Kentsel dönüşüm 2026 yılında, deprem riski ve şehirleşme politikaları nedeniyle Türkiye’de en çok merak edilen hukuki süreçlerden biridir. Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hakları, kira yardımı, riskli yapı tespiti ve müteahhit sözleşmeleri en çok uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecini hukuki boyutlarıyla sade ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.
Kısaca: Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitiyle başlar. Tespite 15 gün içinde itiraz edilebilir. Uygulamaya ilişkin kararlar, yapı yıkılmadan önce de, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınır. Karara katılmayanın arsa payı açık artırmayla satışa çıkarılabilir. Anlaşmayla tahliye edilen yapılarda malik ve kiracılara kira yardımı yapılabilir.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılarak yerine depreme dayanıklı ve modern yapıların inşa edilmesini amaçlayan hukuki ve idari bir süreçtir. Türkiye’de bu süreç esas olarak 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve Uygulama Yönetmeliği kapsamında yürütülmektedir. Kanun üç temel kavram üzerine kuruludur (m. 2):
- Riskli yapı: Riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapı.
- Riskli alan: Zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alan.
- Rezerv yapı alanı: Kanun uyarınca gerçekleştirilecek uygulamalarda kullanılmak üzere belirlenen alan.
Uygulamada en sık karşılaşılan durum, riskli alan ilan edilmemiş bir bölgedeki tek bir binanın riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Bu rehber de ağırlıklı olarak bu süreci anlatmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Şartları 2026: Hangi Bina Riskli Sayılır?
Kentsel dönüşüm şartları denildiğinde akla ilk gelen soru binanın yaşıdır. Ancak 6306 sayılı Kanun’da kentsel dönüşüm için belirli bir bina yaşı şartı öngörülmemiştir. Belirleyici olan, yapının riskli yapı olarak tespit edilmesidir. Kanun’daki tanıma göre bir yapı, ekonomik ömrünü tamamlamışsa veya yıkılma ya da ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmişse riskli yapı sayılır (m. 2).
Bina eski olsa bile riskli yapı tespiti yapılmadan Kanun kapsamındaki dönüşüm süreci başlamaz; yeni bir bina da teknik inceleme sonucunda riskli bulunabilir. Bir bölgenin tamamının dönüşümü ise riskli alan ilanına bağlıdır ve bu karar Cumhurbaşkanınca verilir. Dolayısıyla kentsel dönüşümden yararlanmanın temel şartı, Kanun’daki tespit veya ilan usullerinin tamamlanmasıdır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
Riskli alan dışındaki bir binada süreç, temel olarak şu aşamalardan oluşur:
- Riskli yapı tespiti yapılır (6306 m. 3/1).
- Tespit, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m. 3/2).
- Maliklerin tespite karşı 15 gün içinde itiraz hakkı vardır; itirazı teknik heyet karara bağlar (m. 3/1). Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir (m. 6/9).
- Riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günü geçmemek üzere süre verilir; bu sürede yıktırılmayan yapı idarece yıktırılır (m. 5/3-4).
- Yeni uygulamaya ilişkin karar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu ile alınır; bu karar yapı yıkılmadan önce de alınabilir (m. 6/1; Uygulama Yönetmeliği m. 15/2).
- Karara katılmayan maliklere karar ve teklif bildirilir; anlaşma sağlanamazsa arsa paylarının satış süreci başlar (m. 6/1; Yönetmelik m. 15/2).
2026 yılında Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikler aşağıda ayrı bir başlık altında açıklanmıştır.
Maliklerin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler:
- Kanuni usule uygun olarak malik toplantısına çağrılma ve karar alma sürecine katılma
- Alınan karar ve anlaşma teklifinin kendilerine usulüne uygun bildirilmesini isteme
- Riskli yapı tespitine itiraz etme ve idari işlemlere karşı dava açma
- Şartları oluştuğunda kira yardımı veya geçici konut ya da işyeri tahsisi için başvurma (m. 5/1)
- Yeni uygulamadaki haklarını ve paylaşım koşullarını öğrenme; anlaşma şartlarına göre yeni projede pay sahibi olma
- Sözleşme şartlarını inceleme ve müzakere etme
haklarına sahiptir. Bu hakların kapsamı; taşınmazdaki paya, alınan uygulama kararına ve anlaşma şartlarına göre şekillenir.
Ancak uygulamada en büyük sorun, maliklerin çoğu zaman sözleşmeleri detaylı incelemeden imzalamasıdır.
Kiracıların Hakları ve Kira Yardımı
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 m. 5/1). Yardımların usul ve esasları Cumhurbaşkanınca, ayrıntıları ise Uygulama Yönetmeliği’nde belirlenmiştir (m. 5/2; Yönetmelik m. 16):
- Maliklere kira yardımı: Tahliye veya yıkım tarihinden itibaren, aylık tutarı Başkanlıkça belirlenen kira yardımı yapılabilir. Yardım süresi, riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 aydır. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında ise 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir (Yönetmelik m. 16/1).
- Kiracılara kira yardımı: Yapıda kiracı olarak ikamet edenlere ve işyeri işletenlere, aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar tek seferlik (defaten) kira yardımı yapılabilir. Kapıcı dairesinde ikamet eden kapıcılara ve sınırlı ayni hak sahibi olarak ikamet edenlere ise bu tutarın beş katı ödenebilir (m. 16/3).
- Başvuru süresi: Kira yardımı başvurusu, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Riskli yapılarda başvuru Müdürlüğe, yetki devri varsa İdareye yapılır (m. 16/4).
Kanun ve Yönetmelik kira yardımı için “yapılabilir” ifadesini kullanır. Aylık tutar Başkanlıkça belirlendiğinden, güncel tutar ve istenen belgeler başvuru öncesinde ilgili müdürlükten öğrenilmelidir. Tahliye ve yıktırmaya ilişkin tebligat da kiracılar dâhil hak sahiplerine aynı yolla yapılır: Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 m. 5/5).
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespitidir.
- Tespit, öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır.
- Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir; tespitin engellenmesi hâlinde kolluk desteğiyle yapılabilir (m. 3/1).
- Tespit tapuya bildirilir; tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir (m. 3/2).
- Tespite karşı 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtirazlar, dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet tarafından karara bağlanır (m. 3/1).
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Kentsel dönüşüm sürecinde sıkça karşılaşılan problemler:
- Müteahhit ile yapılan sözleşmelerde belirsizlik: Teslim süresi, gecikme cezası, proje detayları ve teminat sözleşmede açıkça yazılmalıdır (aşağıda “Müteahhit Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler”).
- İnşaatın yarım kalması: Müteahhide devredilen taşınmazlara, kat irtifakı kuruluncaya kadar müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa bu koruma kalkar (6306 m. 6/10); bu nedenle kat irtifakının süresinde kurulması takip edilmelidir.
- Kira yardımlarının gecikmesi: Başvuru, tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde, riskli yapılarda Müdürlüğe veya yetki devri varsa İdareye yapılmalıdır (Uygulama Yönetmeliği m. 16/4).
- Malikler arasında anlaşmazlık: Kararlar hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır; karara katılmayanlar için Kanun’daki bildirim ve pay satışı usulü işletilir (m. 6/1; Yönetmelik m. 15/2).
- Değer tespiti uyuşmazlıkları: Karara katılmayanın arsa payı, Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere satışa çıkarılır (m. 6/1). Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir (m. 6/9).
Bu sorunlar çoğu zaman ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır. Özellikle itiraz, dava ve kira yardımı başvuru sürelerinin kaçırılması, sonradan telafisi güç sonuçlar doğurur.
Salt Çoğunluk Kuralı Nedir?
Kentsel dönüşümde en kritik konulardan biri karar yeter sayısıdır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde daha önce aranan “en az üçte iki” çoğunluk, 7471 sayılı Kanun’la (RG 09.11.2023, S. 32364) “salt çoğunluk” olarak değiştirilmiştir.
- Yapının yeniden yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi değerlendirme usullerine, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50’den fazlası) ile karar verilir. Paydaşların yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmez (m. 6/1).
- Karar, yapılar yıktırılmadan önce de alınabilir. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği, kararın yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın alınacağını açıkça düzenlemiştir (Yönetmelik m. 15/2).
- Toplantıya maliklerden birinin istemiyle bütün malikler çağrılır. Toplantı hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır ve karar tutanağa bağlanır (m. 15/2).
- Karara katılmayan maliklerin arsa payları, aşağıda açıklanan usulle açık artırmaya çıkarılabilir.
Anlaşma Sağlanamazsa Ne Olur?
Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklere bildirilir. Bildirim; tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bu adres üzerinden, bildirmeyenlere ise noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek yapılır (Yönetmelik m. 15/2). Bu aşamadan sonra süreç şöyle işler:
- Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, karara katılmayan malikin arsa payı Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satışa çıkarılır (6306 m. 6/1).
- Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse satış tekrarlanır. Satış, diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere yapılıncaya kadar sürer (m. 6/1).
- Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında ise paydaşlara satılamayan paylar, rayiç bedel ödenerek Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır (m. 6/1).
- İlk satışta pay alınmazsa sonraki satış işlemleri yine salt çoğunluğun talebiyle yürütülür. Satışın yeri, tarihi ve saati Ek-13 formuyla 15 gün ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir (Yönetmelik m. 15/A-12).
Kentsel Dönüşümde 2026 Yönetmelik Değişiklikleri
6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle şu noktalarda güncellenmiştir:
- Yıkım şartı aranmaksızın karar: Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalara, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın paydaşların salt çoğunluğuyla karar verileceği düzenlenmiştir (m. 15/2).
- Toplantı ve bildirim usulü: Maliklerden birinin istemiyle bütün maliklerin toplantıya çağrılması düzenlenmiştir. Toplantının yeri ve zamanı Ek-12 formuyla muhtarlıkta veya bina kapısında/duyuru panosunda 15 gün ilan edilir ya da noter aracılığıyla bildirilir. Karar ve teklifin karara katılmayanlara bildirimi ise e-tebligat, noter veya muhtarlık ilanı yoluyla yapılır (m. 15/2).
- Sonraki satışlar: Sonraki satışların salt çoğunluğun talebiyle yapılacağı, ilan edileceği ve bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirileceği hükme bağlanmıştır (m. 15/A-12).
- Tapudaki şerh: Riskli yapının yıktırılmasından sonra tapudaki riskli yapı şerhinin terkin edileceği ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunun belirtileceği düzenlenmiştir (m. 8/9).
- Tevhit ve imar hakkı aktarımı: Riskli yapının bulunduğu parselin boş parsellerle tevhit edilmesi veya yapılaşma hakkının başka parsele aktarılması hâlinde tapu harç ve ücret muafiyetlerinden, riskli yapının bulunduğu parselin alanının yeni parselin alanına oranı nispetinde yararlanılacağı düzenlenmiştir (m. 16/11).
- Müteahhit teminatı: 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, yapı müteahhidinin talebi hâlinde %6 oranına göre yeniden düzenleneceği öngörülmüştür (geçici m. 5).
Müteahhit Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
En büyük risk alanı burasıdır.
Dikkat edilmesi gerekenler:
- Teslim süresi açıkça yazılmalı
- Gecikme cezaları belirtilmeli
- Proje detayları net olmalı
- Teminat alınmalı
Yönetmelik’teki müteahhit teminatı (geçici m. 5) ile maliklerin sözleşmede müteahhitten isteyeceği teminat birbirinden farklıdır; sözleşmedeki teminat ayrıca müzakere edilmelidir. Kanun ayrıca maliklere bir güvence tanır: Taşınmazlar, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi veya gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanılarak müteahhide devredilmişse, malikler adına kat irtifakı kuruluncaya kadar bu taşınmazlara müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle haciz ve tedbir uygulanamaz. Yapım işine ait malzeme ve işçilik alacakları bu korumanın dışındadır. Yapım işine başlanmasından itibaren altı ay içinde kat irtifakı kurulmazsa haciz ve tedbirler uygulanabilir (6306 m. 6/10). Bu nedenle kat irtifakının süresinde kurulması sözleşmede ayrıca takip edilmelidir.
Hukuki Dayanak ve Mevzuat
Kentsel dönüşüm sürecinin temel dayanağı:
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği (son olarak 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de değiştirilmiştir)
- Kanun’un 5. maddesi uyarınca Cumhurbaşkanınca belirlenen yardımlara ilişkin usul ve esaslar
- İlgili belediye ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığı düzenlemeleri
Sürecin işleyişi yukarıda “Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?” başlığında, 2026 yılında Yönetmelik’te yapılan değişiklikler ise “Kentsel Dönüşümde 2026 Yönetmelik Değişiklikleri” başlığında açıklanmıştır.
Hak Kaybı Yaşamamak İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşme mutlaka uzman bir avukata inceletilmeli
- Müteahhitin geçmiş projeleri araştırılmalı
- Proje detayları yazılı hale getirilmeli
- Tapu ve imar durumu kontrol edilmeli
- Salt çoğunluk kararları dikkatle takip edilmeli
- Riskli yapı tespitine itiraz için 15 günlük, idari işlemlere karşı dava için 30 günlük süre kaçırılmamalı
- Kira yardımı başvurusu tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılmalı
Avukatın bu süreçteki rolü, avukatlık ücreti ve vekaletname konuları için kentsel dönüşüm avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay, riskli yapı kararından sonra paydaşların çoğunluğu ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin iptalini veya uyarlanmasını, sözleşmenin tarafı olmayan malikin sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği isteyemeyeceğini kabul etmiştir. Aynı kararda paylaşımda aşırı yararlanma bulunmadığı da tespit edilmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2126, K. 2024/5101).
Karar, eski üçte iki çoğunluk kuralının uygulandığı dönemde doğan somut bir uyuşmazlığa ilişkindir. Sözleşmenin iptalinin istenememesi; karar, bildirim ve satış süreçlerindeki hukuka aykırılık iddialarının ayrıca ileri sürülmesine engel değildir. Bu nedenle karara katılmayan malikler bakımından toplantı, bildirim ve satış aşamalarının mevzuata uygun yürütülüp yürütülmediği önem taşır.
Sık Sorulan Sorular
1-) Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı yeterli mi? Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca (7471 sayılı Kanun’la değişik) maliklerin arsa payı salt çoğunluğu ile karar alınabilir; 2023 öncesinde aranan üçte iki çoğunluk artık uygulanmamaktadır. Karar, yapı yıkılmadan önce de alınabilir.
2-) Kira yardımı ne kadar sürer? Riskli alan dışındaki riskli yapılarda maliklere yapılan kira yardımının süresi 18 aydır. Riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında ise süre 48 ayı geçmemek üzere ilgili kurumca belirlenir. Aylık tutar Başkanlıkça belirlenir (Uygulama Yönetmeliği m. 16/1).
3-) Anlaşma sağlanamazsa ne olur? Satış kendiliğinden gerçekleşmez. Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma teklifi karara katılmayan malike usulüne uygun bildirilir; bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse, malikin bağımsız bölümü değil arsa payı, rayiç değerden az olmamak üzere diğer paydaşlara açık artırmayla satışa çıkarılır. Riskli yapılarda paydaşlara satılamazsa satış, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır (6306 m. 6/1).
4-) Müteahhit sözleşmesi iptal edilebilir mi? Sözleşmenin tarafı olan malik, müteahhidin temerrüdü gibi hâllerde genel hükümlere göre fesih yoluna gidebilir; bunun koşulları somut sözleşmeye göre değerlendirilir. Sözleşmenin tarafı olmayan malik ise Yargıtay’a göre diğer malikler ile yüklenici arasındaki sözleşmenin iptalini isteyemez (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2126, K. 2024/5101).
5-) Riskli yapı raporuna itiraz edilebilir mi? Evet. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir; itiraz, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır. İdari işlemlere karşı dava süresi tebliğden itibaren 30 gündür (m. 6/9).
6-) Kentsel dönüşüm için bina kaç yaşında olmalı? Kanun’da bina yaşı şartı yoktur. Belirleyici olan, yapının ilmî ve teknik verilere dayanılarak riskli yapı olarak tespit edilmesidir (6306 m. 2).
7-) Kiracılar kira yardımı alabilir mi? Evet. Anlaşmayla tahliye edilen yapılarda kiracı olarak ikamet edenlere ve işyeri işletenlere, aylık kira yardımı tutarının iki katı kadar tek seferlik kira yardımı yapılabilir (Uygulama Yönetmeliği m. 16/3).
8-) Kira yardımı başvurusu ne zaman yapılır? Başvuru, tahliye tarihinden veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren bir yıl içinde yapılmalıdır. Riskli yapılarda başvuru Müdürlüğe, yetki devri varsa İdareye yapılır (Uygulama Yönetmeliği m. 16/4).