Kat Mülkiyetinden Doğan Sorular ve Cevapları

Kat mülkiyetinden doğan soruların büyük çoğunluğu asansör masrafları, aidat ve yönetim üzerinde toplanır ve bunların cevabı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)‘nda açıkça düzenlenmiştir. Apartman ve site yaşamında kat malikleri ile kiracılar arasında en sık çıkan uyuşmazlıklar; ortak giderlere kimin, ne oranda katılacağı, aidatını ödemeyen malike karşı hangi yolların izlenebileceği ve kat malikleri kurulu kararlarının nasıl iptal edileceği noktasında yoğunlaşır. Bu rehberde, uygulamada en çok karşılaşılan soruları madde atıflarıyla ve 2026 itibarıyla güncel uygulama ışığında yanıtlıyoruz. 2026’da 7579 sayılı Kanun’la işletme projesi ve avans usulü değişmiş; 2023’ten bu yana da Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hâle gelmiştir. Kat mülkiyetinin tanımı ve kat irtifakından farkı aşağıdaki ilk başlıklarda açıklanmıştır; somut uyuşmazlığınız için bir kat mülkiyeti avukatından hukuki değerlendirme almanız önerilir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanununa göre kat mülkiyeti; bir sitede ya da apartmanda yer alan her bir daire ya da işyeri sahibi olarak bilinen kişilerin bu bağımsız bölümler üzerinde sahip olduğu mülkiyet hakkıdır. Kanunda tanımlandığı üzere bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkı olarak düzenlenmiştir (KMK m. 2/a). Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin yanında ana gayrimenkulün ortak yerleri üzerinde de ortak malik sıfatıyla paydaştır (KMK m. 2/b); ortak giderlere katılım ise kural olarak arsa payı oranındadır (KMK m. 20/b).

Kat Maliki Nedir?

Kat maliki, bağımsız bölümler üzerinde bu hakka sahip olanlar olarak tanımlanmıştır. Yani Kat Mülkiyeti Kanununa göre yapımı tamamlanmış ve kullanıma hazır bir binanın bağımsız alanları üzerindeki kat mülkiyeti hakkına sahip kişilere denir.

Kat Mülkiyeti ve Kat İrtifakı Arasındaki Fark Nedir?

Yukarıda değindiğimiz üzere kat mülkiyeti bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı ise, bir arsa üzerinde ileride kat mülkiyetine konu olmak üzere yapılacak veya yapılmakta olan bir veya birden çok yapının bağımsız bölümleri için arsanın maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır (KMK m. 2/c). Uygulamada henüz tamamlanmamış bir yapıda hak sahiplerinin paylarını göstermek için kurulur; yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir (KMK m. 14).

Giriş Katta Oturanlar Asansör Parasını Ödemek Zorunda mı?

Giriş katta oturan kiracı asansör parası öder mi? Asansör bakım ücretinin kim tarafından ödeneceği KMK’da düzenlenmiştir. Kat maliklerinden her birinin KMK m.20 uyarınca genel giderlere katılma yükümlülüğü vardır.

Dolayısıyla giriş katta veya bodrum katta bulunmak tek başına asansör giderinden muafiyet sağlamaz. Asansörler binanın ortak tesisi olduğundan giderleri ortak gider olarak paylaştırılır; KMK m. 20/c uyarınca kat malikleri bu tesislerden faydalanmaya ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek gider payını ödemekten kaçınamaz. Bu borç kat malikine aittir; giriş katta oturan kiracı ise yönetime karşı bu borçtan, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olarak sorumludur ve ödediği tutar kira borcundan düşülür (KMK m. 22).

Ancak m. 20’deki paylaşım, kat malikleri “aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça” uygulanır. Yönetim planında zemin kattaki maliklerin asansör giderine katılmayacağı öngörülmüşse bu muafiyet geçerlidir (Yargıtay 20. HD, 01.10.2018, E.2017/3604, K.2018/6112). Ancak muafiyetin kapsamı ayrıca değerlendirilmelidir: Yargıtay’a göre böyle bir hüküm rutin olarak yapılan bakım ve işletme giderlerine yöneliktir; asansörlerin ve bağlantılı aksamının kaçınılmaz yenilenmesi muafiyetin kapsamı dışındadır (Yargıtay 18. HD, 12.03.2013, E.2013/1165, K.2013/3650). Bu nedenle rutin bakım, periyodik kontrol ve zorunlu yenileme giderleri için aynı paylaşım kuralı uygulanmaz; somut uyuşmazlıkta önce yönetim planının ilgili hükmü incelenmelidir.

Asansör Bakım Ücretini Kiracı mı Öder?

Asansör bakım ücretini kim öder? Asansör giderlerinin kiracı ile ev sahibi arasında nasıl paylaşılacağı; giderin niteliğine, kira sözleşmesine ve yönetim planına göre belirlenir. Önce yönetimle ilişki ayrılmalıdır: asansörlerin aylık bakımlarını ve yıllık kontrollerini yaptırmak ve ücretlerini ödemek yöneticinin görevidir (KMK m. 35/l); bu giderler kat maliklerine m. 20 esaslarına göre paylaştırılır. Bağımsız bölümde oturan kiracı da bu gider payından, ödemekle yükümlü olduğu kira bedeliyle sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur ve yaptığı ödeme kira borcundan düşülür (KMK m. 22).

Kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşımda ise asansörün aylık bakım, servis ve elektrik gibi olağan işletme giderleri, sözleşmede aksi öngörülmemiş veya aksine yerel âdet yoksa, kullanma gideri olarak kural olarak kiracıya aittir (TBK m. 341). Asansör değişimi, yeni parça ilavesi ve büyük onarım gibi masraflar ise kiralananı kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu kapsamında kural olarak kat maliki yani ev sahibine aittir (TBK m. 301).

Asansör etiket ücretini kiracı mı öder? Asansör etiket ücreti aslında etiket parası değil, yapılan yıllık asansör periyodik kontrol ücretidir. Bu ücret olağan işletme gideri niteliğinde olduğundan uygulamada çoğunlukla aidat içinde kiracıdan tahsil edilir. Ancak kontrol sonucunda tespit edilen eksikliklerin giderilmesine ilişkin onarım bedeli aynı nitelikte değildir ve parça değişimi gibi kural olarak ev sahibine aittir; iki gider kira sözleşmesi ve yönetim planıyla birlikte ayrı ayrı değerlendirilmelidir.

Uygulamada, sözleşmede aksine açık bir hüküm yoksa bu dağılım esas alınır. Kiracı ile ev sahibi arasında masrafı kimin üstleneceği yazılı kira sözleşmesiyle farklı kararlaştırılabilir; uyuşmazlık hâlinde sözleşme ve yönetim planı birlikte değerlendirilir. Kiracının yönetime karşı sorumluluğu ise her durumda kira bedeliyle sınırlıdır (KMK m. 22).

Ev Sahibi Aidat Ödemezse Ne Olur?

KMK m.20 c bendinde açıklandığı üzere kat malikleri bunlardan faydalanmaya (asansör, kapıcı) lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürmek suretiyle bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Aidatlarını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık %5 gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Borç bu yollarla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borç tutarı için, varsa yöneticinin, yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü üzerine diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek tescil edilir (KMK m. 22); ipotek kendiliğinden doğmaz. Aidat için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir; dava yoluna gidilecekse önce arabulucuya başvurulması gerektiği aşağıda açıklanmıştır.

Kat Mülkiyeti Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

2023’ten bu yana Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (HUAK m. 18/B-1(c)). Aidat ve ortak gider alacakları, kurul kararlarına ilişkin uyuşmazlıklar, yönetim ve ortak alan kullanımına ilişkin uyuşmazlıklar ile ortak alanların işgalinden doğan ecrimisil talepleri bu kapsamda değerlendirilmelidir.

• Aidat alacağında icra takibi: Aidat için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir. Ancak borçlunun açacağı menfi tespit davası arabuluculuk şartına tabidir; dava öncesinde icra takibi başlatılmış olması sonucu değiştirmez (Samsun BAM 6. HD, E.2024/3406, K.2024/2298 — Yargıtay 5. HD, 03.02.2025, E.2025/112, K.2025/1181 sayılı kararda aktarılmıştır). Takibe itiraz üzerine açılacak itirazın iptali davası da Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan bir uyuşmazlık olduğundan aynı kapsamda değerlendirilmelidir.
• Sürelere etkisi: Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur ve hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A-15). Kurul kararının iptali davasındaki bir aylık süre bakımından bu kural önemlidir; yine de başvurunun süre dolmadan yapılması gerekir.

Arabuluculuk sürecinin işleyişi için arabuluculuk yazımıza bakabilirsiniz.

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali

Kat malikleri kurulu toplantısına herhangi bir sebeple katılmayan kat maliklerinden her biri iptal davası açabilir. Toplantıya katılan kat malikinin iptal davası açabilmesi için ise karara aykırı oy kullanması ve muhalefetini KMK m. 32 uyarınca toplantı tutanağına gerekçesiyle birlikte geçirtmesi gerekir; kanuna göre karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyar.

İptal Davası Açma Süreleri

KMK m. 33/1 uyarınca süreler şöyledir:

• Toplantıya katılıp aleyhe oy kullanan malik: karar tarihinden başlayarak bir ay içinde.
• Toplantıya katılmayan malik: kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde.

Örneğin kat malikleri kurulunda yüksek bir aidat kararı alındı ve bu karara itiraz etmek istiyorsunuz. Aidatın yüksek olması tek başına kararı hukuka aykırı kılmaz; kararın kanuna, yönetim planına veya KMK m. 20’deki gider paylaşım esaslarına aykırı olup olmadığı değerlendirilmelidir. Toplantıya katılıp karara aykırı oy kullandıysanız karar tarihinden başlayarak bir ay içinde; toplantıya katılmadıysanız kararı öğrenmenizden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilirsiniz.

Kurul kararı “yok” hükmündeyse veya mutlak butlanla hükümsüzse süre koşulu aranmaz; bu durumda kararın yokluğunun veya kesin hükümsüzlüğünün tespiti her zaman istenebilir (KMK m. 33).

Kat Malikleri Kurulu Kararının İptali Nasıl İstenir?

Kurul kararının iptali için ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesine, yukarıdaki süreler içinde dava açılır. Usul bakımından dikkat edilecek noktalar şunlardır:

• Görevli mahkeme: Ana gayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesidir.
• Husumet: Dava, kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılabilir; yönetici açılan davayı bütün kat maliklerine duyurur (KMK m. 38/2).
• Arabuluculuk: Dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (HUAK m. 18/B-1(c)); arabuluculuk sürecinde bir aylık hak düşürücü süre işlemez (HUAK m. 18/A-15).

Kat Malikleri Gelir Gider Defterini İnceleyebilir Mi?

Kat Mülkiyeti Kanunu m.39’da yöneticinin hesap verme sorumluluğu düzenlenmiştir. Buna göre yönetim planında yazılı zamanlarda defter inceleme için bir zaman belirlenmişse o zamanda, eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Yani kat maliklerinden her birinin istediği zaman gelir gider defterlerini inceleme yetkisi yoktur. Ancak kat maliklerinin yarısı isterse, bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilmektedir.

Kat Maliki Yönetimden Belge ve Gelir-Gider Defterini İsteyebilir mi?

Kat maliki, yönetimin tuttuğu gelir-gider hesabını ve belgeleri yukarıda açıklanan zamanlarda inceleme hakkına sahiptir. Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur (KMK m. 38); karar defterini tutmak, giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamak ve defteri her yıl notere kapattırmak da görevidir (KMK m. 36). Yönetici hesap vermekten veya belgeleri göstermekten kaçınırsa, malik noter aracılığıyla ihtar çekebilir ve gerekirse hukuki yola başvurabilir; kat malikleri kurulu da yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetlemekle görevlidir (KMK m. 41).

Kat Malikleri Kurulu Toplantı Yeter Sayısı?

KMK m.30’da toplantı yeter sayısı düzenlenmiştir. Kat malikleri kurulu, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından ayrı ayrı yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir. Örneğin her biri farklı kişiye ait 20 bağımsız bölümün bulunduğu bir apartmanda en az 11 kat malikinin katılması ve katılanların arsa payları toplamının da toplam arsa payının yarısını aşması gerekir. Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması hâlinde ikinci toplantı en geç on beş gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur. Kanunda belirli kararlar için öngörülen özel yeter sayılar (örneğin ortak yerlerde değişiklik için beşte dört) saklıdır.

Ana Gayrimenkulün Genel Giderleri Nelerdir?

KMK m.20 a ve b bentleri uyarınca kat maliklerinden her biri aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça: a) Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; b) Ana gayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür.

Genel giderlere katılma konusu a bendine göre her kat maliki için eşit, b bendine göre arsa payı oranında katılma şeklinde olmaktadır.

Ortak Alanda Değişiklik İçin Kaç Kişinin Onayı Gerekir?

Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis veya dış cephe boya/badana değişikliği için kural olarak bütün kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı rızası gerekir. KMK m.19 bu ağır çoğunluğu öngörür; amaç ana yapının mimari bütünlüğünü ve sağlamlığını korumaktır.

İstisna: Ortak yer veya tesisteki bir bozukluğun ana yapıya zarar verdiği ve acilen onarılması gerektiği ya da yapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğu mahkemece tespit edilmişse, bu onarım ve güçlendirme için maliklerin rızası aranmaz. Ayrıca KMK m.23 uyarınca bir bağımsız bölümdeki onarım için komşu bölüme girilmesi gerekiyorsa, o bölümün maliki veya orada oturanlar buna katlanmakla yükümlüdür. Riskli yapıların yenilenmesi ise 6306 sayılı Kanun’a tabidir; bu konuda kentsel dönüşüm yazımıza bakabilirsiniz.

Yöneticinin Görevleri Nelerdir?

Yöneticinin görevleri KMK’da genel yönetim işleri, defter ve belge tutma işleri ve işletme projesinin yapılması şeklinde 3 başlıkta düzenlenmiştir.

Genel yönetim işleri:

– Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilir; yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür: a) Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi; b) Ana gayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması; c) Ana gayrimenkulün sigorta ettirilmesi; d) (7579 sayılı Kanun’la 2026’da değişik) Ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden işletme projesi onaylanıncaya kadar avansın toplanması; e) Ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması; f) Ana gayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü; g) Ana gayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması; h) Ana gayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması; i) Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi; j) Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat ana gayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması; k) Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması. l) Ana gayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi. Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan ana gayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.

Defter ve belge tutma işleri:

Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını protokolleri, yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri, 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin, her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir. Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

İşletme Projesi: 2026 Değişikliği (7579 Sayılı Kanun)

7579 sayılı Kanun’la 2026’da değiştirilen KMK m. 37’ye göre işletme projesi kat malikleri genel kurulunda onaylanır. Kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici, en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar gecikmeksizin geçici bir işletme projesi yapar. Bu projede özellikle: a) Ana gayrimenkulün bir yıllık yönetiminde tahmini olarak gelir ve gider tutarları; b) Tüm giderlerden her kat malikine, bu Kanunun 20. maddesindeki esaslara göre düşecek tahmini miktar; c) Her kat malikinin 20. maddedeki esaslara göre vermesi gereken avans tutarı gösterilir. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara imzaları karşılığında veya taahhütlü mektupla bildirilir ve en geç üç ay içinde aynen veya değiştirilerek kabulüne yönelik genel kurulda karar alınır. Eski metindeki “bildirimden başlayarak yedi gün içinde itiraz” usulü 7579 sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır.

Mevcut bir işletme projesi varsa, geçici işletme projesi için öngörülen bedel; yürürlükteki proje bedelinin, her yıl bir önceki yıla ilişkin olarak Vergi Usul Kanunu mükerrer m. 298 uyarınca ilan edilen yeniden değerleme oranından fazla artırılmaması kaydıyla belirlenir ve aynı usulle kurula sunulur.

Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68 inci maddesinin 1. fıkrasında belirtilen belgelerden sayılır; bu nedenle aidat alacağına yönelik takipte itirazın kaldırılması istenebilir.

Yöneticinin Sorumluluğu

Yöneticilerin yetkilerinin yanında gerçekleştirdikleri fiiller nedeniyle hukuki ve cezai sorumlulukları da vardır. Yöneticinin defterleri gerçeğe aykırı tutması veya toplanan paraları kendi yararına kullanması gibi fiillerde, suçun unsurlarının oluşması hâlinde olayın niteliğine göre cezai sorumluluk doğabilir.

Yöneticinin hukuki sorumluluklarına gelince KMK m.38 gereğince yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle, yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki vekalet ilişkisidir. Eğer yönetici kat maliklerin karşı görevlerini yerine getirmezse kat malikleri yöneticiden tazminat talebinde bulunabileceği gibi yerine getirmediği görevin ifasını da talep edebilme hakkı vardır.

Son olarak kat malikleri kurulu, yöneticinin görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler; yöneticinin görevini gereği gibi yerine getirmemesi veya yönetim bakımından haklı bir sebebin ortaya çıkması hâlinde onu değiştirebilir (KMK m. 41). Ücretli yöneticinin görevden alınmasının sözleşmeye ve varsa tazminat yükümlülüğüne ilişkin sonuçları ayrıca değerlendirilmelidir. Sulh mahkemesince atanan yönetici ise, atanmasından itibaren altı ay geçmedikçe kat malikleri kurulunca değiştirilemez; haklı bir sebep çıkarsa, onu atayan sulh mahkemesi değiştirmeye izin verebilir (KMK m. 34).

Sıkça Sorulan Sorular

1. Aidat borcu için dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?

Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m. 18/B-1(c)). Aidat için doğrudan ilamsız icra takibi başlatılabilir; ancak dava yoluna gidilecekse, örneğin borçlunun açacağı menfi tespit davasında, önce arabulucuya başvurulmalıdır.

2. İşletme projesi onaylanmadan avans toplanabilir mi?

Evet. 7579 sayılı Kanun’la 2026’da değiştirilen KMK m. 35/d ve m. 37 uyarınca yönetici, işletme projesi onaylanıncaya kadar avans toplar; onaylı proje yoksa en geç üç ay içinde kurulda onaylanıncaya kadar geçici bir işletme projesi yapar. Mevcut bir proje varsa geçici projedeki bedel, yürürlükteki proje bedelinin yeniden değerleme oranı kadar artırılmış tutarını aşamaz.

3. Kurul kararının iptali davasında arabuluculuk süreyi kaçırtır mı?

Hayır. HUAK m. 18/A-15 uyarınca arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez; KMK m. 33’teki bir aylık süre de bu dönemde işlemez. Yine de başvurunun süre dolmadan yapılması gerekir.

4. Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark nedir?

Kat irtifakı, yapılacak veya yapılmakta olan bir yapının bağımsız bölümleri için arsa maliki veya ortak malikleri tarafından kurulan irtifak hakkıdır (KMK m. 2/c); yapı tamamlanıp yapı kullanma izni alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir (KMK m. 14). Kat mülkiyeti ise tamamlanmış yapıdaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkıdır (KMK m. 2/a).

Kat Mülkiyeti Problemlerinde Hukuki Destek

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar; aidat, asansör masrafı, kurul kararının iptali ve yönetici sorumluluğu gibi başlıklarda hem teknik hesaplama hem de sıkı süre kuralları içerir. Aleyhe oy, iptal davası süreleri veya icra takibi gibi adımlarda yapılacak küçük bir usul hatası hak kaybına yol açabilir. Bu nedenle somut olayın yönetim planı ve sözleşmelerle birlikte değerlendirilmesi önem taşır.

İstanbul ve Bakırköy çevresinde kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklar için Öner Hukuk ve Danışmanlık, gayrimenkul hukuku alanında süreç ve süre yönetimi konusunda hukuki danışmanlık sunmaktadır. Dosyanıza ilişkin değerlendirme için iletişim sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.