İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar ve Süreler (2026)

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi, kiraya verene belirli koşullarda sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/2 uyarınca, kiracının aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira bedelini ödememesi ve kendisine yazılı olarak iki haklı ihtar tebliğ edilmesi halinde, kiraya veren kira yılının sonundan itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde tahliye davası açabilir. Sürecin tebliğ usulü, ihtar içeriği, hak düşürücü süreler ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları bakımından son derece şekle bağlı olması; uygulamada hak kaybına yol açan en sık görülen hatalardan biri haline gelmiştir. 2026 itibarıyla güncel mevzuat ve içtihat ışığında konunun bütünsel bir hukuki değerlendirmesi aşağıda sunulmaktadır.

İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar; kiracının, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasını, kararlaştırılan ödeme süresinde ödememesi nedeniyle bir yıllık kira dönemi içinde iki kez temerrüde (kira borcunu ödememesi) düşmesi üzerine kiralayan tarafından kiracıya gönderilen yazılı dayanaktır.

Kiranın gününde ödenmemesi halinde haklı ihtarın oluşabilmesi için; kiralayanın kiracı aleyhine noterden ihtar göndermesi veya icra yoluyla (7 örnek veya 13 örnek) icra takibi yapılmasından sonra ödemenin yapılmış olması yeterlidir. Düzenlenen ihtar veya ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından muaccel (ödeme vakti gelmiş, istenebilir) hale gelen kira alacağı ödemesi yapılmış ise haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesi süresiz ise veya kira bedeli senelik ödenmiş ise iki haklı ihtar oluşmaz.

İhtarlar tebliğ ile hukuki sonuç doğurur. Bundan dolayı ödemelerde tebliğ tarihi esas alınmalıdır. İhtarın tebliğ tarihinden sonra yapılan ödemenin hukuki değeri yoktur, hukuki sonuç doğurmaz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

• Kira bedelinin zamanında ödenmemiş olması gerekmektedir,
• Bir yıl içerisinde iki haklı ihtar çekilmiş olması gerekir,
• İhtarlar ayrı ayrı muaccel kira bedellerine ilişkin olmalıdır. Yani kira bedelleri aylık olarak ödeniyorsa aynı aya ait ihtarla "iki haklı ihtar" oluşmaz,
• İhtar yazılı ve açık olmalıdır. Bu ihtarda, hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli ve ödenmesi gereken kira bedelinin ne olduğu mutlaka belirtilmelidir.
• Noter aracılığıyla düzenlenen ihtarda tebliğ saatinin olmaması halinde aynı gün içinde ödeme yapılırsa haklı ihtar oluşmaz.
• Her aya ilişkin yapılmayan ödeme ayrı bir haklı ihtara konu olur.
• Tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması halinde (tebliğden sonra ödemenin yapıldığı ispat edilemez ise) haklı ihtar olmaz.
• Tüm kira bedellerinin aynı ihtarda istenmesi mümkündür. Fakat bu bedellerin bölünerek iki farklı ihtara konu edilmesi durumunda ikinci ihtar haklı ihtar olamaz.
• Kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay için tahliye davası açmış olması gerekmektedir.
• Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde 2 kira bedelini ödememiş olması gerekir.
• Kiralayan süre tayin etmişse ve kiracı verilen süre içerisinde kira bedeline ödemişse dahi TBK m.315/2 anlamında haklı bir ihtar mevcuttur.

Davanın Tarafları

Davanın kiralayan tarafından açılması gerekir. Birden fazla kiralayan olduğu durumlarda ise kiralayanların birlikte ihtar düzenlemeleri ve davayı birlikte açmaları gerekmektedir.

Davanın kiracıya karşı açılması gerekir. Birden fazla kiracı var ise yine aynı şekilde  ihtarın ve davanın bütün kiracılara karşı birlikte açılması gerekecektir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olan taşınmaz müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz ise, ihtarnamelerin tüm ortaklar tarafından tebliğ edilmesi gerekir.

Bunun yanı sıra eğer malik dava açmak istiyorsa kendisinin kiralayan olması gerekir. Kiralayan olmayan malikin dava açabilmesi için düzenlenecek ihtara tapu senedinin eklenip kira paralarının kendisine ödenmesini talep etmesi gerekir.

Kiraya Verenin Vefat Etmesi Durumu;

Kiraya veren, kira ilişkisi kurulduktan sonra vefat ederse; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olacağından ihtarın tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi, davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiralanan taşınmaza sahip olan yeni malik, öncelikle kiracıya tapu senedini ve hesap numarasını ekleyip kira parasının kendisine ödenmesi için ihtar düzenleyecek, düzenlenen ihtardan sonra muaccel hale gelen (ödeme zamanı gelen) kira parasının bir yıllık kira dönemi içerisinde düzenlenen iki ihtardan sonra ödenmesi halinde iki haklı ihtar oluşmuş olur.

İki Haklı İhtar Tahliye Dava Açma Süresi 

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.

Bir kira yılını aşan süre içinde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekir.

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Bir yılı aşan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. Haklı ihtarın bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi yeterlidir. Örneğin; 01.01.2022 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin sonunu beklemeye gerek yoktur. 01.01.2022-01.01.2023 kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise 01.01.2022-31.01.2022 (bir yıllık kira dönemini takip eden bir ay içinde) tarihi içerisinde tahliye davasının açılması yeterlidir. Yani tahliye davası 01.01.2023-01.02.2023 tarihleri arasında açılmalıdır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir; uygulamada bu, kiracının yerleşim yeri ile büyük ölçüde örtüşmektedir. İstanbul gibi metropollerde, taşınmazın bulunduğu ilçedeki Sulh Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Örnek vermek gerekirse, Bakırköy'de bulunan bir konut için açılacak iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasında Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkilidir. Yetki kuralı, HMK m. 4 ve devamı hükümleri ile birlikte değerlendirilir; tarafların yetki sözleşmesi yapamayacağı kesin yetki kuralları söz konusu değildir, ancak uygulamada taşınmazın bulunduğu yer yetkili kabul edilmektedir.

İhtarın Şekli, İçeriği ve Tebliği

İhtar, iki haklı ihtar koşulunun maddi temelini oluşturduğundan içeriği ve tebliği bakımından şekil yönünden eksiksiz olmalıdır. İhtarda hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği, talep edilen tutar ve sözleşmedeki artış oranlarına uygun hesaplama açıkça gösterilmelidir. Fazla istenen tutar, ihtarın tamamen geçersiz sayılmasına yol açabilir. Tebliğ usulü bakımından noter ihtarnamesi ve icra dairesi aracılığıyla gönderilen Örnek 13 ödeme emri, Yargıtay tarafından yazılı ihtar olarak kabul edilmektedir. Tebliğ saati belirsiz ise, aynı tebliğ gününde ödeme yapılması halinde haklı ihtar koşulu oluşmaz. İhtarın tebliğinden önce yapılan ödeme, haklı ihtarın oluşmasına engeldir; tebliğden sonra yapılan ödeme ise haklılığı ortadan kaldırmaz.

İhtarda Bulunması Gereken Asgari Unsurlar

• Kiraya verenin ve kiracının kimlik bilgileri ile sözleşme tarihi.
• Hangi aya ait kira bedelinin ödenmediği (somut ay ve dönem).
• Ödenmeyen tutarın açık miktarı (sözleşmedeki artış oranlarına uygun).
• Ödemenin hangi hesaba/yere yapılması gerektiği.
• Ödenmemesi halinde TBK m. 352/2 uyarınca tahliye yoluna başvurulacağı uyarısı (zorunlu olmamakla birlikte ispat değeri yüksektir).

TBK m. 315 (Temerrüt) ile TBK m. 352/2 (İki Haklı İhtar) Arasındaki Fark

Uygulamada en sık karıştırılan kurumlardan biri, temerrüt nedeniyle tahliye ile iki haklı ihtar nedeniyle tahliyedir. Her ikisi de ödenmeyen kira bedeline dayanmakla birlikte, şartları, süreleri ve sonuçları bakımından birbirinden tamamen farklı mekanizmalardır. Yanlış yola başvurmak, hak düşürücü sürelerin kaçırılmasına ve dolayısıyla tahliye hakkının yitirilmesine yol açabilir. Aşağıdaki karşılaştırma tablosu, kiraya veren için stratejik bir yol haritası niteliğindedir.

Karşılaştırma Tablosu

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi 

Dava dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle dilekçe konusunda uzman kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz.

İki Haklı İhtar Örneği

İhtarname düzenlemek uzmanlık gerektirmektedir. Unutulmamalıdır ki usulüne uygun şekilde hazırlanmayan ihtar geçersiz olacaktır. Bu hususta konunun uzmanlarımızdan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.

Sıkça Sorulan Sorular

İki haklı ihtar tahliye davası şartları nelerdir?

Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ait kira bedelinin vadesinde ödenmemesi, ödenmeyen her ay için ayrı ayrı yazılı ihtarda bulunulması, ihtarların usulüne uygun tebliği ve kira yılının sonundan itibaren bir aylık hak düşürücü süre içinde dava açılmasıdır. TBK m. 352/2 hükmü uyarınca bu şartların hepsi birlikte gerçekleşmelidir; aksi halde dava reddedilir.

İcra takibinde gönderilen Örnek 13 ödeme emri iki haklı ihtar sayılır mı?

Evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre, kiralananın tahliyesi talepli icra takibinde tebliğ edilen Örnek 13 ödeme emri, TBK m. 352/2 anlamında yazılı ve haklı ihtar hükmündedir. Aynı kira yılı içinde iki ayrı aya ilişkin iki ayrı ödeme emri tebliğ edilmişse, iki haklı ihtar koşulu gerçekleşmiş olur.

İhtar tebliğinden sonra kira ödenirse tahliye davası açılabilir mi?

Evet. Yerleşik içtihada göre, ihtar usulüne uygun şekilde tebliğ edildikten sonra yapılan kira ödemeleri ihtarın haklılığını ortadan kaldırmaz. Önemli olan tebliğin yapıldığı anda kira borcunun muaccel olması ve ödenmemiş olmasıdır. Tebliğden sonraki ödemeler yalnızca borç miktarını etkiler, tahliye hakkını ortadan kaldırmaz.

Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Yerleşik içtihada göre belirsiz süreli kira sözleşmelerinde TBK m. 352/2 hükmü uygulanamaz; çünkü "kira yılı" kavramı işletilemediğinden bir aylık hak düşürücü sürenin başlangıcı tespit edilemez. Bu hallerde kiraya veren, TBK m. 315 hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle tahliye yoluna başvurmalıdır.

Aynı kira yılı içinde aynı aya ait iki ihtar haklı ihtar sayılır mı?

Hayır. İhtarların farklı aylara ait muaccel kira borçlarına ilişkin olması zorunludur. Aynı aya ait iki farklı ihtar çekilmesi veya muaccel tüm kira borcunun ikinci ihtara bölünmesi halinde ikinci ihtar haklı ihtar olarak kabul edilmez. Bu kural, hakkın kötüye kullanılmasını engellemek amacıyla içtihada yerleştirilmiştir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası nerede açılır?

Görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından ise kira konusu taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi yetkilidir. Örneğin Bakırköy'de bulunan bir taşınmaz için Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemelerinde, Beşiktaş'ta bulunan bir taşınmaz için İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerinde dava açılması gerekir.

Sonuç ve Profesyonel Hukuki Destek

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kiraya verene tanınan güçlü bir hukuki imkân olmakla birlikte, şekil ve süre yönünden son derece sıkı koşullara bağlanmıştır. İhtarın içeriği, tebliğ tarihi, kira yılı hesabı, hak düşürücü bir aylık süre ve 01.09.2023 sonrası işleyen zorunlu arabuluculuk süreci; tek bir adımdaki hatanın dahi tahliye hakkının yitirilmesine yol açabileceği bir prosedürel zincir oluşturur. Uygulamada görülen davaların önemli bir bölümü, ihtarın yazılış usulü veya bir aylık sürenin kaçırılması nedeniyle reddedilmektedir. Bu nedenle ihtarname düzenlenmesinden dava dilekçesinin hazırlanmasına ve arabuluculuk sürecinin yönetimine kadar sürecin alanında uzman bir avukat tarafından takip edilmesi, hak kaybının önüne geçilmesi açısından kritik öneme sahiptir. İstanbul ve Bakırköy başta olmak üzere kira hukukundan kaynaklanan tahliye uyuşmazlıklarında Öner Hukuk ve Danışmanlık olarak müvekkillerimize hukuki destek sağlamaktayız. Süreç yönetimi ve dava hazırlığı için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.