Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, bakım alacaklısının da karşılığında bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretmeyi üstlendiği ivazlı bir sözleşmedir (TBK m. 611–619). Geçerliliği, miras sözleşmesi (resmî vasiyetname) şeklinde düzenlenmesine bağlıdır; noterde, sulh hâkiminde veya taşınmazlar için tapu müdürlüğünde yapılır. Edimler arasındaki önemli oransızlık ve borca aykırılık fesih sebebidir; bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı bir yıl içinde feshi isteyebilir. Sözleşme, özellikle yaşlılık ve hastalık döneminde bakım ihtiyacı duyan kişilerin tercih ettiği önemli bir hukuki araçtır.
Sözleşmenin sıkı şekil şartlarına bağlı olması, 2026 yılında uygulanan harç ve noter ücretlerinin ne kadar tuttuğu ve bakım alacaklısının mirasçılarının açabileceği davalar nedeniyle, bu sözleşme imzalanmadan önce bir miras avukatından hukuki destek alınması, ileride telafisi güç hak kayıplarının önüne geçer. Aşağıda; sözleşmenin şartları, düzenlenme yetkilileri, 2026 maliyetleri, iptal sebepleri ve mirasçıların açabileceği davalar başlıklar halinde ele alınmıştır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedir?
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım borçlusunun, bakım alacaklısı ölene kadar ona bakma ve onu gözetme borcunu üstlendiği, bakım alacaklısının ise bakım edimine karşılık malvarlığının tamamını ya da bir kısım unsurlarını ona devretme borcunu üstlendiği sözleşme türüdür (TBK m. 611).
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi iki taraflı borç doğuran, yani ivazlı bir sözleşmedir. Bu sözleşme türünde bakım borçlusu, bakım alacaklısının hayatı boyunca ona bakmayı, bakımda gerekli özeni göstermeyi ve sözleşme çerçevesinde kararlaştırılan ihtiyaçlarını gidermeyi yükümlenmişken bakım alacaklısı karşı edim olarak malvarlığının tamamını veya bir kısmını bakım borçlusuna devretmeyi üstlenir ya da devreder. Bakım alacaklısı, sözleşmenin kurulmasıyla bakım borçlusunun aile topluluğuna katılmış olur; bakım borçlusu, aldığı malların değerine ve bakım alacaklısının önceki sosyal durumuna göre hakkaniyetin gerektirdiği edimleri ifa etmekle yükümlüdür (TBK m. 614). Sözleşme süresince sürekli edimleri ifa eden bakım borçlusu olduğu için bakım alacaklısı da ona, insani bir ilişkinin gerektirdiği şekilde davranmakla yükümlüdür.
Bakım borçlusu, bakım alacaklısı tarafından mirasçı olarak atanmışsa sözleşmeye miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır (TBK m. 611/2). Bu hâlde bakım alacaklısı malvarlığını sağlığında devretmez; bakım borçlusu hakkını bakım alacaklısının ölümüyle kazanır. Bu yazıdaki açıklamalar, aksi belirtilmedikçe, malın sağlıkta devredildiği olağan sözleşme türüne ilişkindir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Unsurları
1-) Bakma ve Gözetme Unsuru
Bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmesi sözleşmenin en önemli unsurudur. Bakma ve gözetmeden kasıt; bakım alacaklısının beslenmesi, giydirilmesi, barındırılması, sağlığının gözetilmesi gibi durumlardır. Kanun, bakım borçlusunun bakım alacaklısına özellikle uygun gıda ve konut sağlamak, hastalığında gerekli özenle bakmak ve onu tedavi ettirmek zorunda olduğunu açıkça belirtir (TBK m. 614/2).
2-) Bir Malvarlığı veya Bazı Malvarlığını Devretme
Bakım alacaklısının da bir malvarlığını veya bazı malvarlığı değerlerini ona devretme borcunu üstlenmesi durumu bir diğer unsurdur. Bakım alacaklısı, ölünceye kadar bakılıp gözetilmesi karşılığında bunu yapan kişiye bir mal veya bazı malvarlığı değerlerini devretme borcu üstlenir. Devredilecek değer taşınmaz olabileceği gibi taşınır veya başka bir malvarlığı değeri de olabilir.
3-) Süreklilik
Bakım borçlusu, bakım alacaklısına yaşamı boyunca bakmak zorundadır. “Ölünceye kadar” ifadesinden de bu durum rahatça anlaşılmaktadır. Bakım alacaklısının sözleşmeden kısa bir süre sonra ölmesi, sözleşmeyi tek başına geçersiz kılmaz; sözleşme niteliği gereği talih ve tesadüfe bağlıdır.
4-) Anlaşma
Bakım alacaklısı ve bakım borçlusu yukarıda anlatılan unsurlar konusunda anlaşmış olmalıdır.
Sözleşmenin Tarafları Kimler Olabilir?
Bakım alacaklısı yalnızca gerçek kişi olabilir; tüzel kişiler bakım alacaklısı olamaz. Sözleşmede bir üçüncü kişinin de bakım alacaklısı olarak gösterilmesi mümkündür; bu durumda üçüncü kişi yararına sözleşme söz konusu olur.
Bakım borçlusu gerçek kişi olabileceği gibi tüzel kişi de olabilir. Devletçe tanınmış bir bakım kurumu, bakım borçlusu sıfatıyla bu sözleşmeyi yapabilir; sözleşme yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa yazılı şekil yeterlidir (TBK m. 612/2). Bakım borçlusu birden fazla ise bakım edimi niteliği gereği bölünemediğinden borçlulardan her biri edimin tamamını ifa etmekle yükümlüdür (TBK m. 85/2); müteselsil sorumluluk ise ancak sözleşmede kabul edilmişse ya da kanundan doğuyorsa söz konusu olur (TBK m. 162).
Vesayet altındaki kişiler bakımından özel bir usul öngörülmüştür: bu kişiler adına ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılması, vesayet makamı olan sulh hukuk mahkemesinin izninden sonra denetim makamı olan asliye hukuk mahkemesinin de iznine bağlıdır (TMK m. 463/4, 397). Eşler de birbirleri için bu sözleşmeyi yapabilir; çocuğun ana-babasıyla sözleşme yapması da mümkündür, ancak mirasçıyla yapılan sözleşmelerde diğer mirasçıların muvazaa iddiası gündeme gelebilir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Şekil Şartı
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, mirasçı atanmasını içermese bile miras sözleşmesi şeklinde yapılmadıkça geçerli olmaz (TBK m. 612/1). Miras sözleşmesinin geçerli olabilmesi için ise resmî vasiyetname şeklinde düzenlenmesi gerekir; sözleşmenin tarafları arzularını resmî memura aynı zamanda bildirir ve düzenlenen sözleşmeyi memurun ve iki tanığın önünde imzalar (TMK m. 545). Resmî vasiyetnameyi düzenlemeye yetkili memur sulh hâkimi, noter veya kanunla kendisine bu yetki verilmiş diğer bir görevlidir (TMK m. 532); taşınmazlara ilişkin resmî senetleri düzenlemeye tapu müdürlüğü görevlileri de yetkilidir (Tapu Kanunu m. 26). Buna göre noter ve sulh hâkimi, konusu taşınır veya taşınmaz olan ölünceye kadar bakma sözleşmesini düzenleyebilir; tapu müdürlüğü ise yalnızca konusu taşınmaz olan sözleşmeleri düzenler.
Sözleşme, Devletçe tanınmış bir bakım kurumu tarafından yetkili makamların belirlediği koşullara uyularak yapılmışsa geçerliliği için yazılı şekil yeterlidir. Ancak tanınmış bir kurumla yapılmış olmakla beraber sözleşme önceden belirlenen koşullara uygun yapılmamışsa veya Devletçe tanınmış bir kurumla yapılmamışsa yazılı şekil yeterli olmaz.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde kanunun öngördüğü şekil bir geçerlilik koşuludur. Yetkili memur tarafından yapılmış olsa bile şekil eksikliği varsa sözleşme geçersizdir; resmî şekilde düzenlenmeyen sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil hükmü de kurulamaz (Yargıtay 7. HD, 07.10.2024, E. 2024/3004, K. 2024/4342). Şekil eksikliği bir tespit davasıyla ileri sürülebileceği gibi, açılmış bir davada itiraz olarak da ileri sürülebilir; hâkim şekil eksikliğini kendiliğinden dikkate alır.
Şekil eksikliği nedeniyle geçersiz olan bir sözleşmede bakım borçlusunun yerine getirdiği bakım ve gözetme edimlerinin karşılığı, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde istenebilir (TBK m. 77 vd.).
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Düzenlenmesi
Taraflar sözleşmeyi hazırlar ya da arzularını resmî memura bildirir. Sözleşme önceden hazırlanmamışsa resmî memur sözleşmeyi hazırlar ve okuması için taraflara verir. Ardından sözleşme taraflarca okunup imzalanır. Memur, sözleşmeye tarih de düşerek imza eder. Sonrasında taraflar sözleşmeyi okuduklarını ve bunun son arzularını içerdiğini memurun huzurunda iki tanığa beyan ederler.
Tanıklar ise tarafların bu beyanının kendi önlerinde yapıldığını ve tarafları tasarrufa ehil gördüklerini sözleşmeye yazarak veya yazdırarak imzalarlar. Sözleşme içeriğinin tanıklara bildirilmesi zorunlu olmamakla birlikte bakım alacaklısı sözleşmeyi bizzat okuyamaz veya imzalayamazsa, memur sözleşmeyi iki tanığın önünde ona okur ve bunun üzerine bakım alacaklısı sözleşmenin son arzularını içerdiğini beyan eder. Bu durumda tanıklar hem bakım alacaklısının beyanının kendi önlerinde yapıldığını ve onu tasarrufa ehil gördüklerini hem de sözleşmenin kendi önlerinde memur tarafından taraflara okunduğunu ve tarafların arzularını içerdiğini beyan ettiklerini sözleşmeye yazarak veya yazdırarak imzalarlar.
Resmî memur, tanıklar ve taraflar sözleşme düzenlenirken ve tamamlanıp imzalanırken bir arada olmalıdır. Sözleşme metni önceden hazırlansa bile imza aşamasında tarafların aynı anda ve aynı yerde bulunup imza atması gerekir. Memurun, tanıkların veya taraflardan birinin sonradan imza atması ya da sözleşmeyi düzenleyip imzalayan memur ile onaylayıp imzalayan memurun farklı olması sözleşmeyi geçersiz hâle getirir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nasıl Yapılır? (Adım Adım)
- Düzenleme yerine karar verin. Yalnızca bir taşınmaz devredilecekse tapu müdürlüğü pratik bir seçenektir; sözleşme ile tescil aynı anda yapılır. Bakımın kapsamı, dönemsel edimler veya özel güvence maddeleri içeren ayrıntılı bir sözleşme için noter daha esnektir; noterde yapılan sözleşmeden sonra taşınmazın tapuda ayrıca devredilmesi gerekir.
- Belgeleri hazırlayın. Tarafların ve iki tanığın kimlikleri, varsa temsil belgesi (vekâletname, vasilik kararı ve mahkeme izinleri), taşınmaz devredilecekse tapu senedi ve belediyeden alınan emlak vergisi değerini gösteren belge.
- Sözleşme içeriğini belirleyin. Bakımın kapsamı (konut, gıda, sağlık giderleri, kişisel bakım), bakımın nerede sağlanacağı, devredilecek malvarlığı ve devrin ne zaman yapılacağı, ihlal hâlinde sonuçlar ve varsa ek güvenceler açıkça yazılmalıdır.
- Resmî memur ve iki tanık önünde imzalayın. Taraflar arzularını memura aynı zamanda bildirir; sözleşme memurun ve iki tanığın önünde imzalanır (TMK m. 545).
- Tapu işlemlerini tamamlayın. Tapuda düzenlenen sözleşmede tescil aynı anda yapılır. Noterde veya sulh hâkiminde yapılan sözleşmede taraflar tapu müdürlüğüne birlikte başvurur; tapu harcı bu aşamada ödenir. Ayrıntı için ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu devri yazımıza bakabilirsiniz.
- Yasal ipoteği tescil ettirin. Taşınmazını devreden bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak için mülkiyetin naklinden itibaren üç ay içinde yasal ipotek tescilini isteyebilir (TBK m. 613; TMK m. 894).
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Sağlık Raporu
Kanunda ölünceye kadar bakma sözleşmesi için sağlık raporu zorunluluğu yoktur. Sözleşmenin geçerliliği bakımından aranan, tarafların ayırt etme gücüne sahip olmasıdır; ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz (TMK m. 13, 15). Bakım alacaklısı çoğu zaman ileri yaşta olduğundan, uygulamada noterler ve tapu müdürlükleri ayırt etme gücü konusunda tereddüt ettiklerinde hekim raporu isteyebilmektedir.
Sözleşme sonrasında mirasçıların bakım alacaklısının sözleşme tarihinde ayırt etme gücünden yoksun olduğunu ileri sürmesi sık rastlanan bir iddiadır. Bu nedenle, kanunen zorunlu olmasa da, sözleşme tarihine yakın bir tarihte tam teşekküllü bir hastaneden alınan ayırt etme gücüne ilişkin rapor, ileride açılabilecek davalarda güçlü bir delil oluşturur.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi İptali
Uygulamada “iptal” olarak anılan durumlar hukuken farklı kurumlardır: edimler arasındaki oransızlık ve borca aykırılık sözleşmenin feshi (TBK m. 616, 617), bakım borçlusunun ölümü bakım alacaklısına tanınan bir fesih hakkı (TBK m. 618), irade sakatlığı ise sözleşmeyle bağlı olmama (TBK m. 39) sonucunu doğurur; nafaka alacaklılarının ve alacaklıların açtığı davalar ise gerçek anlamda iptal davasıdır (TBK m. 615; İİK m. 277 vd.).
Tarafların edimleri arasında önemli ölçüde oransızlık bulunur ve fazla alan taraf kendisine bağışta bulunulma amacı güdüldüğünü ispat edemezse diğer taraf, altı ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m. 616). Sözleşmeden doğan borçlara aykırı davranılması sebebiyle sözleşmenin devamı çekilmez hâle gelir veya başkaca önemli sebepler sözleşmenin devamını imkânsız hâle getirir ya da aşırı ölçüde güçleştirirse, taraflardan her biri sözleşmeyi önel vermeksizin feshedebilir; bu hâlde kusurlu taraf aldığı şeyi geri verir ve kusursuz tarafa uygun bir tazminat öder (TBK m. 617). Hâkim, feshi yerinde bulabileceği gibi aile topluluğu içinde yaşamaya son vererek bakım alacaklısına ömür boyu gelir bağlanmasına da karar verebilir (TBK m. 617/2).
Bakım borçlusunun ölümü hâlinde bakım alacaklısının bir yıl içinde feshi isteme hakkı aşağıda ayrı başlıkta açıklanmıştır (TBK m. 618).
Taraflar, bozma (ikale) sözleşmesiyle ölünceye kadar bakma sözleşmesini karşılıklı olarak sona erdirebilir; bu imkân sözleşme özgürlüğünden doğar (TBK m. 26). Taşınmaz bakım borçlusuna devredilmişse geri devir tapuda ayrıca yapılır.
Sözleşmenin yapılması anında taraflardan birinin iradesi yanılma, aldatma veya korkutma nedeniyle sakatlanmışsa (TBK m. 30 vd.), bu taraf yanılma veya aldatmayı öğrendiği ya da korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı andan başlayarak bir yıl içinde sözleşmeyle bağlı olmadığını bildirebilir; bildirmezse sözleşmeyi onamış sayılır (TBK m. 39).
Sözleşmenin Sona Ermesi ve İptal Sebepleri
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi birkaç farklı sebeple sona erebilir. Bu sebeplerin hangi durumda hangi tarafa hangi hakkı verdiği uygulamada sıkça karıştırılır.
Sona Erme Sebepleri
| Sebep | Düzenleme | Sonuç |
|---|---|---|
| Bakım alacaklısının ölümü | Sözleşmenin doğal sona ermesi | Edimler son bulur |
| Edimler arasında önemli oransızlık | TBK m. 616 | Altı ay önce bildirimle fesih |
| Borca aykırılık (sözleşmeye uymama) | TBK m. 617 | Önel verilmeksizin fesih; kusurlu taraf aldığını geri verir |
| Bakım borçlusunun ölümü | TBK m. 618 | Bakım alacaklısı bir yıl içinde feshi isteyebilir |
| Bozma (ikale) sözleşmesi | Sözleşme özgürlüğü (TBK m. 26) | Karşılıklı sona erdirme |
| İrade sakatlığı (yanılma, aldatma, korkutma) | TBK m. 30 vd., 39 | Bir yıl içinde bağlı olmadığını bildirme |
Bakım Borçlusunun Ölümü Halinde Bakım Alacaklısının Hakları
Bakım borçlusu ölürse bakım alacaklısı bir yıl içinde sözleşmenin feshini isteyebilir. Bu durumda bakım alacaklısı, bakım borçlusunun iflası hâlinde iflas masasından isteyebileceği miktara eşit bir paranın kendisine ödenmesini bakım borçlusunun mirasçılarından isteyebilir (TBK m. 618). Yani bakım alacaklısının daha önce devrettiği malvarlığının aynen iadesi söz konusu olmaz; alacak para alacağına dönüşür. Bakım alacaklısı feshi istemezse sözleşme, bakım borçlusunun mirasçılarıyla devam eder.
Nafaka Alacaklılarının Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesini İptal Hakkı
Bakım alacaklısı, ölünceye kadar bakma sözleşmesi yüzünden kanuna göre nafaka yükümlüsü olduğu kişilere karşı yükümlülüğünü yerine getirme imkânını kaybediyorsa, bundan yoksun kalanlar sözleşmenin iptalini isteyebilir (TBK m. 615/1). İptal hakkının doğması için bakım alacaklısına karşı yasal bir nafaka talep hakkının bulunması ve bu hakkın ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesi gerekir; nafaka yükümlülüğünü engelleyen durumun doğmasında bakım alacaklısının kusurlu olması şart değildir.
Nafaka hakkından yoksun kaldığını iddia eden kişi bu durumu ispat etmelidir. Hâkim, sözleşmenin iptali yerine, bakım borçlusunun ifa edeceği edimlerden mahsup edilmek üzere bakım alacaklısının nafaka yükümlüsü olduğu kişilere nafaka ödenmesine de karar verebilir (TBK m. 615/2).
Bakım Alacaklısının Alacaklıları Tarafından Açılan İptal Davası
TBK’nın 615/3. maddesinde “Mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma hakları saklıdır” denilmektedir.
Bakım alacaklısı, yaptığı ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle malvarlığının bir kısmını veya tamamını bakım borçlusuna devrederek alacaklılarının haklarını ihlal etmişse, alacaklılar İcra ve İflas Kanunu’nun 277 ve devamı maddeleri uyarınca tasarrufun iptali davası açabilir. Bu davayı her alacaklı doğrudan açamaz: davacının elinde geçici veya kesin aciz belgesi bulunmalı ya da borçlu hakkında iflas açılmış olmalıdır (İİK m. 277). Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri, uygun bir karşılığın sağlandığı ispatlanmadıkça bağışlama sayılır; aciz belgesinin veya aciz belgesi niteliğindeki haciz tutanağının düzenlendiği ya da iflasın açıldığı tarihten önceki bir yıl içinde yapılmışsa iptale tabidir (İİK m. 278/c, 7571 sayılı Kanunla değişik). Alacaklılara zarar verme kastıyla yapılan tasarruflar için İİK m. 280 ayrıca uygulanabilir. Dava hakkı, tasarrufun yapıldığı tarihten itibaren beş yıl geçmekle düşer (İİK m. 284).
Bu dava, taraflar arasındaki sözleşmeyi ortadan kaldırmaz; yalnızca alacaklıların alacaklarını tahsil edebilmesine yöneliktir. Davanın alacaklılar lehine sonuçlanması hâlinde bakım borçlusuna devredilen mallar üzerinde haciz ve satış işlemleri yapılabilir; satış bedelinden alacağa denk gelen miktar tahsil edilir.
Mirasçıların Hakları: Tenkis ve İptal Davası
Sözleşme bakım alacaklısının malvarlığında doğrudan sonuç doğurduğundan, saklı paylı mirasçıların hakları zedelenebilir. TBK m. 615/3’e göre mirasçıların tenkis ve alacaklıların iptal davası açma hakları saklıdır. Mirasçılar ayrıca, sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı yapıldığı iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası da açabilir.
Tenkis Davası
Saklı paylı mirasçılar (altsoy, ana-baba ve sağ kalan eş; TMK m. 506), ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle saklı paylarının zedelendiğini ispat ederlerse tenkis davası açabilir. Bu dava sözleşmenin iptalini değil, tasarruf edilebilir kısmı aşan bölümün saklı payı tamamlayacak ölçüde indirilmesini sağlar. Sözleşme ivazlı olduğundan gerçek bir bakım karşılığında yapılan devir, sırf saklı payı azalttığı için tenkise tabi tutulmaz; Yargıtay, muvazaalı olmayan bir bakım sözleşmesinin ivazlı tasarruf olduğu ve tenkisinin istenemeyeceği yönündeki kararı onamıştır (Yargıtay 7. HD, 08.04.2025, E. 2024/3564, K. 2025/1786). Ancak sözleşme karma bağışlama niteliği taşıyorsa ya da mirasbırakanın saklı pay kurallarını etkisiz kılmak amacıyla hareket ettiği açıkça ortaya konulursa, karşılıksız kısım TMK m. 565 kapsamında tenkise tabi olabilir. Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TMK m. 571).
Ayrıntılı bilgi için ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve saklı pay ile mirasta saklı pay yazılarımızı inceleyebilirsiniz. Sözleşmenin muvazaalı olduğu iddiası için ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ve muris muvazaası davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Nafaka Alacaklılarının İptal Hakkı
Nafaka alacaklılarının TBK m. 615/1 uyarınca sözleşmenin iptalini isteme hakkı yukarıda “Nafaka Alacaklılarının Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesini İptal Hakkı” başlığı altında açıklanmıştır. Bu hak nafaka alacaklısına aittir; mirasçı sıfatından bağımsızdır.
Alacaklıların Tasarrufun İptali Davası
Bakım alacaklısının alacaklılarının İİK m. 277 vd. uyarınca açabileceği tasarrufun iptali davası ve beş yıllık süre (İİK m. 284) yukarıda “Bakım Alacaklısının Alacaklıları Tarafından Açılan İptal Davası” başlığı altında açıklanmıştır.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi ile Vasiyetname Farkı
| Kriter | Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi | Vasiyetname |
|---|---|---|
| Taraf sayısı | İki taraflı (sözleşme) | Tek taraflı (irade beyanı) |
| Karşılık | İvazlı (bakım karşılığı malvarlığı) | İvazsız |
| Hüküm doğurma | Sağlıkta; mal sözleşmeyle veya tescille devredilir | Ölümden sonra |
| Şekil | Miras sözleşmesi (resmî vasiyetname) şeklinde zorunlu | Resmî, el yazılı veya sözlü |
| Sona erme | Kanundaki fesih sebepleri (TBK m. 616–618), ikale veya irade sakatlığı | Vasiyetçi her zaman dönebilir (TMK m. 542); iptal ayrı dava |
| Saklı pay etkisi | Gerçek bakım karşılığı devir kural olarak tenkise tabi değil | Tasarruf edilebilir kısmı aşan bölüm tenkise tabi |
Vasiyetnamenin türleri ve geçerlilik şartları için vasiyetname yazımıza bakabilirsiniz.
2026 Yılında Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Maliyeti
Sözleşmenin maliyeti, nerede düzenlendiğine ve devredilen malvarlığının niteliğine göre değişir. 2026 yılı itibarıyla yürürlükteki tarifelere göre başlıca kalemler aşağıdadır.
2026 Maliyet Karşılaştırması
| Düzenleme Yeri | Harç / Ücret Kalemi | 2026 Tarifesi |
|---|---|---|
| Tapu Müdürlüğü | Tapu harcı | Emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden, devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 (Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-20/a) |
| Döner sermaye hizmet bedeli | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yıllık tarifesine göre | |
| Noter | Noter harcı (sözleşmenin düzenlenmesi) | Maktu 1.526,20 TL (Harçlar Kanunu (2) sayılı tarife II-11; 2026) |
| Noter ücreti (yazı, düzenleme vb.) | Noterlik Ücret Tarifesine göre | |
| Sonradan tapu devri harcı | Tapuda devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 | |
| Sulh Hâkimi | Mahkeme giderleri | Başvuru harcı ile tebligat ve dosya giderleri |
| Sonradan tapu devri harcı | Tapuda devir eden ve devir alan için ayrı ayrı binde 20 |
Maliyet Notu
Harçlar Kanunu’nun (4) sayılı tarifesi, ölünceye kadar bakma akdine dayanan devirleri ivaz karşılığı devirlerle aynı kalemde saydığından bağışlama tarifesi (binde 68,31) uygulanmaz. Tapuda doğrudan düzenleme, taşınmaz devri söz konusu olduğunda en pratik yöntemdir; sözleşme ile tapu devri aynı anda gerçekleşir. Noter veya sulh hâkimliğinde yapılan sözleşmelerde mülkiyet kendiliğinden geçmez; ayrıca tapu müdürlüğüne başvuru ve harç ödemesi gerekir. Harç oranları, ipotek harcı ve tapu işlemlerinin ayrıntısı için ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu devri yazımıza bakabilirsiniz.
Önemli
Maktu harç tutarları her yıl Resmî Gazete’de yayımlanan Harçlar Kanunu Genel Tebliği ile, döner sermaye hizmet bedelleri ise Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarifesiyle güncellenir. Somut tutar, beyan edilen taşınmaz değeri ve düzenleme tarihindeki tarifeye göre belirlenir.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile yapılan tapu devri iptal edilebilir mi?
Şekil eksikliği, muvazaa, irade sakatlığı (yanılma, aldatma, korkutma) veya ayırt etme gücünün bulunmaması hâllerinde sözleşme ya da tapu devri iptal edilebilir. Bakım borcunun yerine getirilmemesi hâlinde bakım alacaklısı sağlığında sözleşmeyi feshedip aldığı şeyin iadesini isteyebilir (TBK m. 617). Saklı pay ihlali ise iptal değil tenkis sebebidir. Mirasçılar tarafından açılacak tapu iptal ve tescil davası, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde görülür (HMK m. 12). Ayrıntı için ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası yazımıza bakabilirsiniz.
2. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile alınan ev satılabilir mi?
Evet. Bakım borçlusu, devraldığı taşınmazı üçüncü kişilere satabilir. Ancak bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir (TBK m. 613); ipoteğin mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmesi gerekir (TMK m. 894). İpotek tescil edilmişse taşınmaz ipotekle yüklü olarak el değiştirir ve bakım alacaklısının güvencesi devam eder. İpotek tescil edilmeden satış yapılırsa, tapu siciline iyi niyetle güvenen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023).
3. 65 yaş üzeri için sağlık raporu zorunlu mudur?
Kanunda yaşa bağlı bir rapor zorunluluğu yoktur. Ancak bakım alacaklısının ileri yaşta olduğu veya ayırt etme gücünün sonradan tartışılabileceği durumlarda, tam teşekküllü bir hastaneden alınacak ayırt etme gücüne ilişkin rapor, ileride açılabilecek davalarda bakım borçlusu lehine güçlü bir delil oluşturur.
4. Sözleşme yapıldıktan sonra bakım borçlusu yükümlülüğünü yerine getirmezse ne olur?
Bakım alacaklısı, sözleşmeden doğan borçlara aykırılık nedeniyle sözleşmenin devamının çekilmez hâle geldiğini ispat ederek sözleşmeyi önel vermeksizin feshedebilir; bu hâlde kusurlu taraf aldığı şeyi geri verir (TBK m. 617). Yargıtay, tapu devrinden sonra bakım ve gözetim borcunu yerine getirmeyen bakım borçlusuna karşı bakım alacaklısının açtığı tapu iptali ve tescil davasının kabulünü onamıştır (Yargıtay 7. HD, 06.03.2025, E. 2025/667, K. 2025/1349). Bu hak bakım alacaklısına aittir; bakım alacaklısı sağlığında kullanmamışsa mirasçıları ölümden sonra “bakılmadı” iddiasıyla feshi ileri süremez (Yargıtay 14. HD, 22.10.2018, E. 2018/1908, K. 2018/7003). Mirasçılar ise sözleşmenin baştan geçersiz olduğunu (şekil eksikliği, sözleşme tarihinde ayırt etme gücünün bulunmaması gibi) veya muvazaalı yapıldığını ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir.
5. Bakım alacaklısının mirasçıları sözleşmeye itiraz edebilir mi?
Evet. Saklı paylı mirasçılar, saklı paylarının zedelenmesi ve sözleşmenin tenkise tabi kazandırma içermesi hâlinde tenkis davası; mirasçılar muvazaa iddiasıyla tapu iptali ve tescil davası açabilir. Tenkis davası, saklı payın zedelendiğinin öğrenilmesinden itibaren bir yıl ve her hâlde mirasın açılmasından itibaren on yıllık hak düşürücü süreye tabidir (TMK m. 571). Muris muvazaasına dayalı tapu iptali davası ise süreye tabi değildir.
6. Sözleşmeyi noterde mi, tapuda mı, sulh hâkiminde mi yapmalıyım?
Yalnızca taşınmaz devri yapılacak ve özel şart aranmıyorsa tapu müdürlüğü pratik ve genellikle ekonomik seçenektir; sözleşme ile tapu devri aynı anda gerçekleşir. Bakımın kapsamı, dönemsel edimler veya özel güvence maddeleri içeren bir sözleşme yapılacaksa noter daha esnek bir araçtır. Sulh hâkimliği uygulamada nadiren tercih edilir.
7. Şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılan sözleşmede yapılan masraflar geri alınır mı?
Evet. Şekil eksikliği nedeniyle geçersiz sayılan sözleşmede bakım borçlusunun yaptığı bakım ve gözetme masrafları, sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde (TBK m. 77 vd.) bakım alacaklısından veya mirasçılarından istenebilir.
8. Bakım borçlusu birden fazla ise sorumluluk nasıl belirlenir?
Bakım edimi niteliği gereği bölünemez bir edim olduğundan bakım borçlularından her biri edimin tamamını ifa etmekle yükümlüdür (TBK m. 85/2). Bakım alacaklısı, borçlulardan her birine karşı borcun tamamından sorumlu olmayı kabul ettiklerini bildirmişlerse müteselsil borçluluk doğar (TBK m. 162); müteselsil borçluların iç ilişkisi ve rücu TBK m. 167’ye tabidir.
9. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi kaç yaşında yapılır?
Kanunda alt veya üst yaş sınırı yoktur. Sözleşmenin tarafı ergin ve ayırt etme gücüne sahip olmalıdır. Vesayet altındaki kişiler adına sözleşme yapılması sulh hukuk mahkemesinin izninden sonra asliye hukuk mahkemesinin de iznine bağlıdır (TMK m. 463/4). İleri yaş tek başına engel değildir; ancak ayırt etme gücüne ilişkin rapor alınması tavsiye edilir.
10. Bakım borçlusu eş veya çocuk olabilir mi?
Evet. Sözleşmenin eşle, çocukla veya başka bir mirasçıyla yapılmasına engel yoktur. Ancak mirasçıyla yapılan sözleşmelerde diğer mirasçılar, sözleşmenin mal kaçırma amacıyla muvazaalı yapıldığını ileri sürebilir. Yargıtay bu iddiada bakımın fiilen yapılıp yapılmadığına, mirasbırakanın yaşı ve sağlık durumuna, devredilen malın tüm malvarlığına oranına bakar; bakımın sözleşmeden önce ve sonra fiilen yapıldığı ve muvazaanın ispatlanamadığı bir olayda bakım borçlusunun tescil talebinin kabulü gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay 7. HD, 07.10.2024, E. 2024/3004, K. 2024/4342).
11. Bakım alacaklısı sözleşmeyi tek taraflı olarak sona erdirebilir mi?
Keyfî olarak değil; ancak kanundaki sebepler varsa evet. Edimler arasında önemli oransızlık varsa altı ay önce bildirimde bulunarak (TBK m. 616), bakım borçlusu borçlarına aykırı davranmış ve sözleşmenin devamı çekilmez hâle gelmişse önel vermeksizin (TBK m. 617) sözleşme feshedilebilir. Bakım borçlusunun ölümü hâlinde de bir yıl içinde fesih istenebilir (TBK m. 618).
Sonuç
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi; yaşlılık ve hastalık döneminde bakım ihtiyacının karşılanması için oluşturulmuş, hem borçlar hukukunun hem miras hukukunun kesişiminde duran teknik bir sözleşmedir. Sıkı şekil şartları, yasal ipotek hakkı, tenkis, tapu iptali ve muvazaa gibi konular nedeniyle, sözleşmenin hazırlanmasından imzalanmasına kadar her aşaması özen gerektirir. 2026 yılı itibarıyla harç tarifeleri ve noter ücretleri yıllık olarak güncellendiğinden, somut maliyet planlaması yaparken güncel tarifenin kontrol edilmesi gerekir.
Sözleşmenin tarafı olmayı ya da tarafı olunan bir sözleşmeyi sona erdirmeyi düşünenlerin, hak kaybına uğramamak adına bir miras hukuku avukatından destek alması en güvenli yoldur.
| Öner Hukuk ve Danışmanlık Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hazırlanması, taraf olduğunuz sözleşmenin geçerliliğinin değerlendirilmesi veya saklı pay ile muvazaa iddialarına ilişkin açılacak davalar konusunda, miras hukuku alanındaki tecrübemizle hukuki destek sunuyoruz. Bakırköy / İstanbul • 0501 027 96 99 • info@oner.av.tr |
|---|