Ecrimisil Tazminatı (Haksız İşgal): Dava ve Hesaplama 2026

Ecrimisil tazminatı (haksız işgal tazminatı), bir taşınır veya taşınmazı malikin rızası olmadan ve haklı bir nedene dayanmadan kullanan kötüniyetli zilyedin, malike ödemekle yükümlü olduğu kullanım bedelidir. Kanunda açıkça düzenlenmemiş olup yerleşik Yargıtay içtihadıyla şekillenmiş; haksız fiil niteliğinde kabul edilmiştir. Tazminat, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımı süresiyle istenebilir; görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Ecrimisil Nedir?

Ecrimisil ne demek? Ecrimisil, mal sahibinin izni olmadan kullanılan taşınmaz veya eşya için ödenmesi gereken tazminattır.

Ecrimisil tazminatı nedir? Mal sahibinin izni olmadan kullanılan taşınmaz veya eşya için ödenmesi gereken tazminattır. Kısaca "haksız işgal tazminatı" diyebiliriz.

Ecrimisil Davası Nedir?

Ecrimisil, bir diğer adıyla haksız işgal tazminatıdır ancak bu kavramı açıklamadan evvel zilyetlik kavramını açıklamak gerekir. Zilyetlik, bir kişinin bir mal üzerindeki hakimiyetini tanımlayan kavramdır. Çok basit bir örnekle açıklamak gerekirse, bir kimse kendisine ait olan yani maliki olduğu bir malı bir başka kimseye verdiğinde artık her ne kadar o malın maliki ise de zilyetliği malı teslim ettiği kişiye aittir.

Ecrimisil davası nasıl açılır? Ecrimisil zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli (malı haksız olarak elinde bulunduran) zilyetten isteyebileceği tazminat türüdür. Ecrimisil, hem taşınır hem de taşınmaz mallar için talep edilebilir. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, o malı kullananın haklı bir nedene dayanmaksızın zilyet olması ve kötüniyetli bulunması gereklidir. Örneğin, kira sözleşmesi haklı bir nedenle sona eren kiracının, kira da ödemeyerek taşınmazı tahliye etmemesi halinde, tahliye davası açılabileceği gibi ecrimisil talebinde de bulunulabilir.

Ecrimisil davası ne kadar sürer? Dosyanın içeriği, bulunduğu mahkemenin yoğunluğuna göre bu süre değişmekle birlikte ecrimisil davası süresi ortalama 1-2 yıl sürebilmektedir. istinaf ve Yargıtay sürecinin olması durumunda ise bu süre 3-4 yıla çıkabilmektedir.

Ecrimisil Davası Açma Şartları

Ecrimisil talep edebilmek için temel olarak haksız işgal, işgal edenin kötüniyeti ve malikin kullanımdan mahrum kalması gerekir. Şartlar şöyle özetlenebilir:

Haksız işgal: Malın, malikin rızası ve haklı bir hukuki neden olmaksızın kullanılması.
Kötüniyet: İşgal edenin, kullanımının haksız olduğunu bilmesi ya da bilebilecek durumda olması.
Kullanımdan mahrumiyet: Malikin, malını kullanma/ondan yararlanma imkânından yoksun kalması.

Uygulamada sıkça yapılan bir hata, malikin ayrıca somut bir zarar miktarını ispatlaması gerektiği düşüncesidir. Oysa Yargıtay uygulamasında haksız işgalin varlığı hâlinde ayrıca somut zarar ispatı aranmaz; kullanımdan mahrum kalma başlı başına tazminat doğurur ve bedel, bilirkişi marifetiyle emsal kira/kullanım değeri üzerinden takdir edilir.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası

Mirasçılardan biri taşınmazı tek başına veya bazı mirasçılarla birlikte kullanıyorsa, Diğer mirasçılar da kullanmalarına izin verilmediğini ispat ediyorsa, kullanılan pay oranında ecrimisil talep edilebilir.

Eğer diğer mirasçılar kullanıma baştan rıza göstermişse (örneğin “Sen orada oturabilirsin, bizim için sorun değil” demişlerse) o zaman ecrimisil tazminatı talep edilemez. Çünkü kullanım artık haksız sayılmaz.

Kardeşler arasında ecrimisil davası uygulamada sıkça görülebilmektedir. Mirasçılar, ölüm tarihinden itibaren hak sahibi olacağından taşınmazı haksız olarak kullanan kişi, taşınmaz malikine ecrimisil tazminatı ödemekle yükümlüdür. Yani Miras kalan evin içinde mirasçılardan oturan varsa ecrimisil tazminatı ödemekle sorumlu tutulabilir.

Ecrimisil hakkı mirasçılara geçer mi? Evet ecrimisil hakkı mirasçılara geçer. Miras bırakanın sağlığında başlamış olan veya ölümle doğan ecrimisil alacağı, mirasçılar tarafından talep edilebilir.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Şartları

Mirasçılar arasında açılacak olan ecrimisil davasının şartları aşağıdaki gibidir:

Miras bırakanın ölümüyle birlikte elbirliği mülkiyette olan bir taşınmaz bulunması gerekmektedir.
Bu taşınmazda mirasçılardan biri (veya birkaçı) taşınmazı tek başına kullanıyor olmalı, diğer mirasçılar kullanımdan fiilen dışlanmış olmalıdır.
Mirasçılardan biri/birkaçı taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer mirasçıların bu durumdan haberdar olması ve buna rıza göstermemesi gerekir.

Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası Zamanaşımı

Yargıtay günümüzde, ecrimisil tazminatını haksız fiil esasına dayandırdığı halde, zamanaşımı bakımından kira alacaklarına ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresini uygulamaktadır1

Mirasçılar Arasında Kira Alacağı Ecrimisil Davası

Ecrimisil davası elbirliği mülkiyette malvarlığı olan mirasçılar arasında açılabilir. Miras bırakanın terekesinden kalan bir taşınmazın bir mirasçı veya birkaç mirasçı tarafından kullanılması ve diğer mirasçıların bu taşınmazdan faydalanamaması durumunda bu taşınmazı kullanamayan mirasçılar kullanan mirasçılara karşı ecrimisil davası açabilecektir. Söz konusu kullanım haksız ve tazminat doğurur nitelikte olmalıdır.

Ecrimisil ile Kira Bedeli Arasındaki Fark Nedir?

Ecrimisil ile kira bedeli sık karıştırılsa da hukuki temelleri farklıdır: ecrimisilde taraflar arasında geçerli bir sözleşme yoktur; bedel, haksız kullanım karşılığıdır. Uygulamada en kritik ayrım, ispat ve faiz noktasında ortaya çıkar.

Ölçüt	Ecrimisil (Haksız İşgal)	Kira Bedeli
Hukuki temel	Haksız fiil / kötüniyetli zilyetlik (içtihadi)	Kira sözleşmesi (TBK)
Taraflar arası ilişki	Geçerli sözleşme yok	Geçerli kira sözleşmesi var
Kötüniyet şartı	Aranır (işgal eden kötüniyetli olmalı)	Aranmaz
Faiz türü	Yasal (kanuni) faiz	Sözleşme/temerrüt faizi
Zamanaşımı	5 yıl (yerleşik içtihat)	Kira alacağında kural olarak 5 yıl
Talep eden	Malik / hak sahibi	Kiraya veren

Ecrimisil Davası ve El atmanın Önlenmesi

Hak sahibinin ecrimisil tazminatı talep edebilmesi için, kötüniyetli haksız zilyede karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açmış olması zorunlu değildir. Hak sahibinin el atmanın önlenmesi davasını açmamış olması, haksız zilyedin kullanımına rıza gösterdiği anlamına geliyorsa, bu andan itibaren ecrimisil tazminatı istenemez.

Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan diğer paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Elbirliği mülkiyeti için de aynı durum geçerlidir.

Ecrimisil Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?

Ecrimisil davasını malik veya hak sahibi açar; dava, malı haksız ve kötüniyetli biçimde elinde bulunduran/işgal eden kişiye karşı açılır. Paylı ve elbirliği mülkiyetinde ise özel kurallar devreye girer.

Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Ecrimisil

Paydaşlar arasında ecrimisilin can alıcı koşulu intifadan men (kullanımdan men) koşuludur. Kural olarak, taşınmazı kullanmayan paydaşın ecrimisil isteyebilmesi için, kullanan paydaşı daha önce intifadan men etmiş (“bu taşınmazı tek başına kullanmana rıza göstermiyorum” iradesini bildirmiş) olması gerekir. Bu bildirim çoğu zaman ihtarname ile yapılır.

Bu koşulun başlıca istisnaları şunlardır:

Taşınmazın doğal ürün veya kira geliri getiren nitelikte olması,
Taşınmazın kamulaştırılması ve bedelinin paydaşlardan biri tarafından alınması,
Niteliği gereği birlikte kullanılması mümkün olmayan taşınmazlar,
Kullanan paydaşın, diğerlerinin kullanımına açıkça engel olması (fiili men).

Mirasçılar arasında (kardeşler arasında ecrimisil dahil) bu kurallar elbirliği mülkiyeti çerçevesinde uygulanır: miras bırakanın ölümüyle taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar; taşınmazı tek başına kullanan mirasçı, intifadan men koşulu gerçekleştiğinde diğer mirasçılara payları oranında ecrimisil ödemekle yükümlü olabilir. Ecrimisil alacağı mirasçılara geçer.

Ecrimisil Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?

Ecrimisil davası belirsiz alacak davası olarak açılabilir nitelikte bir dava türüdür. Nitekim Yargıtay kararları da ecrimisil davasının belirsiz alacak davası olarak açılabileceği yönündedir. (Yargıtay 8. H.D. 2020/1930 E., 2020/4540 K. 07.07.2020 T.)

Ecrimisil Davası Dava Değeri

Ecrimisil davalarında haksız işgale uğrayan kişinin zararının giderilmesi amaçlanır dolayısıyla dava konusu zarar ecrimisil tazminatıyla giderilmeye çalışılmaktadır. Ecrimisil davası belirsiz alacak davası olarak açılabilir nitelikte olduğundan yargılama sırasında yapılacak bilirkişi incelemesi ile esas dava değeri tespit edildikten sonra dava değeri ıslah edilebilir.

Ecrimisil bedeli hesaplanırken dikkat edilecek bazı hususlar şunlardır;

Taşınmazlarda kira esasına göre talebin olması halinde emsal kira sözleşmeleri,
Taşınmazın işgal edilen bölümünün yüzölçümü,
Varsa taşınmazdan elde edilen gelirlerin güncel değerleri,
Taşınmazın konumu, şehir merkezlerine yakınlığı,
İşgal sebebiyle taşınmazın kullanıma bağlı eskimesinden kaynaklı zararlardır.

Ecrimisil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması

Ecrimisil davası devam ederken taşınmazı haksız olarak işgal eden kimse tarafından taşınmaz satılırsa bu satış geçerli olmayacaktır. Nitekim bu durum Türk Hukukunun amir hükümlerince korunan mülkiyet hakkına tümüyle aykırıdır. Buna rağmen hukuka aykırı bir şekilde taşınmazın satıldığını varsayarsak dahi taşınmazı satın alan kişi satışın hukuka aykırı olduğunu bilmiyorsa yani iyiniyetli 3.kişi konumundaysa mülkiyet hakkı sahibi, iyiniyetli 3.kişiye karşı ecrimisil davası açamayacaktır.

Ortada geçerli bir harici satış sözleşmesi var ise, ecrimisil hak sahibi zilyedin kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olduğundan ve haricen satın alan kötü niyetli kabul edilemeyeceğinden, verdiği bedel iade edilmeyen harici satın alan, parası geri verilinceye kadar ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacaktır. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2019/5764 Esas, 2019/10696 Karar)

Ecrimisil davası devam ederken taşınmazın malik tarafından satılması da mümkündür. Dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Bu halde geçmişe dönük olarak meydana gelen zarar talep edildiğinden davaya devam edilmesi mümkündür. Ancak malikin, yeni malike alacağını devretmesi bir diğer deyişle ecrimisil alacağının temliki de mümkün olduğundan yeni malik de alacağı temlik alarak ecrimisil davasına devam edebilecektir.

Ecrimisil Davası Geriye Dönük

Ecrimisil talepleri için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Ecrimisil en fazla kaç yıllık istenir? Ecrimisil tazminatı haksız kullanımın öğrenildiği veya sona erdiği tarihten itibaren 5 yıllık geriye dönük olarak istenebilir.

Ecrimisil Davası Arabuluculuğa Tabii mi?

Ecrimisil davası arabuluculuk zorunlu mu? Ecrimisil davası açmadan evvel arabulucuya başvuru şartı bulunmamaktadır. Zira haksız el atmanın önlenmesi davası taşınmazın aynına ilişkin olduğundan ve haksız el atmanın önlenmesi ve ecrimisil davaları genelde birlikte açıldığından arabuluculuğa tabii değildir.

Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?

Ecrimisil bedeli, taşınmazın haksız kullanıldığı dönemdeki emsal kira/kullanım değeri esas alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Hesapta dikkate alınan başlıca unsurlar:

İşgal edilen bölümün yüzölçümü ve taşınmazın niteliği (konut, işyeri, arsa, tarla),
Emsal kira sözleşmeleri ve taşınmazın konumu (merkeze yakınlık, gelir potansiyeli),
Varsa taşınmazdan elde edilen gelirlerin güncel değerleri,
Kullanım nedeniyle taşınmazda meydana gelen eskime/yıpranma.

Uygulamada ecrimisil, çoğu zaman belirsiz alacak davası olarak açılır; bilirkişi raporuyla gerçek değer tespit edildikten sonra dava değeri ıslah edilir. Bedel takdirinde “taban bedel” (en az emsal kira geliri) ile “tavan bedel” (azami gelir/kâr kaybı) arasında bir değerlendirme yapılır. Bilirkişi raporu davanın en belirleyici unsuru olduğundan, rapora karşı süresinde ve gerekçeli itiraz hayati önemdedir.

Ecrimisil Davasında Faiz

Ecrimisil tazminatında faiz ne zaman başlar? Ecrimisil davasında faiz başlangıcı talep şekli ve ihtar durumuna göre değişmektedir.

Dava/ihtardan önce talep yoksa: faiz dava tarihinden başlar.
İhtarname ile istenmişse: ihtarda verilen ödeme süresinin bitiminden başlar.
Yıllara göre hesaplanmışsa: her dönemsel tutar, o dönemin bitiş (tahakkuk) tarihinden faiz getirir.

Ecrimisil tazminatına hangi faiz uygulanır? Ecrimisil alacağına uygulanacak faiz türü yasal faiz yani kanuni faizdir. Çünkü ecrimisil, haksız fiil veya haksız zilyetlikten kaynaklanan bir tazminat niteliğindedir.

Ecrimisil Zamanaşımı

Bilindiği üzere, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/5797 Esas, 2017/7375 Karar)

Bir diğer deyişle ecrimisil tazminatı dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık süre için talep edilebilir; 5 yıldan önceki süre zamanaşımına uğrayacaktır ve bir zarar doğmuşsa bile zamanaşımına uğradığından bu zararın tazmini talep edilemeyecektir ancak yargılama boyunca zarar devam ediyorsa bu zararın tazminini talep etmek mümkündür.

Ecrimisil talep süresi için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu süre, haksız kullanımın öğrenildiği veya sona erdiği tarihten itibaren işler.

Ecrimisil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme

Ecrimisil Davası Görevli Mahkeme

Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Özellikle mirasçılar arasında taşınmazın kullanılmasından dolayı açılan ecrimisil tazminatı davalarında Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu bazı yerlerde belirtilmektedir. Bu doğru bir bilgi değildir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.

Davanın konusu ticari işletmeye tahsisli bir taşınmazsa ve her iki taraf da tacir olup, işgal fiili ticari işletmelerinin faaliyetiyle ilgili ise, bu durumda dava ticari dava sayılır ve görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olur.

Ecrimisil Davası Yetkili Mahkeme

Ecrimisil davalarında yetkili mahkeme aşağıdaki yerlerden bir tanesidir:

Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi,
Zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi,
Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi,
Genel yetki kuralı olan davalının ikametgah adresi mahkemesidir.

Ancak el atmanın önlenmesi davası ile ecrimisil davası birlikte açılacak ise, el atmanın önlenmesi davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan bu davaların birlikte açılması halinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.

Ecrimisil Bilirkişi Raporu

Ecrimisil tazminatı davalarında mahkeme tarafından alınacak olan bilirkişi raporu dava için en önemli unsurdur. Bu raporun hukuka uygun olması, hatalı olmaması ve hükme esas teşkil etmesi gerekmektedir. Bu nedenle alınan bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesi hazırlarken rapor detaylı bir şekilde incelenmeli, eksik ve hukuka aykırı hususlar tespit edilerek ona göre bilirkişi raporuna beyan/itiraz dilekçesi hazırlanmalıdır.

Ecrimisil yeniden değerleme oranı nedir? Yeniden değerleme, taşınmazın haksız işgal edildiği dönemdeki rayiç (piyasa) değerlerinin, günümüz koşullarına göre güncellenmesi (revize edilmesi) anlamına gelir.

Ecrimisil İhbarnamesi Nedir?

Genellikle taşınmaz malın maliki (örneğin Hazine, belediye veya özel kişi) tarafından, taşınmazı izinsiz kullanan kişiye gönderilir.

İdare tarafından yapılan inceleme sonucunda haksız işgal tespiti yapılır ve ecrimisil miktarı hesaplanarak kişiye resmen bildirilir.

Bir idari işlemdir.
Bu belgeyle kişiye, “Şu taşınmazı şu tarihler arasında haksız kullandığın tespit edilmiştir, şu kadar ecrimisil borcun doğmuştur.” denir.
Kişi bu ihbarnameye karşı itiraz veya dava (idari yargı) yoluna gidebilir.

Ecrimisil İhtarnamesi Nedir?

Genellikle taşınmaz malın maliki (örneğin Hazine, belediye veya özel kişi) tarafından, taşınmazı izinsiz kullanan kişiye gönderilir.

Bir ihtar (uyarı) mahiyetindedir.
Genellikle dava öncesi gönderilir; noter aracılığıyla gönderilmesi delil gücü sağlar.
Ecrimisil isteme hakkını başlatmak, zamanaşımını kesmek veya karşı tarafı haberdar etmek amacı taşır.

Ecrimisil davası açmadan evvel ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.

Ecrimisil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Para borcuna ilişkin mahkeme kararları (ilamlar), kesinleşmeden icraya konulabilir. Ancak davalı taraf tehir-i icra kararı alarak icra işlemlerinin durdurulmasını sağlayabilir.

Ecrimisil Davası Avukatlık Ücreti 2026

Ecrimisil Davası Ücreti için ofisimizle iletişime geçerek konu hakkında detaylı bilgi alındıktan sonra net bir ücret bilgisi öğrenebilirsiniz.

Hukuki Danışmanlık İçin Bize Ulaşın

Ecrimisil Davası ve Ecrimisil Tazminatı (Haksız İşgal Tazminatı)