Ülkemizde son dönemdeki enflasyonun ve ekonomik durumların bir sonucu olarak ev sahipleri ve kiracılar arasındaki anlaşmazlıkların önüne geçebilmek adına TBMM Genel Kurulu konut kira bedel artışları ile ilgili yeni bir düzenlemeyi kabul etmiştir. Bu düzenleme 08.06.2022 tarihinde kabul edilmiş ve 11.06.2022 tarihinde de Resmi Gazete'de yayımlanmıştır.

11.06.2022 tarihinde 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununa eklenen geçici madde şu şekildedir;

“GEÇİCİ MADDE 1- Konut kiraları bakımından bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar, bir önceki kira yılına ait kira bedelinin yüzde yirmi beşini geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranının yüzde yirmi beşin altında kalması halinde değişim oranı geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir. Bu fıkra hükmü, 344 üncü maddenin ikinci fıkrası uyarınca hâkim tarafından verilecek kararlar bakımından da uygulanır.”

TBK'ya eklenen geçici maddede kira artış oranında bir "üst sınır" belirlenmiştir. Yapılan Kanun değişikliği ile azami artış oranı %25 olarak belirlenmiştir. Dolayısıyla artık bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranının %25’ten fazla olduğu hallerde TÜFE değişim oranının kira artışında baz alınmayacaktır.

Konut kira sözleşmesinde önceden belirlenmiş bir artış oranının varlığı halinde veya TÜFE’nin 12 aylık ortalamaya göre değişim oranının %25’in altında olması halinde düşük olan artış oranı uygulanacaktır. Örneğin kira sözleşmesinde kira artışının %40 oranında yapılacağı belirlenmişse ve kira artış ayında TÜFE %15 olarak açıklanmış ise burada %15 oranında artış yapılacaktır.

Borçlar Kanununda Önceki Düzenleme

TBK m.344/1'de kira artış oranı şu şekilde düzenlemişti:

“Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.”

Kanun değişikliğinden önce konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira bedeline ilişkin anlaşmalar bir önceki kira yılında TÜFE kapsamında 12 aylık ortalama nezdinde değişim oranını geçmemek koşulu ile geçerliydi. Bu noktada kira artış oranının tüketici enflasyonun son 12 aylık ortalaması dikkate alınarak hesaplanmaktaydı.

Kanun Değişikliği Hangi Sürelerde Geçerli Olacaktır?

İlgili geçici madde uyarınca; “...bu maddenin yürürlüğe girdiği tarih ilâ 1/7/2023 (bu tarih dâhil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmalar” şeklinde ifade edilmiştir.

Geçici madde 11.06.2022 tarihinde yürürlüğe girmiştir. Dolayısıyla konut kirasına ilişkin sözleşme; 11.06.2022 - 01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecekse, taraflar aralarında bir önceki kira yılında ödenmiş kira bedelinin %25’inden fazla kira artışı kararlaştıramayacaktır.

Kanun değişikliğinden önce kira sözleşmelerinde kira bedelleri, 12 aylık TÜFE ortalaması doğrultusunda artırılabilecekti. 11.06.2022–01.07.2023 tarihleri arasında yenilenecek kira sözleşmeleri için ise konut kiralarında en fazla %25 oranında bir artış yapılabilecektir. Bununla birlikte sözleşmede daha az bir artış oranı belirlenmişse veya TÜFE oranı daha düşükse kiracının lehine olan oran uygulanacaktır. Bu noktada sözleşmede belirlenen oran Kanun değişikliğinde yer alan oran ve TÜFE son 12 aylık ortalamaya göre değişim oranından hangisi kiracı lehine ise o uygulanacaktır.

Kira sözleşmeleri, bu geçici Kanunun yürürlüğe girdiği tarihten itibaren yenilenen tüm kiracılar bu kuraldan yararlanabileceklerdir. Bunun yanı sıra bu artış sınırlaması, 1 Temmuz 2023 tarihine kadar geçerli olacaktır.

Kanun Değişikliğinde Belirlenmiş Oranın Üzerinde Artış Uygulanması Hali

Eklenen geçici madde ile, kira artış oranının %25’ten fazla olduğu konut kira sözleşmelerinin tamamıyla geçersiz olmasından ziyade belirlenen oranı aşan kısmının geçersizliği vurgulanmıştır. O halde taraflar arasında kira artış oranının %25’ten fazla olduğu anlaşmalarda bu oranı aşar nitelikteki kira bedelleri geçersiz sayılacaktır.

Dolayısıyla bu düzenleme sonucunda %25 oranından fazla kira artışı öngören sözleşme hükmünün geçersiz olacaktır. Ödenmiş fazla kısım sebepsiz zenginleşme hükümlerine tabi olacak ve kiracı tarafından talep edilebilecektir.

Yeni Düzenlemenin 5 Yıldan Uzun Süreli Kira Sözleşmelerine Etkisi

İlgili düzenleme ile birlikte enflasyonun olumsuz etkilerinin kiracılara yansıması engellenmeye çalışılmıştır.

Beş yıldan uzun süreli kiracıların durumu ise akıllarda soru işareti yaratmaktadır, zira ilgili düzenlemede TBK m.344/3 hükmüne atıfta bulunulmadığından dolayı değişikliğin tam anlamıyla amacına ulaştığını söylemek mümkün değildir.

Yeni Düzenlemenin İşyeri Kiralarına Etkisi

Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle getirilen yüzde 25’lik kira artış sınırlaması, konutlarla sınırlı olarak getirilmiştir. Bundan dolayı, işyeri kiraları bakımından, Kanunda yer alan TÜFE oranında artış kuralı uygulanmaya devam edilecektir.