Tadilat Nedeniyle Kiracının Tahliyesi

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası

Kiralanan yerin imar ve inşası nedeniyle tahliye davası açılabilir. Bu davayı kiralayan kişi ve söz konusu kiralanan yerin maliki açabilecektir.

Kiralanan yıkılmayacak ise; elbirliği mülkiyete konu taşınmazda bütün maliklerin davayı birlikte açması gerekir. Paylı mülkiyete konu taşınmazda ise pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması halinde tahliye davası açılabilir. Ancak gerek elbirliği mülkiyette gerekse paylı mülkiyette maliklerden herhangi biri kiracı ile sözleşme yapmış ise malikin kanundan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanan dava açma hakkı vardır.

Kiralanan yıkılacak ise; elbirliği veya paylı mülkiyet fark etmeksizin tüm maliklerin rızası olması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Kiracıyı Çıkarma

TBK m.350/2'ye göre;

"Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir."

Bu madde dikkate alındığında kira konusu konut ve çatılı iş yerinin "Yeniden İnşa" ve "Esaslı Onarım" nedeniyle tahliyesi talep edilebilir.

Yeniden inşa durumunda kira konusu taşınmaz yıkılarak yerine yeni bir yapı inşa edilecektir. Kiralanan binanın ruhsatsız olması inşa amaçlı tahliye davası açılmasına engel teşkil etmez.

Taşınmazın esaslı onarımında ise yeni bir yapı inşası söz konusu olmayıp, yapının taşıyıcı unsurları yerinde kalarak binada esaslı onarım yapılacaktır. Bundan dolayı da kira konusu taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir. Esaslı tadilat ve onarımda, yapılacak onarım sırasında kiracının kiralanan taşınmazda bulunmasının imkansız olması gerekir. Zira ufak tefek tadilatlar ancak geçici tahliye nedeni olabilir.

Tahliyesi istenen taşınmazın tarihi eser niteliğinde olması halinde inşa amaçlı olarak tahliye davası açılabilmesi için alınan ruhsat ve mimari projenin Kültür ve Tabiat Varlıklarının Koruma Bölge Kurulunca da onaylanması gerekir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

"Yeniden İnşa" ve "Esaslı Onarım" nedeniyle tahliye davası açılabilmesi için;

• Mimari ve tadilat projesi hazırlanmalıdır.
• Mimari proje o yere ait olmalıdır.
• Mimari proje gereği tadilat sırasında taşınmazda oturmanın mümkün olmaması gerekir.
• Kiralananda yapılmak istenen tadilatların imar amaçlı ve esaslı nitelikte olup olmadıkları ayrıntılı olarak belirlenip, bu tadilatların yapımı sırasında taşınmazının kullanımının can ve mal güvenliği açısından sakıncası bulunup bulunmadığı tespit edilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açılma Zamanı

Davanın, sözleşmenin bitimini izleyen 1 ay içinde veya davanın en geç açılması gereken süre içinde ihtar tebliğ edilerek önceden ihtar keşide edilmişse dava kira sözleşmesinin dönem sonuna kadar açılması gerekir.

Başlangıcı ve süresi belli olmayan kira sözleşmelerine dayanılarak tahliye davası açılamaz. Zira kira sözleşmesinin başlangıcı ve süresi kiralayan tarafından ispat edilmelidir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye İhtarname 

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; sonu belli olmayan sözleşme dava açılma zamanı 6'şar dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi, altıncı ayın sonunda da davanın açılması gerekir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

Taraflar arasındaki sözleşmede fesih ihbar şartına ilişkin düzenleme var ise, fesih ihbarı için öngörülen sürede dava açılmalıdır. Örnek verilmesi gerekirse; kira sözleşmesinde taşınmazın tahliyesi için kira dönem sonu gelmeden üç ay önceden fesih için ihbarda bulunulması kararlaştırılmışsa, dönem sonu gelmeden fesih ihbarı gelmediği durumda, bu ihbarda bulunulmadığı gerekçesiyle açılan dava reddedilecektir. Bu durumda da kira sözleşmesi kira bedeli hariç aynı şartlarla bir yıl uzamış olur.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Ne Kadar Sürer?

Tadilat nedeniyle tahliye davası basit yargılama usulüne göre görülür. Dava dilekçesi ile dava açıldıktan sonra davalı tarafa tebliğ edilir. Davalı taraf 2 hafta içinde cevap dilekçesini sunmalıdır. Taraflar cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi veremezler.

Mahkeme, tarafların dinlenmesi, delillerin incelenmesi ve tahkikat işlemlerinin yapılmasını yukarıdaki fıkrada belirtilen duruşma hariç, iki duruşmada tamamlar. Duruşmalar arasındaki süre bir aydan daha uzun olamaz. İşin niteliği gereği bilirkişi incelemesinin uzaması, istinabe yoluyla tahkikat işlemlerinin yürütülmesi gibi zorunlu hâllerde, hâkim gerekçesini belirterek bir aydan sonrası için de duruşma günü belirleyebilir ve ikiden fazla duruşma yapabilir.

Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Tadilat nedeniyle kiracının tahliyesi davasında davada görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise kiralanan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.

Yeni Hali ile Taşınmazın Yeniden Kiraya Verilmesi

Yeniden inşa edilen veya imarı gerçekleştirilen taşınmazda eski kiracının (yeni kira bedeli ile olmak şartıyla) kiralamada öncelik hakkı mevcuttur. Mülkiyet sahibinin taşınmazın yeni hali için, belirlenmiş güncel kira bedeliyle ilk olarak ilgili taşınmazdan tahliye edilmiş eski kiracıya teklif götürme zorunluluğu vardır. Bunun için kiraya veren, eski kiracıya yazılı bildirimde bulunur.

Kiraya verenin kiracıya yapacağı bu yazılı bildirim ile taşınmazı tekrar kiralayıp kiralamayacağı sorulacaktır. Eski kiracı, söz konusu bu yazılı bildirimden sonra 1 ay içerisinde ilgili taşınmazı kiralamak için öncelikli olan hakkını kullanmaz ise taşınmaz başkasına kiralanabilir.

Kiraya veren, yeniden inşa ya da imar yaptırdığı taşınmazı, eski kiracıyı tahliye etmesinin ardından 3 yıl içinde başkasına kiraya verirse ya da eski kiracıya yapılması gereken yazılı bildirimi yapmadan taşınmazı bir başkasına kiraya vermesi durumunda; eski kiracıya son kira senesinde kiracının ödediği bir senelik kira bedelinden az olmamak şartı ile tazminat ödemekle yükümlü hale gelir.