Alt Kira Nedir?
Alt kira (alt kiralama), kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir. Taşınmazı kiraya verenden değil, asıl kiracıdan kiralayan bu üçüncü kişiye alt kiracı denir. Kiracının kira sözleşmesi kurmadan taşınmazın kullanımını başkasına bırakması ise kanunda ayrıca “kullanım hakkının devri” olarak anılır. Alt kira, kira sözleşmesine ilişkin genel hükümler arasında yer alan TBK m. 322’de düzenlenmiştir; konut ve çatılı işyeri kiraları için aynı maddenin ikinci fıkrasında yazılı rıza şartı öngörülmüştür.
Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan taşınmazı alt kiraya veremez (TBK m. 322). Rıza olmadan yapılan alt kira için kanunda bir ceza öngörülmemiştir; ancak kiraya veren ihtar çekip tahliye davası açabilir ve uğradığı zararı isteyebilir. Aşağıda alt kiracının tahliyesi, kiraya verenin yazılı rızası (muvafakatname) ve alt kiralamanın sonuçları anlatılmıştır. Hazır bir metin arıyorsanız alt kira sözleşmesi örneğini Word olarak indirebilir, konunun genel çerçevesi için kiracının evi başkasına kiralaması yazımıza bakabilirsiniz.
Alt Kira TBK 322. maddede belirtilmiştir.
TBK m. 322 - (1) Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
(2) Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
(3) Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.
Alt Kira Sözleşmesinde Taraflar ve Sorumluluklar
Alt kirada üç taraf ve iki ayrı sözleşme vardır: kiraya veren ile asıl kiracı arasındaki asıl kira sözleşmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasındaki alt kira sözleşmesi. Taraflar arasındaki ilişki şöyle özetlenebilir:
| Taraf | Kim? | Temel hak ve sorumluluk |
|---|---|---|
| Kiraya veren | Taşınmazın maliki veya ev sahibi | Kira bedelini kural olarak asıl kiracıdan ister; alt kiracıya karşı TBK m. 322/3’teki hakları ve hapis hakkı (TBK m. 336/2) saklıdır. Konut ve çatılı işyerinde alt kiraya yazılı rıza verip vermeyeceğine karar verir. |
| Asıl kiracı (alt kiraya veren) | Taşınmazı kiralayıp üçüncü bir kişiye kiraya veren kişi | Kiraya verene karşı kira borcu ve diğer sorumlulukları devam eder. Alt kiracıdan kira alır. |
| Alt kiracı | Taşınmazı asıl kiracıdan kiralayan kişi | Kira bedelini asıl kiracıya öder, taşınmazı asıl kiracıya tanınan biçimde kullanır. Hakkı asıl kira ilişkisinin sürmesine bağlıdır. |
Alt kiracı kiralananı asıl kiracıya tanınandan farklı biçimde kullanırsa asıl kiracı kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m. 322/3). Kiraya verenin hapis hakkı da, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları kapsar (TBK m. 336/2).
Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi
Alt kira sözleşmesi yapılırken iki ayrı sözleşme karşımıza çıkacaktır. İlk kira sözleşmesi taşınmazı kiralayan asıl kiracı ve kiraya veren arasında kurulan sözleşmedir. İkinci kira sözleşmesi ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir. Hazır bir metin için alt kira sözleşmesi örneğimizi inceleyebilirsiniz.
Yargıtay’a göre asıl kira sözleşmesinin sona ermesi hâlinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden sona erer (Yargıtay 3. HD, E. 2021/4567, K. 2021/7931).
Bu nedenle alt kira süresi sözleşmede asıl kira süresinden uzun yazılmış olsa bile, asıl kira sona erdiğinde alt kiracı taşınmazı boşaltmak zorunda kalır. Erken tahliye nedeniyle zarara uğrayan alt kiracı, bu zararı kural olarak alt kira sözleşmesinin karşı tarafı olan asıl kiracıdan talep edebilir; somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirme yapılması gerekir.
Alt Kiraya Verme Yasağı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızası yoksa alt kira kanun gereği yasaktır (TBK m. 322/2). Bunların dışındaki kiralarda ise kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kira yapabilir (TBK m. 322/1); ancak kira sözleşmesine alt kira veya devir yasağı konulmuşsa bu yasağa da uyulması gerekir. Yargıtay da sözleşmedeki devir yasağının tarafları bağladığını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/5285, K. 2017/13173).
Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra sözleşmeye el yazısıyla “alt kiraya verilebilir” şeklinde bir izin eklenmişse, bu eklemenin kiraya veren tarafından da kabul edildiğinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde ispatlanabilmesi gerekir. Eklenen hükmün yanına kiraya verenin imza veya parafının atılması bu bakımdan önem taşır; ancak parafın bulunmamasını her durumda kendiliğinden geçersizlik sonucu doğuran genel bir kural olarak değerlendirmek doğru değildir. Uyuşmazlık çıkması hâlinde eklemenin kim tarafından ve ne zaman yapıldığı delillerle değerlendirilir. Bu tür tartışmaların önüne geçmenin en güvenli yolu, rızanın aşağıdaki gibi ayrı ve imzalı bir muvafakatnameyle verilmesidir.
Alt Kira İçin Kiraya Verenin Yazılı Rızası (Muvafakatname)
Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kira için kiraya verenin rızasının yazılı olması gerekir. Rıza, kira sözleşmesinin içinde yer alabileceği gibi sonradan ayrı bir muvafakatname ile de verilebilir. Kanun yazılı şekli yeterli görür; noter onayı zorunlu değildir. Ancak rızanın varlığını ispat edebilmek için imzalı bir belgeye dayanmak önemlidir.
Muvafakatnamede şu bilgilerin açıkça yazılması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları azaltır:
- Kiraya veren, asıl kiracı ve alt kiracının ad soyadı ile kimlik bilgileri
- Taşınmazın adresi ve alt kiraya verilen kısım (tamamı veya bir bölümü)
- Alt kiranın başlangıç tarihi ve süresi
- Kullanım amacı (konut, ofis vb.)
- Tarih ve kiraya verenin imzası
Genel bilgilendirme amaçlı örnek metin aşağıdadır; somut olaya göre uyarlanmalıdır:
ALT KİRA MUVAFAKATNAMESİ
… adresinde bulunan taşınmazın maliki / kiraya veren olarak, … tarihli kira sözleşmesinin kiracısı …‘ın, söz konusu taşınmazın (tamamını / … bölümünü) … tarihinden itibaren, asıl kira süresini aşmamak ve … amacıyla kullanılmak üzere …‘a alt kiraya vermesine yazılı olarak muvafakat ettiğimi beyan ederim. Muvafakatim yalnızca bu alt kiracı ve belirtilen kullanım amacı için geçerlidir; asıl kira sözleşmesinin diğer hükümleri aynen devam eder.
Tarih: …/…/… Kiraya veren (ad soyad, imza): …
Alt Kira Yasağına Aykırılık
Kira sözleşmesinde devir yasağı olmasına ya da kiraya verenin yazılı rızası bulunmamasına rağmen taşınmaz üçüncü bir kişiye kiraya verilmişse, konut ve çatılı işyeri kiralarında asıl kiracıya yazılı bir ihtar gönderilir. İhtarda en az otuz gün süre verilerek sözleşmeye aykırılığın giderilmesi istenir ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilir.
Verilen süreye rağmen sözleşmeye aykırılık giderilmezse Türk Borçlar Kanunu 316. madde gereği sözleşme feshedilerek sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir. Kiracı açısından izinsiz kiralamanın sonuçları ve ihtar süreci kiracının evi başkasına kiralaması yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
TBK Madde 316 - (1) Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
(2) Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
(3) Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.
Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Alt kiracının tahliyesi iki yoldan sağlanabilir: asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınıp icra yoluyla tahliyeye gidilmesi veya somut olayın koşullarına göre, kiraya verenin izni olmadan taşınmaza giren alt kiracıya karşı doğrudan dava açılması.
Yargıtay, sözleşmedeki devir yasağına rağmen taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği bir olayda; TBK’da eski 6570 sayılı Kanun’un 12/3. maddesine benzer açık bir hüküm bulunmamakla birlikte, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazda bulunan alt kiracı veya devralana karşı dava açılamayacağına ilişkin bir düzenleme de bulunmadığını belirtmiştir. Daire, bu kişinin kiraya verene karşı fuzuli şagil (haksız işgalci) sayılacağını, ona karşı açılacak tahliye davası için kanunda ihtar şartı bulunmadığını ve otuz günlük ihtarın kiracıya gönderilmesi gerektiğini kabul etmiş; davanın yalnızca fuzuli şagile karşı açılmasını da usule aykırı görmemiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/5285, K. 2017/13173). Bununla birlikte alt kiracının bu konumda olup olmadığı; asıl kira sözleşmesinin durumu, kullanımın dayandığı hukuki ilişki ve kiraya verenin kullanıma icazet verip vermediği gibi somut olayın özelliklerine göre belirlenir.
Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınarak icra yoluyla tahliyeye gidildiğinde ise İcra İflas Kanunu 276. maddesi devreye girer ve alt kiracı, kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamaz. İİK m. 276 tahliye talepli icra takibine ilişkin bir hükümdür; ancak ilamlı icra bölümünde özel bir düzenleme bulunmadığından, Yargıtay bu hükmün kira ilişkisine dayanan tahliye ilamlarının infazında da kıyasen uygulanacağını belirtmiştir (Yargıtay 12. HD, E. 2022/8301, K. 2023/1094).
İİK Madde 276 – Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.
Alt kiracının tahliyesi uygulamada şu aşamalardan geçer:
1. Asıl kiracıya karşı tahliye sebebi oluşturulur
Alt kira kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılmışsa kiraya veren, yukarıda anlatıldığı gibi asıl kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder; aykırılık giderilmezse tahliye davası açılabilir (TBK m. 316). Başka bir tahliye sebebi varsa (örneğin kira bedelinin ödenmemesi) o sebebe uygun süreç işletilir.
2. Tahliye kararı alınır ve icra yoluyla uygulanır
Tahliyeye karar verilirse karar icra yoluyla uygulanır; kira bedelinin ödenmemesi gibi bazı hâllerde tahliye talepli icra takibi yoluna da gidilebilir. Alt kiracı kiralananı asıl kiracıya tanınandan başka biçimde kullanıyorsa kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m. 322/3).
3. Taşınmazda alt kiracı bulunursa
Tahliye sırasında taşınmazda kiracıdan başka biri bulunur ve işgalde haklı olduğunu gösteren resmî bir belge sunamazsa derhal tahliye edilir (İİK m. 276/1). Üçüncü kişinin işgalde haklı olduğunu gösteren belge ve ileri sürdüğü hak, icra işlemi sırasında değerlendirilir; örneğin Yargıtay, taşınmazın maliki olduğunu tapu kaydıyla göstererek işgalde haklı olduğunu ispatlayan üçüncü kişinin zorla tahliye edilemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 12. HD, E. 2022/8301, K. 2023/1094). Üçüncü kişi resmî belge gösteremese bile, icra dairesine sunulan kira sözleşmesinin tarihinden önceki bir zamandan beri taşınmazı kullandığını beyan eder ve bu beyan icra memurunun yerinde yapacağı araştırmayla doğrulanırsa, icra memuru tahliyeyi erteleyerek durumu üç gün içinde icra mahkemesine bildirir; icra mahkemesi tarafları dinleyerek tahliyeyi emreder veya taraflardan birinin yedi gün içinde mahkemeye başvurması gerektiğine karar verir (İİK m. 276/2-3). Alt kiracı tahliye işleminin hukuka aykırı olduğunu düşünüyorsa icra mahkemesine şikâyet yoluna başvurabilir; uğradığı zararı ise asıl kiracıdan talep edebilir.
Asıl Kiracı Alt Kiracıyı Çıkarabilir mi?
Asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden sona erer. Asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararı gereği taşınmazın tahliyesine gidildiğinde içindeki kişi işgalde haklı olduğunu resmî belge ile ispat etmediği müddetçe taşınmazdan kural olarak tahliye edilecektir.
Asıl kiracı alt kiracıyı kendiliğinden veya zorla çıkaramaz. Alt kira da bir kira sözleşmesi olduğundan, kira bedelini ödemeyen veya sözleşmeye aykırı davranan alt kiracı için kira hukukundaki süreç işletilir: örneğin kira bedelinin ödenmemesinde TBK m. 315 uyarınca süre verilerek ihtar çekilir, sonuç alınamazsa tahliye davası açılır veya tahliye talepli icra takibi başlatılır. Tahliye yollarının tamamı için kiracıyı evden çıkarma rehberimize bakabilirsiniz.
Alt Kiralama Cezası
Kiracı, kiraya verenin rızası olmamasına rağmen taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermişse bu nedenle hapis veya idari para cezası gibi bir cezai yaptırımla karşılaşmaz. Alt kiralamanın sonuçları özel hukuk alanındadır:
- Tahliye: Konut ve çatılı işyerinde kiraya veren, otuz gün süreli ihtara rağmen aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir (TBK m. 316); izinsiz giren alt kiracıya karşı ise somut olayın özelliklerine göre ihtar gerekmeksizin dava açılabilir.
- Tazminat: İzinsiz alt kira nedeniyle zarara uğrayan kiraya veren, Borçlar Kanunu’ndan doğan tazminat haklarını kullanabilir.
- Alt kiracı bakımından: Asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira da sona erer; alt kiracı tahliye edilebilir ve uğradığı zararı asıl kiracıdan talep edebilir.
Sık Sorulan Sorular
1. Alt kiralama cezası var mı?
Hayır. Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan alt kira için kanunda hapis veya idari para cezası öngörülmemiştir. Ancak izinsiz alt kira sözleşmeye aykırılıktır; kiraya veren otuz günlük ihtardan sonra tahliye davası açabilir ve zararının tazminini isteyebilir.
2. Alt kiracı ne demek?
Alt kiracı, taşınmazı kiraya verenden değil, o taşınmazı daha önce kiralamış olan asıl kiracıdan kiralayan kişidir. Alt kiracının hakkı asıl kira ilişkisine bağlıdır; asıl kira sona erdiğinde alt kira da sona erer.
3. Kiracı alt kiraya verebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, yalnızca kiraya verenin yazılı rızasıyla alt kiraya verebilir. Diğer kira ilişkilerinde kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kira mümkündür (TBK m. 322). Ayrıntılar için kiracının evi başkasına kiralaması yazımıza bakabilirsiniz.
4. Alt kiracı kirayı kime öder?
Alt kiracı kira bedelini asıl kiracıya öder. Kiraya veren, kira bedelini alt kiracıdan doğrudan isteyemez; asıl kiracıdan ister. Alt kiracı kirayı ödemese bile asıl kiracının kiraya verene karşı borcu devam eder. Bununla birlikte kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar (TBK m. 336/2).
5. Asıl kiracı tahliye edilirse alt kiracıya ne olur?
Asıl kira sona erince alt kira da sona erer. Tahliye sırasında taşınmazda bulunan ve işgalde haklı olduğunu resmî belgeyle gösteremeyen kişi İİK m. 276 uyarınca kural olarak derhal tahliye edilir. Zarara uğrayan alt kiracı, zararını asıl kiracıdan talep edebilir.
6. Alt kira için kiraya verenin rızası noterden mi alınmalı?
Zorunlu değildir; kanun yazılı rıza arar. Ancak rızanın ispatı açısından imzalı bir muvafakatname düzenlenmesi önerilir. Örnek metin için yukarıdaki muvafakatname bölümüne bakabilirsiniz.
7. Alt kira süresi asıl kira süresinden uzun olabilir mi?
Sözleşmede daha uzun bir süre yazılsa bile asıl kira sona erdiğinde alt kira da sona erer. Bu nedenle alt kira süresini asıl kira süresiyle uyumlu belirlemek, alt kiracıyı ileride yaşanabilecek tahliye riskine karşı korur.
8. Alt kira sözleşmesinde nelere dikkat edilmelidir?
Tarafların bilgileri, taşınmazın niteliği, kullanım amacı, süre, kira bedeli ve ödeme şekli, devir yasağı ve fesih koşulları açıkça yazılmalı; kiraya verenin yazılı rızası sözleşmeye eklenmelidir. Hazır bir metin için alt kira sözleşmesi örneğini inceleyebilirsiniz.