Emlakçıların Vergilendirilmesi

Emlakçı Vergi Mükellefiyeti

Türkiye’de emlakçılık faaliyeti (gayrimenkul danışmanlığı), “gayrimenkul alım satımına aracılık” ve “gayrimenkul kiralama aracılığı” hizmetleri kapsamında yürütülmektedir. Bu faaliyetler, Gelir Vergisi Kanunu (GVK), Katma Değer Vergisi Kanunu (KDVK), Vergi Usul Kanunu (VUK), Damga Vergisi Kanunu ve ilgili diğer mevzuat hükümlerine tabidir. Emlakçılar, ticari kazanç elde ettikleri için belirli vergi mükellefiyetlerini yerine getirmek zorundadır. Yani her emlakçı vergi mükellefi olmak zorundadır.

Emlakçıların Defter Tutma ve Fatura Kesme Yükümlülüğü

Emlakçılar ticari işletme olarak kabul edildiği için defter tutma ve belge düzenleme yükümlülüğü altındadır:

• Şahıs işletmeleri: İşletme hesabı defteri veya bilanço esasına göre defter tutar.

• Şirketler: Yevmiye defteri, defteri kebir, envanter defteri vb. tutar.

E-fatura ve e-arşiv fatura zorunluluğu, yıllık hasılat belirli bir limiti geçtiğinde devreye girer (2025 itibarıyla ~3 milyon TL).

Emlakçıların Gelir Vergisi

Emlakçılar, ticari kazanç sahibi olduklarından Gelir Vergisi Kanunu’na tabidir. Eğer emlakçılık faaliyetini şahıs işletmesi olarak yapıyorsanız, kazancınız Gelir Vergisi’ne tabidir. Eğer bir limited veya anonim şirket kurarak faaliyet gösteriyorsanız, kazancınız Kurumlar Vergisi’ne tabi olur.

• Elde edilen yıllık kazanç, gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir.

• 2025 yılı itibariyle gelir vergisi tarifesi %15’ten başlayıp %40’a kadar çıkmaktadır.

• Kurumlar Vergisi Şirket kazancı üzerinden %25 oranında alınır (2025 itibarıyla).

Emlakçılara Vergi Denetimi

Emlakçılar, aldıkları komisyon için fatura düzenlemek zorundadır. Komisyon bedeli üzerinden hem KDV hem de gelir vergisi hesaplanır. Belge düzeni Vergi Usul Kanunu hükümlerine tabidir.

Belgesiz işlem yapmak, faturasız komisyon almak veya KDV beyanında bulunmamak vergi ziyaı ve usulsüzlük cezalarına sebep olur.

• Belgesiz işlem cezası: Özel usulsüzlük cezası uygulanır.

• Vergi ziyaı cezası: Ödenmeyen vergi kadar + %50 ceza kesilir.

• Tekrarı halinde ağır cezalar ve faaliyetin durdurulması riski vardır.

Emlakçılar Vergi Kaçırıyor mu?

Emlakçılar vergi kaçırıyor! haberi ile son zamanlarda emlakçılara vergi incelemesi başlatılmıştır. Hukuk büromuza incelemeye giren birçok emlakçı başvurmuştur.

Vergi mevzuatına uyulmaması halinde ağır yaptırımlar söz konusu olabilir. Bu nedenle emlakçıların, düzenli muhasebe hizmeti alması ve tüm işlemlerini faturalandırması önemlidir.

Emlakçılara Vergi İncelemesi

Vergi incelemeleri tam inceleme ve sınırlı inceleme olarak ikiye ayrılır:

• Tam inceleme: Mükellefin tüm defter, kayıt ve belgeleri incelenir. Genellikle vergi kaçakçılığı şüphesi, ciddi vergi farkı tespiti gibi durumlarda yapılır.

• Sınırlı inceleme: Belirli bir işlem, dönem veya konu ile sınırlı olarak yapılır. Örneğin sadece KDV iadesi işlemleri veya sadece belirli bir yılın beyanları incelenebilir.

Vergi İncelemesi Nasıl Yapılır?

Vergi incelemesi belirli aşamalarla yürütülür:

(1) İnceleme Görevlendirmesi

• Vergi Müfettişi veya ilgili denetim elemanı, Vergi Denetim Kurulu tarafından resmi olarak görevlendirilir.
• İnceleme için mükellefe genellikle yazılı bildirim yapılır. (Ancak ani baskın türü “habersiz inceleme” de mümkündür.)

(2) İnceleme Yeri

• İncelemeler, kural olarak mükellefin işyerinde yapılır.
• İşyerinde uygun ortam sağlanamıyorsa inceleme vergi dairesinde veya müfettişin bağlı olduğu kurumda yapılabilir.

(3) Defter ve Belgelerin İstemi

Mükelleften aşağıdaki belgeler talep edilir:

• Yasal defterler (yevmiye defteri, kebir, envanter defteri vb.)
• Faturalar, makbuzlar, banka dekontları
• Sözleşmeler
• Muhasebe kayıtları
• E-fatura, e-defter ve elektronik kayıtlar

(4) İnceleme Süreci

• Vergi müfettişi defter ve belgeleri karşılaştırır.
• Beyan edilen gelir, gider, matrah ve vergilerin doğruluğunu araştırır.
• Gerekirse üçüncü kişilerden (banka, müşteri, tedarikçi) bilgi toplar.
• İnceleme sırasında mükellefin ifadesine başvurulabilir.

(5) İnceleme Sonuçları

İnceleme sonucunda:

• Eğer mükellefin beyanı doğru bulunursa, inceleme olumlu rapor ile kapanır.
• Vergi kaybı, sahte belge, usulsüzlük gibi tespitler varsa, Vergi İnceleme Raporu (VİR) düzenlenir.

Vergi İncelemesi Geçiriyorum Ne yapmalıyım? 

Emlakçıyım vergi incelemesi geçiriyorum ne yapmalıyım? Hazine ve Maliye Bakanlığı’na bağlı Vergi Denetim Kurulu Başkanlığı (VDK) tarafından hakkınızda vergi incelemesi başlatılmış veya tarafınıza ceza kesilmişse ofisimizle iletişime geçerek hukuki destek alabilirsiniz.

İstanbul Vergi Avukatı

Vergi Avukatı İstanbul, mükelleflerin vergi idaresiyle yaşadığı uyuşmazlıklarda hukuki destek sağlayan ve vergi hukukuna ilişkin davalarda müvekkillerini temsil eden uzman avukattır. Vergi incelemeleri, usulsüzlük cezaları, vergi ziyaı cezası, sahte belge iddiaları, uzlaşma ve yapılandırma süreçleri gibi konularda hem şirketlere hem de bireylere danışmanlık verir.

İstanbul, Türkiye’nin ekonomik merkezi olduğundan, burada faaliyet gösteren vergi avukatları özellikle ticari işletmelerin KDV, kurumlar vergisi, stopaj, gelir vergisi gibi yükümlülükleriyle ilgili uyuşmazlıklarda etkin rol oynar. Vergi mahkemelerinde dava açma, idari başvuru yollarını kullanma, cezaların azaltılması veya iptali için hukuki süreçleri yürütürler.