Kat Mülkiyeti İle İlgili Sorular

Kat Mülkiyeti Nedir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyeti; bir sitede ya da apartmanda yer alan her bir daire ya da işyeri sahibi olarak bilinen kişilerin bu bağımsız bölümler üzerinde sahip olduğu mülkiyet hakkıdır. Kanunda tanımlandığı üzere bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı olarak düzenlenmiştir.

Kat Maliki Nedir?

Kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde bu hakka sahip olanlar olarak tanımlanmıştır. Yani Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapımı tamamlanmış ve kullanıma hazır bir binanın bağımsız alanları üzerindeki kat mülkiyeti hakkına sahip kişilere denir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Yukarıda değindiğimiz üzere kat mülkiyeti bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı da bir tapu çeşididir. Bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olacak inşaata yönelik bir veya birden çok yapının bağımsız bölümlerinde yani henüz tamamlanmamış bir inşaatın hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanan bir tapu çeşididir.

Giriş Katta Oturanlar Asansör Parasını Ödemek Zorunda Mı? 

Giriş katta oturan kiracı asansör parası öder mi? Bu soru genelde kiracılar ile ev sahipleri arasında tartışma konusudur.

Asansör bakım ücretinin kim tarafından ödeneceği KMK'da düzenlenmiştir. Kat maliklerinden her birinin KMK m.20 uyarınca genel giderlere katılma yükümlülüğü vardır.

Dolayısıyla nerde oturduğu fark etmeksizin giriş katta oturan kiracı veya kat maliki de her kat maliki gibi asansör parası ücreti ve aidatını ödemek zorundadır. Asansörler binanın ortak kullanım alanı olması sebebiyle ortak ücrete tabidir. Bunun için giriş katı, bodrum katı gibi konumlar ödeme yükümlülüğünü ortan kaldırmaz.

Asansör Bakım Ücretini Kiracı Mı Öder?

Asansör bakım ücretini kim öder?

Asansörün servis ve elektrik bakım ücretleri ile yıllık periyodik muayene bedellerini kiracı öder.

Asansör değişimi ya da yeni parça ilavesi gibi masrafları ise kat maliki yani ev sahibi ödeyecektir. 

Ev Sahibi Aidat Ödemezse Ne Olur?

KMK m.20 c bendinde açıklandığı üzere kat malikleri bunlardan faydalanmaya (asansör, kapıcı) lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Aidatlarını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali 

Kat malikleri kurulu toplantısına herhangi bir sebeple katılmayan kat maliklerinden her biri iptal davası açabilmektedir. Toplantıya katılan kat maliklerinin iptal davası açabilmesi için ise alınan kararın aleyhine oy kullanılmış olmaları gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu m.33/1 uyarınca toplantıda aleyhe oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Örneğin kat malikleri kurulunda yüksek bir aidat karara bağlandı ve bu karara itiraz etmek istiyorsunuz. Bu durumda kat malikleri kurulunca verilen bu  karar aleyhine kurul toplantısına katılan fakat aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak1 ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay içinde içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir.

Son olarak toplantıdaki karar kanun koyucu nezdinde “yok” sayılan veya “mutlak butlan” ile hükümsüz kabul edilen bir karar ise bu kararlar herhangi bir süreye bağlı olmadan da iptalinin istenebileceğini düzenlemiştir.

Kat Malikleri Gelir Gider Defterini İnceleyebilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.38'de yöneticin hesap verme sorumluluğu düzenlenmiştir. Buna göre yönetim planında yazılı zamanlarda defter inceleme için bir zaman belirlenmişse o zamanda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yani kat maliklerinde her biri istediği zaman gelir gider defterlerini inceleme yetkisi yoktur. Ancak kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilmektedir.

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Yeter Sayısı?

KMK m.30'da toplantı yeter sayısı düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından 1 fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. örneğin 100 daire varsa 51 dairenin maliki toplantıya katılması gerekir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç 15 gün sonra yapılır.

Ana Gayrimenkulün Genel Giderleri Nelerdir?

KMK m.20 a ve b bentleri uyarınca kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Genel giderlere katılma konusu a bendine göre her kat maliki için eşit, b bendine göre arsa payı oranında katılma şeklinde olmaktadır.

Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görevleri KMK'da genel yönetim işleri, defter ve belge tutma işleri ve işletme projesinin yapılması şeklinde 3 başlıkta düzenlenmiştir.

Genel yönetim işleri:

– Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi; d) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması; e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması; i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. l) ) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Defter ve belge tutma işleri:

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

İşletme projesinin yapılması:

Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş işletme projesi yoksa, yönetici gecikmeksizin bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Tahmini giderlerle diğer muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin 20.maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Bu proje kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir. Bildirimden başlayarak yedi gün içinde projeye itiraz edilirse durum kat malikleri kurulunda incelenir ve proje hakkında, karar verilir, gerekirse yeni bir proje hazırlanır. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1.fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır.

Yöneticinin Sorumluluğu

Yöneticilerin yetkilerinin yanında gerçekleştirdikleri fiiller nedeniyle hukuki ve cezai sorumlulukları da vardır. Yöneticinin defterleri gerçeğe aykırı tutması veya toplanan paraları zimmetine geçirmesi gibi fiilleri onun cezai sorumluluğunu doğurmaktadır.

Yöneticinin hukuki sorumluluklarına gelince KMK m.38 gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekalet ilişkisidir. Eğer yönetici kat maliklerin karşı görevlerini yerine getirmezse kat malikleri yöneticiden tazminat talebinde bulunabileceği gibi yerine getirmediği görevin ifasını da talep edebilme hakkı vardır.

Son olarak kat maliklerinin yöneticiyi azletme hakkı vardır. Yönetici görevlerini yerine getirmediği takdirde kat malikleri kurulu toplanarak yöneticiyi azledebilmektedir. Bunun için illa haksız bir fiil şartı yoktur bu hak her zaman kat malikleri kurulunda mevcuttur. Ancak yöneticinin haksız nedenle azlinde eğer kat malikleri ile yönetici arasında bir sözleşme varsa ve yönetici ücret karşılığı bu işi yapıyorsa bu durumda yöneticinin sözleşme süresi sonuna kadar hak edeceği ücreti haksız azletme söz konusu olacağı için talep etme hakkı vardır.