Tamamen bitmemiş bir konutun ön ödeme alınarak satılması durumunda ön ödemeli konut satışı sözleşmesi yapılmalıdır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunun 40 ve 46. maddeleri arasında düzenlenmiştir.

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi, satış sözleşmesinin bir türüdür. Konutun satılmasında mülkiyet ve zilyetliğin devri söz konusu olduğu için Türk Borçlar Kanunu'nun 207/1 ve 210. maddeleri de uygulanacaktır.

Ön Ödemeli Konut Satışında Satıcının Devir ve Teslim Borcu

Ön ödemeli konut satışı, satış sözleşmesinin bir türü olduğundan dolayı satıcının asli borcu konutun mülkiyetinin ve zilyetliğinin devridir. Konutun sadece mülkiyet veya zilyetliğinin devredilmesi durumunda satıcının borcu gereği gibi yerine getirdiği söylenemez. Yapılan inşaatın ortak alanlarının veya eklentilerinin eksik olmasına rağmen tapunun alıcıya devredilmesi borcun gereği gibi ifa edilmediğini gösterir. Tam bir ifadan bahsedebilmek için, kat mülkiyeti tapusuyla beraber inşaatı tamamlanmış bir yapının zilyetliğinin devriyle mümkündür. Aksi halde satıcı borcunu eksik ifa etmiş olacaktır.

Konutun Teslim Süresi

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 44. maddesine göre; "Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemez. Kat irtifakının tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetliğin devri hâlinde de devir ve teslim yapılmış sayılır." 

Satıcı 36 ay içinde borcunu kanunda belirtilen şekliyle kısmen ifa etmelidir. Borcun kalan kısmı için satıcı ile tüketici aralarında farklı bir vade belirleyebilir. Bu durumda satıcının 36 ay içinde ifa edeceği kısmın içeriğinin belirtilmesi gerekir.

Satıcının 36 ayda yapması gereken, konutu fiilen tüketiciye kullanımı için sunmaktır. Fiilen kullanımdan kasıt, konutun oturmaya elverişli olması, konutun bütün eklenti ve ortak kullanım alanları da dahil olmak üzere, eksiksiz olarak tamamlandığı durumlarda kat mülkiyetine geçişte herhangi bir engelin kalmamasıdır. Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kat irtifaklı tapulu konutlar için yapılabileceği gibi kat mülkiyetli tapuları hakkında da yapılabilir.

Kat Mülkiyetli Konutların Teslimi

Kat mülkiyetli konutlar, yapımı tamamlanmış, yapı kullanım belgesi (iskan belgesi) alınmış olan konutlardır.

Kat mülkiyetli konut tapuda yapılan ön ödemeli konut satışı sözleşmesiyle tüketiciye devredilebilir. Mülkiyet alıcı kişiye geçtiği için artık 36 aylık vadeden söz edilemez. Konutun zilyetliğinin devri konusunda ise taraflar bir vade kararlaştırabilir. Ancak bu kararlaştırılacak vade 36 aydan fazla olamayacaktır. Çünkü konutun inşası ne kadar sürerse sürsün 36 aydan fazla olamaz.

Kat İrtifaklı Konutların Teslimi

Kat irtifaklı konutlar, kat mülkiyetine konu olmak üzere inşa edilecek veya edilmekte olan konutlardır. Kat irtifakı tapuda devredilebilir. Bu sebeple ön ödemeli konut satışı sözleşmesine konu olabilirler.

Kat irtifakı başta tapuda alıcıya devredilmişse, 36 aylık süre tüketicinin kullanımına uygun konutun doğrudan zilyetliğinin devrine konu olacaktır. Ön sözleşmesinin yapılmasıyla birlikte kat irtifakı devredilmesiyse hem kat irtifakı hem de oturulabilecek konutun zilyetliğinin devri 36 aylık süreye tabidir.

Satıcının Konutu Zamanında Teslim Etmemesi 

Ön ödemeli konut satışında satıcının konutun mülkiyetini ve zilyetliğini zamanında devretmemesi durumunda satıcı kişi temerrüde düşecektir. Zamanında ifa edilmemesinin yaptırımı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunda "ayıp" içinde konu edinmiştir.

Satıcı kişinin temerrüde düşmesi için 3 durumun gerçekleşmesi gerekir. Bunlar:

• Satıcının borcunun ifası mümkün olmalı
• Satıcının borcunun muaccel olması
• Alıcının satıcıya temerrüt ihtarında bulunması

gerekir.

Peki, alıcı satıcıya ne zaman ihtarda bulunması gerekir ?

Ön ödemeli konut satışında taraflar borcun vadesini serbestçe kararlaştırabilirler. Ancak kat irtifakı ve konutun kullanılabilir halde tüketiciye 36 ay içinde zilyetliğinin devredilmesi gerekir.

Örneğin; tarafların 48 ay vade belirlemesi durumunda, 36 ay içinde satıcı, alıcıya kat irtifakı ve kullanıma uygun konutun zilyetliğini devretmesi gerekir. Satıcı, borcun kalan kısmı için ise 48 ayın dolmasıyla temerrüde düşecektir. Bu durumda tüketici, satıcıya temerrüt ihtarında bulunmalıdır.

Ön ödemeli konut satışında tüketicinin satıcıya kural olarak temerrüt ihtarında bulunması gerekir. Çünkü satıcı ve alıcı belirli bir vade kararlaştırmak zorunda değildir.  Borcun ifası için belirli bir vade kararlaştırıldığı durumlarda temerrüt ihtarına gerek yoktur. Ancak taraflar konutun teslim tarihini kararlaştırmak zorundadırlar. Konut teslim tarihi olmayan sözleşmeler şekle aykırılıktan dolayı hükümsüz kalacaktır. (Türk Borçlar Kanunu 12 ve 27. madde). Ancak bu geçersizlik tüketici (alıcı) aleyhine ileri sürülemeyecektir. Vadenin belirlenmediği durumlarda ifa zamanı kanunda belirtilen en üst süre olan 36 ay olacaktır. Bu sürenin geçmesiyle birlikte satıcı ihtar gerekmeksizin temerrüde düşecektir.

Satıcının Konutu Zamanında Teslim Etmemesinin Sonuçları

Satıcının temerrüdü halinde kanun (Türk Borçlar Kanunun 125. md.) tüketiciye 3 seçimlik hak tanımıştır:

• Aynen ifa istemeye devam ederek gecikme zararının tazminini istemek,
• Sözleşmeden dönerek menfi zararın tazminini istemek,
• İfadan vazgeçerek müspet zararını istemek

Satıcının temerrüde düşmesinde kusurlu olması gerekmez. Alıcı yukarıda sayılan 3 haktan istediğini kullanabilir. Temerrüt kusura bağlı olmasa da tazminat kusura bağlıdır. Alıcının tazminat alabilmesi için satıcının kusurlu olması gerekir.