Kiralananın İcra Yoluyla Tahliyesi

Hukukumuzda kiracının tahliyesi için öngörülen yollardan biri kiralananın icra yoluyla tahliyesidir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi yoluyla takip; kira bedelinin ödenmemesi, kira bedelinin eksik ödenmesi, kira bedelinin geç ödenmesi, kira sözleşmesinin süresinin dolması veya tahliye taahhüdüne istinaden başlatılabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi

Kira bedelini ödemeyen veya geç ödeyen kiracınıza başlatacağınız icra takibinde tahliye de talep ediyorsanız bu durumda tahliye talepli icra takibi söz konusu olacaktır. Dolayısıyla kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesinde, kiracı hakkında dava açmadan tahliye talepli icra takibi başlatabilirsiniz.

Temerrüt nedeniyle tahliye talepli icra takibi başlatmak, daha hızlı ve pratik bir yoldur. Zira dava yoluna gitmek süre açısından daha uzun sürmektedir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Ne Kadar Sürer?

İcra dairesi tarafından kiracıya, kira bedellerinin ödenmesi ve tahliye talepli ödeme emri gönderilir. Bu ödeme emri kiracıya tebliğ edilmesinin ardından kiracı açısından 7 ve 30 günlük iki süreden kaynaklı hukuki süreç takip edilir. Öncelikle kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içerisinde itiraz edebilir ya da kira borcunu ödeyebilir. 7 gün içerisinde bu işlemler gerçekleştirilmezse 30 gün içerisinde tahliye işlemi gerçekleştirilir. 7 gün içerisinde yapılan itiraz icra takibini durdurur. Kiracı, 30 gün içerisinde tüm masrafları öderse tahliye edilemez.

Tahliye Talepli İcra Takibi Nasıl Yapılır? 

Kiraya veren, kiracının borcunu ödememesi veya geç ödemesi durumlarında tahliye talepli icra takibi açması gerekir. Örnek No:13 ödeme emri ile yetkili icra dairesine başvuru yapılarak icra takibi başlatılır. Ödeme emri borçlu kiracıya tebliğ edilir.

Eksik Kira Bedeli İcra Takibi Tahliye

Kira bedelinin eksik ödenmesi nedeniyle tahliye talepli icra takibi yapılabilir. Usulüne uygun hazırlanmış tahliye talepli ödeme emri kiracıya gönderilir. Kiracı bu icra takibine 7 gün içinde itiraz edebilir veya 30 gün içinde tüm ödemeleri yaparak tahliyeye engel olabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Yetkili İcra Dairesi

Tahliye talepli icra takibi nerede açılır? Tahliye talepli icra takibi yetkili icra dairesi, genellikle kiralanan taşınmazın bulunduğu yerdeki icra dairesi yetkilidir. Ancak kira alacağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 89. maddesine göre kiralayanın ikamet ettiği yerde ödenmesi gereken bir borç türü olması nedeniyle kiralayanın ikamet ettiği yerdeki icra dairesi de yetkilidir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Örneği 

Tahliye talepli icra takibi örnek no 13 e göre yapılmaktadır. Örnek no 13, adi kiraya ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri demektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Arabuluculuk

Kiracı aleyhine tahliye talepli olarak başlatılan icra takiplerinde, kiracı tarafından icra takibine itiraz edildiğinde takibin devamı için icra hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken itirazın kaldırılması davaları bakımından arabuluculuk dava şartı niteliğinde değildir.

Ancak kiracı aleyhine tahliye taahhüdüne dayalı başlatılan ilamsız icra takiplerinde, kiracı tarafından imzaya itiraz edilmesi halinde sulh hukuk mahkemeleri nezdinde açılması gereken dava yönünden öncelikle dava şartı arabuluculuk başvurusunda bulunulması gerekmektedir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Tahliye Davası  

Kiracıya ödeme emri tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde bu ödeme emrine itiraz etme hakkı vardır. Ayrıca ödeme emrindeki borç miktarını ödemesi için de kiracıya 30 günlük süre verilir. Bu süreler içinde borcun ödenmemesi veya itiraz edilmemesi durumunda, kiraya veren, icra mahkemesinden tahliye isteyebileceği gibi kesinleşen kira alacağından dolayı da haciz talep edebilecektir.

Kiraya veren 30 günlük sürenin bitiminden itibaren 6 aylık süre içerisinde icra mahkemesinde taşınmazın tahliyesi talepli itirazın kaldırılması davası açar ve mahkeme kararı ile taşınmazı tahliye edebilir. İcra mahkemesinde görülecek itirazın kaldırılması davası hızlı bir hukuki yoldur ve genel mahkemelere göre daha hızlı bir şekilde karara bağlanır ve kiralayan kişi taşınmazına daha hızlı kavuşabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Tahliye Davası Açma Süresi

İcra mahkemesinde açılacak olan tahliye davasını açma süresi borçluya ihtar edilen ödeme sürelerin bitmesinden itibaren 6 aydır. Yani kiraya veren (alacaklı) 30 günlük ödeme süresinin bitmesinden itibaren 6 ay içerisinde bu davayı açmak zorundadır.

İtirazın tebliği tarihinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.

Tahliye Talepli İcra Takibi Yetkili Mahkeme

Görevli ve yetkili mahkeme icra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bağlı olduğu İcra mahkemesidir. İcra takibinin açıldığı icra müdürlüğünün bulunduğu yerdeki İcra Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Masrafı

Tahliye talepli icra takibinde masraf ne kadar tutar? sorusuna cevap verebilmek için öncelikle kiracının borcunun ne kadar olduğunu bilmek gerekir. Mahkeme ve icra müdürlüğü miktara göre masraf belirleyecektir.

Tahliye Talepli İcra Takibi Şartları

Tahliye talepli icra takibi için öncelikle kiracı ve kiralayan arasında bir kira sözleşmesinin olması gerekir. Bu sözleşmenin yazılı olmasına gerek yoktur. Sözleşmeye istinaden kiracı tarafından ödenmemiş bir borç bulunması gerekir. Kiraya veren bu borca dayanarak tahliye talepli icra takibi yapabilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İhtar Yerine Geçer Mi? 

Kiracı aleyhine icra takibi açılması da ihtar yerine geçmektedir. Tıpkı ihtarnamede olduğu gibi icra takibinin de haklı olması ve aynı kira dönemindeki farklı aylara ait olması gerekir.

Tahliye Talepli İcra Takibine İtiraz

Tahliye talepli ödeme emrine itiraz etmek isteyen borçlu, itirazını, ödeme emrinin tebliği tarihinden itibaren 7 gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeye mecburdur. İtiraz, takibi yapan icra dairesinden başka bir icra dairesine yapıldığı takdirde bu daire gereken masrafı itirazla birlikte alarak itirazı derhal yetkili icra dairesine gönderir; alınmayan masraftan memur şahsen sorumludur.

Tahliye Talepli İcra Takibinde İmzaya İtiraz

Borçlu, tahliye talepli icra takibine itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse, kira sözleşmesini kabul etmiş sayılır.

Borçlu itirazında kira akdini ve varsa mukavelenamede kendisine ait olduğu belirtilen imzayı reddettiği takdirde alacaklı; noter tarafından hazırlanmış veya imzası tasdik edilmiş bir mukavelenameye istinat ediyorsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve ihtar müddeti içinde paranın ödenmemesi sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilir.

Kira sözleşmesinde imzaya itiraz halinde para cezasına hükmedilir mi? İİK m. 269/b/5'e göre; Kira sözleşmesindeki imzanın inkarından dolayı alacaklı umumi mahkemede dava açmaya mecbur kalır ve lehine karar alırsa, borçlu ayrıca para cezasına mahkum edilir.

Tahliye Talepli İcra Takibi İtiraz Edilmezse 

Kiracının icra takibine itiraz etmemesi halinde tahliye davası borçlu ödeme emrinde belirtilen 7 günlük süre içerisinde takibe itiraz etmemesi ve 30 gün içinde ödeme yapmaması halinde takip kesinleşecektir. Bu durumda alacaklı, kira alacağı yönünden haciz talep edebilecektir. Süre içerisinde itiraz edilmemiş ve ödeme yapılmamışsa kiraya veren İcra Mahkemelerinde tahliye davası açarak kiracının tahliye edilmesini talep edebilir. Kiracı verilen süre içerisinde itiraz etmediği için kira sözleşmesinin varlığını kabul etmiş sayılır.

Tahliye Talepli İcra Takibi Ödeme Yapılırsa

Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası açabilir. Bu davayla kiracıya ödeme emri gönderir ve 30 gün içerisinde borcunu ödemesi gerektiğini ihtar eder. Kiracı kendisine ödeme emri gönderilmesinden itibaren 30 gün içerisinde borcunu öderse takip durur ve kiracı tahliye edilemez.

Tahliye talepli icra takiplerinde sadece kira borcunun dosyaya ödenmesi halinde tahliye kararı verilemez. Ancak harç ve vekalet ücreti gibi ödemeler için borç devam edecektir.

Kira Sözleşmesi Olmadan Tahliye Talepli İcra Takibi Yapılır Mı? 

Kira sözleşmesi aslı olmadan tahliye talepli icra takibi yapılabilir mi?  Kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu bir unsur değildir. Dolayısıyla kira sözleşmesi olmadan tahliye talepli icra takibi yapılabilir.

Kiraya veren icra takiplerinde veya tahliye davalarında kira ilişkisinin varlığını ispatlamakla yükümlüdür. Kira sözleşmesinin varlığını kanıtlamakla yükümlü olan kiraya verenin, kira ilişkisi iddiasını HMK 187.  ve devamı maddelerinde belirtilen usullere göre kanıtlaması gerekmektedir.

Kiraya verenin elinde kiracı ile yapılan yazılı sözleşme olmaması halinde; dava tarihine göre yıllık kira tutarının tanıkla ispat sınırı aşmadığı durumda tanık beyanına istinaden kira sözleşmesini ispatlaması mümkündür. Tanık ispat sınırının aşılması durumunda ise kira ilişkisinin senetle (yazılı belge) ile ispatlamak zorundadır. Tanıkla ispat sınırı 2024 yılı için 23.450,00 - TL’dir. Yani yıllık kira bedelin 23.450,00 - TL’nin altında olan kira sözleşmesinin tanık beyanı ile ispat edilebilmesi mümkündür.

Tahliye Talepli İcra Takibi Vekalet Ücreti 2024

Vekalet ücreti avukatla müvekkil arasında serbestçe kararlaştırılır. Fakat burada dikkat edilmesi gereken husus her yıl yayınlanan ve güncellenen Türkiye Barolar Birliği’nin avukatlık asgari ücret tarifesinin altında herhangi bir vekalet ücreti anlaşması yapılamaz. Vekalet ücreti maktu olması durumunda 2024 yılı tahliyeye ilişkin icra takipleri için 7.400.00 TL'dir.

Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesinde belirlenen ödeme gününde kira bedelini kiralayana ödemelidir. Zamanı gelen kira bedelinin ödenmemesi halinde kiralayan kiracı aleyhine tahliye talepli 13 örnek icra takibi yapabilir. Kiracı 7 gün içinde itiraz edebileceği gibi 30 gün içinde borcunu da ödeyebilir. Bu süreler, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar. Kira bedelinin, ödeme emrinde öngörülen süre içinde ödenmemesi halinde kiralayan tahliye davası açabilecektir.