Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinde Tapu Devri (2026)

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının bir taşınmazını veya malvarlığı değerlerini bakım borçlusuna devretmesi karşılığında, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmesini öngören iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir (TBK m. 611). Tapu devrinin hangi anda gerçekleşeceği; akdin tapu sicil müdürlüğünde, noterde veya sulh hukuk hâkimi huzurunda yapılmasına göre değişmektedir. Bakım alacaklısının yasal ipotek hakkı, tapuya şerh, üç aylık hak düşürücü süre ve 2026 itibarıyla tapu harcı uygulaması, sözleşmenin pratik sonuçları üzerinde belirleyici etkilere sahiptir. Bu yazıda, ölünceye kadar bakma sözleşmesi kapsamında tapu devri Yargıtay içtihatları ve yürürlükteki mevzuat kapsamında değerlendirilmiştir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Tapu Devri

Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri iki şekilde hazırlanabilir. Bunlardan birincisi borçlar hukuku nitelikli sözleşme, ikincisi de miras hukuki nitelikli sözleşmedir.

Borçlar hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım alacaklısı olan kişi sağlığında taşınmazı devretme borcu altına girmektedir. Bakım borçlusunun da taşınmaz mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini talep etme hakkı doğmaktadır. Bu sözleşme her ne kadar borçlar hukuku nitelikli olsa dahi, bu sözleşmenin, Türk Borçlar Kanunu 612. maddedeki miras sözleşmesi şeklinde yapılması gerekmektedir.

Bu sözleşme tapu müdürlüğünde gerçekleştiriliyorsa hemen burada tapu devri de sağlanabilecektir. Tapu müdürlüğünden başka bir yerde (noterde sözleşmenin yapılması halinde tarafların tapu müdürlüğüne birlikte başvurmak suretiyle intikali gerçekleştirmesi gerekecektir. Eğer ki mülkiyeti devir borcu bulunan bakım alacaklısı, tapuda devir işlemini gerçekleştirmiyorsa dava yoluyla devir sağlanabilecektir.

Miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hazırlanmasıyla birlikte ise bakım alacaklısı edimini ölüme bağlı bir tasarruf ile yerine getirir. Bakım alacaklısı, bakım borçlusunu mirasçı veya vasiyet alacaklısı olarak atar ve yüklendiği edimi ifa eder. Bu sözleşme türünde bakım alacaklısı sağlığında herhangi bir borç altına girmez. Bakım borçlusu olan kişi bakım alacaklısının vefatıyla birlikte haklarına kavuşacaktır.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi İçin Gerekli Evraklar 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuda yapılacak ise gerekli evraklar şunlardır:

• Taraflara, tanıklara ve varsa temsilcilerine ait kimlik belgesi
• Bakım alacaklısının 1 adet, bakım borçlusunun 2 adet fotoğrafı
• Temsilci var ise temsilciye ait belge ( Vekaletname, vasilik kararı..)
• Taşınmazın emlak beyan değerini gösteren belge ( Belediyeden alınır.)
• Var ise taşınmaza ait tapu senedi

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Bakım Alacaklısı Lehine İpotek Tesis Edilmesi

Bakım alacaklısı da alacağını güvence altına almak adına yasal ipotek hakkını kullanabilecektir. Ayrıca taraflar arasında düzenlenen sözleşmede herhangi bir başka güvence daha verilmişse, bakım alacaklısının bu hakları da saklı olacaktır. Bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir. Bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir. Bakım alacaklısı taşınmaz mülkiyetinin geçirilmesinden başlayarak üç ay içinde ipotek hakkının tescilini istemelidir. Eğer ipoteğin tescili süresi içinde istenmezse, bakım borçlusu, o taşınmaz üzerinde mutlak bir tasarruf hakkına sahip olur.

Bakım alacaklısı tarafından bakım borçlusuna devredilen taşınmaz üzerinde bakım alacaklısı lehine ipotek tesis edilebilmektedir. Bakım borçlusunun ölünceye kadar bakma sözleşmesinden kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde, bakım alacaklısı lehine tesis edilmiş olan bu ipotek sayesinde bakım borçlusunun kötü niyetli davranışlarla yapacağı satışlar dolayısıyla iyiniyetli 3. kişilerin hakkının korunması yoluyla bakım alacaklısının mağdur edilmesinin de önüne geçilecektir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin imzalanmasıyla birlikte tarafların karşılıklı borç ve yükümlülüklerinin doğduğunun kabulü gerekir. Bakım borçlusu bakım yükümlülüğünü, bakım alacaklısı da taşınmaz mülkiyetini bakım borçlusu üzerine geçirme yükümlülüğünü yerine getirmekle mükelleftir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tapuya Şerh 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuya şerh edilir mi? Yapılacak olan bu sözleşmede bakım alacaklısı sözleşme konusu gayrimenkulü bakım borçlusuna sözleşmenin başında devredebilir. Yukarıda bahsettiğimiz bakım alacaklısının lehine ipotek tesis etmesi budur. Bu ipotek hakkı devrin gerçekleştiği tarihten itibaren üç ay içinde kullanılmalıdır.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Tapu Harcı 2026

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile yapılan tapu devirlerinde, 492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarifesi 20/a hükmü uygulanır. 2026 itibarıyla yürürlükteki düzenleme uyarınca taşınmaz devirlerinde tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 (yüzde 2) olmak üzere toplam binde 40 (yüzde 4) oranında tahsil edilmektedir. Beyan edilen değer, ilgili belediyece bildirilen emlak vergisi değerinden düşük olamaz.

Bağış oranı, ölünceye kadar bakma sözleşmesinde uygulanmaz; bu sözleşme ivazlı bir akit olarak kabul edildiğinden, satışlara uygulanan binde 40 tarife esas alınmaktadır. İlgili düzenlemenin son güncel hali ve döner sermaye katsayıları için resmi tebliğlerin takibi önerilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile tapu devri ne zaman gerçekleşir?

Sözleşme tapu sicil müdürlüğünde resmi senet şeklinde düzenlenirse, akdin imzalanmasıyla mülkiyet aynı anda bakım borçlusuna geçer. Sözleşme noterde veya sulh hâkimi huzurunda düzenlenirse, mülkiyetin geçişi için tarafların tapu müdürlüğüne birlikte başvurması ve tescilin gerçekleştirilmesi gerekmektedir.

Sözleşme tapuda mı, noterde mi yapılmalıdır?

Her iki yer de TBK m. 612 ve TMK m. 545 anlamında resmi şekil şartını sağlar. Tapuda yapılan akitlerde mülkiyet aynı anda geçer; bu pratik avantajdır. Noterde düzenlenen akitlerde ise sözleşme metni esnek hazırlanabilir, ancak tapu müdürlüğüne ek başvuru gerekmektedir.

Bakım alacaklısının yasal ipotek hakkı için süre var mıdır?

Evet. TBK m. 614 uyarınca yasal ipotek hakkı, taşınmaz mülkiyetinin geçirildiği tarihten itibaren üç ay içinde tescil edilmelidir. Bu süre hak düşürücüdür; süre kaçırılırsa bakım borçlusu taşınmaz üzerinde mutlak tasarruf yetkisine sahip olur.

2026 itibarıyla ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu harcı ne kadardır?

492 sayılı Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife 20/a uyarınca tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde 20 olmak üzere toplam binde 40 (yüzde 4) oranında tahsil edilmektedir. Bu orana ek olarak yıllık tarifeye göre döner sermaye hizmet bedeli ödenir.

Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?

Evet. Sözleşmeden doğan kişisel hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesini güçlendirmek amacıyla sözleşme tapu kütüğüne şerh edilebilir. Şerh, yasal ipotek tescilinden farklı bir işlemdir; bakım alacaklısının haklarının en güçlü biçimde korunması için her iki kayıt birlikte yapılabilir.

Bakım borçlusu taşınmazı üçüncü kişiye satabilir mi?

Mülkiyet bakım borçlusuna geçtikten sonra kural olarak taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Ancak yasal ipotek tescil edilmiş veya sözleşme tapuya şerh edilmişse, bu kayıtlar üçüncü kişilere karşı bakım alacaklısının hakkını korur. Aksi halde TMK m. 1023 hükmü gereği iyiniyetli iktisap korunur.

Mirasçılar bu devre itiraz edip tapuyu iptal ettirebilir mi?

Mirasçılar, sözleşmenin muris muvazaası ile yapıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilmektedir. Yargıtay yerleşik içtihadına göre ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı bir akit olarak kabul edildiği için, davacı tarafın muvazaayı ispat yükü ağırdır; ancak edimler arasında fahiş oransızlık veya bakıma fiilen ihtiyaç bulunmaması gibi olgular ispat halinde sözleşmenin iptaline yol açabilir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile tapu devri, hem bakım alacaklısının yaşam standartlarının korunması hem de bakım borçlusuna sağlanan malvarlığı kazandırmasının dengelenmesi açısından titizlikle yapılandırılması gereken bir hukuki süreçtir. Akdin yapıldığı yerin mülkiyetin geçiş anına etkisi, yasal ipotek bakımından üç aylık hak düşürücü sürenin doğru kullanılması, tapuya şerh ve ipotek arasındaki ayrım, 2026 itibarıyla mali çerçevenin tutarlı uygulanması ve mirasçıların ileride açabileceği muvazaa veya tenkis davalarının önüne geçilmesi, sözleşmenin hazırlık aşamasında değerlendirilmesi gereken başlıklardır.

Hukuki sürecin karmaşıklığı ve sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların geri dönüşü güç sonuçları nedeniyle, ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hazırlanması, ipotek tescili, tapu işlemleri ve olası dava süreçlerinde miras hukuku alanında deneyimli bir avukatla çalışılması önerilmektedir. Bakırköy ve İstanbul yargı çevresinde Öner Hukuk ve Danışmanlık, taşınmaz devri içeren ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin hazırlanması, yasal ipotek tescili ve uyuşmazlık çıkması halinde tapu iptali ile tenkis davalarının yürütülmesi konularında müvekkillerine hukuki destek sağlamaktadır.

Bu makale Mayıs 2026 itibarıyla yayımlanmış / güncellenmiştir.

Hukuki Uyarı

İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.