinde muaccel olan kira borcunun bölünerek ayrı ihtarlarla istenmesi hâlinde ikinci ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez. Bu kural, birikmiş kira borcunun yapay olarak bölünmesini önlemeye yöneliktir (İstanbul BAM 35. HD, 19.10.2021, 2019/3006 E., 2021/2265 K.; Yargıtay 3. HD, 28.05.2025, 2024/2951 E., 2025/3118 K.).

6. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nerede açılır?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Dava, davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesinde veya taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılabilir (HMK m. 6 ve 10); bu yetki kesin yetki değildir. Örneğin Bakırköy’de bulunan bir taşınmaz için dava Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılabilir.

7. Kira yılı nasıl hesaplanır?

Kira yılı, takvim yılı değil, kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren işleyen on iki aylık dönemdir. 15.03.2025 başlangıçlı bir sözleşmede kira yılı 15.03.2025–14.03.2026 dönemidir; iki ihtarın bu dönem içinde yapılması ve davanın 14.03.2026’dan başlayarak bir ay içinde, en geç 14.04.2026’ya kadar açılması gerekir.

8. Bir aylık dava süresi kaçırılırsa ne olur?

Süre hak düşürücüdür; süresinden sonra açılan iki haklı ihtar davası reddedilir. Kiraya veren bu bir aylık süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse süre bir kira yılı için uzar (TBK m. 353). Bu bildirim de yapılmamışsa geçen kira yılındaki ihtarlar artık tahliye sebebi olarak kullanılamaz; yeni kira yılında yeniden iki haklı ihtar oluşması veya TBK m. 315 gibi başka bir tahliye sebebine dayanılması gerekir.

9. İki haklı ihtar davasından önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda 01.09.2023’ten beri dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B-1-a). Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlenmesine kadar geçen sürede bir aylık hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15).

10. Dava sürerken kiracı taşınmazı boşaltırsa ne olur?

Tahliye talebi konusuz kalır ve mahkeme esas hakkında karar verilmesine yer olmadığına hükmeder. Dava tarihinde iki haklı ihtar koşulları oluşmuşsa kiraya veren davayı açmakta haklı sayılır ve yargılama giderleri kiracıya yükletilir (Yargıtay 3. HD, 04.10.2023, 2023/588 E., 2023/2546 K.; İstanbul BAM 54. HD, 07.11.2024, 2024/928 E., 2024/2303 K.).

11. Aidat ödenmemesi iki haklı ihtar sayılır mı?

TBK m. 352/2 yalnızca kira bedelinden söz eder; TBK m. 315’teki gibi yan giderlerden bahsetmez. Bu nedenle aidat, ısınma gideri gibi yan giderler için gönderilen ihtarların iki haklı ihtar sayılmayacağı öğretide ağırlıklı görüştür. Yan gider borcunun ödenmemesi hâlinde TBK m. 315’e dayalı temerrüt yolu kullanılabilir.

Sonuç ve Profesyonel Hukuki Destek

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiraya verene tanınan güçlü bir hukuki imkân olmakla birlikte şekil ve süre yönünden sıkı koşullara bağlanmıştır. İhtarın içeriği, tebliğ tarihi, kira yılı hesabı, bir aylık hak düşürücü süre ve 01.09.2023’ten beri dava şartı olan arabuluculuk aşaması birbirine bağlı bir zincir oluşturur; bu zincirin tek bir halkasındaki hata tahliye hakkının yitirilmesine yol açabilir. Kiracının çıkarılması için başvurulabilecek diğer yollar Kiracıyı Evden Çıkarma ve Kiraya Verenin Tahliye Hakkı yazılarımızda ele alınmıştır. İstanbul ve Bakırköy başta olmak üzere kira hukuku alanındaki tahliye uyuşmazlıklarında Öner Hukuk ve Danışmanlık olarak müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız. İhtarname hazırlığı, arabuluculuk ve dava süreci için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.