İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

İki Haklı İhtar Nedir?

İki haklı ihtar; kiracının, kira sözleşmesinde kararlaştırılan kira parasını, kararlaştırılan ödeme süresinde ödememesi nedeniyle bir yıllık kira dönemi içinde iki kez temerrüde (kira borcunu ödememesi) düşmesi üzerine kiralayan tarafından kiracıya gönderilen yazılı dayanaktır.

Kiranın gününde ödenmemesi halinde haklı ihtarın oluşabilmesi için; kiralayanın kiracı aleyhine noterden ihtar göndermesi veya icra yoluyla (7 örnek veya 13 örnek) icra takibi yapılmasından sonra ödemenin yapılmış olması yeterlidir. Düzenlenen ihtar veya ödeme emri kiracıya tebliğ edilmeden, kiracı tarafından muaccel (ödeme vakti gelmiş, istenebilir) hale gelen kira alacağı ödemesi yapılmış ise haklı ihtar oluşmaz.

Kira sözleşmesi süresiz ise veya kira bedeli senelik ödenmiş ise iki haklı ihtar oluşmaz.

İhtarlar tebliğ ile hukuki sonuç doğurur. Bundan dolayı ödemelerde tebliğ tarihi esas alınmalıdır. İhtarın tebliğ tarihinden sonra yapılan ödemenin hukuki değeri yoktur, hukuki sonuç doğurmaz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Şartları

• Kira bedelinin zamanında ödenmemiş olması gerekmektedir,
• Bir yıl içerisinde iki haklı ihtar çekilmiş olması gerekir,
• İhtarlar ayrı ayrı muaccel kira bedellerine ilişkin olmalıdır. Yani kira bedelleri aylık olarak ödeniyorsa aynı aya ait ihtarla "iki haklı ihtar" oluşmaz,
• İhtar yazılı ve açık olmalıdır. Bu ihtarda, hangi ayın kirasının ödenmediği, ödenmesi gereken kira bedeli ve ödenmesi gereken kira bedelinin ne olduğu mutlaka belirtilmelidir.
• Noter aracılığıyla düzenlenen ihtarda tebliğ saatinin olmaması halinde aynı gün içinde ödeme yapılırsa haklı ihtar oluşmaz.
• Her aya ilişkin yapılmayan ödeme ayrı bir haklı ihtara konu olur.
• Tebliğ edilen ihtar veya ödeme emrinde tebliğ saati belli değil ise aynı tebliğ günü içinde ödeme yapılması halinde (tebliğden sonra ödemenin yapıldığı ispat edilemez ise) haklı ihtar olmaz.
• Tüm kira bedellerinin aynı ihtarda istenmesi mümkündür. Fakat bu bedellerin bölünerek iki farklı ihtara konu edilmesi durumunda ikinci ihtar haklı ihtar olamaz.
• Kiraya verenin kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde iki haklı ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay için tahliye davası açmış olması gerekmektedir.
• Kiracının bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde 2 kira bedelini ödememiş olması gerekir.
• Kiralayan süre tayin etmişse ve kiracı verilen süre içerisinde kira bedeline ödemişse dahi TBK m.315/2 anlamında haklı bir ihtar mevcuttur.

Davanın Tarafları

Davanın kiralayan tarafından açılması gerekir. Birden fazla kiralayan olduğu durumlarda ise kiralayanların birlikte ihtar düzenlemeleri ve davayı birlikte açmaları gerekmektedir.

Davanın kiracıya karşı açılması gerekir. Birden fazla kiracı var ise yine aynı şekilde  ihtarın ve davanın bütün kiracılara karşı birlikte açılması gerekecektir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına konu olan taşınmaz müşterek mülkiyete konu bir taşınmaz ise, ihtarnamelerin tüm ortaklar tarafından tebliğ edilmesi gerekir.

Bunun yanı sıra eğer malik dava açmak istiyorsa kendisinin kiralayan olması gerekir. Kiralayan olmayan malikin dava açabilmesi için düzenlenecek ihtara tapu senedinin eklenip kira paralarının kendisine ödenmesini talep etmesi gerekir.

Kiraya Verenin Vefat Etmesi Durumu;

Kiraya veren, kira ilişkisi kurulduktan sonra vefat ederse; mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı olacağından ihtarın tüm mirasçılar tarafından gönderilmesi, davanın tüm mirasçılar tarafından birlikte açılması gerekir.

Yeni Malikin Tahliye Hakkı

Kira ilişkisi kurulduktan sonra, kiralanan taşınmaza sahip olan yeni malik, öncelikle kiracıya tapu senedini ve hesap numarasını ekleyip kira parasının kendisine ödenmesi için ihtar düzenleyecek, düzenlenen ihtardan sonra muaccel hale gelen (ödeme zamanı gelen) kira parasının bir yıllık kira dönemi içerisinde düzenlenen iki ihtardan sonra ödenmesi halinde iki haklı ihtar oluşmuş olur.

İki Haklı İhtar Tahliye Dava Açma Süresi 

Bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulması gerekir.

Bir kira yılını aşan süre içinde ihtarın yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması gerekir.

İhtar tebliğinden sonra yapılan ödemeler iki haklı ihtarın oluşmasına engel teşkil etmez.

Bir yılı aşan kira sözleşmelerinde kira süresinin sonunu beklemeye gerek yoktur. Haklı ihtarın bir yıllık kira dönemi içerisinde gerçekleşmesi yeterlidir. Örneğin; 01.01.2022 başlangıç tarihli ve 4 yıl süreli kira sözleşmesinde iki haklı ihtara dayalı tahliye davası açılabilmesi için kira sözleşmesinin sonunu beklemeye gerek yoktur. 01.01.2022-01.01.2023 kira dönemi içerisinde iki haklı ihtar gerçekleşmiş ise 01.01.2022-31.01.2022 (bir yıllık kira dönemini takip eden bir ay içinde) tarihi içerisinde tahliye davasının açılması yeterlidir. Yani tahliye davası 01.01.2023-01.02.2023 tarihleri arasında açılmalıdır.

Yetkili ve Görevli Mahkeme

İki haklı ihtar sebebiyle açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Yetkili mahkeme ise kiracının yerleşim yeri (taşınmazın bulunduğu yer) mahkemesidir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Dava Dilekçesi 

Dava dilekçesine hazırlanırken mutlaka dikkat edilmesi gereken hususlar vardır. Bu hususlardan birinin eksik olması durumunda sonuç aleyhinize olabilecektir. Bu nedenle dilekçe konusunda uzman kira avukatından yardım almanızı önermekteyiz.

İki Haklı İhtar Örneği

İhtarname düzenlemek uzmanlık gerektirmektedir. Unutulmamalıdır ki usulüne uygun şekilde hazırlanmayan ihtar geçersiz olacaktır. Bu hususta konunun uzmanlarımızdan danışmanlık almanızı tavsiye ederiz.