Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu devri, sözleşmenin yapıldığı yere göre farklı anda gerçekleşir: sözleşme tapu müdürlüğünde düzenlenmişse mülkiyet imza ve tescille aynı anda bakım borçlusuna geçer; noterde veya sulh hâkimi huzurunda yapılmışsa tarafların tapuya birlikte başvurup tescil yaptırması gerekir. Tapu harcı, beyan edilen değer üzerinden devir eden ve devir alandan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Taşınmazını devreden bakım alacaklısı, mülkiyetin naklinden itibaren üç ay içinde yasal ipotek tescilini isteyebilir (TBK m. 613; TMK m. 894).
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, bakım alacaklısının bir taşınmazını veya malvarlığı değerlerini devretmesi karşılığında bakım borçlusunun onu ölünceye kadar bakıp gözetmesini öngören, iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir (TBK m. 611). Bu yazıda sözleşme kapsamında tapu devri; gerekli belgeler, yasal ipotek, tapu harcı ve uyuşmazlık hâlinde açılacak davalar yönünden yürürlükteki mevzuat ve Yargıtay kararları ışığında değerlendirilmiştir.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Tapu Devri
Ölünceye kadar bakma sözleşmeleri iki şekilde hazırlanabilir. Bunlardan birincisi borçlar hukuku nitelikli sözleşme, ikincisi miras hukuku nitelikli sözleşmedir.
Borçlar hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım alacaklısı, sağlığında taşınmazı devretme borcu altına girer; bakım borçlusunun da taşınmaz mülkiyetinin kendi üzerine geçirilmesini talep etme hakkı doğar. Sözleşme borçlar hukuku nitelikli olsa dahi TBK m. 612 uyarınca miras sözleşmesi, yani resmî vasiyetname şeklinde yapılması gerekir (TMK m. 545). Sözleşmenin kendisi mülkiyeti kendiliğinden geçirmez; bakım borçlusuna yalnızca tescil isteme hakkı veren kişisel bir hak sağlar. Mülkiyet, tapu kütüğüne tescille geçer.
Sözleşme tapu müdürlüğünde düzenleniyorsa tapu devri de aynı anda gerçekleştirilir. Sözleşme noterde veya sulh hâkimi huzurunda yapılmışsa tarafların tapu müdürlüğüne birlikte başvurarak tescili yaptırmaları gerekir. Mülkiyeti devir borcu altındaki bakım alacaklısı tapuda devir işlemini yapmazsa, bakım borçlusu tescil davası yoluyla devri sağlayabilir (TMK m. 716/1); Yargıtay, bakım borçlusunun tek taraflı başvurusunun tapuda intikal için yeterli olmadığını, ancak açacağı tescil davasının dayanağını oluşturacağını belirtmiştir (Yargıtay 14. HD, 16.06.2003, E. 2003/3408, K. 2003/4999).
Miras hukuku nitelikli ölünceye kadar bakma sözleşmesinde ise bakım alacaklısı edimini ölüme bağlı bir tasarrufla yerine getirir: bakım borçlusunu mirasçı atar veya ona belirli bir malı vasiyet eder. Bakım borçlusu mirasçı atanmışsa sözleşmeye miras sözleşmesine ilişkin hükümler uygulanır (TBK m. 611/2). Bu türde bakım alacaklısı sağlığında taşınmazı devretmez; bakım borçlusu hakkına bakım alacaklısının ölümüyle kavuşur.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi İçin Gerekli Evraklar
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuda yapılacaksa başlıca belgeler şunlardır:
- Taraflara, iki tanığa ve varsa temsilcilere ait kimlik belgeleri
- Temsilci varsa temsil belgesi (vekâletname; vesayet altındaki kişiler için vasilik kararı ile sulh hukuk ve asliye hukuk mahkemelerinin izinleri — TMK m. 463/4)
- Taşınmazın emlak vergisi değerini gösteren belge (belediyeden alınır; tapu harcı bu değerden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden hesaplanır)
- Varsa taşınmaza ait tapu senedi
Tapu müdürlüğü, işlemin niteliğine göre başka belge de isteyebilir; başvuru öncesinde ilgili müdürlükten güncel belge listesinin teyit edilmesi uygun olur. Noterde yapılan sözleşmeden sonra tapuya başvuruda ise noter sözleşmesinin aslı veya onaylı örneği de sunulur.
Tapuda ve Noterde Yapılan Sözleşmede Tapu Devri Adım Adım
Sözleşme tapu müdürlüğünde yapılıyorsa:
- Taraflar, iki tanık ve belgelerle tapu müdürlüğüne başvurur.
- Tapu görevlisi resmî senedi düzenler; taraflar arzularını görevliye aynı zamanda bildirir ve senet görevli ile iki tanığın önünde imzalanır (TMK m. 545).
- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli ödenir.
- Taşınmaz bakım borçlusu adına tescil edilir; mülkiyet bu anda geçer.
- Bakım alacaklısı dilerse yasal ipoteğin tescilini de aynı işlemde isteyebilir (TBK m. 613).
Sözleşme noterde veya sulh hâkiminde yapılmışsa:
- Düzenleme şeklindeki sözleşme noterden alınır.
- Taraflar birlikte tapu müdürlüğüne başvurur; sözleşme tescil talebinin dayanağıdır.
- Tapu harcı ve döner sermaye hizmet bedeli bu aşamada ödenir.
- Tescille mülkiyet bakım borçlusuna geçer; yasal ipoteğin tescili için üç aylık süre bu tarihten itibaren işler (TMK m. 894).
- Bakım alacaklısı tapuya gelmekten kaçınırsa bakım borçlusu tescil davası açar (aşağıdaki “Tescil Davası” başlığına bakınız).
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Bakım Alacaklısı Lehine İpotek Tesis Edilmesi
Bakım alacaklısı, alacağını güvence altına almak için yasal ipotek hakkını kullanabilir; taraflar sözleşmede başka güvenceler de kararlaştırabilir. Bakım borçlusuna bir taşınmazını devretmiş olan bakım alacaklısı, haklarını güvence altına almak üzere, bu taşınmaz üzerinde satıcı gibi yasal ipotek hakkına sahiptir (TBK m. 613). Satıcının yasal ipotek hakkına ilişkin kurallar burada da uygulanır: ipoteğin, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir (TMK m. 893/1, 894). Süre içinde tescil istenmezse yasal ipotek hakkı düşer; bakım alacaklısının sözleşmeden doğan kişisel hakları ve fesih yolları ise devam eder.
Taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi, daha önce usulüne uygun şekilde tescil edilmiş yasal ipoteği ortadan kaldırmaz; yeni malik taşınmazı ipotek yüküyle birlikte devralır ve bakım alacaklısının ipotekten doğan güvencesi devam eder. İpotek tescil edilmemişse ise tapu siciline iyi niyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); bu nedenle ipoteğin süresi içinde tescil ettirilmesi bakım alacaklısı için önemlidir.
Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin imzalanmasıyla tarafların karşılıklı borç ve yükümlülükleri doğar. Bakım borçlusu bakım yükümlülüğünü, bakım alacaklısı da taşınmaz mülkiyetini bakım borçlusuna geçirme yükümlülüğünü yerine getirmekle yükümlüdür.
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Tapuya Şerh
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapuya şerh edilir mi? Tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar kanunda sınırlı olarak sayılmıştır: arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım ve geri alım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer haklar (TMK m. 1009). Ölünceye kadar bakma sözleşmesi bu haklar arasında yer almadığından sözleşmenin kendisi tapuya şerh edilemez.
Bakım alacaklısının kanunun öngördüğü güvencesi şerh değil, yukarıda açıklanan yasal ipotektir (TBK m. 613); ipotek, mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tescil edilmelidir (TMK m. 894). Uygulamada “tapuya şerh” denildiğinde çoğu zaman bu ipotek tescili kastedilmektedir. Sözleşmeden doğan bir uyuşmazlıkta dava açılmışsa, mahkemenin ihtiyati tedbir kararıyla tapu kaydına konulan kayıt ise ayrı bir kurumdur (HMK m. 389 vd.).
Bakım Alacaklısı veya Mirasçıları Tapuyu Devretmezse: Tescil Davası
Sözleşme noterde veya sulh hâkiminde yapılmış, ancak bakım alacaklısı taşınmazı tapuda devretmemişse bakım borçlusu, sözleşmeye dayanarak mülkiyetin hükmen geçirilmesini, yani tapu iptali ve tescil isteyebilir (TMK m. 716/1). Bakım alacaklısı ölmüşse mülkiyeti geçirme borcu mirasçılarına geçer; Yargıtay’a göre bakım alacaklısının mirasçıları bu yükümlülüklerini yerine getirmezse sözleşmeye dayanılarak tapu iptali ve tescil davası açılabilir ve dava bakım alacaklısının tüm mirasçılarına karşı yöneltilmelidir (Yargıtay 14. HD, 22.10.2018, E. 2018/1908, K. 2018/7003; Yargıtay 7. HD, 08.11.2023, E. 2022/4523, K. 2023/5407).
Bu davada mahkeme sözleşmenin resmî şekilde yapılıp yapılmadığını ve bakım borcunun yerine getirilip getirilmediğini inceler; sözleşme tarihinde bakım alacaklısının özel bir bakım ihtiyacı içinde olması şart değildir (Yargıtay 7. HD, 07.10.2024, E. 2024/3004, K. 2024/4342). Mirasçıların “bakım yapılmadı” savunması ise dinlenmez; çünkü bakım borcunun yerine getirilmediği iddiasıyla sözleşmeyi feshetme hakkı, bakım alacaklısının sağlığında kullanması gereken bir haktır (Yargıtay 14. HD, 22.10.2018, E. 2018/1908, K. 2018/7003). Mirasçılar bu fesih hakkını ölümden sonra ilk kez kullanamaz; ancak sözleşmenin baştan geçersiz olduğunu (şekil eksikliği, sözleşme tarihinde bakım alacaklısının ayırt etme gücünün bulunmaması gibi) veya muvazaalı yapıldığını ileri sürebilir.
Devre konu taşınmaz elbirliği mülkiyetine tabi ise (örneğin bakım alacaklısının henüz paylaşılmamış bir mirastan gelen payı), elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağı bulunmadığından tescil hükmü kurulamaz (Yargıtay 7. HD, 31.10.2022, E. 2021/5644, K. 2022/6425). Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi, yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir (HMK m. 12).
Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmelerinde Tapu Harcı 2026
Ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle yapılan tapu devirlerinde 492 sayılı Harçlar Kanunu’na bağlı (4) sayılı tarifenin I-20/a bendi uygulanır. Tarife, “gayrimenkullerin ivaz karşılığında veya ölünceye kadar bakma akdine dayanarak yahut trampa hükümlerine göre devir ve iktisabında” harcın, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen devir bedeli üzerinden devir eden ve devir alan için ayrı ayrı alınacağını öngörür. 2026 yılı itibarıyla uygulanan oran her bir taraf için binde 20’dir; toplamda binde 40’a karşılık gelir.
| İşlem türü | Oran (2026) | Sorumlu / not |
|---|---|---|
| Bakım karşılığı tapu devri | Her bir taraf için binde 20 (toplam binde 40) | Devir eden ve devir alandan ayrı ayrı (Harçlar K. (4) sayılı tarife I-20/a) |
| Bakım alacaklısı lehine yasal ipotek tesisi | Binde 4,55 | İpotekle sağlanan borç miktarı üzerinden (Harçlar K. (4) sayılı tarife I-7/a) |
| Bağış (karşılaştırma) | Binde 68,31 | Yalnızca devralandan; ivazsız devirler için (Harçlar K. (4) sayılı tarife I-4) — bakım sözleşmesinde uygulanmaz |
| Döner sermaye hizmet bedeli | Yıllık tarifeye göre | Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından her yıl belirlenir; yöresel katsayıya göre değişebilir |
Bağış oranı ölünceye kadar bakma sözleşmesinde uygulanmaz; tarife bu akde dayanan devri ivaz karşılığı devirlerle aynı bentte saymıştır. Tapu harcı oranlarını değiştirme yetkisi Cumhurbaşkanına ait olduğundan (Harçlar K. (4) sayılı tarife I-20/a, ek paragraf), işlem tarihindeki güncel oranın ve döner sermaye tarifesinin kontrol edilmesi gerekir. Sözleşmenin noterde düzenlenmesi hâlinde ödenecek noter harcı ve ücreti için ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazımızdaki maliyet bölümüne bakabilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile tapu devri ne zaman gerçekleşir?
Sözleşme tapu müdürlüğünde resmî senet şeklinde düzenlenirse mülkiyet, senedin imzalanması ve tescille aynı anda bakım borçlusuna geçer. Sözleşme noterde veya sulh hâkimi huzurunda düzenlenirse mülkiyetin geçişi için tarafların tapu müdürlüğüne birlikte başvurması ve tescilin yapılması gerekir.
2. Sözleşme tapuda mı, noterde mi yapılmalıdır?
Her iki yer de TBK m. 612 ve TMK m. 545 anlamında resmî şekil şartını sağlar. Tapuda yapılan sözleşmede mülkiyet aynı anda geçer; bu pratik bir avantajdır. Noterde düzenlenen sözleşmede metin daha esnek hazırlanabilir, ancak tapu müdürlüğüne ayrıca başvuru gerekir.
3. Bakım alacaklısının yasal ipotek hakkı için süre var mıdır?
Evet. Bakım alacaklısının satıcı gibi sahip olduğu yasal ipotek hakkının (TBK m. 613), mülkiyetin naklini izleyen üç ay içinde tapu kütüğüne tescil edilmiş olması gerekir (TMK m. 894). Süre geçirilirse yasal ipotek hakkı düşer; bakım alacaklısının sözleşmeden doğan hakları ve fesih yolları ise devam eder.
4. 2026 itibarıyla ölünceye kadar bakma sözleşmesinde tapu harcı ne kadardır?
Harçlar Kanunu (4) sayılı tarife I-20/a uyarınca tapu harcı, emlak vergisi değerinden az olmamak üzere beyan edilen değer üzerinden devir eden ve devir alandan ayrı ayrı binde 20 oranında alınır. Bu orana ek olarak Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün yıllık tarifesine göre döner sermaye hizmet bedeli ödenir.
5. Tapu harcını kim öder?
Tarife harcı devir eden ve devir alan için ayrı ayrı öngördüğünden kanunen her iki taraf kendi payını öder. Taraflar aralarındaki ilişkide harcın tamamını bir tarafın üstlenmesini kararlaştırabilir; bu anlaşma tapu müdürlüğünü değil, yalnızca tarafları bağlar.
6. Sözleşme tapuya şerh edilebilir mi?
Hayır. Tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklar TMK m. 1009’da sınırlı olarak sayılmıştır ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi bunlar arasında değildir. Bakım alacaklısının güvencesi, mülkiyetin naklinden itibaren üç ay içinde tescil ettirilmesi gereken yasal ipotektir (TBK m. 613; TMK m. 894).
7. Bakım borçlusu taşınmazı üçüncü kişiye satabilir mi?
Mülkiyet bakım borçlusuna geçtikten sonra bakım borçlusu kural olarak taşınmaz üzerinde tasarruf yetkisine sahiptir. Yasal ipotek tescil edilmişse taşınmaz ipotekle yüklü olarak el değiştirir ve bakım alacaklısının güvencesi devam eder. İpotek yoksa tapu siciline iyi niyetle güvenerek taşınmazı edinen üçüncü kişinin kazanımı korunur (TMK m. 1023); sözleşmeden haberdar olan ve iyi niyetli sayılamayacak üçüncü kişi ise bu korumadan yararlanamaz (TMK m. 1024; Yargıtay 7. HD, 08.01.2025, E. 2024/3884, K. 2025/91).
8. Ölünceye kadar bakma ile devredilen taşınmaz için veraset ve intikal vergisi ödenir mi?
Veraset ve intikal vergisi, malların veraset yoluyla veya ivazsız olarak bir kişiden diğerine intikalini vergilendirir (VİVK m. 1). Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ivazlı bir devir olduğundan kural olarak bu verginin konusuna girmez; devirde tapu harcı ödenir. Ancak görünürde ölünceye kadar bakma sözleşmesi yapılmasına rağmen işlemin gerçekte bağışlama olduğu ortaya çıkarsa, ivazsız intikal olarak farklı vergisel sonuçlar gündeme gelebilir.
9. Tapu devri için bakım alacaklısının sağlık raporu istenir mi?
Kanunda böyle bir zorunluluk yoktur. Ancak bakım alacaklısının ileri yaşta olduğu durumlarda tapu müdürlüğü veya noter, ayırt etme gücü konusunda tereddüt ederse hekim raporu isteyebilir; ileride açılabilecek davalar bakımından rapor alınması bakım borçlusu lehine güçlü bir delildir. Ayrıntı için ölünceye kadar bakma sözleşmesi yazımızın sağlık raporu bölümüne bakabilirsiniz.
10. Mirasçılar bu devre itiraz edip tapuyu iptal ettirebilir mi?
Mirasçılar, sözleşmenin mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla muvazaalı yapıldığını ileri sürerek tapu iptali ve tescil davası açabilir. Sözleşme ivazlı olduğundan muvazaayı ispat yükü davacı mirasçılardadır. Yargıtay; bakımın fiilen yapıldığı ve muvazaanın ispatlanamadığı olaylarda sözleşmeye değer verirken, mirasbırakanın adına kayıtlı tüm taşınmazlarını devrettiği ve makul oranın aşıldığı bir olayda işlemin bağışlama amaçlı ve muvazaalı olduğu gerekçesiyle sözleşmenin iptaline ilişkin kararı onamıştır (Yargıtay 7. HD, 03.12.2024, E. 2024/1915, K. 2024/5426). Ayrıntı için ölünceye kadar bakma sözleşmesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davası ve saklı pay yönünden ölünceye kadar bakma sözleşmesi ve saklı pay yazılarımıza bakabilirsiniz.
Sonuç ve Hukuki Değerlendirme
Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile tapu devri, hem bakım alacaklısının yaşam standardının korunması hem de bakım borçlusuna sağlanan malvarlığı kazandırmasının dengelenmesi açısından titizlikle yapılandırılması gereken bir hukuki süreçtir. Sözleşmenin yapıldığı yerin mülkiyetin geçiş anına etkisi, yasal ipotek bakımından üç aylık sürenin doğru kullanılması, şerh ile ipotek arasındaki ayrım, 2026 itibarıyla harç ve döner sermaye tarifelerinin doğru uygulanması ve mirasçıların ileride açabileceği muvazaa veya tenkis davalarına karşı önlem alınması, sözleşmenin hazırlık aşamasında değerlendirilmesi gereken başlıklardır.
Hukuki sürecin teknik niteliği ve sonradan ortaya çıkabilecek uyuşmazlıkların geri dönüşü güç sonuçları nedeniyle ölünceye kadar bakma sözleşmesinin hazırlanması, ipotek tescili, tapu işlemleri ve olası dava süreçlerinde bir miras hukuku avukatıyla çalışılması önerilir. Bakırköy ve İstanbul yargı çevresinde Öner Hukuk ve Danışmanlık, taşınmaz devri içeren ölünceye kadar bakma sözleşmelerinin hazırlanması, yasal ipotek tescili ve uyuşmazlık çıkması hâlinde tapu iptali ile tenkis davalarının yürütülmesi konularında hukuki destek sağlamaktadır.
Bu makale Kasım 2026 itibarıyla güncellenmiştir.
Hukuki Uyarı
İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.