Kentsel dönüşüm 2026 yılında, deprem riski ve şehirleşme politikaları nedeniyle Türkiye’de en çok merak edilen hukuki süreçlerden biridir. Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin hakları, kira yardımı, riskli yapı tespiti ve müteahhit sözleşmeleri en çok uyuşmazlık çıkan konuların başında gelir. Bu rehberde, kentsel dönüşüm sürecini hukuki boyutlarıyla sade ve anlaşılır şekilde ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Nedir?
Kentsel dönüşüm, riskli yapıların yıkılarak yerine depreme dayanıklı ve modern yapıların inşa edilmesini amaçlayan hukuki ve idari bir süreçtir. Türkiye’de bu süreç esas olarak 6306 sayılı Kanun kapsamında yürütülmektedir.
Kentsel Dönüşüm Süreci Nasıl İşler?
- Riskli yapı tespiti yapılır
- Rapor tapuya bildirilir
- Maliklere tebligat gönderilir
- Maliklerin arsa payı salt çoğunluğu ile karar alınır
- Anlaşma sağlanamazsa satış süreci başlar
Özellikle 2026 itibarıyla uygulamada hızlandırılmış süreçler dikkat çekmektedir.
Maliklerin Hakları Nelerdir?
Kentsel dönüşüm sürecinde malikler:
- Karar alma sürecine katılma
- Kira yardımı alma
- Yeni yapılacak projede pay sahibi olma
- Sözleşme şartlarını müzakere etme
haklarına sahiptir.
Ancak uygulamada en büyük sorun, maliklerin çoğu zaman sözleşmeleri detaylı incelemeden imzalamasıdır.
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır?
Kentsel dönüşüm sürecinin ilk adımı riskli yapı tespitidir.
- Lisanslı kuruluşlar tarafından yapılır
- Rapor tapuya bildirilir
- Maliklere resmi tebligat gönderilir
Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
Kentsel dönüşüm sürecinde sıkça karşılaşılan problemler:
- Müteahhit ile yapılan sözleşmelerde belirsizlik
- İnşaatın yarım kalması
- Kira yardımlarının gecikmesi
- Malikler arasında anlaşmazlık
- Değer tespiti uyuşmazlıkları
Bu sorunlar çoğu zaman ciddi hak kayıplarına yol açmaktadır.
Salt Çoğunluk Kuralı Nedir?
Kentsel dönüşümde en kritik konulardan biri karar yeter sayısıdır. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinde daha önce aranan “en az üçte iki” çoğunluk, 7471 sayılı Kanun’la (RG 09.11.2023, S. 32364) “salt çoğunluk” olarak değiştirilmiştir.
- Yapının yeniden yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi değerlendirme usullerine, maliklerin sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunluğu (%50’den fazlası) ile karar verilir
- Karara katılmayan maliklerin payları satışa çıkarılabilir
Müteahhit Sözleşmelerinde Dikkat Edilmesi Gerekenler
En büyük risk alanı burasıdır.
Dikkat edilmesi gerekenler:
- Teslim süresi açıkça yazılmalı
- Gecikme cezaları belirtilmeli
- Proje detayları net olmalı
- Teminat alınmalı
Hukuki Dayanak ve Mevzuat
Kentsel dönüşüm sürecinin temel dayanağı:
- 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun
- Uygulama Yönetmeliği
- İlgili belediye ve bakanlık düzenlemeleri
Bu mevzuat kapsamında:
- Riskli yapı tespiti yapılır
- Maliklere tebligat gönderilir
- Yıkım ve yeniden yapım süreci başlatılır
Hak Kaybı Yaşamamak İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
- Sözleşme mutlaka uzman bir avukata inceletilmeli
- Müteahhitin geçmiş projeleri araştırılmalı
- Proje detayları yazılı hale getirilmeli
- Tapu ve imar durumu kontrol edilmeli
- Salt çoğunluk kararları dikkatle takip edilmeli
Yargıtay’ın Yaklaşımı
Yargıtay kararlarında genel olarak:
- Malik haklarının korunması
- Sözleşme serbestisinin sınırlandırılması
- Açıkça haksız şartların geçersiz sayılması
ön plana çıkmaktadır.
Özellikle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, maliklerin korunmasına yönelik içtihatlar dikkat çekmektedir.
Sık Sorulan Sorular
1-) Kentsel dönüşümde çoğunluk kararı yeterli mi? Evet. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesi uyarınca (7471 sayılı Kanun’la değişik) maliklerin arsa payı salt çoğunluğu ile karar alınabilir; 2023 öncesinde aranan üçte iki çoğunluk artık uygulanmamaktadır.
2-) Kira yardımı ne kadar sürer? Genellikle belirli sürelerle sınırlıdır ve idari düzenlemelere bağlıdır.
3-) Anlaşma sağlanamazsa ne olur? Bağımsız bölüm satışa çıkarılabilir.
4-) Müteahhit sözleşmesi iptal edilebilir mi? Şartlara göre mümkündür ve dava konusu yapılabilir.
5-) Riskli yapı raporuna itiraz edilebilir mi? Evet. 6306 sayılı Kanun’un 3. maddesi uyarınca riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir; itiraz, üniversite öğretim üyeleri ve Bakanlık görevlilerinden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır.