Bir taşınmazın devri Türk hukukunda yalnızca tarafların anlaşmasıyla değil, tapu sicilindeki resmi işlemle tamamlanır; bu nedenle ev alım satımında yaşanan sorunların büyük bölümü kötü niyetten değil, imza öncesinde yapılmayan incelemeden doğar. Kapora ödendikten sonra ortaya çıkan ipotek kaydı, iskânı alınmamış bir yapı, satıcının gerçek malik olmadığının anlaşılması veya sözleşmeye konulan cezai şart, çoğu zaman geri dönüşü pahalı sonuçlar üretir. Emlak avukatı, bu riskleri işlem tamamlanmadan önce tespit eden ve süreci hukuki güvenlik altında yürüten avukattır. 2026, taşınmaz ödemelerinin Güvenli Ödeme Sistemi’ne bağlanmasıyla bu alandaki en önemli değişikliğin yaşandığı yıldır. Aşağıda, ev alım satım sürecinin adım adım nasıl işlediği, hangi belgelerin kontrol edilmesi gerektiği ve avukatın bu süreçte tam olarak ne yaptığı değerlendirilmiştir.
Emlak Avukatı Nedir, Hangi İşleri Yapar?
Emlak avukatı (gayrimenkul avukatı), taşınmaz alım satımında tapu kaydını ve takyidatları inceleyen, satış vaadi ve kapora sözleşmelerini hazırlayan, ödemeyi devirle eş zamanlı kurgulayan ve gerekirse özel yetkili vekâletnameyle tapuda işlemi imzalayan avukattır. 2026 itibarıyla tapu devrinde avukat zorunlu değildir; avukat emlakçılık yapamaz ve komisyon alamaz, hizmetinin karşılığı avukatlık ücretidir. Türk hukukunda “emlak avukatı”, “gayrimenkul avukatı” veya “tapu avukatı” resmî bir unvan değildir; Avukatlık Kanunu uyarınca ruhsatlı her avukat bu işleri yürütebilir. Bu ifadeler, uygulamada ağırlıklı olarak taşınmaz dosyalarıyla çalışan ve bu alanda birikim edinmiş avukatları tanımlar. Alanın temel kaynakları 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu ve 2644 sayılı Tapu Kanunu’dur; imar ve vergi mevzuatı da sıklıkla devreye girer.
Alım-satım sürecinde emlak avukatının yaptığı iş dört başlıkta toplanır: tapu kaydının ve takyidatların incelenmesi, sözleşmenin hazırlanması veya gözden geçirilmesi (satış vaadi, kapora protokolü, cezai şart hükümleri), ödeme kurgusunun devirle eş zamanlı hâle getirilmesi ve tapu işleminin yürütülmesi. Uygulamada sıkça karşılaşılan durum şudur: müvekkillerin çoğu bu hizmeti işlem öncesinde almadıkları için, aynı dosyayla yıllar sonra bir dava olarak geri dönmektedir.
Emlak Avukatı ile Emlak Danışmanı Arasındaki Fark
Emlak avukatı hukuki temsil ve danışmanlık yapar, emlak danışmanı ise alım-satıma aracılık eder; bu ikisi hukuken tamamen ayrı faaliyetlerdir. Mevzuattaki karşılığıyla taşınmaz ticaretiyle iştigal eden işletmeler, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik kapsamında Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi almak zorundadır ve faaliyetleri Türk Borçlar Kanunu’nun simsarlık (tellallık) hükümlerine tabidir (TBK m. 520 vd.). Emlak danışmanı alıcı bulur, taşınmazı tanıtır, tarafları buluşturur. Avukat ise sözleşmeyi hazırlar, tapu kaydını inceler, hukuki riski değerlendirir. Bir taşınmaz işleminde bu iki hizmet birbirinin yerine geçmez; ikisi birlikte de alınabilir, yalnızca biri de tercih edilebilir.
| Ölçüt | Emlak avukatı | Emlak danışmanı (taşınmaz ticareti işletmesi) |
|---|---|---|
| Hukuki dayanak | 1136 sayılı Avukatlık Kanunu; TMK, TBK | Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik; TBK m. 520 vd. (simsarlık) |
| Temel görev | Tapu ve takyidat incelemesi, sözleşme hazırlama, ödeme kurgusu, tapuda vekâleten temsil | Alıcı ve satıcıyı buluşturma, taşınmazı tanıtma ve pazarlama, aracılık |
| Yetki belgesi | Avukatlık ruhsatnamesi ve baro levhasına kayıt | Ticaret Bakanlığı taşınmaz ticareti yetki belgesi |
| Ücret | Avukatlık ücreti (AAÜT’nin altında olamaz; oransal ücrette en çok %25) | Hizmet bedeli: satışta KDV hariç en çok %4, kiralamada en çok bir aylık kira |
| Sorumluluk | Mesleki özen yükümlülüğü ve disiplin sorumluluğu | Simsarlık sözleşmesinden doğan akdî sorumluluk |
Tapu Avukatı Ne Yapar?
Tapu avukatı, uygulamada tapu müdürlüğünde yapılan işlemler ve tapu kaydından doğan uyuşmazlıklarla çalışan avukatı anlatır; emlak avukatı ile aynı kişidir, yalnızca işin ağırlık noktası farklıdır. İşlem aşamasında tapu avukatının yaptığı iş; tapu kaydı ve takyidat incelemesi, resmî senedin içeriğinin kontrolü, özel yetkili vekâletnameyle tapuda malik adına imza (TBK m. 504/3), ipotekli taşınmazda ödeme ile ipoteğin kaldırılmasının eş zamanlı kurgulanması ve satış vaadi şerhinin (TMK m. 1009) süresinin takibidir. Uyuşmazlık aşamasında ise tapu kaydının gerçek hak durumunu yansıtmadığı iddiaları gündeme gelir: yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası (TMK m. 1025), muris muvazaası ve ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı devirlerin iptali, tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlarda Devlete karşı tazminat (TMK m. 1007). Bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür (HMK m. 12); Bakırköy’deki taşınmazlar için Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemeleri görevlidir. İstanbul tapu avukatı desteği çoğunlukla bu iki aşamada — tapu müdürlüğündeki işlem günü ve sonrasındaki kayıt uyuşmazlığında — aranır. Tapu avukatına işlemden önce başvurulması, bu dava türlerinin çoğunu baştan gereksiz kılar.
Emlak Satışlarında Avukat Zorunlu mu? (2026 Güncel Durum)
Hayır; 2026 itibarıyla taşınmaz alım-satımında veya tapu devrinde avukat zorunluluğu bulunmamaktadır. Türk hukukunda avukatla temsil zorunluluğu yalnızca sınırlı hâllerde öngörülmüştür; taşınmaz devri bunlardan biri değildir. Tapu Müdürlüğü’ndeki resmî senet, tarafların bizzat veya usulüne uygun vekâletnameyle atadıkları temsilci aracılığıyla imzalanabilir.
“30 Milyon TL Üzeri İşlemlerde Avukat Zorunlu Oldu” Haberleri Doğru mu?
Bu haberler yürürlükteki hukuku yansıtmamaktadır. Mart 2026’da Adalet Bakanlığı ile Türkiye Barolar Birliği arasındaki görüşmelerin ardından, yüksek bedelli tapu işlemlerinde her iki taraf için avukatla temsil zorunluluğu getirilmesi bir çalışma başlığı olarak kamuoyuna yansımış; ardından çok sayıda emlak sitesinde “1 Temmuz 2026’dan itibaren 30 milyon TL üzeri işlemlerde avukat zorunlu” başlıkları yayımlanmıştır. Ancak 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun 31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girmiş ve bu düzenleme kanun metnine girmemiştir. Bir yükümlülüğün doğabilmesi için kanunlaşması ve Resmi Gazete’de yayımlanması gerekir; bakanlık düzeyindeki açıklamalar veya taslak çalışmalar tek başına hukuki sonuç doğurmaz. Konunun ilerleyen dönemde ayrı bir kanun teklifiyle yeniden gündeme gelmesi mümkündür.
Zorunluluk bulunmaması, avukat desteğinin gereksiz olduğu anlamına gelmez. Taşınmaz mülkiyeti tescille geçer (TMK m. 705); tescil sonrasında işlemin geçersiz olduğu ileri sürülüyorsa izlenecek yol somut olayın hukuki sebebine göre belirlenir ve çoğu durumda yıllar sürebilen bir tapu iptal ve tescil davasıdır (TMK m. 1025). Bu nedenle avukat desteğinin asıl değeri, dava aşamasında değil, imza öncesindeki inceleme aşamasındadır.
Avukat Emlakçılık Yapabilir mi, Emlak Komisyonu Alabilir mi?
Hayır; avukatın emlakçılık (taşınmaz ticareti) yapması ve satış bedeli üzerinden komisyon alması hukuken mümkün değildir. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu’nun 11. maddesi uyarınca aylık, ücret veya kesenek gibi ödemeler karşılığında görülen hizmetler ile tacirlik ve esnaflık, mesleğin onuruyla bağdaşmayan işlerle birlikte avukatlıkla birleşemez. Taşınmaz ticareti ise yetki belgesi almış tacirler ile esnaf ve sanatkârlar tarafından yürütülen ticari bir faaliyettir. Dolayısıyla bir avukatın emlak ofisi işletmesi, yetki belgesi alması veya aracılık karşılığı komisyon tahsil etmesi meslek kurallarına aykırıdır ve disiplin sorumluluğu doğurur.
Avukat Ev Satabilir mi?
Avukat ev satabilir mi sorusunun cevabı, avukatın hangi sıfatla hareket ettiğine bağlıdır. Avukat, kendi mülkiyetindeki taşınmazı herkes gibi satabilir; bu, mülkiyet hakkının kullanılmasıdır ve ticari faaliyet sayılmaz. Avukat ayrıca, malikin verdiği özel yetkili vekâletnameye dayanarak başkasına ait bir taşınmazın satış işlemini hukuki temsilci sıfatıyla yürütebilir: tapuda satış işlemini imzalayabilir, sözleşmeyi hazırlayabilir, ödeme kurgusunu güvenceye alabilir. Buna karşılık üçüncü kişiler adına alıcı bulmak, ilan vermek, pazarlama yapmak ve bunun karşılığında bedel almak taşınmaz ticaretidir ve avukata kapalıdır. Vekâleten yapılan satış aracılık değil hukuki temsildir; karşılığı komisyon değil avukatlık ücretidir.
Emlak Komisyonu ile Avukatlık Ücreti Aynı Şey Değildir
Emlak komisyonu (mevzuattaki adıyla hizmet bedeli), aracılık faaliyetinin karşılığıdır ve Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesiyle sınırlandırılmıştır: alım satıma aracılıkta hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz; kiralamaya aracılıkta ise bir aylık kira bedelini geçemez. Aynı maddeye göre hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılarak ödenir (m. 20/5). Simsar, ancak aracılık ettiği sözleşme kurulursa ücrete hak kazanır (TBK m. 521); yani işlem gerçekleşmeden komisyon doğmaz, salt yer gösterme kural olarak ücret hakkı yaratmaz. Uygulamada “emlak görme belgesi”, “yer gösterme formu” veya “gayrimenkul teklif formu” gibi başlıklar taşıyan evrakların içeriği simsarlık sözleşmesinin unsurlarını taşıyorsa geçerli bir simsarlık sözleşmesi sayılmakta ve aracılık edilen satış gerçekleştiğinde hizmet bedeli alacağı doğmaktadır (Yargıtay 3. HD, 09.05.2023, E. 2022/8535, K. 2023/1367).
Emlak Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?
Avukatlık ücreti, Avukatlık Kanunu’nun 164. maddesi çerçevesinde serbestçe kararlaştırılır; ancak üç sınır vardır. Birincisi, Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin (AAÜT) altında ücret kararlaştırılamaz. İkincisi, ücret oransal belirlenecekse dava veya hükmolunacak şeyin değerinin yüzde yirmi beşini aşamaz. Üçüncüsü ve emlak dosyalarında özellikle önemlisi, oransal ücret sözleşmesi dava konusu taşınmazın bir kısmının aynen avukata ait olacağı hükmünü taşıyamaz (m. 164/3) — yani “dava kazanılırsa daireden pay alırsın” türü anlaşmalar geçersizdir. Bu kurallar birlikte değerlendirildiğinde avukatlık ücretinin emlak komisyonundan yapısal olarak farklı olduğu görülür: komisyon işlem bedeline endeksli bir aracılık ücreti, avukatlık ücreti ise hukuki yardımın karşılığıdır. Tapu avukatı ücreti de aynı kurallara tabidir: işlem takibi (tapu randevusu, resmî senet, vekâleten imza) ile dava takibi (tapu iptal ve tescil) ayrı ücret kalemleridir; işlem ücreti genellikle maktu, dava ücreti ise dava değeri üzerinden nispi kararlaştırılır.
Taşınmaz Satış Süreci Adım Adım: Sözleşmeden Tapu Devrine
Taşınmaz satışı, taraflar anlaştıktan sonra tek bir imzayla değil, birbirini izleyen beş aşamada tamamlanır. Bu aşamaların hangisinde ne yapıldığını bilmek, hem alıcı hem satıcı için sürecin en pratik güvencesidir.
- Ön görüşme ve teklif aşaması. Taraflar bedel ve ödeme takvimi üzerinde anlaşır. Bu aşamada imzalanan “yer gösterme belgesi” veya “teklif formu” gibi evraklar, içeriği itibarıyla bağlayıcı sonuç doğurabileceğinden okunmadan imzalanmamalıdır.
- Hukuki inceleme (due diligence). Tapu kaydı, takyidatlar, imar ve iskân durumu incelenir. Bu aşama, para el değiştirmeden önce tamamlanmalıdır — sürecin tek geri döndürülebilir noktası burasıdır.
- Kapora veya satış vaadi sözleşmesi. Devir hemen yapılmayacaksa taraflar arasındaki bağ bu aşamada kurulur.
- Tapu randevusu ve resmî senet. Randevu Web Tapu üzerinden veya ALO 181 hattından alınır; harçlar ödenir, resmî senet imzalanır, tescil yapılır. Mülkiyet bu anda geçer. Yabancı uyruklu alıcının bulunduğu satışlarda taşınmaz değerleme raporu da aranır.
- Devir sonrası işlemler. Abonelik devirleri, anahtar teslimi, varsa değer artış kazancı beyanı.
Satış Vaadi Sözleşmesi ve Kapora
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, satışın ileride belirli şartlarla yapılacağına ilişkin bir ön sözleşmedir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir (Noterlik Kanunu m. 60/3 ve m. 89). Elle yazılmış veya adi yazılı biçimde imzalanmış bir vaat sözleşmesi kural olarak hüküm doğurmaz. Sözleşme noterde düzenlendikten sonra taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh verilebilir (TMK m. 1009); şerh, taşınmazın üçüncü kişiye devredilmesi hâlinde alıcının hakkını korur ve uygulamada en çok atlanan güvence budur. Şerh süresiz değildir: Tapu Kanunu m. 26 uyarınca şerhten itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilir; bu nedenle vaat sözleşmesinde devir tarihi ile şerhin süresi birlikte planlanmalıdır. Kapora ödenirken ise paranın hangi hukuki nitelikte verildiği — sözleşmenin kurulduğuna kanıt sayılan bağlanma parası mı (TBK m. 177), tarafların sözleşmeden dönmesine imkân veren cayma parası mı (TBK m. 178) — sözleşmede açıkça yazılmalıdır; aksi hâlde vazgeçme durumunda iade tartışması doğar.
Tapu Müdürlüğü mü, Noter mi?
Taşınmaz satış sözleşmesi hem Tapu Müdürlüğü’nde hem noterde yapılabilir. Noterlere bu yetki, Noterlik Kanunu’na eklenen 61/A maddesiyle tanınmış ve uygulama Temmuz 2023’te başlamıştır. Noter, satıştan önce Tapu ve Kadastro Paylaşım Sistemi üzerinden taşınmazın kaydını sorgular, şerh ve kısıtlamaları kontrol eder; engel yoksa sözleşme düzenlenir ve tescil elektronik olarak tapu siciline işlenir. Her iki yolda da tapu harcı aynı oranda ödenir. Noter yolunda ayrıca iki kalem vardır: Noterlik Ücret Tarifesi uyarınca satış değerinin binde biri oranında, tarifede alt ve üst sınırı belirlenmiş noter ücreti ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilen hizmet bedeli. Noterler bu ücret dışında bir ücret alamaz; sözleşme damga vergisinden ve değerli kâğıt bedelinden istisnadır (Noterlik Kanunu m. 61/A). Randevu yoğunluğu ve tarafların bulunduğu yer, uygulamada tercihi belirleyen başlıca etkendir.
Harç ve Vergi: Kim Ne Öder?
Tapu harcı, satış bedeli üzerinden alıcıdan binde yirmi, satıcıdan binde yirmi olmak üzere toplam yüzde dört oranında alınır. Kanun harcı iki tarafa eşit paylaştırmış olsa da uygulamada çoğu zaman tamamı alıcı tarafından karşılanır; bu, tarafların kendi aralarındaki bir anlaşmadır ve sözleşmede yazılmalıdır. Satıcı açısından ikinci bir yükümlülük değer artış kazancı vergisidir: taşınmaz, edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satılır ve kazanç elde edilirse, Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesi uyarınca beyan yükümlülüğü doğabilir. Her satışta vergi çıkmaz: kazanç hesaplanırken, ilgili dönemler arasındaki Yİ-ÜFE artışının yüzde on veya üzerinde olması koşuluyla alış bedeli endekslenir (mükerrer m. 81); satışla ilgili indirilebilir giderler ile ödenen vergi ve harçlar düşülür ve her yıl belirlenen istisna tutarı uygulanır. Beş yıl geçtikten sonraki satışlar bu vergiden istisnadır; miras veya bağış yoluyla edinilen taşınmazlar da kapsam dışındadır.
Tapu Devrinden Önce Kontrol Edilmesi Gerekenler
Taşınmaz alımında hukuki incelemenin amacı, satış bedeli ödenmeden önce tapunun ve taşınmazın hukuki durumunun eksiksiz görülmesidir. Uygulamada dosyaların çoğunda sorun gizlenen bir bilgiden değil, hiç sorulmamış bir sorudan doğar.
Avukat aracılığıyla ev alışı ve satışı, uygulamada iki biçimde yürür. Birincisinde avukat süreci danışman olarak yönetir: tapu kaydını ve takyidatları inceler, sözleşmeyi hazırlar, ödeme takvimini devirle eş zamanlı hâle getirir. İkincisinde ise avukat, özel yetkili vekâletnameyle müvekkili adına tapuda işlemi bizzat imzalar — malikin şehir dışında olduğu, sağlık nedeniyle gelemediği veya birden fazla mirasçının aynı anda hazır bulunamadığı dosyalarda en sık başvurulan yol budur. Her iki hâlde de avukat alıcı ya da satıcı bulma işini üstlenmez; avukat aracılığıyla ev satışı ifadesi, satışın hukuki güvenlik altında yürütülmesini anlatır, emlak aracılığını değil.
İmza öncesinde kontrol edilmesi gereken başlıklar şunlardır:
- Tapu kaydı ve takyidat: ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi, satış vaadi şerhi, kamulaştırma şerhi.
- İpotek varsa fek kurgusu: ödemenin, ipoteğin kaldırılmasıyla eş zamanlı yürütülmesi şarttır. Ayrıntılar tapudaki ipotek kaydının kaldırılması yazımızda.
- Malik ve temsil yetkisi: satıcının gerçek malik olup olmadığı; vekâletle işlem yapılıyorsa vekâletnamenin taşınmaz devri için özel yetki içerip içermediği (TBK m. 504/3) ve azledilmemiş olduğunun noterden teyidi. Uygulamada tapu müdürlükleri vekâletnameyi ve azil kaydını noterlik bilişim sistemi üzerinden sorgular; buna rağmen vekâletname metninin satış, bedel tahsili ve ödeme koşullarını kapsayıp kapsamadığı ayrıca incelenmelidir.
- Miras ve ortaklık durumu: taşınmaz mirasla gelmişse intikalin tamamlanıp tamamlanmadığı, elbirliği mülkiyeti varsa tüm mirasçıların onayı. Bkz. miras kalan taşınmazın intikali.
- Paylı mülkiyet ve ön alım riski: hisseli taşınmaz alınıyorsa diğer paydaşların yasal ön alım (şufa) hakkı bulunduğu (TMK m. 732) ve bu hakkın, satışın noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren bir yıl içinde alıcıya karşı dava açılarak kullanılabileceği unutulmamalıdır; 7571 sayılı Kanun’la değişik TMK m. 734/2 uyarınca payın bedeli tapudaki bedel değil, hâkimin belirleyeceği rayiç bedeldir.
- İskân ve yapı durumu: yapı kullanma izin belgesi alınmış mı, kat irtifakından kat mülkiyetine geçilmiş mi?
- İmar durumu ve riskli yapı kaydı: belediyeden imar durumu belgesi; yapı hakkında riskli yapı tespiti bulunup bulunmadığı. Bkz. kentsel dönüşüm avukatı.
- Kat mülkiyeti kayıtları: yönetim planı, birikmiş ortak gider borcu, ortak alanlara ilişkin devam eden uyuşmazlık. Bkz. kat mülkiyetinden doğan sorular.
- Kiracı ve fiilî kullanım: taşınmazda kiracı varsa sözleşmenin süresi, tahliye taahhüdünün ve kira sözleşmesinin tapuya şerhinin bulunup bulunmadığı; fiilî kullanım kimdeyse nedeni.
- Sözleşme hükümleri: kapora ve cezai şart maddeleri, ödeme takvimi, teslim tarihi, ayıp hükümleri.
- Ödeme kurgusu: bedelin devirle eş zamanlı ödenmesi; ödemenin banka kanalıyla ve açıklamalı yapılması; 1 Aralık 2026’dan itibaren Güvenli Ödeme Sistemi kullanımı.
- Vergi ve harç paylaşımı: tapu harcının kim tarafından ödeneceği ve satıcının değer artış kazancı durumu sözleşmede netleştirilmeli.
Bu incelemeler yapılmadığında ortaya çıkan sorunlar, işlem aşamasında birkaç günde çözülebilecekken sonradan tapu iptal ve tescil, ecrimisil, ortaklığın giderilmesi veya tahliye davası gibi yıllar süren süreçlere dönüşür. Bu dava türlerinin ayrıntılı değerlendirmesi ilgili başlıklardaki yazılarımızda yer almaktadır.
Ev Alım-Satımında Alıcı ve Satıcı İçin Ayrı Riskler
Alıcının riski taşınmazın hukuki durumunda, satıcının riski ise tahsilat ve devir sonrası sorumluluktadır; bu nedenle iki taraf için yapılan hukuki inceleme aynı değildir. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan durumların hukuki karşılığını ve olası sonucunu özetlemektedir.
| Hukuki durum | Hukuki değerlendirme | Sonuç |
|---|---|---|
| Alıcı, tapu kaydını incelemeden kapora ödedi; sonradan ipotek çıktı | İpotek, taşınmazın devriyle ortadan kalkmaz; yeni malikin taşınmazı üzerinde aynen devam eder (TMK m. 888). Alıcının bilgisizliği kaydı ortadan kaldırmaz. | Kapora iadesi için ayrı bir alacak davası gerekebilir. Önlemi: kapora öncesi güncel takyidat sorgusu. |
| Satıcı, bedeli tahsil etmeden tapuyu devretti | Mülkiyet tescille geçmiştir (TMK m. 705); devir geçerlidir. Satıcının elinde yalnızca kişisel bir alacak hakkı kalır. | Bedelin tahsili için icra takibi veya alacak davası. Önlemi: devirle eş zamanlı ödeme kurgusu ve Güvenli Ödeme Sistemi. |
| Satış bedeli tapuda düşük gösterildi (bedelde muvazaa) | Gerçek bedelin altında beyan, eksik harç anlamına gelir; idarece tespitinde harç farkı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi uygulanır. | Her iki taraf için harç farkı ve ceza. Alıcı ileride satarken daha yüksek değer artış kazancı vergisiyle karşılaşır. Hisseli taşınmazlarda düşük bedel önalım davasında artık sonuç doğurmaz: 25 Aralık 2025’te yürürlüğe giren TMK m. 734/2 uyarınca payın rayiç bedeli hâkim tarafından belirlenir ve bu kural daha önce açılmış davalara da uygulanır (TMK geçici m. 1/2). |
| Yapının iskânı yok, kat mülkiyetine geçilmemiş | Yapı kullanma izninin bulunmaması veya kat mülkiyetine geçilmemiş olması satışı geçersiz kılmaz; ancak taşınmazın imar durumunu, kullanımını, kredi imkânını ve yeniden satışını etkileyebilir. | Ayıp hükümleri çerçevesinde bedelde indirim veya sözleşmeden dönme gündeme gelebilir. Önlemi: iskân belgesinin ve tapu niteliğinin işlem öncesi kontrolü. |
| Vekâletname özel yetki içermiyordu | Taşınmazın devri için vekâletnamede özel yetki aranır (TBK m. 504/3); yetkisiz temsille yapılan işlem temsil olunanı bağlamaz. | Yolsuz tescil nedeniyle tapu iptal ve tescil davası (TMK m. 1025) gündeme gelir. Önlemi: vekâletnamenin metin ve azil yönünden incelenmesi. |
| Emlak sözleşmesinde “kendiniz satsanız dahi bedel ödenir” hükmü var | Hizmet bedelinin hangi koşullarda doğacağı, aracılık sözleşmesinin kapsamına ve münhasırlık (tek yetki) hükmünün açıkça kararlaştırılıp kararlaştırılmadığına göre değerlendirilir; tüketici işlemlerinde haksız şart denetimi, genel işlem koşulu niteliğindeki hükümlerde TBK’nın ilgili hükümleri ayrıca uygulanır. | Alıcıyı satıcı kendisi bulsa dahi hizmet bedeli ve cezai şart doğabilir. Önlemi: imzadan önce aracılık sözleşmesinin okunması. |
Bu risklerin bir kısmı iyi niyetli taraflar arasında dahi ortaya çıkarken, bir kısmı doğrudan kötü niyetten kaynaklanır. Sahte vekâletname, aynı taşınmazın birden fazla kişiye satılması veya sahte dekont gibi fiiller nitelikli dolandırıcılık (TCK m. 158) boyutu da taşır; bu konudaki değerlendirmemiz emlak dolandırıcılığı ve şikâyet yolları başlıklı yazımızda yer almaktadır. Henüz tamamlanmamış projeden konut alımlarında ise ayrı bir rejim uygulanır: 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un ön ödemeli konut satışına ilişkin hükümleri (m. 40 vd.) tüketiciye on dört gün içinde cayma (m. 43) ve sözleşme tarihinden itibaren yirmi dört aya kadar sözleşmeden dönme (m. 45) hakkı tanır.
Güvenli Ödeme Sistemi: Zorunluluk 1 Aralık 2026’da Başlıyor
Taşınmaz satışlarında ödemenin mülkiyet devriyle eş zamanlı gerçekleşmesini sağlayan Güvenli Ödeme Sistemi’nin zorunlu uygulaması 1 Aralık 2026 tarihinde başlayacaktır. 29 Nisan 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan Yönetmelik değişikliğiyle sisteme 1 Temmuz 2026 itibarıyla geçilmesi öngörülmüş; Ticaret Bakanlığı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile bankalar arasındaki teknik entegrasyonun tamamlanabilmesi için Yönetmelik’in kendisine tanıdığı üç aylık yetkiyi kullanarak tarihi önce 1 Ekim 2026’ya ertelemiş; 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan ikinci değişiklikle tarih 1 Aralık 2026 olarak yeniden belirlenmiş ve Bakanlığın bu tarihi üç aya kadar uzatma yetkisi korunmuştur.
Sistemin işleyişi şöyledir: alıcı satış bedelini sisteme aktarır, bedel bloke edilir, tapuda devir tamamlandığı anda ödeme satıcının hesabına geçer. Uygulama başladığında satış bedelinin tamamının veya bir kısmının nakit, havale ya da EFT ile ödenmesi hâlinde bedelin bu sistem üzerinden aktarılması zorunlu olacak; banka kredisiyle yapılan satışlarda kredi tutarı dışındaki kısım sistemden ödenecektir. Sistemin kullanım bedeli, satıcıya aktarılan satış bedelinden mahsup edilir. Bu düzenleme, “parayı gönderdim ama tapu devredilmedi” ve “tapuyu devrettim ama ödeme yapılmadı” risklerini büyük ölçüde ortadan kaldırmaktadır. Buna karşılık sahte vekâletname, gözden kaçan ipotek veya taşınmazın hukuki durumunun araştırılmaması gibi riskler devam etmektedir; sistem ödemeyi güvenceye alır, taşınmazın hukuki durumunu değil. Sistemin kapsamı, entegratör modeli ve yönetmelik değişikliklerinin ayrıntısı taşınmaz ticaretinde güvenli ödeme sistemi yazımızda ele alınmıştır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Emlak satışında avukat tutmak zorunlu mu?
Hayır. 2026 itibarıyla taşınmaz alım-satımında veya tapu devrinde avukatla temsil zorunluluğu bulunmamaktadır. Yüksek bedelli tapu işlemlerinde avukat zorunluluğu getirilmesi gündeme gelmiş, ancak bu düzenleme 31 Temmuz 2026’da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun’a girmemiştir. Avukat desteği zorunlu değil, ancak tescil sonrası düzeltmenin dava gerektirmesi nedeniyle önerilir.
2. Avukat emlakçılık yapabilir mi?
Hayır. Avukatlık Kanunu’nun 11. maddesi tacirlik ve esnaflığın avukatlıkla birleşemeyeceğini düzenler. Taşınmaz ticareti ise yetki belgesi almış tacirler ile esnaf ve sanatkârların yürütebileceği ticari bir faaliyettir. Bu nedenle avukatın emlak ofisi işletmesi veya aracılık faaliyeti yürütmesi meslek kurallarına aykırıdır ve disiplin sorumluluğu doğurur.
3. Avukat emlak komisyonu alabilir mi?
Hayır. Emlak komisyonu, taşınmaz ticaretine aracılık faaliyetinin karşılığı olan hizmet bedelidir ve yetki belgesine sahip işletmelerce alınır; Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik uyarınca satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz. Avukat bu faaliyeti yürütemeyeceği için komisyon da talep edemez; alabileceği tek karşılık avukatlık ücretidir.
4. Emlak komisyonunu alıcı mı satıcı mı öder?
Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 20/5 uyarınca alım satıma aracılık hizmet bedeli, aracılık sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça alıcı ve satıcı arasında eşit paylaşılır; toplam bedel satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Simsar, ancak aracılık ettiği satış gerçekleşirse ücrete hak kazanır (TBK m. 521).
5. Avukat aracılığıyla ev satışı nasıl yapılır?
Ev satışı avukat aracılığıyla iki şekilde yürütülür: avukat süreci danışman olarak yönetebilir ya da özel yetkili vekâletnameyle malik adına tapuda işlemi bizzat imzalayabilir. Avukat bu süreçte tapu kaydını inceler, sözleşmeyi hazırlar ve ödemeyi devirle eş zamanlı hâle getirir. Alıcı bulma veya pazarlama faaliyeti avukatın işi değildir.
6. Tapu avukatı ile emlak avukatı aynı mı?
Evet. Türk hukukunda “tapu avukatı”, “emlak avukatı” ve “gayrimenkul avukatı” resmî unvan değildir; üçü de taşınmaz hukuku alanında çalışan avukatı anlatır. Uygulamada tapu avukatı denince tapu müdürlüğü işlemleri ve tapu kaydından doğan davalar (tapu iptal ve tescil, yolsuz tescilin düzeltilmesi), emlak avukatı denince alım-satım sürecinin hukuki incelemesi ön plana çıkar.
7. Ev alırken tapuda nelere bakılmalı?
Öncelikle tapu kaydındaki takyidatlar kontrol edilmelidir: ipotek, haciz, intifa hakkı, aile konutu şerhi ve satış vaadi şerhi. Ardından satıcının gerçek malik olup olmadığı, vekâletle işlem yapılıyorsa özel yetkinin varlığı, yapının iskân durumu ve kat mülkiyetine geçilip geçilmediği incelenir. Bu kontroller kapora ödenmeden önce tamamlanmalıdır.
8. Avukat tapuda inceleme yapabilir mi?
Evet. Avukat, müvekkilinin vekâletnamesiyle tapu müdürlüğünden takyidat belgesi alabilir, Web Tapu üzerinden kayıt ve belge örneği inceleyebilir; ayrıca Avukatlık Kanunu m. 2 uyarınca tapu dahil kamu kurumları, avukatın görevinin gereği olan bilgi ve belgeleri incelemesine sunmakla yükümlüdür. Satın alma aşamasındaki alıcı adına vekâletname olmadan yapılacak sorgulama ise satıcıdan alınacak güncel takyidat belgesi üzerinden yürütülür.
9. Tapu harcını alıcı mı satıcı mı öder?
Tapu harcı kanunen alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı binde yirmi oranında, toplam yüzde dört olarak alınır. Uygulamada harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi yaygındır; bu, tarafların kendi aralarındaki bir anlaşmadır ve sözleşmede açıkça belirtilmelidir. Satış bedelinin tapuda düşük gösterilmesi hâlinde harç farkı, vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi gündeme gelir.
10. Satış vaadi sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Noterlik Kanunu uyarınca noterde düzenleme şeklinde yapılmadıkça geçerli değildir; adi yazılı biçimde imzalanan vaat sözleşmesi kural olarak hüküm doğurmaz. Sözleşme düzenlendikten sonra taraflardan birinin talebiyle tapu siciline şerh verilebilir; bu şerh, taşınmazın üçüncü kişiye devri hâlinde alıcının hakkını korur.
11. Satış vaadi şerhi ne kadar süre geçerlidir?
Tapu Kanunu m. 26 uyarınca satış vaadi şerhinden itibaren beş yıl içinde satış yapılmaz veya irtifak hakkı tesis ve tescil edilmezse şerh tapu müdürlüğünce re’sen terkin edilir. Bu nedenle vaat sözleşmesinde devir tarihi ve şerhin süresi birlikte planlanmalıdır.
12. Noterde tapu devri yapılırsa hangi masraflar ödenir?
Noterlik Kanunu m. 61/A uyarınca noterde yapılan taşınmaz satışında tapu harcı tapudakiyle aynı oranda alınır. Ayrıca Noterlik Ücret Tarifesi’ne göre satış değerinin binde biri oranında (tarifede alt ve üst sınırı belirlenmiş) noter ücreti ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü döner sermaye işletmesine gelir kaydedilen hizmet bedeli ödenir. Sözleşme damga vergisinden ve değerli kâğıt bedelinden istisnadır; noterler bu ücret dışında ücret alamaz. İşlem öncesinde üç kalemin güncel tutarı birlikte hesaplanmalıdır.
13. Güvenli Ödeme Sistemi ne zaman zorunlu olacak?
Taşınmaz satışlarında Güvenli Ödeme Sistemi’nin zorunlu uygulaması 1 Aralık 2026’da başlayacaktır. Başlangıçta 1 Temmuz 2026 olarak öngörülen tarih önce Ticaret Bakanlığı kararıyla 1 Ekim 2026’ya, ardından 1 Ekim 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan yönetmelik değişikliğiyle 1 Aralık 2026’ya ertelenmiştir; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatmaya yetkilidir. Uygulama başladığında satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmı bu sistem üzerinden aktarılacaktır.
Sonuç ve Değerlendirme
Ev alım satımında yaşanan sorunların önemli bir bölümü, işlem anında yapılmayan hukuki incelemenin yıllar sonra Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemeleri’nde ya da taşınmazın bulunduğu yer mahkemelerinde tapu iptal ve tescil, alacak veya tahliye davası olarak geri dönmesinden ibarettir. Mülkiyetin tapu siciline tescille devredilmesi ve ödeme düzeninin 1 Aralık 2026 itibarıyla Güvenli Ödeme Sistemi’ne bağlanacak olması birlikte değerlendirildiğinde, imza öncesindeki hukuki değerlendirmenin dava sonrası çözümden hem daha hızlı hem daha az maliyetli olduğu görülmektedir. Sürecin teknik yapısı, tarafların iyi niyetli olduğu işlemlerde dahi bir eksikliğin hak kaybına dönüşmesine yol açabilmektedir.
İstanbul genelinde ve özellikle Bakırköy, Ataköy, Yeşilköy, Florya ve Bahçelievler bölgelerindeki taşınmaz alım-satım süreciniz, tapu ve sözleşme işlemleriniz ile ilgili hukuki değerlendirme için Öner Hukuk ve Danışmanlık ile iletişime geçebilirsiniz. Bakırköy’deki büromuzda Bakırköy avukat ve gayrimenkul hukuku hizmetlerimiz kapsamında, işleminizin hukuki durumu ve izlenebilecek yollar ayrıntılı olarak değerlendirilmektedir.
Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.