Satış (Alım-Satım) Sözleşmesi: TBK Kapsamında Kapsamlı Hukuki Rehber

Satış sözleşmesi, gündelik hayattan uluslararası ticarete kadar en yaygın hukuki işlemdir ve 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 207 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Bu rehberde genel satış sözleşmesinin tanımı, unsurları, tarafların borçları, türleri, ayıba ve zapta karşı tekeffül, mülkiyetin geçişi, zamanaşımı ve uyuşmazlık çözüm yolları yerleşik içtihat ve güncel mevzuat ışığında ele alınmaktadır.

Alım-Satım Sözleşmesi Nedir?

Satış sözleşmesi nedir? Alım-Satım (satış) sözleşmesi, Borçlar Kanunu’nun 207. Maddesinde bahsedilmiştir.

TBK m. 207 - Satış sözleşmesi, satıcının, satılanın zilyetlik ve mülkiyetini alıcıya devretme, alıcının ise buna karşılık bir bedel ödeme borcunu üstlendiği sözleşmedir.

Kısaca her iki tarafa da borç yükleyen satış işlemini düzenleyen sözleşmelere alım-satım sözleşmesi (satış sözleşmesi) adı verilir. Satış sözleşmesinin konusunu taşınır, taşınmaz eşya ve devredilebilir nitelikteki haklar oluşturur.

Satım Sözleşmesinin Esaslı Unsurları

Satış sözleşmesinin 3 esaslı unsuru vardır. Bunlar: (1) satılan mal, (2) bedel, (3) tarafların anlaşmasıdır. Bu unsurlardan birinin eksik olması halinde alım-satım sözleşmesi oluşmaz.

Alım-satım sözleşmesi şekil şartlarına bakacak olursa; bu sözleşme hiçbir şekle bağlı değildir. Alım-satım sözleşmesinin yazılı yapılmasına gerek yoktur. Sözlü olarak da yapılabilir.

Ancak taşınmaz satışı sözleşmesi, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ve araç alım satım sözleşmesi gibi sözleşmelerde resmi şekil şartı kuralı vardır.

Alım-Satım Sözleşmesi Geçerlilik Şartları

Alım-satım sözleşmesi geçerliliği yapılacak olan sözleşmeye bağlıdır. Sözleşmenin esaslı unsurları eksik olmamalıdır.

Kanunun emredici hükümlerine, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına aykırı veya konusu imkansız olan sözleşmeler kesin olarak hükümsüzdür.

Satış Sözleşmesi Türleri

• Taşınır satışı (TBK m. 209 vd.): TMK'ya göre taşınmaz sayılanlar dışındaki şeylerin satışı; mülkiyet zilyetliğin devriyle geçer, şekle tabi değildir.
• Taşınmaz satışı (TBK m. 237 vd.): Resmi şekle tabidir; mülkiyet tapu siciline tescille geçer.
• Örnek üzerine satış (TBK m. 247): Satılanın belirli bir örneğe uygun olacağı kararlaştırılır.
• Beğenme koşuluyla satış (TBK m. 249-252): Alıcının malı gözden geçirip beğenmesi koşuluna bağlıdır; kabule kadar mülkiyet satıcıda kalır.
• Taksitle satış (TBK m. 253 vd.): Satıcı taşınırı bedelin ödenmesinden önce teslim eder, alıcı bedeli kısım kısım öder; adi yazılı şekilde yapılır.
• Ön ödemeli taksitle satış (TBK m. 264 vd.): Alıcı bedeli önceden kısım kısım öder, satıcı bedelin tamamı ödenince devreder; yazılı şekil şartına tabidir.
• Mülkiyeti saklı tutma şartıyla satış: Yalnızca taşınırlarda; resmi şekilde (noterde) yapılıp özel sicile kaydedilir.
• Açık artırmayla satış (TBK m. 274 vd.): Cebri (İİK, AATUHK) veya iradi artırma. Cebri ihalede mülkiyet ihale anında geçer (tescil açıklayıcı); iradi ihalede taşınırda ihale anında, taşınmazda tescille geçer.

Tablo 1 — Taşınır ve Taşınmaz Satışının Karşılaştırması

Alım Satım Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Hususlar

Alım satım sözleşmesinin türüne göre dikkat edilecek hususlar değişiklik gösterir. Yapacağınız sözleşmede dikkat edeceğiniz hususları öğrenmek için bizimle iletişime geçebilirsiniz.

Alım-Satım Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Satış sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmesidir. Rızai bir sözleşmedir. Sözleşmenin kurulması için her iki tarafın da rızasının olması gerekir.

Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak Davası

Borçlunun, satış sözleşmesi gereğince edimini hiç ya da gereği gibi (sözleşmede belirlendiği şekliyle) ifa etmemesi halinde, alacaklı olan satıcının seçimlik haklarını kullanması ve bu bağlamda bir alacak ve/veya tazminat davası açması söz konusu olacaktır.

Alım-satım sözleşmesinin veresiye ödeme şeklinde yapıldığının ispatı alacaklıya aittir.

Gayrimenkul ile trafikte kayıtlı ticari araçların satışı resmi şekle tabidir. İspat külfeti alacaklıya aittir.

Ödeme itirazında bulunan borçlu, ödemeyi ispat ile yükümlüdür.

Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak Davası Arabuluculuk

Yapılmış olan satış sözleşmesinin türüne göre arabuluculuk zorunlu olabilir. Eğer söz konusu sözleşme ticari bir sözleşme ise bu durumda dava ticari bir dava olacağından dolayı arabuluculuğa tabi olacaktır. Tapu iptal ve tescil davası açılacak ise bu dava arabuluculuğa tabi değildir.

Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan Alacak Davası Zamanaşımı

Satım sözleşmeye dayanan davalarda zamanaşımı süresi TBK 146. maddesi gereğince 10 yıldır. 10 yıllık zamanaşımı süresinin başlangıç tarihi de alacağın muaccel olduğu tarihtir.

Satım Sözleşmesinde Satıcının Temerrüdü

Yapma veya verme edimi gereği gibi kendisine önerilen alacaklı, haklı bir sebep olmaksızın onu kabulden veya borçlunun borcunu ifa edebilmesi için kendisi tarafından yapılması gereken hazırlık fiillerini yapmaktan kaçınırsa, temerrüde düşmüş olur. (TBK m. 106)

Alacaklının temerrüde düşmesi durumunda borçlu, hasar ve giderleri alacaklıya ait olmak üzere, teslim edeceği şeyi tevdi ederek borcundan kurtulabilir. Tevdi yerini, ifa yerindeki hâkim belirler. Bununla birlikte ticari mallar, hakim kararı olmadan da bir ardiyeye tevdi edilebilir. (TBK m.107)

Satım Sözleşmesinde Ayıp

Alım satım sözleşmelerinde satıcının ayıptan sorumlu tutulabilmesi için belli başlı şartlar vardır. Bunlar:

• Sözleşmedeki Malın Alıcıya Geçmesi Anında Satılanda Ayıbın Var Olması
• Alıcının Ayıbı Bilmemesi ve Ayıbın Önemli Olması
• Ayıptan Doğan Sorumluluğun Yapılan Sözleşme ile Kaldırılmamış Olması
• Alıcının, Kanunun Kendisine Yüklediği Külfetleri Yerine Getirmiş ve Ayıbı Kabul Etmemiş Olması

Sınırlı Ehliyetsiz Satım Sözleşmesi Yapabilir mi?

Türk Medeni Kanunu’nun 16. maddesinde kimlerin kanunen sınırlı ehliyetsiz sayıldığı düzenlenmiştir. Bu madde hükmünden anlaşılacağı üzere iki kategori kişi sınırlı ehliyetsiz grubunu oluşturur:

• Ayırt etme gücüne sahip küçükler,
• Ayırt etme gücüne sahip kısıtlılar.

Vesayet altına alınan kişi, ayırt etme gücünden sürekli olarak yoksun ise tam ehliyetsizlerin, buna karşılık, ayırt etme gücüne sahip bir kişi ise sınırlı ehliyetsizlerin hukuki rejimine tabi olur.

Sınırlı ehliyetsizler kural olarak kendi fiilleriyle aleyhlerine borç doğuran hukukî işlemleri kendi başlarına yapamazlar.

Tam ehliyetsiz satım sözleşmesi yapabilir mi? Kanunda gösterilen ayrık durumlar saklı kalmak üzere, ayırt etme gücü bulunmayan kimsenin fiilleri hukuki sonuç doğurmaz. (TMK m. 15)

Satım Sözleşmesinde Yetkili Mahkeme

Satış sözleşmesinin türüne göre yetkili mahkeme değişiklik gösterecektir. Sözleşmeyle yetkili mahkeme belirlenebilir.

Alacak davasında yetkili mahkeme, HMK'nın 6. Maddesinde belirtilen genel yetki kuralına göre davalı borçlunun yerleşim yeri mahkemesi olabileceği gibi, HMK’nın 10. Maddesine göre, sözleşmeden doğan davalar, sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir. Bu yetki kuralı kesin yetki anlamında olmadığından hem genel yetki kuralına göre borçlunun yerleşim yeri mahkemeleri, hem de sözleşmelere ilişkin yetki kuralı gereğince sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemeleri yetkili mahkeme olacaktır.

Satım Sözleşmesi Nasıl Yazılır?

Alım-satım (satış) sözleşmesi yazılırken öncelikle hangi tür satış sözleşmesi yapılacağı belirlenmelidir. Satış sözleşmesinin türü belirlendikten sonra söz konusu sözleşmenin geçerlilik şartlarına bakılması gerekir. Ayrıca sözleşmede kurucu unsurların da eksik olmamasına dikkat edilmelidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Satış sözleşmesi sözlü yapılabilir mi?

Evet; kural şekil serbestisidir (TBK m. 12). Ancak taşınmaz ve araç satışı resmi şekle tabidir.

Harici (adi yazılı) taşınmaz satışı geçerli midir?

Hayır, kesin hükümsüzdür; taraflar verdiklerini iade eder.

Gizli ayıbı ne zaman bildirmeliyim?

Ortaya çıkar çıkmaz derhal. Aksi halde mal kabul edilmiş sayılır (TBK m. 223).

Mülkiyet ne zaman geçer?

Taşınırda zilyetliğin devriyle, taşınmazda tapu tesciliyle.

İkinci el araçta kilometre düşürülmüşse ne yapabilirim?

Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu gizli ayıptır; satıcı bilmese dahi sorumludur (TBK m. 219), seçimlik haklar kullanılabilir.

Tüketici uyuşmazlığında nereye başvurmalıyım?

2026 yılı itibarıyla 186.000 TL altı uyuşmazlıklarda Tüketici Hakem Heyeti, üzerinde Tüketici Mahkemesi görevlidir.

Bakırköy Satış Sözleşmesi Avukatı

Satış sözleşmesinin hazırlanması, ayıplı mal/araç, taşınmaz satışı ve satıştan doğan alacak-tazminat uyuşmazlıklarında İstanbul Bakırköy'de faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık (Av. Yekcan Öner, İstanbul Barosu) hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Detaylı bilgi ve randevu için iletişime geçebilirsiniz.