İş Yeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu madde 351'de belirtilen kişiler kiralananı konut veya iş yeri için kullanma gereksinimleri varsa açacakları tahliye davası ile kira sözleşmesini sonlandırabilir ve kiralanandan kiracıyı tahliye edebilirler.

Bu hususta ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması önem taşır.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Tarafları

İş yeri gereksiniminde açılacak davada davalı kiracıdır. Kira sözleşmesinde kiracı birden fazla ise davanın tüm kiracılara karşı açılması gerekir.

Davacı taraf ise kiraya verendir. Eğer taşınmaz elbirliği mülkiyete konu bir taşınmaz ise, bütün maliklerin davayı birlikte açmaları gerekir. Şayet malik, kira sözleşmesinin tarafı değilse, yasal sürelere uymak kaydıyla kendisi, eşi, çocukları ve bakmakla yükümlü olduğu kişiler ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabileceklerdir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Dava Şartları

• Bu davayı kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.
• Davanın süresinde açılıp açılmadığı mahkemece re'sen (kendiliğinden) takdir edilecektir.
• Birden fazla kiracı varsa, davanın kiracıların hepsine karşı açılması gerekir. İşyeri gereksinimi ile gönderilen ihtarnamenin de her birine gönderilmesi gerekir.
• İhtiyaç iddiasının gerçekleşmiş veya yakın zamanda gerçekleşecek olması gerekmektedir. Aynı zamanda dava süresince de ihtiyaç iddiasının devam etmesi gerekmektedir.
• İhtiyaç iddiasının "gerçek", "zorunlu" ve "samimi" olması gerekir. Örneğin ihtiyaç iddiası olan kişinin işyeri yetecek durumda ise işyeri ihtiyacı gerçek ve samimi kabul edilmez. Ancak eğer şirket ihtiyacı için mevcut işyeri yetmemekte veya dar gelmekte ise ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilir.
• Kiralananda yapılacak işin, ihtiyaç iddiasının kiralananda uygun ve elverişli olup olmadığı tespit edilecektir. Örneğin büyük bir  vb.
• Dava açılmadan önce kiralanan taşınmazın satışa çıkarılması, taşınmazın satışı için kiralanan taşınmaza emlakçı gönderilmesi, ihtiyaç iddialısının başka bir şehirde olması ve kiralananın olduğu şehre gelmek için çaba içinde olmaması halinde ihtiyaç iddiası gerçek ve samimi kabul edilemez.

Yeni İş Yeri Aldım Kiracıyı Nasıl Çıkarabilirim?

Taşınmazı kazanan yeni malik, isterse, eski malikin kira sözleşmesinden kaynaklanan haklarına halef olacağından, eski malik ile kiracı arasında imzalanan kira sözleşmesine dayalı dava açabileceği gibi isterse kazanma tarihinden itibaren bir ay içinde ihtar çekerek, taşınmazı kazanmasından itibaren 6 aylık dönem sonunda da tahliye davası açabilir.

Bu konuda Yargıtay 6.Hukuk Dairesinin 2015/11558 Esas ve 2016/4130 Karar sayılı kararı gereğince ihtiyacın gerçek, zorunlu ve samimi olması gerekir. Ayrıca bu ihtiyaç, dava süresi boyunca devam etmelidir. Gerçekleşmemiş veya gerçekleşmesi uzun bir süre sonra olacak ihtiyaç iddiası kabul edilemez. Bunun yanı sıra, ihtiyaç unsurunun gerçek olarak kabul edilmesi için yeni malik olarak kirada dahi olsanız, kullandığınız işyerinin vasfı ile yeni satın aldığınız yerin vasıfları arasında karşılaştırma yapılması için bilirkişi atanacak veya keşif yapılacaktır. Zira yeni satın aldığınız yer daha üstün ve aynı zamanda işinize uygun olması gerekmektedir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Açma Süresi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 350.maddesine göre belirli süreli kira sözleşmesinde tahliye davasının sözleşmenin bitimini takip eden 1 ay içerisinde açılması gerekir. Ancak, dava açma süresi içinde ihtar çekilmiş ise dönem sonuna kadar  tahliye davası açılabilir. (Dönem sonu ile kast edilen kira sözleşme süresinin sonunu takip eden bir yıllık dönem sonuna kadar olan dönemdir.)

Örnek verilecek olursa; kira sözleşmesi 01.01.2019 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli ise ve ihtar çekilmemiş ise, davanın, sözleşmenin sonu olan 31.12.2019 tarihini takip eden 1 aylık süre içerisinde (31.01.2020) açılması gerekir. Ancak 31.01.2020 tarihine kadar ihtar çekilmişse o zaman 31.12.2020 tarihine kadar dava açılabilir.

Kira sözleşmesi belirsiz süreli ise; dava açılma zamanı TBK m.329 gereği, altışar aylık dönemler için üç ay önceden gereksinim iddiasının kiracıya bildirilmesi altıncı ayın sonunda ise tahliye davasının açılması ile gerçekleşir. Altışar aylık dönemin başlangıcı için kira başlangıç tarihi esas alınır.

Taşınmazı yeni alan malik, iktisap tarihinden itibaren 1 ay içinde ihtar çekerse, iktisap tarihinden itibaren 6 ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği

İş yeri ihtiyacı nedeniyle tahliye ihtarname örneğine BURADAN ulaşabilirsiniz.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Dilekçesi

İşyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye dava dilekçesi konunun uzmanı bir avukat tarafından hazırlanmalıdır. Zira bu konu uzmanlık gerektirir. Kira hukuku uzman avukatlarımız ile iletişime geçebilirsiniz.

İşyeri İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası Yargıtay Kararları 

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2005/752 Esas, 2005/2693 Karar Sayılı Karar

“Dava, işyeri ihtiyacı nedeniyle kiralananın tahliyesine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, hükmü davacı vekili temyiz etmiştir.

Davacı vekili, müvekkilinin oğlunun halen kirada tekstil makineleri ticareti ve tamiri işini yaptığını, kiralayan tarafından işyerinden tahliyesinin talep edildiğini, davacının kiracı olduğu yer ile bitişikteki boş dükkanın birleştirilerek aynı işinin oğlunun burada yapmaya devam edeceğini bildirerek davalının tahliyesini istemiş, davalı vekili ise ihtiyacın samimi olmadığı iddiası ile davanın reddini savunmuştur.

6570 sayılı Yasanın 7/c maddesine göre işyerine ihtiyacına dayalı olarak açılan tahliye davalarında ihtiyaçlının kirada olması halinde ihtiyacın varlığının kabulü için ihtiyaçlının ya tahliye tehdidi altında bulunması veya kiralananın yapılacak iş için daha üstün nitelikte olması, en azından halen iş yapılan yerle eşdeğer nitelikte bulunması gerekir. Eşdeğerlik durumu varsa mülkiyet hakkına üstünlük tanınmalıdır. Bu iki halden birisinin varlığı ihtiyacın kabulü için yeterlidir. Her iki halin birlikte olması gerekmez.

Tahliye tehdidinin varlığı davacı tarafından ileri sürülmemiş ise mahkemece kendiliğinden nazara alınamaz. Oysa kiralananın halen iş yapılan yerden üstün olduğu ileri sürülmemiş olsa bile ihtiyaç iddiasının içinde bu husus da mevcut olduğundan mahkemece uzman bilirkişi aracılığıyla keşif yapılarak kıyaslama suretiyle bu hususun belirlenmesi gerekir.

Olayımıza gelince; davacı vekilinin davasını tahliye tehdidine dayandırdığı, yargılama sırasında ihtiyaçlının 8.4.2004 tarihli karar ile kiracı bulunduğu yeri tahliye etmesine karar verildiği ve Çankaya'da 3.3.2004 tarihinden itibaren başka bir yerde kiracı olarak faaliyete geçtiği anlaşılmıştır. Davacı tanıkları ihtiyacı doğrulamışlardır. Tahliye tehdidi her ne kadar başlı başına bir tahliye sebebi ise de ihtiyaçlı yargılama sırasında başka bir yere kiracı olarak taşındığından ve kiralananın bitişiğinde boş yer olduğundan ihtiyaçlının halen kirada bulunduğu yer ile boş olan davacıya ait yer ve kiralananda mukayeseli keşif yapılarak boş yerin tek başına ihtiyaç için yeterli olup olmadığının, yetersiz ise iki dükkanın birleştirilmesinin mümkün bulunup bulunmadığının ve kirada faaliyette bulunan yer ile kiralananın nitelik ve nicelikleri bakımından mukayesenin yapılarak sonucuna göre bir karar vermek gerekirken, eksik inceleme ile ve en son 2001 yılında açılan ve reddedilen tahliye davaları esas alınarak davanın reddine karar verilmesi hatalı olduğundan hükmün bozulması gerekmiştir.”

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 2017/8919 Esas, 2018/4322 Karar Sayılı Karar

"Mahkemece, davacının ihtiyaç iddiasının zorunlu olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Dava konusu yapılan işyerinin önceki malik tarafından davalıya 17/10/2011 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiraya verildiği konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı, kiralananın da içinde bulunduğu iki katlı kargir atölye vasfındaki taşınmazı önceki malikten 23/12/2014 tarihinde satın almıştır. İhtiyaçlı davacı , halen ... ilçesinde züccaciye ve hediyelik eşya ticareti ile uğraşmakta olup açtığı işbu dava ile ... il merkezinde bulunan dava konusu kiralanan taşınmazda bebe giyimi ağırlıkta olmak üzere her türlü giyime ilişkin imalat ile toptan ve perakende satış işi ile iştigal etmek amacında olduğunu belirterek ihtiyaç nedeniyle tahliye isteminde bulunmuştur.

Dosya kapsamında aldırılan bilirkişi raporları ile dava konusu mecurun alt katı ile birlikte birleştirilmek suretiyle ihtiyaç iddiasına uygun, yeterli ve elverişli olduğu ve yine davacının ödenmiş sermaye ile aktif büyüklük olarak yeni bir işyeri kurabilecek kapasitesi bulunduğu anlaşılmaktadır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 01/10/1997 tarih 1997/6-630 Esas 1997/762 Karar sayılı ilamında da belirtildiği üzere özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı ve bu doğrultudaki gereksinimlerinin Türk Borçlar Kanununda tahliye sebebi olarak tanımlanan zorunlu ihtiyaç kapsamında değerlendirilmesi gerekmektedir. Mahkemece, her ne kadar davacının farklı bir iş koluna geçmek istediği ancak iş kolu değişikliğinin zorunlu ihtiyaç olmadığı belirtilerek davanın reddine karar verilmiş ise de davacının dava konusu taşınmazda halen sürdürdüğü iş kolundan farklı bir iş kolunda faaliyet göstermek istemesinde hukuki bir engel bulunmadığı gibi bu durum özel teşebbüsün ticaretini genişletme amacı kapsamında kalmaktadır. Bu itibarla; zorunlu ihtiyaç iddiasının gerçek ve samimi olduğu da kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davacının iş ve faaliyet alanını kısıtlar şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.

Yukarıda birinci nedenle alacağa ilişkin hükmün, ikinci bentte açıklanan nedenlerle tahliyeye ilişkin hükmün HUMK.nun 428. maddesi gereğince davacı yararına BOZULMASINA karar verilmiştir."