Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Davası: 2026 Hukuki Değerlendirme

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının taşınmazı belirli bir tarihte boşaltacağını yazılı olarak üstlenmesi, kiraya verene başkaca bir sebebe ihtiyaç duyulmaksızın tahliye talep etme imkânı sağlayan en güçlü hukuki araçlardan biridir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 352/1 çerçevesinde düzenlenen tahliye taahhütnamesi, geçerlilik şartlarının titizlikle gözetilmesi ve hak düşürücü sürelerin korunması koşuluyla hukuki sonuç doğurmaktadır. 2026 itibarıyla zorunlu hale gelen dava şartı arabuluculuk uygulaması ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, sürecin teknik karmaşıklığını artırmıştır. Aşağıdaki hukuki değerlendirmede tahliye taahhüdünün geçerlilik şartları, icra ve dava yolları ile uygulamada karşılaşılan sorunlar ele alınmaktadır.

Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Kiracının, kiralananın tesliminden sonra belirli bir süre içerisinde herhangi bir şart öne sürmeden kiralananı tahliye edeceğine dair yazılı irade beyanına "Tahliye Taahhütnamesi" denir. Tahliye taahhütnamesi ve yazılı tahliye taahhüdü aynı anlama gelmektedir. Doktrinde ve Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu beyan, kira sözleşmesinden bağımsız ancak ona dayalı bir hukuki işlemdir. TBK m. 352/1 hükmü uyarınca kiracı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Tahliye taahhütnamesinin en belirgin özelliği, kiraya verene başka bir tahliye sebebine veya tazminat yükümlülüğüne girmeksizin kira ilişkisini sona erdirme imkânı tanımasıdır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye 

Belirli ve belirsiz süreli kira sözleşmelerinin her ikisinde de yazılı tahliye taahhüdü verilmesi mümkündür. Kiracı, kira sözleşmesi kurulduktan sonra, yazılı tahliye taahhüdünde bulunarak taşınmazın tahliye edileceğini kiralayana taahhüt edebilir. Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye davasında kiraya verenin dava hakkı yasadan ve kira sözleşmesinin tarafı olmasından kaynaklanır.

Yazılı tahliye taahhüdü, kiralayana, başka bir nedene ihtiyaç duymadan ve herhangi bir tazminat yükümlülüğü altına girmeden, kira ilişkisini ortadan kaldırma imkanı sağlar.

**Kiraya veren aynı zamanda kiralananın maliki ise dava açma hakkı olacaktır. Ancak kiraya veren malik değilse malik tahliye taahhüdüne dayalı olarak dava açamaz. Zira tahliye taahhüdü kira sözleşmesini imzalayana verilmiştir.

Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci ve Adımları

Kiracı, taahhüt ettiği tarihte taşınmazı boşaltmazsa kiraya veren önünde iki alternatif yol bulunmaktadır: icra takibi ya da tahliye davası. Süreç, 2026 itibarıyla zorunlu hale gelen dava şartı arabuluculuk aşaması ile başlamaktadır. İzlenmesi gereken temel adımlar şu şekildedir:

1. Tahliye tarihinin geçmesi ve kiracının taşınmazı boşaltmaması.
2. Kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk başvurusu (HMK ile yapılan değişiklikler uyarınca dava şartı niteliğindedir).
3. Anlaşma sağlanamazsa Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması veya İcra Müdürlüğünde Örnek No. 14 ile tahliye talepli icra takibi başlatılması.
4. İcra takibinde kiracıya 15 günlük tahliye ve teslim ödeme emri tebliği, 7 gün içinde itiraz hakkı.
5. İtiraz hâlinde İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali davası.
6. Tahliye kararının verilmesi ve kararın kesinleşmesi beklenmeksizin (İİK m. 350) icra yoluyla tahliye.

Tahliye Taahhütnamesi İle Kiracı Çıkarma

Kiracının imzaladığı tahliye taahhüdü ile kiracı evden çıkarılabilir. Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması ve kira sözleşmesi ile aynı gün imzalanmaması gerekmektedir.

Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları 

• Tahliye taahhüdünün mutlaka yazılı olması gerekir. Belge ya adi yazılı şekilde ya da noter onaylı düzenleme şeklinde hazırlanır
• Taşınmazın kiralanması sırasında imzalanan tahliye taahhütleri geçersizdir. Ancak yenilenen kira sözleşmelerinde tahliye taahhüdüne yer verilmesi durumunda bu taahhüt geçerli olacaktır.
• Kiracı birden fazla ise yazılı tahliye taahhüdünün geçerli olması için bütün kiracılar tarafından imzalanması gerekir.
• Tahliye taahhüdü şirket tarafından verilmekte ise tahliye taahhüdündeki imzanın şirket yetkilisine ait olması gerekir.
• Düzenleme tarihi ve tahliye tarihi yazılı olmalıdır.
• Taşınmazın aile konutu niteliği taşıması hâlinde kiracı olmayan eşin açık rızası aranır (TMK m. 194).

Bu şartlardan herhangi birinin eksikliği taahhüdün geçersizliği sonucunu doğurur. Yürürlükteki düzenleme uyarınca, kira sözleşmesi ile aynı tarihli veya öncesinde alınmış tahliye taahhütleri Yargıtay tarafından geçersiz kabul edilmektedir.

Tahliye Taahhüdü Nasıl Düzenlenir?

Yazılı tahliye taahhüdü adi nitelikte olabileceği gibi noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdü de olabilir. Adi nitelikli tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilebilir. Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhüdünde imzaya itiraz edilemez.

Kiracı tarafından boşa atılıp imzalanıp verilen tahliye taahhüdünde tarihlerin sonradan kiralayan tarafından doldurularak yazıldığı iddia edilemez. Kiracı bu duruma katlanmak zorundadır.

Yazılı Tahliye Taahhüdü Şarta Bağlanabilir mi?

Tahliye taahhütnamesinin şartlı bir şekilde düzenlenmesinde hukuken bir engel bulunmamaktadır. Belli bir şartın gerçekleşmesi üzerine kurulu olarak düzenlenen tahliye taahhütleri geçerlidir.

Bu şart, bir tarih olabileceği gibi bir olayın gerçekleşmesi de olabilir.

Boş Tarihli Tahliye Taahhüdü ve İspat Yükü

Uygulamada sıklıkla kiraya verenin, kira sözleşmesinin imzalandığı sırada kiracıya tanzim ve tahliye tarihleri boş bırakılmış bir taahhütname imzalattığı görülmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihadı ile Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarına göre tarihlerin sonradan kiraya veren tarafından doldurulması, belgenin geçerliliğini tek başına etkilemez. Ancak kiracı, tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu yazılı delil ile ispat etme hakkına sahiptir; bu ispat tanıkla mümkün değildir. Söz konusu içtihat, kiraya verenler açısından koruyucu nitelikte olmakla birlikte, kiracılar açısından da boş belge imzalamaktan kaçınılması gerektiğini ortaya koymaktadır.

Tahliye Taahhüdü Ne Zaman Verilmelidir?

Tahliye taahhüdünün kiralananın anahtarı kiracıya verildikten sonra verilmiş olmalıdır. Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinin yapılmasından sonraki bir tarihte verilmiş olmalıdır. Örneğin; 01.04.2022 tarihinde kira sözleşmesi yapılıp anahtar kiracıya teslim edilmişse tahliye taahhüdü en erken 02.04.2022 tarihinde düzenlenmelidir.

Taahhüt kira sözleşmesinden sonra fakat kiralananın kiracıya tesliminden önce verilmişse kiracı açısından serbest iradeden bahsedilemez ve taahhüt sözleşme ile aynı tarihte verilmiş gibi hüküm doğurur ve geçersiz kabul edilir

Yazılı Tahliye Taahhüdüne Dayalı İcra Takibi 

Kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenme tarihinden sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmiş ise taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiralayan icra dairesinde örnek no 14 ile icra takibi yaparak kiralananın tahliyesini talep edebilir.

İcra takibi başlatılması halinde icra dairesi kiracıya taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslimine ilişkin bir ödeme emri gönderecektir. Kiracının gönderilen ödeme emrine karşı 7 gün içerisinde itiraz etme hakkı vardır. İtiraz edilmesi halinde kiraya veren tarafından 6 aylık süre içinde İcra Hukuk Mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası talep edilecek ya da Sulh Hukuk Mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması mümkündür. İtiraz edilmemesi veya itirazın kaldırılması halinde ise taşınmaz icra müdürlüğünce zorla tahliye edilerek kiraya verene teslim edilecektir.

Yazılı tahliye taahhüdü noter tarafından düzenlenmemiş ise imzaya itiraz halinde itirazın iptali ve tahliye davasının Sulh Hukuk Mahkemesinde açılması gerekir.

Tahliye Taahhüdü Sebebiyle Tahliye Davası 

Kiralayanın dava açma yolunu tercih etmesi halinde ise taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açması gerekecektir.

Kiralananın tahliyesini talep etme hakkı kiraya verene ait olup, kiraya veren olmayan malik tarafından kiralananın tahliyesi talep edilemeyecektir.

İcra Takibi ile Dava Yolu Arasındaki Stratejik Tercih

Kiraya veren, somut olayın özelliklerine göre icra takibi veya tahliye davası yollarından birini tercih edebilir. İki yolun karşılaştırması aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:

Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Kiracı, kira sözleşmesinin düzenlenme tarihinden sonra taşınmazı tahliye edeceğini taahhüt etmişse ve taahhüt edilen tarihte taşınmaz tahliye edilmez ise kiralayan, 1 ay içinde açacağı tahliye davası ile taşınmazın tahliyesini talep edebileceği gibi icra takibi de yapılabilir. Dolayısıyla tahliye taahhüdünün hukuki sonuç doğurması ve kira ilişkisini sona ermesi, kiralayanın, tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra veya dava yoluyla, tahliye istemesine bağlıdır.

Dava açılmadan önce ihtar tebliğ edilmemiş ise öngörülen 1 aylık süre kamu düzenine ilişkindir ve mahkemece re'sen dikkate alınır. 1 aylık sürede icra takibinin yapılmaması veya tahliye davası açılmaması halinde tahliye taahhüdü geçersiz addedilecektir ve kiraya verenin tahliye hakkı olmayacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Tahliye taahhütnamesi örneğine BURADAN ulaşabilirsiniz.

Sıkça Sorulan Sorular

Kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanan tahliye taahhütnamesi geçerli midir?

Hayır. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre tahliye taahhütnamesi, kiralananın kiracıya fiilen teslim edilmesinden sonraki bir tarihte düzenlenmelidir. Kira sözleşmesi ile aynı tarihli veya öncesinde alınmış taahhütler, kiracının özgür iradesi sakatlanmış sayıldığından geçersizdir. Bu husus TBK m. 352/1 çerçevesinde değerlendirilir.

Boş tarihli imzalanan tahliye taahhüdü sonradan doldurulursa geçerli olur mu?

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun yerleşik içtihadına göre tarihlerin sonradan doldurulması, belgenin geçerliliğini tek başına etkilemez. Ancak kiracı, tarihlerin anlaşmaya aykırı şekilde doldurulduğunu yazılı delil ile ispat ederse belgenin geçersizliğine karar verilebilir. Tanık delili bu hususta yetersizdir.

Tahliye taahhüdünün 1 aylık süresi geçerse ne olur?

TBK m. 352/1 kapsamındaki bir aylık süre hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece re'sen dikkate alınır. Sürenin kaçırılması, söz konusu taahhüde dayanarak tahliye talep etme hakkının ortadan kalkması sonucunu doğurur. Ancak süre içinde noter ihtarı tebliği ile dava açma süresi bir kira yılı uzatılabilir.

Birden fazla kiracı varsa hepsinin imzası şart mıdır?

Evet. Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre kira sözleşmesinde birden fazla kiracının taraf olduğu hâllerde, tahliye taahhüdünün geçerli olabilmesi için tüm kiracıların imzası zorunludur. Eksik imza, taahhüdün tüm kiracılar bakımından geçersizliği sonucunu doğurur.

Yeni ev sahibi eski tahliye taahhüdüne dayanarak dava açabilir mi?

Evet. Kiralananı iktisap eden yeni malik, TBK m. 310 uyarınca kiraya verenin kanuni halefi sayıldığından, önceki malik döneminde usulüne uygun düzenlenmiş tahliye taahhüdüne dayanarak hak düşürücü süre içinde dava açabilir veya icra takibi başlatabilir.

Tahliye taahhüdüne dayalı davada arabuluculuk zorunlu mudur?

Evet. Yürürlükteki düzenleme uyarınca kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuk dava şartı olarak öngörülmüştür. Tahliye taahhüdüne dayalı davalarda da arabuluculuğa başvurulmadan açılan davalar usulden reddedilir. Bu husus 2026 itibarıyla pratikte sıkça karşılaşılan bir red sebebidir.

Noter düzenlemeli tahliye taahhütnamesinin adi yazılı belgeden farkı nedir?

Noter tarafından düzenlenen tahliye taahhütnamesinde imzanın inkârı mümkün değildir; bu durum davayı kısaltır. Adi yazılı taahhütnamede ise kiracı imzaya itiraz edebilir ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. Hukuki güvence açısından noter düzenlemesi tercih edilmektedir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Tahliye taahhütnamesi, kiraya veren için en hızlı tahliye yollarından biri olmakla birlikte, geçerlilik şartlarının ve hak düşürücü sürelerin titizlikle gözetilmesini gerektiren teknik bir süreçtir. Yazılı şekil şartı, kira sözleşmesinden sonraki tarih kuralı, tüm kiracıların imzası, aile konutunda eş onayı ve şirket temsilinde imza yetkisi gibi unsurların eksikliği davanın reddine yol açabilmektedir. 2026 itibarıyla zorunlu hale gelen arabuluculuk aşaması ve Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, uyuşmazlığın profesyonel hukuki destek altında yürütülmesini önemli ölçüde gerekli kılmaktadır. Öner Hukuk ve Danışmanlık, Bakırköy merkezli olarak İstanbul genelinde kira hukuku uyuşmazlıklarında müvekkillerine hukuki destek sunmaktadır. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi, tahliye davası ve itirazın iptali süreçlerinde Bakırköy avukat ve İstanbul kira hukuku avukatı hizmetlerimize ilişkin detaylı bilgi için ofisimiz ile iletişime geçilebilir.

Hukuki Uyarı; İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir. İlgili düzenlemenin son güncel hali için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye olunur.