Türkiye’nin deprem gerçeği, yapı stokunun yenilenmesini bir tercih olmaktan çıkarıp zorunluluk hâline getirmiştir. Bu yenilenmenin hukuki çerçevesini çizen 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, malikler, kiracılar ve müteahhitler arasındaki ilişkileri yeniden şekillendiren, teknik olduğu kadar hukuki tarafı da ağır basan bir süreç öngörür. Riskli yapı tespitinden tahliyeye, arsa payı hesabından kat karşılığı inşaat sözleşmesine kadar her aşamada geri dönülmesi güç sonuçlar doğabildiğinden, sürecin başından itibaren kentsel dönüşüm uzmanı avukat desteği alınması hak kayıplarının önlenmesine önemli katkı sağlar.
Bu rehberde; kentsel dönüşüm sürecinin hukuki aşamalarını, avukatın bu süreçte üstlendiği rolleri, avukatlık sözleşmesi ve vekaletname konularını, merak edilen ücret konularını ve İstanbul özelinde bölgesel uygulamaları güncel mevzuat ışığında ele alıyoruz.
Kentsel Dönüşüm Nedir? 6306 Sayılı Kanun Ne Getirir?
Kentsel dönüşüm; ekonomik ömrünü tamamlamış, afet riski taşıyan veya zemin yapısı itibarıyla tehlike arz eden yapıların yıkılarak yerlerine güvenli, çağdaş yapıların inşa edilmesi sürecidir. Süreç esas olarak 6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği çerçevesinde yürütülür. Kanun; riskli yapı, riskli alan ve rezerv yapı alanı kavramları üzerine kuruludur. Riskli yapı, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır; riskli alan ise zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan ve Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alandır (6306 m. 2). Bu statüler kendiliğinden doğmaz; Kanun’daki tespit ve karar usullerine bağlıdır. Kanun ayrıca tespit, itiraz, yıkım, değerleme, paydaşlar arası anlaşma ve yeniden yapım aşamalarını ayrıntılı biçimde düzenler.
2023 yılında yürürlüğe giren 7471 sayılı Kanun’la yapılan kapsamlı değişikliklerle Kentsel Dönüşüm Başkanlığı’nın yetkileri güçlendirilmiş, riskli yapı tespiti usulü yeniden düzenlenmiş ve maliklerin karar alma süreçleri kolaylaştırılmıştır. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliği ise özellikle şu konularda yenilik getirmiştir:
- Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeni uygulamalar hakkında, yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın karar alınabileceği açıkça düzenlenmiş; malik toplantısının çağrı, ilan ve bildirim usulü yeniden belirlenmiştir (Uygulama Yönetmeliği m. 15/2).
- Karara katılmayan maliklerin paylarının, salt çoğunluğun talebiyle yapılacak sonraki satışlarında, satışın yer, tarih ve saatinin ilanına ek olarak bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılması öngörülmüştür (m. 15/A).
- Riskli yapının yıktırılmasından sonra tapudaki riskli yapı şerhinin terkin edileceği ve taşınmazın 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğunun tapuda belirtileceği hükme bağlanmıştır (m. 8/9).
- 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, yapı müteahhidinin talebi hâlinde %6 oranına göre yeniden düzenleneceği öngörülmüştür (geçici m. 5).
Sürecin adım adım işleyişi, kira yardımı ve malik hakları için kentsel dönüşüm süreci ve malik hakları rehberimize bakabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Sürecinin Hukuki Aşamaları
Kentsel dönüşüm sürecindeki temel aşamalar, süreler ve dayanakları aşağıdaki tabloda özetlenmiştir:
| Aşama | Süre / kural | Dayanak |
|---|---|---|
| Riskli yapı tespiti | Öncelikle malikler yaptırır; Başkanlık veya İdare resen de yapabilir | 6306 m. 3/1 |
| Tespitin duyurulması | Tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir, muhtarlıkta 15 gün ilan edilir; ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır | 6306 m. 3/2 |
| Tespite itiraz | 15 gün; itirazı teknik heyet karara bağlar | 6306 m. 3/1 |
| İdari işlemlere karşı dava | Tebliğden itibaren 30 gün | 6306 m. 6/9 |
| Uygulama kararı | Hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu; yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaz | 6306 m. 6/1; Yönetmelik m. 15/2 |
| Karara katılmayan malik | Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif kabul edilmezse arsa payı açık artırmayla satışa çıkarılır | 6306 m. 6/1; Yönetmelik m. 15/2 |
| Kira yardımı | Anlaşmayla tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine yapılabilir | 6306 m. 5/1 |
| Müteahhit teminatı | 1/1/2024 sonrası ruhsatlarda, müteahhidin talebiyle %6 oranına göre yeniden düzenlenir | Yönetmelik geçici m. 5 |
1. Riskli Yapı Tespiti ve İtiraz
Riskli yapıların tespiti öncelikle malikler veya kanuni temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Başkanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır; Başkanlık veya İdare tespiti resen yapabilir ya da süre vererek maliklerden isteyebilir (6306 m. 3/1). Riskli yapı, tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir; tespite ilişkin tutanak yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü malikler ve diğer hak sahiplerine tebliğ edilmiş sayılır (m. 3/2).
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplinlerinden görevlendirilecek dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır (m. 3/1). İtiraz süresi hak düşürücü nitelikte olduğundan, tebliğle birlikte vakit kaybetmeden hukuki destek alınmalıdır. İtirazın reddedilmesi hâlinde, Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde idari yargıda dava açılabileceğini düzenleyen hüküm gündeme gelir (m. 6/9). On beş günlük itiraz süresi ile otuz günlük dava süresi birbirinden ayrıdır; somut olayda dava konusu işlemin ve tebliğ tarihinin ayrıca değerlendirilmesi gerekir.
2. Paydaş Kararları ve Anlaşma
Riskli yapıların bulunduğu parsellerde yeniden bina yaptırılması, payların satışı, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı gibi uygulamalara; yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar verilir. Kanun bu kararın yapılar yıktırılmadan önce de alınabileceğini öngörür (6306 m. 6/1); 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği de kararın yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın alınacağını açıkça düzenlemiştir (Uygulama Yönetmeliği m. 15/2).
Yeni uygulamalar hakkında karar alınmak üzere, maliklerden birinin istemi ile bütün malikler toplantıya çağrılır. Toplantının yeri ve zamanı, ilgili muhtarlıkta veya yapı henüz yıktırılmamışsa bina kapısında ya da duyuru panosunda on beş gün süreyle ilan edilerek veya noter aracılığıyla maliklere bildirilir. Toplantı, hisseleri oranında paydaşların en az salt çoğunluğu ile yapılır ve karar yine en az salt çoğunlukla alınarak tutanağa bağlanır (m. 15/2).
Toplantıya çağrı, kararın ve teklifin karara katılmayanlara bildirilmesi ve payların satışı birbirinden farklı aşamalardır. Alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif, karara katılmayan maliklerden tapuya elektronik tebligat adresi bildirenlere bu adres üzerinden, bildirmeyenlere ise noter aracılığıyla veya muhtarlıkta on beş gün süreyle ilan edilerek bildirilir. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif kabul edilmezse, karara katılmayan malikin arsa payı Başkanlıkça tespit ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satışa çıkarılır (6306 m. 6/1; Yönetmelik m. 15/2). Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse satış işlemi, diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararıyla yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır; payların Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından rayiç bedel ödenerek satın alınması ise riskli alanlar ve rezerv yapı alanları için öngörülmüştür (6306 m. 6/1). Sonraki satışlar kendiliğinden yapılmaz: İlk satışta pay anlaşma sağlayan paydaşlarca satın alınmazsa, sonraki satış işlemleri yine salt çoğunluğun talebi üzerine yürütülür. Satışın yeri, tarihi ve saati belirlendikten sonra Ek-13 formu düzenlenir; satış, Müdürlük veya İdarenin yayın araçlarında ve ilan panosunda on beş gün süreyle ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir (Yönetmelik m. 15/A-12).
Yargıtay, riskli yapı kararından sonra paydaşların çoğunluğu ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin iptalini veya uyarlanmasını, sözleşmenin tarafı olmayan malikin sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği isteyemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2126, K. 2024/5101). Kararın konusu, eski üçte iki çoğunluk kuralının uygulandığı dönemde doğan somut bir uyuşmazlıktır; mahkeme ayrıca paylaşımda aşırı yararlanma bulunmadığını da tespit etmiştir. Sözleşmenin iptalinin istenememesi; karar, bildirim ve satış süreçlerindeki hukuka aykırılık iddialarının ayrıca ileri sürülmesine engel değildir. Bu nedenle karara katılmayan malik bakımından bu aşamaların mevzuata uygun yürütülüp yürütülmediği önem taşır. Azınlıkta kalan maliklerin hakları, sürecin en çekişmeli ve en çok dava üretilen alanıdır.
3. Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Müteahhitle imzalanacak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, sürecin ekonomik kaderini belirleyen belgedir. Teslim süresi, gecikme cezası, teknik şartname, bağımsız bölüm paylaşımı, teminatlar ve fesih koşulları titizlikle müzakere edilmeli; imzadan önce bir sözleşme incelemesi yapılmalıdır. Uygulama Yönetmeliği’ndeki teminat düzenlemesi ile sözleşmede kararlaştırılan teminatlar birbirinden farklıdır: Yönetmelik’e eklenen geçici 5. madde, 1 Ocak 2024’ten itibaren düzenlenen yapı ruhsatları kapsamında verilen teminatların, yapı müteahhidinin talebi hâlinde %6 oranına göre yeniden düzenleneceğini öngörür. Maliklerin sözleşmede müteahhitten isteyeceği teminatlar ise ayrıca müzakere edilir.
4. Kira Yardımı, Tahliye ve Dava Süreçleri
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabilir (6306 m. 5/1). Kanun burada “yapılabilir” ifadesini kullandığından, yardımın koşulları ve başvuru süreci ayrıca takip edilmelidir. Tahliye ve yıkım aşamalarında idari işlemlere karşı dava yolları açıktır. Değer tespitine itiraz, tapu iptali ve tescil, el atmanın önlenmesi, müteahhidin temerrüdü nedeniyle sözleşmenin feshi gibi davalar bu aşamalarda sıkça gündeme gelir. İdari işlemlere karşı açılacak davalar için idare hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Avukatın Rolü
Kentsel dönüşüm avukatı; 6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edilmesi, malik toplantıları ve salt çoğunluk kararları, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin müzakeresi, kira yardımı başvuruları, pay satışına karşı hukuki yollar ve idari yargıdaki iptal davalarında malikleri temsil eder. Avukat tutmak zorunlu değildir; ancak itiraz ve dava süreleri kısadır ve kaçırılması hak kaybına yol açabilir.
Kentsel dönüşüm; idare hukuku, eşya hukuku, borçlar hukuku ve inşaat hukukunun kesişiminde yer alır. Bu nedenle kentsel dönüşümde avukatın rolü tek bir dava takibinden ibaret değildir; sürecin bütününe yayılan koruyucu bir danışmanlıktır. Kentsel dönüşüm avukatları süreci yalnızca dava aşamasında değil, tespit raporundan tapu işlemlerine kadar her adımda izler:
- Riskli yapı tespit raporunun incelenmesi ve süresi içinde itiraz edilmesi
- Malik toplantılarında hukuki temsil, karar tutanaklarının denetimi
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin hazırlanması, incelenmesi ve müzakeresi
- Azınlıkta kalan maliklerin haklarının korunması, pay satışına karşı hukuki yollar
- Kira yardımı ve tahliye süreçlerinde başvuru ve itirazların yürütülmesi
- İdari yargıda iptal davaları ile hukuk mahkemelerinde tazminat, fesih ve tapu davalarının takibi
Hukuki desteğin sürecin başında alınması, çoğu zaman dava aşamasına hiç gelinmemesini sağlar; sözleşme aşamasında önlenebilecek bir hata, yıllar süren yargılamalardan daha az maliyetlidir. Dönüşüm öncesinde binada yaşanan ortak alan ve yönetim uyuşmazlıkları için kat mülkiyetinden doğan sorular yazımıza bakabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Avukat Sözleşmesi
“Kentsel dönüşüm avukat sözleşmesi” ifadesi uygulamada iki ayrı hukuki ilişkiyi karşılar: malik ile avukat arasındaki avukatlık ücret sözleşmesi ve maliklerle yüklenici arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi. Bunlar tarafları ve hukuki niteliği farklı iki ayrı sözleşmedir.
Avukatlık Ücret Sözleşmesi
Malik ile avukat arasında imzalanan avukatlık ücret sözleşmesi; hizmetin kapsamını (danışmanlık, sözleşme incelemesi, dava takibi), ücreti ve masraf rejimini belirler. Kentsel dönüşüm avukatlık sözleşmesi serbestçe düzenlenir; ancak belli bir hukuki yardımı ve ücreti kapsaması gerekir. Yazılı olmayan anlaşmalar genel hükümlere göre ispatlanacağından sözleşmenin yazılı yapılması önerilir (Avukatlık Kanunu m. 163). Sözleşmede işin hangi aşamaları içerdiği (örneğin itiraz süreci ayrı, dava süreci ayrı ücretlendirilebilir) net biçimde düzenlenmelidir.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi
Maliklerle yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı (kat karşılığı) inşaat sözleşmesinin tarafı avukat değildir; avukat bu sözleşmeyi ve buna bağlı protokolleri malik adına inceler ve müzakere eder. Sözleşmede dikkat edilmesi gereken başlıca hususlar yukarıda “Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlığında açıklanmıştır. Her iki sözleşmede de kapsamın açıkça yazılması, sonradan doğabilecek uyuşmazlıkları önler.
Kentsel Dönüşüm Avukat Vekaletname Örneği ve Gerekli Yetkiler
Kentsel dönüşüm sürecinde avukatın sizi temsil edebilmesi için noterden düzenlenecek vekaletname gerekir. İnternette dolaşan genel kentsel dönüşüm vekaletname örneği metinlerine güvenmek yerine, vekaletnamenin işin niteliğine göre düzenlenmesi gerekir. Genel dava vekaletnamesine ek olarak süreçte sıklıkla ihtiyaç duyulan özel yetkiler şunlardır:
- Tapu müdürlükleri, belediyeler, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı ve Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı nezdinde işlem yapma yetkisi
- Malik toplantılarına katılma ve oy kullanma yetkisi (gerekiyorsa ayrıca temsil belgesi)
- Sulh, ibra, feragat, kabul gibi özel yetkiler (HMK m.74 uyarınca ayrıca ve açıkça yazılmalıdır)
- Kira yardımı başvurusu yapma ve e-Devlet/idare nezdindeki bildirimleri takip yetkisi
Kentsel dönüşüm için vekaletname örneği olarak, bu yetkiler vekaletnamede genellikle şu tür ibarelerle yer alır; metin, noter tarafından işin niteliğine göre düzenlenir:
“… 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki iş ve işlemlerde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, valilik, kaymakamlık, belediyeler ve tapu müdürlükleri nezdinde beni temsile; riskli yapı tespitine itiraz etmeye; malik toplantılarına katılmaya ve oy kullanmaya; idari ve adli yargıda dava açmaya, açılmış davaları takip etmeye; sulh olmaya, ibraya, davadan feragate ve davayı kabule …”
Kentsel dönüşüm için vekalet nasıl verilir? Vekaletname, kimlik belgesiyle notere başvurularak düzenlenir; avukatınızın size ileteceği bilgiler (ad-soyad, T.C. kimlik no, baro ve sicil numarası) notere ibraz edilir. Taşınmaz devri gibi tapu işlemleri söz konusuysa fotoğraflı ve özel yetkili vekaletname düzenlenmesi gerektiği unutulmamalıdır; tapu işlemleri için emlak avukatı yazımıza da bakabilirsiniz.
Avukata verilen vekaletname ile maliklerin müteahhide veya başka bir kişiye tapu işlemleri için verdiği kentsel dönüşüm vekaletnamesi birbirinden farklıdır. Kanun, salt çoğunluk kararının idareye ispatında anlaşan maliklere ait vekaletname veya sözleşme örneklerinin sunulabileceğini öngörür (6306 m. 6/1). Müteahhide verilecek geniş yetkili vekaletnameler, özellikle satış ve devir yetkisi içerenler, hak kaybı riski taşıdığından yetkinin kapsamı imzalanan sözleşmeyle uyumlu ve sınırlı tutulmalıdır.
Kentsel Dönüşüm Avukat Ücretleri
Kentsel dönüşüm dosyalarında avukatlık ücreti işin kapsamına göre değişir: tek seferlik sözleşme incelemesi ile çok paydaşlı bir binanın tüm sürecinin yürütülmesi aynı emek düzeyini gerektirmez. Ücretin alt sınırı her yıl Resmî Gazete’de yayımlanan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi ile belirlenir; tarifenin altında ücret kararlaştırılamaz (Avukatlık Kanunu m. 164). İstanbul Barosu’nun tavsiye niteliğindeki ücret tarifesi de fiili piyasa koşulları hakkında fikir verir. Ücret belirlenirken genellikle şu unsurlar dikkate alınır:
- Hizmetin kapsamı (danışmanlık, kat karşılığı inşaat sözleşmesi incelemesi ve müzakeresi, dava takibi veya tam süreç yönetimi); örneğin kat karşılığı inşaat sözleşmesi avukat ücreti, sözleşmenin yalnızca incelenmesi ile müzakere sürecinin de yürütülmesi arasında farklılık gösterir
- Bina/paydaş sayısı ve uyuşmazlığın karmaşıklığı
- Davanın türü ve muhtemel süresi (idari iptal davası, tapu davaları, tazminat davaları)
- Ücretin maktu mu, dava değerine göre yüzde olarak mı kararlaştırıldığı
Ücret, dava veya hükmolunacak şeyin değerinin yüzde yirmi beşini aşmamak üzere bir yüzde olarak da kararlaştırılabilir. Ancak bu şekilde yapılan sözleşmeler, dava konusu para dışındaki mal ve haklardan (örneğin dava konusu taşınmazdan) bir kısmının aynen avukata ait olacağı hükmünü taşıyamaz (Avukatlık Kanunu m. 164).
Kentsel Dönüşümde “Vekalet Ücreti” Ne Anlama Gelir?
“Kentsel dönüşüm vekalet ücreti” veya “kentsel dönüşüm için vekalet ücreti” ifadesi uygulamada üç farklı ödeme için kullanılır:
- Avukatlık ücreti: Malikin, kendisini temsil eden avukata avukatlık sözleşmesiyle ödediği ücrettir; yukarıdaki esaslara göre belirlenir. Kentsel dönüşüm danışmanlık ücretleri olarak aranan hizmetin hukuki kısmı (sözleşme incelemesi, toplantı ve itiraz süreçleri) da bu kapsamdadır.
- Karşı taraf vekalet ücreti: Dava sonunda mahkeme kararıyla Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre karşı tarafa yüklenen ücrettir. Bu ücret avukata aittir; iş sahibinin borcu nedeniyle takas ve mahsup edilemez, haczedilemez (Avukatlık Kanunu m. 164).
- Noter vekaletname ücreti: Avukata veya başka bir kişiye vekaletname verilirken notere ödenen bedeldir. Kentsel dönüşüm noter vekalet ücreti veya kentsel dönüşüm vekaletname ücreti olarak da aranan bu bedel, noterlik ücret tarifesine göre belirlenir ve avukatlık ücretinden ayrıdır.
Net bir ücret bilgisi ancak dosyanızın incelenmesiyle verilebilir; bu nedenle görüşme öncesinde tespit raporu, tapu kaydı ve varsa sözleşme taslağının hazır bulundurulması sağlıklı bir değerlendirme yapılmasını sağlar.
İstanbul’da Bölgesel Kentsel Dönüşüm Hizmeti
Büromuz Bakırköy’dedir ve İstanbul’un tamamında kentsel dönüşüm dosyaları takip edilmektedir. İstanbul kentsel dönüşüm avukatı olarak Avrupa ve Anadolu yakalarındaki riskli yapı tespiti, malik toplantısı ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi süreçlerinde hizmet verilmekte; duruşmalar ve idari başvurular ilgili adliyeler ve kurumlar nezdinde bizzat yürütülmektedir. Kentsel dönüşüm avukatı İstanbul genelinde aynı hukuki çerçeve (6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği) içinde çalışır; ilk görüşmede tespit raporu, tapu kaydı ve varsa sözleşme taslağının hazır bulundurulması değerlendirmeyi hızlandırır. Gayrimenkul alanındaki diğer hizmetlerimiz için gayrimenkul hukuku sayfamıza bakabilirsiniz.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Bakırköy
Bakırköy kentsel dönüşüm avukatı olarak büromuza gelen dosyaların önemli bölümünü, ilçedeki eski yapı stoku nedeniyle riskli yapı tespitleri ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyuşmazlıkları oluşturmaktadır. Büromuzun Bakırköy’de bulunması, ilçedeki maliklerle yüz yüze görüşmeyi ve belge incelemesini kolaylaştırır.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Bahçelievler
Bahçelievler, Güngören ve Avcılar bölgelerinden gelen taleplerde özellikle zemin riski ve resen tespit uygulamaları öne çıkmaktadır. Bu ilçelerdeki maliklerin riskli yapı tespitine itiraz, malik toplantısı ve pay satışı aşamalarındaki dosyaları da büromuzca takip edilmektedir.
Kentsel Dönüşüm Avukatı Kadıköy
Anadolu Yakası’nda dönüşümün yoğun yaşandığı Kadıköy’deki projelerde malik toplantıları ve müteahhit sözleşmeleri konusunda danışmanlık verilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
1. Riskli yapı raporuna itiraz süresi kaç gündür?
15 gündür (6306 m. 3/1). Tespit; tutanağın yapıya asılması, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilmesi ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilmesiyle duyurulur ve ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (m. 3/2). Süre hak düşürücü olduğundan gecikmeden hukuki destek alınmalıdır. İtirazın reddine karşı idari yargıda dava süresi ise tebliğden itibaren 30 gündür (m. 6/9).
2. Riskli yapı tespitine itirazı kim inceler?
İtirazlar, üniversitelerce ilgili meslek disiplinlerinden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlıkta veya Başkanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır (6306 m. 3/1).
3. Kentsel dönüşümde karar için kaç malik gerekir?
Uygulamaya ilişkin kararlar, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin paydaşların sahip oldukları hisseler oranında hesaplanan salt çoğunlukla alınır (6306 m. 6/1). Toplantı da hisseleri oranında en az salt çoğunlukla yapılır; 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğiyle kararın yapıların yıktırılmış olması şartı aranmaksızın alınabileceği açıkça düzenlenmiştir (Uygulama Yönetmeliği m. 15/2).
4. Karara katılmayan malikin payına ne olur?
Karar ve teklif kendisine bildirilen malik on beş gün içinde teklifi kabul etmezse, arsa payı rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satışa çıkarılır. Riskli yapılarda paydaşlara satış gerçekleşmezse satış, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır; Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alma ise riskli alanlar ve rezerv yapı alanları için öngörülmüştür (6306 m. 6/1; Uygulama Yönetmeliği m. 15/2). İlk satışta pay alınmazsa sonraki satışlar ancak salt çoğunluğun talebiyle yapılır; satış ilan edilir ve bütün maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir (Yönetmelik m. 15/A-12).
5. Kat karşılığı inşaat sözleşmesini imzalamayan malik sözleşmenin iptalini isteyebilir mi?
Yargıtay, paydaşların çoğunluğu ile yüklenici arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin iptalini veya uyarlanmasını, sözleşmenin tarafı olmayan malikin sözleşmenin nispiliği ilkesi gereği isteyemeyeceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, E. 2024/2126, K. 2024/5101). Karar, eski üçte iki çoğunluk döneminde doğan somut bir uyuşmazlığa ilişkindir. Sözleşmenin iptalinin istenememesi; karar, bildirim ve satış süreçlerindeki hukuka aykırılık iddialarının ayrıca ileri sürülmesine engel değildir.
6. Kentsel dönüşüm sürecinde avukat tutmak zorunlu mu?
Zorunlu değildir; ancak itiraz süreleri, sözleşme müzakereleri ve pay satışı gibi geri dönüşü zor aşamalar nedeniyle kentsel dönüşüm sürecinde avukat desteği hak kaybı riskini önemli ölçüde azaltır.
7. Kentsel dönüşüm avukatlık ücreti nasıl belirlenir?
Ücret, hizmetin kapsamına ve dosyanın niteliğine göre avukatlık sözleşmesiyle belirlenir; Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin altında olamaz. Dava değerine göre yüzde olarak kararlaştırılan ücret yüzde yirmi beşi aşamaz (Avukatlık Kanunu m. 164).
8. Kentsel dönüşüm için vekalet nasıl verilir?
Vekaletname, kimlik belgesiyle notere başvurularak düzenlenir; avukatın adı soyadı, T.C. kimlik numarası, baro ve sicil numarası notere bildirilir. Dava takibi yanında idare ve tapu nezdinde işlem yetkileri ile gerekiyorsa sulh, ibra gibi özel yetkiler vekaletnameye açıkça yazılmalıdır.
9. Kiracılar kentsel dönüşümde hangi haklara sahiptir?
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların kiracılarına geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (6306 m. 5/1); tahliye sürecinde tebligatların usulüne uygunluğu ayrıca denetlenmelidir.
10. Ankara veya İzmir’deki taşınmazım için hizmet alabilir miyim?
Büromuz İstanbul/Bakırköy merkezlidir. Ankara veya İzmir’deki dosyalar için uzaktan danışmanlık, sözleşme incelemesi ve gerektiğinde yerel meslektaşlarla koordinasyon sağlanabilmektedir; dava takibinin niteliğine göre yönlendirme yapılır.
11. Avukat için hangi vekaletname gerekir?
Noterden düzenlenecek, dava takibi yanında idare ve tapu nezdinde işlem yetkilerini ve gerekiyorsa sulh-ibra gibi özel yetkileri içeren bir vekaletname yeterlidir; içerik dosyanıza göre belirlenir.