Kiracının kiraladığı taşınmazı bir başkasına kullandırması, uygulamada en sık karşılaşılan kira hukuku uyuşmazlıklarından biridir. Türk Borçlar Kanunu m. 322 kapsamında düzenlenen alt kira ve kullanım hakkının devri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmıştır. Kiracının evi başkasına kiralaması, bu rıza alınmadığında sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sürecinin yolunu açabilir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından hak kayıplarının önüne geçilmesi, sürecin doğru hukuki zeminde yürütülmesine bağlıdır. Bu yazıda alt kiranın hukuki çerçevesi, yazılı rıza şartı, izinsiz alt kiranın sonuçları ve tarafların hakları 2026 itibarıyla güncel uygulama doğrultusunda değerlendirilmektedir.
Kısaca: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadan evi başkasına kiraya veremez ve kullanımını başkasına bırakamaz (TBK m. 322/2). İzinsiz kiralamada kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini yazılı olarak ister; aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir (TBK m. 316). Kiracının yakın aile bireylerinin kiralananda oturması ise tek başına alt kira yasağının ihlali anlamına gelmez; değerlendirme somut olayın koşullarına göre yapılır.
Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?
Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir; kiracı bu ilişkide “alt kiraya veren”, üçüncü kişi ise “alt kiracı” konumundadır. Kullanım hakkının devri ise kiracının, alt kira sözleşmesi kurmadan taşınmazın kullanımını başkasına bırakmasıdır; uygulamada çoğunlukla karşılıksız kullandırma şeklinde görülür. Kanun her ikisini aynı kurala bağlar: Genel kural olarak kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kira yapabilir veya kullanım hakkını devredebilir (TBK m. 322/1); konut ve çatılı işyeri kiralarında ise kiraya verenin yazılı rızası gerekir (TBK m. 322/2). Bu nedenle kiracının evi ücret karşılığı başkasına kiralaması ile ücretsiz olarak bir başkasının kullanımına bırakması arasında, izin şartı bakımından fark yoktur.
Alt Kira Sözleşmesi Nedir?
Alt kira sözleşmesi, asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan ve hukuki niteliği itibarıyla bir kira sözleşmesi olan ilişkidir. Kiraya veren bu sözleşmenin tarafı değildir; asıl kiracının kiraya verene karşı kira bedelini ödeme ve kiralananı özenle kullanma gibi borçları aynen devam eder. Alt kiracı kira bedelini ödemese bile asıl kiracı kirayı kiraya verene ödemekle yükümlüdür; kiraya veren de kira bedelini alt kiracıdan doğrudan isteyemez. Alt kiracının taşınmazda kalabilmesi asıl kira ilişkisine bağlıdır; Yargıtay’a göre asıl kira sözleşmesinin sona ermesi hâlinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden sona erer (Yargıtay 3. HD, E. 2021/4567, K. 2021/7931). Alt kiracının hakları, tahliyesi ve kiraya verenin yazılı rızasının (muvafakatname) nasıl düzenleneceği alt kira sözleşmesi ve alt kiracı yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verebilir mi?
Kiracının evi başkasına kiraya verip veremeyeceği, kira ilişkisinin türüne göre değişir:
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz, kullanım hakkını da devredemez (TBK m. 322/2). Ev, daire, dükkân ve ofis kiraları bu gruptadır.
- Bunların dışındaki kiralarda (örneğin arsa veya taşınır eşya kiralarında) kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla alt kira yapabilir (TBK m. 322/1); sözleşmede alt kira veya devir yasağı bulunuyorsa bu yasak tarafları bağlar.
Kanun konut ve çatılı işyeri kiralarında rızanın yazılı olmasını açıkça aradığından, kiraya verenin yalnızca sözlü iznine dayanarak evi başkasına kiralamak kiracı bakımından ciddi bir risk taşır. Rızanın nasıl alınması gerektiği aşağıda “Kiracının Alt Kiraya Verme Hakkı” başlığında açıklanmıştır.
Kiracının Evi Başkasına Kiralaması
Alt kira ve kullanım hakkının devri TBK m. 322’de düzenlenmiştir. Maddenin ilk iki fıkrası şöyledir:
(1) Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.
(2) Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.
Birinci fıkra genel kuralı, ikinci fıkra ise konut ve çatılı işyerleri için istisnayı koyar. Alt kira kiralananın tamamı için olabileceği gibi bir bölümü için de olabilir; konut ve çatılı işyerlerinde yazılı rıza şartı, evin bir bölümünün (örneğin bir odanın) başkasına kiralanmasında da aranır. Alt kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkiyi düzenleyen üçüncü fıkra aşağıda “Kiraya Verenin Alt Kiracıya Karşı Hakları” başlığında ele alınmıştır.
Kiracının Alt Kiraya Verme Hakkı
Konut veya çatılı işyerini alt kiraya vermek isteyen kiracının, kiraya verenin rızasını yazılı olarak alması gerekir. Rıza, kira sözleşmesinin içine bir hüküm olarak yazılabileceği gibi, sonradan ayrı bir izin belgesiyle (muvafakatname) de verilebilir. Kanun yazılı şekli yeterli görür; noter onayı zorunlu değildir. Rızanın hangi kişi, taşınmazın hangi bölümü ve hangi kullanım amacı için verildiği açıkça yazılmalıdır.
Yazılı rıza bulunmadan yapılan alt kira sözleşmesi, kiracı ile alt kiracı arasında geçerli sayılabilir; ancak kiraya verene karşı sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye sonucunu doğurabilir.
Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra sözleşmeye el yazısıyla alt kira izni eklenmişse, bu eklemenin kiraya veren tarafından da kabul edildiğinin tereddüde yer bırakmayacak biçimde ispatlanabilmesi gerekir. Eklenen hükmün yanına kiraya verenin imza veya parafının atılması bu bakımdan önem taşır; ancak parafın bulunmamasını her durumda kendiliğinden geçersizlik sonucu doğuran genel bir kural olarak değerlendirmek doğru değildir. Uyuşmazlık çıkması hâlinde eklemenin kim tarafından ve ne zaman yapıldığı delillerle değerlendirilir.
Yazılı rızanın bulunmadığı durumlarda kiraya verenin tutumu da önem taşır. Yargıtay, kiracının evlenerek taşınmasından sonra evde babası ve abisinin, kira ödenmeye devam ederek yaklaşık dört yıl oturduğu ve kiraya verenin bu duruma uzun süre ses çıkarmadığı bir olayda, kiraya verenin bu kullanıma icazet verdiğini kabul etmiş ve sözleşmeye aykırılık iddiasıyla açılan tahliye davasını dürüstlük kuralına (TMK m. 2) aykırı bulmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2025/5269, K. 2026/59). Bu değerlendirme somut olayın özelliklerine bağlıdır; uzun süre ses çıkarılmaması her olayda yazılı rızanın yerine geçmez.
Kiraya Verenin Alt Kiracıya Karşı Hakları
Kiraya verenin alt kiracıdan kiralanana özen göstermesini isteme hakkı ve yetkisi bulunmaktadır. Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin süresi ile bağlı olup, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki kiracının da kiracılık sıfatı sona erer.
1-) Kiralananın Sözleşmeye Uygun Biçimde Kullanılmasını İsteme Hakkı
Alt kira sözleşmesi alt kiracı ve kiracı arasında akdedilen bir sözleşme olması nedeniyle burada sözleşmenin nisbiliği (herkese karşı değil belli bir kişiye karşı ileri sürülebilen hak) ilkesinden söz edilir.
Ancak, alt kira sözleşmesi her ne kadar asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir nitelikte olsa da, kiraya verenin bazı hallerde sözleşmenin tarafı olmamasına rağmen alt kiracıya karşı doğrudan talep hakkı doğar. Bu hallerden birisini de, kiraya verenin alt kiracıya doğrudan doğruya başvurarak, sözleşmeye uygun biçimde davranmasını isteme hakkı oluşturur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 322/3. maddesinde bu konu şu şekilde ifade edilmiştir; “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”
2-) Kiraya Verenin Hapis Hakkı
Türk Borçlar Kanunu’nun 336. maddesinin ikinci fıkrasına göre; “Kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar.”
Hapis hakkı, taşınmaz kiralarında kiraya verene, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık kira bedelinin güvencesi olarak, kiralananda bulunan ve kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar üzerinde tanınmıştır (TBK m. 336/1). Bu düzenlemeye göre, kiraya verenin hapis hakkını alt kiracının eşyası üzerinde kullanabilmesinin şartları şöyle sıralanabilir;
- Kiraya verenin kiracıdan, işlemiş bir yıllık ve işlemekte olan altı aylık dönem içinde kalan kira bedeli alacağı olmalıdır.
- Kiraya veren söz konusu alacağını kiracıdan kısmen veya tamamen tahsil edememiş olmalıdır.
- Alt kiracının, kiracıya kira bedeline ilişkin borcu olmalıdır; hapis hakkı bu borç miktarını aşamaz.
- Alt kiracıya ait olmak şartıyla, kiralananın döşenmesine veya kullanılmasına yarayan taşınırlar bulunmalıdır.
Hapis hakkı, haczedilemeyen mallar üzerinde kullanılamaz (TBK m. 336/3).
Alt Kira Yasağına Aykırılık (İzinsiz Alt Kira ve Tahliye Süreci)
Kira sözleşmesinde alt kira yasağı bulunmasına ya da yazılı rıza alınmamış olmasına rağmen taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması veya kullanımının bırakılması, sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin izleyebileceği yol şöyledir:
- Asıl kiracıya yazılı bir ihtar gönderilir; ihtarda en az otuz gün süre verilerek aykırılığın giderilmesi istenir ve aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği bildirilir (TBK m. 316/2). Kanun noter şartı aramaz; ancak ihtarın tebliğini ispat edebilmek için uygulamada noter aracılığıyla gönderilmesi tercih edilir.
- Tanınan süre içinde aykırılık giderilmezse kiraya veren sözleşmeyi feshederek sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açabilir.
- Kiraya veren, taşınmazı izinsiz kullanan üçüncü kişiye karşı da tahliye davası açabilir. Yargıtay, sözleşmedeki devir yasağına rağmen taşınmazın üçüncü kişiye devredildiği bir olayda, sözleşmeye aykırı olarak taşınmazda bulunan alt kiracı veya devralanın kiraya verene karşı fuzuli şagil (haksız işgalci) sayılacağını, bu kişiye karşı açılacak dava için kanunda ihtar şartı bulunmadığını ve otuz günlük ihtarın kiracıya gönderilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/5285, K. 2017/13173). Bununla birlikte üçüncü kişinin bu konumda olup olmadığı; asıl kira sözleşmesinin durumu, kullanımın dayandığı hukuki ilişki ve kiraya verenin kullanıma icazet verip vermediği gibi somut olayın özelliklerine göre belirlenir. Kiraya veren, kiracıya ve üçüncü kişiye karşı ayrı ayrı veya birlikte dava açabilir.
Konut ve çatılı işyeri dışındaki kira ilişkilerinde kiraya veren, önceden ihtarda bulunmaksızın yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir (TBK m. 316/2). Konut ve çatılı işyerlerinde de kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya aykırılığın kiraya veren ya da aynı taşınmazda oturanlar ve komşular bakımından çekilmez olması hâllerinde yazılı bildirimle hemen fesih mümkündür (TBK m. 316/3).
Bununla birlikte her izinsiz kullanım kendiliğinden tahliye sonucu doğurmaz; kullanımın niteliği, kiraya verenin durumu bilip bilmediği ve tutumu ile TBK m. 316’daki ihtar ve süre koşulları birlikte değerlendirilir. Kiracının yakın aile bireylerine taşınmazı kullandırması da tek başına her durumda alt kira veya sözleşmeye aykırılık anlamına gelmez (aşağıda “Kiracının Evi Başkasına Kullandırması” başlığına bakınız). İzinsiz alt kira için kanunda hapis veya idari para cezası gibi bir yaptırım öngörülmemiştir; sonuçları tahliye ve tazminat gibi özel hukuk yaptırımlarıdır. Tahliye yollarının tamamı için kiracıyı evden çıkarma rehberimize bakabilirsiniz.
Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark
Uygulamada en sık karıştırılan iki kurum alt kira ile kira sözleşmesinin devridir. Alt kirada asıl kiracı kira ilişkisindeki yerini korur ve kiraya verene karşı sorumluluğu devam eder. Kira sözleşmesinin devrinde ise kiracı sıfatı tümüyle üçüncü kişiye geçer. Aşağıdaki tablo iki kurumun temel farklarını özetlemektedir:
| Hukuki Durum | Değerlendirme | Sonuç |
|---|---|---|
| Alt kira (TBK m. 322) | Asıl kiracı kira ilişkisinde kalır, üçüncü kişiyle ayrı sözleşme kurar | Asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu sürer |
| Kira sözleşmesinin devri (TBK m. 323) | Kiraya verenin yazılı rızasıyla kiracı sıfatı üçüncü kişiye geçer; devreden kiracı kural olarak kiraya verene karşı borçlarından kurtulur | İşyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumludur |
| İzinsiz işlem | Yazılı rıza alınmamıştır | Sözleşmeye aykırılık; konut ve çatılı işyerinde ihtar ve fesih sonrası tahliye davası gündeme gelir |
Kira ilişkisinin devri, her tür kira sözleşmesinde kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır. İşyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz (TBK m. 323/1). Bu kural yalnızca kira ilişkisinin devrine ilişkindir; alt kira ve kullanım hakkının devri için kanunda böyle bir sınırlama bulunmaz.
Kiracının Evi Başkasına Kullandırması
Kiracının evi ücret almadan bir başkasının kullanımına bırakması da kanunda alt kira ile aynı kurala bağlanmıştır: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322/2). Bu nedenle evin kira bedeli alınmadan bir arkadaşa veya tanıdığa sürekli olarak bırakılması da sözleşmeye aykırılık oluşturabilir.
Kiracının yakın aile bireylerinin kiralananda oturması ise tek başına alt kira yasağının ihlal edildiği anlamına gelmez. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, konut kiralarında kiracının kiralananı bakmakla yükümlü olduğu yakın aile üyeleriyle birlikte kullanmasının alt kira yasağına girmediğini belirttiği kararında; kiracının evlenerek taşınmasının ardından babası ve abisinin, kira ödemeleri sürerek yaklaşık dört yıl konutta oturmaya devam ettiği ve kiraya verenin bu duruma uzun süre ses çıkarmadığı olayda, tahliye talebini dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2025/5269, K. 2026/59). Ancak bu karar, kiracının konuttan ayrılarak taşınmazı her durumda akrabalarına bırakabileceği şeklinde yorumlanmamalıdır. Kiracının taşınmazdan tamamen ayrılıp yerine başkasını bırakması hâlinde durumun alt kira veya kullanım hakkının devri niteliği taşıyıp taşımadığı; kullanan kişinin kim olduğu, kira bedelini kimin ödediği ve kiraya verenin durumu bilip bilmediği gibi somut olayın koşullarına göre değerlendirilir.
Alt kiracının tahliyesi, kiraya verenin yazılı rızası (muvafakatname) ve izinsiz alt kiranın sonuçları için alt kiracı tahliyesi ve alt kiralama cezası rehberimize; hazır bir metin için alt kira sözleşmesi örneğine bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracı ev sahibinden izinsiz evi başkasına kiralayabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m. 322/2). İzinsiz alt kira sözleşmeye aykırılık oluşturur; kiraya veren otuz gün süreli yazılı ihtardan sonra aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir.
2. Alt kira sözleşmesi geçerli midir?
Kiraya verenin yazılı rızası olmadan yapılan alt kira sözleşmesi, kiracı ile alt kiracı arasında geçerli sayılabilir. Ancak bu durum kiraya verene karşı sözleşmeye aykırılık oluşturur ve tahliye talebi gündeme gelebilir; asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de sona erer.
3. Asıl kiracı kira ödemezse alt kiracıdan istenebilir mi?
Kiraya veren, kira alacağını asıl kiracıdan ister; alt kiracıdan doğrudan kira isteyemez. Asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu, alt kiracının borcunu ödeyip ödememesinden bağımsız olarak devam eder. Bununla birlikte kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere, alt kiracının kiralanana getirdiği taşınırları da kapsar (TBK m. 336/2).
4. İzinsiz alt kira durumunda ev sahibi ne yapabilir?
Kiraya veren, asıl kiracıya yazılı ihtar göndererek en az otuz gün içinde aykırılığın giderilmesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini bildirir (TBK m. 316/2). Aykırılık giderilmezse tahliye davası açabilir. Taşınmazda izinsiz bulunan üçüncü kişiye karşı açılacak tahliye davası için ise kanunda ihtar şartı yoktur (Yargıtay 3. HD, E. 2017/5285, K. 2017/13173).
5. Alt kiracı doğrudan tahliye edilebilir mi?
Asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden son bulur. Kiraya verenin rızası olmadan taşınmazda bulunan alt kiracıya karşı da, somut olayın özelliklerine göre doğrudan tahliye davası açılabilir (Yargıtay 3. HD, E. 2017/5285, K. 2017/13173). Tahliye talepli icra takibinde taşınmazda kiracıdan başka bir kişi bulunursa İİK m. 276’daki özel usul uygulanır; Yargıtay bu usulün kira ilişkisine dayanan tahliye ilamlarının infazında da kıyasen uygulanacağını belirtmiştir (Yargıtay 12. HD, E. 2022/8301, K. 2023/1094). Alt kiracının tahliyesine ilişkin ayrıntılar için alt kira sözleşmesi ve alt kiracı yazımıza bakabilirsiniz.
6. Kiracının daireyi akrabasına bırakması alt kira sayılır mı?
Kiracının yakın aile bireylerinin kiralananda oturması, tek başına alt kira yasağının ihlali anlamına gelmez. Kiracı taşınıp evi akrabasına bırakırsa durum somut olaya göre değerlendirilir: Yargıtay, kiracı evlendikten sonra evde babası ve abisinin kira ödenmeye devam ederek yaklaşık dört yıl oturduğu ve kiraya verenin buna uzun süre ses çıkarmadığı olayda tahliye davasını dürüstlük kuralına aykırı bulmuştur (Yargıtay 3. HD, E. 2025/5269, K. 2026/59). Bu karar, evin her durumda akrabaya bırakılabileceği anlamına gelmez.
7. İşyeri kiralarında kiraya veren alt kira talebini reddedebilir mi?
Çatılı işyeri kiralarında da alt kira ve kullanım hakkının devri kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m. 322/2); kanun, alt kira bakımından kiraya verenin rızayı ancak haklı sebeple reddedebileceğine dair bir düzenleme içermez. Kiraya verenin haklı sebep olmadıkça rıza vermekten kaçınamayacağı kuralı, kira ilişkisinin devrine ilişkindir (TBK m. 323/1). Devir hâlinde de işyeri kiralarında devreden kiracı, kira sözleşmesinin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu olur (TBK m. 323/3).
Alt Kira İle İlgili Hukuki İşlemlerde Avukatın Rolü
Kiracının evi başkasına kiralaması, hem yazılı rıza şartı hem de izinsiz alt kiranın doğurduğu tahliye riski bakımından dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektirir. İhtarname içeriğinin doğru hazırlanması, sürelerin takibi, sözleşmeye aykırılığın somutlaştırılması ve dava dilekçesinin yerleşik içtihat doğrultusunda düzenlenmesi, sürecin sonucu üzerinde belirleyicidir. Kiraya verenin başvurabileceği diğer tahliye sebepleri için kiraya verenin tahliye hakkı yazımıza bakabilirsiniz. Bakırköy / İstanbul’da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, alt kira uyuşmazlıkları ile kira sözleşmesinden doğan tahliye süreçlerinde kiracı ve kiraya verenlere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Somut dosyanızın özelliklerine göre stratejinin doğru kurgulanması adına bir kira hukuku avukatından profesyonel destek almanız önerilir.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.