Alt Kira Sözleşmesi ve Alt Kiracı

Alt Kira Nedir?

Alt kira; kiralanan yerin kullanım hakkının üçüncü kişiye devredilmesi durumudur. Konut ve çatılı işyerlerine tabi taşınmazların alt kiralaması Türk Borçlar Kanunu genel hükümlere tabidir.

Alt Kira TBK 322. maddede belirtilmiştir.

TBK m. 322 - Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir. Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez. Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir. 

Asıl Kira Sözleşmesinin Sona Ermesinin Alt Kira Sözleşmesine Etkisi

Alt kira sözleşmesi yapılırken iki ayrı sözleşme karşımıza çıkacaktır. İlk kira sözleşmesi taşınmazı kiralayan asıl kiracı ve kiralayan arasında kurulan sözleşmedir. İkinci kira sözleşmesi ise asıl kiracı ile alt kiracı arasında kurulan sözleşmedir.

Yerleşik Yargıtay içtihatlarına göre asıl kira sözleşmesinin sona ermesi halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden sona erecektir. 

Alt Kiraya Verme Yasağı

Kira sözleşmesi kurulduktan sonra, el yazısı ile taşınmazın kiraya verilebileceği yazılmış ve kira sözleşmesine eklenmiş ise işbu şartı geçerli olarak kabul edebilmek için el yazısı ile eklenen bölümün kiraya veren tarafça paraf edilmesi gerekir. Kiraya veren tarafından el yazısı ile eklenen kısım paraf edilmemiş ise kira sözleşmesine eklenen "alt kiraya verilir" hükmü geçersiz ve yok hükmünde kabul edilecektir.

Alt Kira Yasağına Aykırılık

Kira sözleşmesinde devir yasağı olmasına rağmen söz konusu taşınmaz üçüncü bir kişiye kiraya verilmiş ise asıl kiracıya karşı ihtarname gönderilerek yasada öngörülen süre içinde (30 gün) sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve sözleşme aslına dönmesi istenmelidir.

Gönderilen ihtarnameye rağmen sözleşmeye aykırılık giderilmez ise Türk Borçlar Kanunu 316. madde gereği sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir

TBK Madde 316 - Kiracı, kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür. Kiracının bu yükümlülüğüne aykırı davranması durumunda kiraya veren, konut ve çatılı işyeri kirasında, en az otuz gün süre vererek, aykırılığın giderilmesi, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceği konusunda yazılı bir ihtarda bulunur. Diğer kira ilişkilerinde ise, kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.

Alt Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınıp icra yoluyla tahliyesine gidildiği zaman alt kiracının tahliyesi sağlanır. Asıl kiracının icra yoluyla tahliye edileceği durumda alt kiracı kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamayacaktır.

Asıl kiracıya karşı tahliye kararı alınarak icra yoluyla tahliyeye gidildiği zaman İcra İflas Kanunu 276. maddesi devreye girer.

İİK Madde 276 – Tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir vesika gösteremezse derhal tahliye olunur.

Asıl Kiracı Alt Kiracıyı Çıkarabilir Mi?

Asıl kiracı ile kiraya veren arasındaki sözleşmenin fesholması halinde alt kira sözleşmesi de kendiliğinden fesholur. Asıl kiracıya karşı alınan tahliye kararı gereği taşınmazın tahliyesine gidildiğinde içindeki kişi kiracı olduğunu resmi belge ile ispat etmediği müddetçe taşınmazdan tahliye edilecektir.

Alt Kiralama Cezası

Asıl kiracı, kiralayan kişinin muvafakati olmamasına rağmen taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya vermişse bu kişi herhangi bir ceza almaz. Ancak Borçlar kanununda doğan tazminat hakları saklıdır.