Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi: 2026 Şartları, Ücretleri ve İptal Sebepleri

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretmeyi üstlendiği, iki taraflı borç doğuran ivazlı bir sözleşmedir. Türk Borçlar Kanunu'nun 611 ila 619. maddeleri arasında düzenlenen bu sözleşme, özellikle yaşlılık ve hastalık döneminde bakım ihtiyacı duyan kişilerin tercih ettiği önemli bir hukuki araçtır.

Sözleşmenin sıkı şekil şartlarına bağlı olması, 2026 yılında uygulanan harç ve noter ücretlerinin ne kadar tuttuğu ve bakım alacaklısının mirasçılarının açabileceği davalar nedeniyle, bu sözleşme imzalanmadan önce alanında uzman bir miras avukatından hukuki destek alınması, ileride telafisi imkânsız hak kayıplarının önüne geçer. Aşağıda; sözleşmenin şartları, düzenlenme yetkilileri, 2026 maliyetleri, iptal sebepleri ve mirasçıların açabileceği davalar başlıklar halinde ele alınmıştır.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun, bakım alacaklısı ölene kadar ona bakma ve onu gözetme borcunu üstlendiği, bakım alacaklısının ise bakım edimine karşılık malvarlığının tamamını ya da bir kısım unsurlarını ona devretme borcunu üstlendiği sözleşme türüdür.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi iki taraflı borç doğuran yani ivazlı bir sözleşmedir. Bu sözleşme türünde bakım borçlusu, bakım alacaklısının hayatı boyunca ona bakmayı, bakımda gerekli özeni göstermeyi ve sözleşme çerçevesinde kararlaştırılan ihtiyaçlarını gidermeyi yükümlenmişken bakım alacaklısı karşı edim olarak malvarlığının tamamını veya bir kısmını bakım borçlusuna devretmeyi borcunu yükümlenir ya da devreder. Sözleşme süresince sürekli edimleri ifa eden bakım borçlusu olduğu için; bakım alacaklısı, ona insani bir ilişkinin gerektirdiği şekilde davranmakla yükümlüdür.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Unsurları 

1-) Bakma ve Gözetme Unsuru

Bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmesi sözleşmenin en önemli unsurudur. Bakma ve gözetmeden kasıt; bakım alacaklısının beslenmesi, giydirilmesi, barındırılması, sağlığının gözetilmesi gibi durumlardır.

2-) Bir Malvarlığı veya Bazı Malvarlığını Devretme

Bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlenmesi durumu bir diğer unsurdur. Bakım alacaklısı ölünceye kadar bakma ve gözetilmesi karşısında bunu yapan kişiye bir mal veya bazı malvarlığını devretme borcu üstlenir.

3-) Süreklilik 

Bakım borçlusu, bakım alacaklısına yaşamı boyunca bakması gerekir. "Ölünceye kadar" ifadesinden de bu durum rahatça anlaşılmaktadır.

4-) Anlaşma

Bakım alacaklısı ve bakım borçlusu yukarıda anlatılan unsurlar konusunda anlaşmış olmalıdır.

Sözleşmenin Tarafları Kimler Olabilir?

Bakım alacaklısı — yalnızca gerçek kişiler olabilir. Tüzel kişiler bakım alacaklısı olamaz. Sözleşmede bir üçüncü kişinin de bakım alacaklısı olarak gösterilmesi mümkündür; bu durumda üçüncü kişi yararına sözleşme söz konusu olur.

Bakım borçlusu — gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Devletçe tanınmış bir bakım kurumu, bakım borçlusu sıfatıyla bu sözleşmeyi yapabilir; bu durumda yazılı şekil yeterli olur (TBK m. 612/2). Bakım borçlusu birden fazla ise, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça müteselsilen sorumlu olurlar.

Vesayet altındaki kişiler bakımından özel bir prosedür öngörülmüştür: bu kişilerin sözleşme yapması, sulh hukuk mahkemesinin kararının ardından asliye hukuk mahkemesinin de iznine bağlıdır. Eşler de birbirleri için bu sözleşmeyi yapabilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Şekil Şartı

Sözleşme Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uygun olarak yapılmışsa, geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir. Ancak tanınmış bir kurumla yapılmış olmakla beraber sözleşme önceden tespit edilen şartlara uygun olarak yapılmamışsa veya devletçe tanınmış bir kurumla yapılmamışsa yazılı şekil yeterli olmayacaktır.

Vesayet altındaki kişilerin ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapmaları, Sulh Hukuk Mahkemesinin kararı alındıktan sonra Asliye Hukuk Mahkemesinin de iznine bağlıdır. Taraflar sözleşmede bir üçüncü kişinin bakım alacaklısı olmasını kararlaştırabilirler. Bu durumda üçüncü kişi yararına sözleşmenin varlığı söz konusu olur.

Ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin geçerli olabilmesi için bir mirasçı atanması olmasa dahi miras sözleşmesi şeklinde yapılması gerekmektedir. Miras sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ise resmi vasiyetname şeklinde düzenlemesi gerekmektedir. Resmi vasiyetname, ise resmi memur tarafından iki tanığın katılmasıyla düzenlenir. Ölünceye kadar bakım sözleşmesini düzenlemeye yetkili resmi memurlar, Noter, Sulh Hakimi ve Tapu memurlarıdır. Tapu memuru yalnızca konusu taşınmaz mallar olan ölünceye kadar bakma sözleşmesi düzenlemeye yetkili iken Noter ve Sulh Hakimi, konusu taşınır ve taşınmaz olan ölünceye kadar bakma sözleşmesini düzenleyebilir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde kanunun öngördüğü şekil bir geçerlilik koşuludur. Yetkili memur tarafından yapılmış olsa bile şekil eksikliği var ise sözleşme yoklukla malul olacaktır. Şekil eksikliğini ileri sürmek bir tespit davası ile mümkündür. Ayrıca açılmış olan bir davada itiraz olarak da ileri sürülebilir. Hakim de şekil eksikliğini resen dikkate almalıdır.

Şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmede bakım borçlusu tarafından yapılan bakım ve gözetme edimlerinde yapılmış olan tüm masraflar bakım borçlusuna ödenmelidir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Düzenlenmesi

Taraflar sözleşmeyi hazırlar ya da arzularını resmi memura bildirir. Sözleşme önceden hazırlanmamış ise resmi memur, sözleşmeyi hazırlar ve okuması için taraflara verir. Akabinde sözleşme taraflarca okunup imzalanır. Memur, sözleşmeye tarih de düşerek imza eder. Sonrasında taraflar sözleşmeyi okuduğunu, bunun son arzularını içerdiğini memurun huzurunda iki tanığa beyan ederler.

Tanıklar ise, tarafların son arzularına tanık olduklarını bu arzularının beyan edilmesinin kendi önlerinde yapıldığını ve tarafları tasarrufa ehil gördüklerini sözleşmeye yazarak veya yazdırarak imzalarlar. Sözleşme içeriğinin tanıklara bildirilmesi zorunlu olmamakla birlikte bakım alacaklısı, sözleşmeyi bizzat okuyamaz veya imzalayamazsa, memur sözleşmeyi iki tanığın önünde ona okur ve bunun üzerine bakım alacaklısı sözleşmenin son arzularını içerdiğini beyan eder. Bu durumda tanıklar, hem bakım alacaklısının beyanının kendi önlerinde yapıldığını ve onu tasarrufa ehil gördüklerini; hem sözleşmenin kendi önlerinde memur tarafından taraflara okunduğunu ve tarafların arzularını içerdiğini beyan ettiğini sözleşmeye yazarak veya yazdırarak bu beyanlarını imzalarlar.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesini düzenleyen resmi memur, tanıklar ve tarafların sözleşme düzenlenirken ve tamamlanıp imza edilirken bir arada olmalarıdır. Sözleşme metni önceden hazırlansa bile, sözleşmenin imzalanması aşamasında sözleşmeye imza atan tarafların, aynı anda ve aynı yerde bulunup imza atması gerekmektedir. Görevli Memurun, Tanıkların veya taraflardan birinin sonradan imza atması veya sözleşmeyi düzenleyen ve imzalayan memur ile onaylayıp imzalayan memurun farklı olması sözleşmeyi geçersiz hale getirir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi İptali 

Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunur ve fazla alan taraf kendisine bağışta bulunulma amacı güdüldüğünü ispat edemezse diğer taraf altı ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebileceği gibi sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin devamı çekilmez hale gelir veya başkaca önemli sebepler sözleşmenin devamını imkansız hale getirir veya önemli ölçüde güçleştirirse, taraflardan her biri sözleşmeyi karşı tarafa süre vermeden sona erdirebilir.

Bakım borçlusunun ölümü üzerine bakım alacaklısı bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu durumda bakım alacaklısı, bakım borçlusunun iflası hâlinde, iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paranın kendisine ödenmesini, bakım borçlusunun mirasçılarından isteyebilir.

Bozma (İkale) Sözleşmesi ile ölünceye kadar bakma sözleşmesi iptal edilebilir. Bu sözleşme ile taraflar, daha önce aralarında yaptıkları bir sözleşmeden doğan alacak ve borçlardan karşılıklı şekilde vazgeçebilirler.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapılması anında, taraflardan birinin iradesinin yanılma, aldatma veya korkutma nedeniyle sakatlanması durumunda sözleşme iptal edilebilecektir. İradesi sakatlığa uğrayan taraf bu durumu öğrenmesinden itibaren 1 yıl içinde bu sözleşmeyi iptal edebilir.

Sözleşmenin Sona Ermesi ve İptal Sebepleri

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi birkaç farklı sebeple sona erebilir. Bu sebeplerin hangi durumda hangi tarafa hangi hakkı verdiği uygulamada sıkça karıştırılır.

Sona Erme Sebepleri

Bakım Borçlusunun Ölümü Halinde Bakım Alacaklısının Hakları

Bakım borçlusunun ölümü üzerine bakım alacaklısı bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu durumda bakım alacaklısı, bakım borçlusunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paranın kendisine ödenmesini, bakım borçlusunun mirasçılarından isteyebilir. Yani bakım alacaklısının daha önce devrettiği malvarlığının aynen iadesi söz konusu olmaz; alacak para alacağına dönüşür.

Nafaka Alacaklılarının Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesini İptal Hakkı

Bakım alacaklısının, nafaka yükümlülüğüne aykırı hareket etmesi durumunda nafaka alacaklıları sözleşmeye itiraz edebilir. İtiraz hakkının doğması için bakım alacaklısına karşı yasal bir nafaka talep hakkının bulunması şarttır. Ayrıca bu hakkın ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle kaybolması gerekir. Nafaka yükümlülüğünü engelleyen nedenin doğmasında bakım alacaklısının kusurlu olması şart değildir.

Nafaka yükümlülüğünün yerine getirilmediğini iddia eden kişi, bu durumu ispat etmelidir. Hakkı ihlal edilen kişi bu durumu ispatladığında sözleşmenin iptal edilmesini veya nafakanın bakım borçlusu tarafından ödenmesini talep edebilir.

Bakım Alacaklısının Alacaklıları Tarafından Açılan İptal Davası

TBK’nın 615/3. maddesinde; “Mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma hakları saklıdır” şeklinde belirlenmiştir.

Bakım alacaklısının, yaptığı ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile malvarlığının bir kısmını veya tamamını bakım borçlusuna devrederek, alacaklılarının haklarını ihlâl etmesi halinde alacaklılara iptal davası açma hakkı tanımıştır. Bu dava ölünceye kadar bakma sözleşmesinin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır.

Bu dava nedeniyle ölünceye kadar bakma sözleşmesinin iptali gerekmez. Zira dava sadece alacaklıların alacağını tahsil etmesine yöneliktir. Bu nedenle taraflar arasındaki sözleşme iptal davsıyla sona ermez. İptal davasının alacaklılar lehine sonuçlanması halinde, haciz işlemleri başlatılabilir. Bakım borçlusuna devredilen dava konusu malların satışı yaptırılarak, alacaklara denk gelen miktarlar tahsil edilir. Bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından devredilen mallardan gereken miktarları alacaklılara geri vermekle yükümlüdür.

Mirasçıların Hakları: Tenkis ve İptal Davası

Sözleşme bakım alacaklısının malvarlığında doğrudan tasarruf doğurduğundan, saklı paylı mirasçıların hakları zedelenebilir. TBK m. 615/3'e göre mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma hakları saklıdır.

Tenkis Davası

Saklı paylı mirasçılar (TMK m. 506), ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle saklı paylarının zedelendiğini ispat ederlerse tenkis davası açabilirler. Bu dava, sözleşmenin tamamen iptalini değil, mirasçılara ait saklı pay miktarına kadar tenkisini sağlar. Sözleşme ivazlı (karşılıklı) olduğundan doğrudan saklı payı ihlal eden bir tasarruf sayılmaz; ancak bakım yükümlülüğü gerçekten yerine getirilmemiş veya sözleşme görünüşte yapılmışsa Yargıtay'ın yerleşik içtihadı uyarınca tenkis mümkün olur.

Detaylı bilgi için ölünceye kadar bakma sözleşmesi saklı pay ve mirasta saklı pay oranları başlıklı yazılarımızı inceleyebilirsiniz.

Nafaka Alacaklılarının İptal Hakkı

Bakım alacaklısı, sözleşme nedeniyle kanuna göre nafaka yükümlüsü olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getirme imkânını kaybediyorsa, bundan yoksun kalan nafaka alacaklıları sözleşmenin iptalini isteyebilir (TBK m. 615/1). Hâkim, sözleşmeyi iptal etmek yerine bakım borçlusunun edimlerinden mahsup edilmek üzere nafaka ödenmesine karar verebilir.

Alacaklıların Tasarrufun İptali Davası

Bakım alacaklısı, malvarlığını sözleşme yoluyla devrederek alacaklılarının haklarını ihlal etmişse, alacaklılar İİK kapsamında tasarrufun iptali davası açabilir. Bu dava, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 5 yıl içinde açılmalıdır. Dava sözleşmenin iptaline değil, alacaklıların alacaklarını tahsil edebilmelerine yöneliktir; satışla elde edilen tutardan alacaklara denk gelen miktar tahsil edilir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Vasiyetname Farkı

2026 Yılında Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Maliyeti

Sözleşmenin maliyeti, nerede düzenlendiğine ve devredilen malvarlığının niteliğine göre değişir. 2026 yılı itibarıyla aşağıdaki tablo, somut bir karşılaştırma sunar.

2026 Maliyet Karşılaştırması (Yaklaşık Tutarlar)

Maliyet Notu

Tapuda doğrudan düzenleme, taşınmaz devri söz konusu olduğunda en pratik yöntemdir; sözleşme ile tapu devri aynı anda gerçekleşir. Noter veya sulh hâkimliğinde yapılan sözleşmelerde mülkiyet kendiliğinden geçmez, ayrıca tapu müdürlüğüne başvuru ve harç ödemesi gerekir. Bu nedenle sırf taşınmaz devri amacıyla yapılan sözleşmelerde tapu seçimi, toplam maliyeti düşürebilir; ancak özel güvence şartları, dönemsel edimler veya ölüme bağlı kazandırma kararlaştırılacaksa noter daha esnek bir araçtır.

Önemli

Yukarıdaki tablo yaklaşık niteliktedir. Güncel harç oranları ve döner sermaye tarifeleri her yıl Resmî Gazete'de yayımlanır. Somut tutar, beyan edilen taşınmaz değeri ve düzenleme tarihindeki tarifeye göre belirlenir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile yapılan tapu devri iptal edilebilir mi?

Evet. Şekil eksikliği, muvazaa, irade sakatlığı (hata, hile, korkutma), bakım yükümlülüğüne aykırı davranış veya saklı pay ihlali hallerinde sözleşme ya da tapu devri iptal edilebilir. Mirasçılar tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde görülür.

2. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile alınan ev satılabilir mi?

Evet. Bakım borçlusu, devraldığı taşınmazı üçüncü kişilere satabilir. Ancak bakım alacaklısının devirden itibaren 3 ay içinde yasal ipotek tescil ettirme hakkı vardır (TBK m. 613). İpotek tescil edilmişse, taşınmazı alan üçüncü kişi de bakım alacaklısının haklarına karşı sorumlu olur. Tescil edilmeden satış yapılırsa, iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı TMK m. 1023 uyarınca korunur.

3. 65 yaş üzeri için sağlık raporu zorunlu mudur?

Kanunda doğrudan bir zorunluluk yoktur. Ancak bakım alacaklısının ileri yaşta olduğu veya temyiz kudretinin sonradan tartışılabileceği durumlarda, sözleşmenin geçerliliğini sağlamlaştırmak adına tam teşekküllü bir hastaneden ehliyet/temyiz kudreti raporu alınması, ileride açılabilecek davalarda bakım borçlusunun lehine güçlü bir delil oluşturur.

4. Sözleşme yapıldıktan sonra bakım borçlusu yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olur?

Bakım alacaklısı; sözleşmenin devamının çekilmez hâle geldiğini veya önemli sebeplerin sözleşmeyi imkânsızlaştırdığını ispat ederek, süre vermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m. 617). Ayrıca yasal ipotek hakkı tescil edilmişse bu hak üzerinden alacağını teminat altına alabilir; muris muvazaası iddiasıyla mirasçılar da tapu iptal davası açabilir.

5. Bakım alacaklısının mirasçıları sözleşmeye itiraz edebilir mi?

Evet. Saklı paylı mirasçılar saklı paylarının zedelenmesi halinde tenkis davası, muvazaa iddiasında bulunmaları halinde tapu iptali ve tescil davası açabilirler. Tenkis davasının zamanaşımı, mirasçının saklı payın zedelendiğini öğrendiği tarihten itibaren 1 yıl ve her hâlde mirasın açılmasından itibaren 10 yıldır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptali davalarında ise zamanaşımı işlemez.

6. Sözleşmeyi noterde mi, tapuda mı, sulh hâkiminde mi yapmalıyım?

Yalnızca taşınmaz devri yapılacak ve özel şart aranmıyorsa tapu müdürlüğü en pratik ve genellikle en ekonomik seçenektir; sözleşme ile tapu devri aynı anda gerçekleşir. Bakımın kapsamı, dönemsel edimler veya özel güvence maddeleri içeren bir sözleşme yapılacaksa noter daha esnek bir araçtır. Sulh hâkimliği uygulamada nadiren tercih edilir; ancak çekişme öngörülen veya vesayet altındaki kişilerin taraf olduğu sözleşmelerde tercih edilebilir.

7. Şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılan sözleşmede yapılan masraflar geri alınır mı?

Evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı uyarınca şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılan sözleşmede bakım borçlusunun yaptığı bakım ve gözetme masrafları, haksız zenginleşme hükümleri çerçevesinde bakım alacaklısı veya mirasçılarından geri alınabilir.

8. Bakım borçlusu birden fazla ise sorumluluk nasıl belirlenir?

TBK m. 614 uyarınca bakım borçlusu birden fazla ise, taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça müteselsil olarak sorumludurlar. Bakım alacaklısı, alacağının tamamını borçlulardan herhangi birinden talep edebilir; aralarındaki iç ilişki müteselsil borçlular arasındaki rücu hükümlerine tabidir.

Sonuç

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; yaşlılık ve hastalık döneminde bakım ihtiyacının karşılanması için oluşturulmuş, hem borçlar hukukunun hem miras hukukunun kesişiminde duran teknik bir sözleşmedir. Sıkı şekil şartları, yasal ipotek hakkı, tenkis, tapu iptali ve muvazaa gibi konular nedeniyle, sözleşmenin hazırlanmasından imzalanmasına kadar her aşaması özen gerektirir. 2026 yılı itibarıyla harç tarifeleri ve noter ücretleri yıllık olarak güncellendiğinden, somut maliyet planlaması yaparken güncel tarifenin kontrol edilmesi gerekir.

Sözleşmenin tarafı olmayı ya da tarafı olunan bir sözleşmeyi iptal ettirmeyi düşünenlerin, hak kaybına uğramamak adına bir miras hukuku avukatından destek alması en güvenli yoldur.