Ecrimisil tazminatı (haksız işgal tazminatı), bir taşınır veya taşınmazı malikin rızası olmadan ve haklı bir nedene dayanmadan kullanan kötüniyetli zilyedin, malike ödemekle yükümlü olduğu kullanım bedelidir. Kavram kanunda ayrıca tanımlanmamıştır; kötüniyetli zilyedin sorumluluğu TMK m. 995’te düzenlenmiş, ecrimisil ise yerleşik Yargıtay içtihadıyla şekillenerek haksız fiil niteliğinde kabul edilmiştir (YİBK 08.03.1950, 22/4). Tazminat, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık zamanaşımı süresiyle istenebilir; görevli mahkeme kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil ne demek? Ecrimisil, mal sahibinin izni olmadan ve haklı bir nedene dayanmadan kullanılan taşınmaz veya eşya için kötüniyetli zilyedin ödemesi gereken tazminattır; kısaca haksız işgal tazminatı olarak da anılır.
Ecrimisil tazminatı nedir? Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre haksız işgal, taraflar arasında kurulmuş bir kira sözleşmesine benzetilemez; niteliği itibarıyla haksız bir eylemdir (YİBK 08.03.1950, 22/4). Dayanağı, iyiniyetli olmayan zilyedin haksız alıkoyduğu şey nedeniyle hak sahibine verdiği zararları ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünleri tazmin etmesini öngören TMK m. 995’tir.
Ecrimisil Davası Nedir?
Ecrimisil, bir diğer adıyla haksız işgal tazminatıdır ancak bu kavramı açıklamadan evvel zilyetlik kavramını açıklamak gerekir. Zilyetlik, bir kişinin bir mal üzerindeki hakimiyetini tanımlayan kavramdır. Çok basit bir örnekle açıklamak gerekirse, bir kimse kendisine ait olan yani maliki olduğu bir malı bir başka kimseye verdiğinde artık her ne kadar o malın maliki ise de zilyetliği malı teslim ettiği kişiye aittir.
Ecrimisil davası nasıl açılır? Dava, zilyet olmayan malik tarafından malik olmayan kötüniyetli (malı haksız olarak elinde bulunduran) zilyede karşı açılır. Ecrimisil, hem taşınır hem de taşınmaz mallar için talep edilebilir. Taşınır veya taşınmaz mal sahibinin ecrimisil talep edebilmesi için, o malı kullananın haklı bir nedene dayanmaksızın zilyet olması ve kötüniyetli bulunması gereklidir. Örneğin, kira sözleşmesi haklı bir nedenle sona eren kiracının, kira da ödemeyerek taşınmazı tahliye etmemesi halinde, tahliye davası açılabileceği veya icra yoluyla tahliye istenebileceği gibi ecrimisil talebinde de bulunulabilir.
Ecrimisil davası ne kadar sürer? Dosyanın içeriği, bulunduğu mahkemenin yoğunluğuna göre bu süre değişmekle birlikte ecrimisil davası süresi ortalama 1-2 yıl sürebilmektedir. istinaf ve Yargıtay sürecinin olması durumunda ise bu süre 3-4 yıla çıkabilmektedir.
Ecrimisil Davası Açma Şartları
Ecrimisil talep edebilmek için temel olarak haksız işgal, işgal edenin kötüniyeti ve malikin kullanımdan mahrum kalması gerekir. Şartlar şöyle özetlenebilir:
- Haksız işgal: Malın, malikin rızası ve haklı bir hukuki neden olmaksızın kullanılması.
- Kötüniyet: İşgal edenin, kullanımının haksız olduğunu bilmesi ya da bilebilecek durumda olması.
- Kullanımdan mahrumiyet: Malikin, malını kullanma/ondan yararlanma imkânından yoksun kalması.
Uygulamada sıkça yapılan bir hata, malikin ayrıca somut bir zarar miktarını ispatlaması gerektiği düşüncesidir. Oysa Yargıtay uygulamasında haksız işgalin varlığı hâlinde ayrıca somut zarar ispatı aranmaz; kullanımdan mahrum kalma başlı başına tazminat doğurur ve bedel, bilirkişi marifetiyle emsal kira/kullanım değeri üzerinden takdir edilir.
Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası
Mirasçılardan biri taşınmazı tek başına veya bazı mirasçılarla birlikte kullanıyor ve diğer mirasçılar, kullanan mirasçıyı intifadan men ettiklerini (yani tek başına kullanıma rıza göstermediklerini bildirdiklerini) ispat ediyorsa, payları oranında ecrimisil talep edilebilir.
Eğer diğer mirasçılar kullanıma baştan rıza göstermişse (örneğin “Sen orada oturabilirsin, bizim için sorun değil” demişlerse) o zaman ecrimisil tazminatı talep edilemez. Çünkü kullanım artık haksız sayılmaz.
Kardeşler arasında ecrimisil davası uygulamada sıkça görülebilmektedir. Mirasçılar ölüm anında terekeye birlikte hak sahibi olurlar; ancak ölüm tarihi, ecrimisilin başladığı tarih değildir. Miras kalan evin içinde mirasçılardan oturan varsa ecrimisil borcu yalnızca orada oturulduğu için kendiliğinden doğmaz: kural olarak diğer mirasçıların onu intifadan men etmiş olması gerekir ve ecrimisil ancak bu tarihten sonraki dönem için istenebilir. Taşınmazın kiraya verilerek gelir getirmesi gibi istisnai hâllerde bu koşul aranmaz.
Ecrimisil hakkı mirasçılara geçer mi? Evet. Miras bırakanın sağlığında doğmuş ecrimisil alacağı, miras yoluyla mirasçılara geçer. Miras bırakanın ölümünden sonra mirasçılar arasında doğabilecek ecrimisil taleplerinde ise intifadan men şartı ve bu şartın istisnaları ayrıca değerlendirilmelidir.
Mirasçılar Arasında Ecrimisil Şartları
Mirasçılar arasında açılacak olan ecrimisil davasının şartları aşağıdaki gibidir:
- Miras bırakanın ölümüyle birlikte elbirliği mülkiyette olan bir taşınmaz bulunması gerekmektedir.
- Bu taşınmazda mirasçılardan biri (veya birkaçı) taşınmazı tek başına kullanıyor olmalı, diğer mirasçılar kullanımdan fiilen dışlanmış olmalıdır.
- Mirasçılardan biri/birkaçı taşınmazı tek başına kullanıyorsa, diğer mirasçılar kullanan mirasçıyı intifadan men etmiş olmalıdır. Bu irade çoğunlukla ihtarnameyle bildirilir, ancak her türlü delille ispatlanabilir (Yargıtay 7. HD, 14.02.2024, E.2022/6659, K.2024/803). 3091 sayılı Kanun uyarınca yapılan başvurunun karşı tarafça öğrenildiği tarihte de intifadan men gerçekleşmiş sayılır (Yargıtay 8. HD, 03.02.2021, E.2020/4640, K.2021/848).
Mirasçılar Arasında Ecrimisil Davası Zamanaşımı
Yargıtay günümüzde, ecrimisil tazminatını haksız fiil esasına dayandırdığı halde, zamanaşımı bakımından kira alacaklarına ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresini uygulamaktadır. Beş yıllık süre, mirasçılar arasındaki taleplerde de dava tarihinden geriye doğru hesaplanır (aşağıda Ecrimisil Zamanaşımı başlığına bakınız). Ancak intifadan men şartının arandığı durumlarda ecrimisil, men tarihinden önceki dönem için istenemez; dolayısıyla talep edilebilecek dönem, hem dava tarihinden geriye beş yıl içinde kalan hem de men tarihinden sonraki süreyle sınırlıdır.
Mirasçılar Arasında Kira Alacağı Ecrimisil Davası
Ecrimisil davası elbirliği mülkiyette malvarlığı olan mirasçılar arasında açılabilir. Miras bırakanın terekesinden kalan bir taşınmazın bir mirasçı veya birkaç mirasçı tarafından kullanılması ve diğer mirasçıların bu taşınmazdan faydalanamaması durumunda bu taşınmazı kullanamayan mirasçılar kullanan mirasçılara karşı ecrimisil davası açabilecektir. Söz konusu kullanım haksız ve tazminat doğurur nitelikte olmalıdır.
Tereke taşınmazı üçüncü bir kişiye kiraya verilmiş ve kira gelirini mirasçılardan biri tek başına tahsil ediyorsa, diğer mirasçılar da payları oranında bu gelirin ödenmesini isteyebilir. Yargıtay’a göre işyeri veya konut gibi kiraya verilerek hukuki semere elde edilen yerlerde intifadan men koşulu aranmaz (Yargıtay 7. HD, 14.02.2024, E.2022/6659, K.2024/803). Mirasçılık sıfatı mirasçılık belgesi ile ispatlanır; ortak kullanım konusunda anlaşma sağlanamıyorsa ortaklığın giderilmesi yoluna da gidilebilir.
Ecrimisil ile Kira Bedeli Arasındaki Fark Nedir?
Ecrimisil ile kira bedeli sık karıştırılsa da hukuki temelleri farklıdır: ecrimisilde taraflar arasında geçerli bir sözleşme yoktur; bedel, haksız kullanım karşılığıdır. Uygulamada en kritik ayrım, ispat ve faiz noktasında ortaya çıkar.
| Ölçüt | Ecrimisil (Haksız İşgal) | Kira Bedeli |
|---|---|---|
| Hukuki temel | Haksız fiil / kötüniyetli zilyetlik (TMK m. 995; içtihat) | Kira sözleşmesi (TBK) |
| Taraflar arası ilişki | Geçerli sözleşme yok | Geçerli kira sözleşmesi var |
| Kötüniyet şartı | Aranır (işgal eden kötüniyetli olmalı) | Aranmaz |
| Faiz türü | Yasal (kanuni) faiz | Sözleşme/temerrüt faizi |
| Zamanaşımı | 5 yıl, dava tarihinden geriye (YİBK 25.05.1938, 29/10) | Kira alacağında 5 yıl (TBK m. 147) |
| Talep eden | Malik / hak sahibi | Kiraya veren |
Ecrimisil Davası ve El atmanın Önlenmesi
Hak sahibinin ecrimisil tazminatı talep edebilmesi için, kötüniyetli haksız zilyede karşı el atmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) davası açmış olması zorunlu değildir. Hak sahibinin el atmanın önlenmesi davasını açmamış olması, haksız zilyedin kullanımına rıza gösterdiği anlamına geliyorsa, bu andan itibaren ecrimisil tazminatı istenemez.
Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan diğer paydaş veya paydaşlardan payına vaki el atmanın önlenmesini her zaman isteyebilir. Elbirliği mülkiyeti için de aynı durum geçerlidir.
Ecrimisil Davasını Kimler, Kime Karşı Açabilir?
Ecrimisil davasını malik veya hak sahibi açar; dava, malı haksız ve kötüniyetli biçimde elinde bulunduran/işgal eden kişiye karşı açılır. Paylı ve elbirliği mülkiyetinde ise özel kurallar devreye girer.
Paylı ve Elbirliği Mülkiyetinde Ecrimisil
Paydaşlar arasında ecrimisilin can alıcı koşulu intifadan men (kullanımdan men) koşuludur. Kural olarak, taşınmazı kullanmayan paydaşın ecrimisil isteyebilmesi için, kullanan paydaşı daha önce intifadan men etmiş (“bu taşınmazı tek başına kullanmana rıza göstermiyorum” iradesini bildirmiş) olması gerekir. Bu bildirim çoğu zaman ihtarname ile yapılır.
Bu koşulun başlıca istisnaları şunlardır:
- Taşınmazın doğal ürün veya kira geliri getiren nitelikte olması (Yargıtay 7. HD, 14.02.2024, E.2022/6659, K.2024/803),
- Taşınmazın kamulaştırılması ve bedelinin paydaşlardan biri tarafından alınması,
- Niteliği gereği birlikte kullanılması mümkün olmayan taşınmazlar,
- Kullanan paydaşın, diğerlerinin kullanımına açıkça engel olması (fiili men),
- Taşınmazı kullanan paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia ederek diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi,
- Davalının paydaş olmaması: paydaş olmayan üçüncü kişiler yönünden intifadan men aranmaz (Yargıtay 8. HD, 11.11.2020, E.2018/6435, K.2020/7096).
Mirasçılar arasında (kardeşler arasında ecrimisil dahil) bu kurallar elbirliği mülkiyeti çerçevesinde uygulanır: miras bırakanın ölümüyle taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar; taşınmazı tek başına kullanan mirasçı, intifadan men koşulu gerçekleştiğinde diğer mirasçılara payları oranında ecrimisil ödemekle yükümlü olabilir. Ecrimisil alacağı mirasçılara geçer.
Ecrimisil Davası Belirsiz Alacak Davası Olarak Açılabilir mi?
31 Temmuz 2026’dan sonra açılan davalarda hayır. Belirsiz alacak davasını düzenleyen HMK m. 107, 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanan 7589 sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır. Ecrimisil alacağının tamamı dava tarihinde belirlenebiliyorsa tamamı talep edilebilir; belirlenemediği durumlarda ise şartları mevcutsa HMK m. 109 kapsamında kısmi dava açılabilir. Aynı Kanun’la HMK m. 109’a eklenen dördüncü fıkra uyarınca, alacağın yalnızca bir kısmının dava edildiği durumlarda talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere ve iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır.
31 Temmuz 2026’dan önce açılmış davalarda ise 7589 sayılı Kanun’un geçiş hükmü uyarınca HMK m. 107 uygulanmaya devam eder. Yargıtay da bu dönemde ecrimisil davasının belirsiz alacak davası olarak açılabileceğini kabul etmişti (Yargıtay 8. H.D. 2020/1930 E., 2020/4540 K. 07.07.2020 T.).
Ecrimisil Davası Dava Değeri
Ecrimisil davalarında haksız işgale uğrayan kişinin zararının giderilmesi amaçlanır; ancak zararın gerçek miktarı çoğu zaman yargılama sırasında yapılacak bilirkişi incelemesiyle ortaya çıkar. 31 Temmuz 2026’dan sonra açılan davalarda HMK m. 107 kapsamında belirsiz alacak davası açılamaz. Alacağın tamamı dava tarihinde belirlenemiyorsa, şartları mevcutsa HMK m. 109 kapsamında kısmi dava açılabilir; bilirkişi raporuyla değer belirlendikten sonra talep, HMK m. 109/4 uyarınca aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere tahkikatın sonuna kadar artırılabilir. Bu tarihten önce açılmış belirsiz alacak davalarında ise dava değeri eski düzenlemeye göre artırılmaya devam eder.
Bedelin hangi ölçütlerle belirlendiği aşağıda Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır? başlığında açıklanmıştır.
Ecrimisil Davası Devam Ederken Taşınmazın Satılması
Taşınmaz üzerinde yalnızca zilyetlik sahibi olmak, mülkiyeti devretme yetkisi vermez. İşgalcinin malik veya yetkili temsilci olmaksızın yaptığı harici satış sözleşmesi tek başına taşınmazın mülkiyetini geçirmez (TMK m. 706). Bu tür işlemler, hak sahibinin mülkiyet hakkını ve önceki döneme ilişkin ecrimisil alacağını kendiliğinden ortadan kaldırmaz.
Taşınmazı malikten harici sözleşmeyle satın alıp bedelini ödeyerek zilyet olan kişinin durumu ise farklıdır. Harici satın alma mülkiyet hakkı vermez; ancak iyiniyetli zilyede, ödediği bedel iade edilinceye kadar taşınmazı alıkoyma (hapis) hakkı tanır (TMK m. 994). Yargıtay, somut olayda bu kişinin kötüniyetli kabul edilemeyeceğini ve verdiği bedel iade edilinceye kadar ecrimisil ödemekle yükümlü tutulamayacağını kabul etmiştir (Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 28.11.2019, 2019/5764 Esas, 2019/10696 Karar).
Ecrimisil davası devam ederken taşınmazın malik tarafından satılması da mümkündür. Dava açıldıktan sonrada sınırlayıcı bir neden bulunmadığı takdirde dava konusu malın veya hakkın üçüncü kişilere devredilebilmesi tasarruf serbestisi kuralının bir gereği, hak sahibi veya malik olmanın da doğal bir sonucudur. Bu halde geçmişe dönük olarak meydana gelen zarar talep edildiğinden davaya devam edilmesi mümkündür. Ancak malikin, yeni malike alacağını devretmesi bir diğer deyişle ecrimisil alacağının temliki de mümkün olduğundan yeni malik de alacağı temlik alarak ecrimisil davasına devam edebilecektir.
Ecrimisil Davası Geriye Dönük
Ecrimisil talepleri için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Ecrimisil en fazla kaç yıllık istenir? Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıllık dönem için istenebilir; daha önceki dönem zamanaşımına uğrar.
Ecrimisil Davası Arabuluculuğa Tabii mi?
Ecrimisil davası arabuluculuk zorunlu mu? Mülkiyet hakkına dayanan ecrimisil davasında kural olarak arabuluculuk dava şartı değildir. Ancak üç istisnaya dikkat edilmelidir:
- Ticari dava niteliğindeki ecrimisil: Tarafların tacir olduğu ve uyuşmazlığın ticari işletmelerini ilgilendirdiği hâllerde dava ticari davadır; konusu bir miktar para olduğundan TTK m. 5/A uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, arabulucuya başvurulmadan açılan böyle bir davanın usulden reddine ilişkin kararı onamıştır (03.12.2025, E.2025/2906, K.2025/7227).
- Kira ilişkisinden kaynaklanan talepler: Örneğin sözleşmesi sona erdiği hâlde tahliye etmeyen eski kiracıdan istenen bedel kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlık sayılırsa, HUAK m. 18/B-1(a) uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
- Kat mülkiyetinden kaynaklanan talepler: Ortak alanların işgali gibi Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda HUAK m. 18/B-1(c) uyarınca arabuluculuk dava şartıdır.
Ecrimisil Tazminatı Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil bedeli, taşınmazın haksız kullanıldığı dönemdeki emsal kira/kullanım değeri esas alınarak bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Hesapta dikkate alınan başlıca unsurlar:
- İşgal edilen bölümün yüzölçümü ve taşınmazın niteliği (konut, işyeri, arsa, tarla),
- Emsal kira sözleşmeleri ve taşınmazın konumu (merkeze yakınlık, gelir potansiyeli),
- Varsa taşınmazdan elde edilen gelirlerin güncel değerleri,
- Kullanım nedeniyle taşınmazda meydana gelen eskime/yıpranma.
Kira esasına göre yapılan hesapta ilk dönem için emsal kira sözleşmeleri karşılaştırılarak taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira bedeli belirlenir; sonraki dönemler için ecrimisil ise ilk dönem bedeline ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir (Yargıtay 7. HD, 30.05.2024, E.2023/4014, K.2024/3085). Son dönem kira bedeli belirlenip geriye doğru ÜFE uygulanarak yapılan hesap ise bozma sebebidir (Yargıtay 8. HD, 29.03.2021, E.2019/2038, K.2021/2906).
Uygulamada gerçek değer çoğu zaman bilirkişi raporuyla ortaya çıktığından, 31 Temmuz 2026’dan sonra açılan davalarda alacağın tamamı belirlenemiyorsa şartları mevcutsa kısmi dava açılabilir ve talep, rapordan sonra HMK m. 109/4 uyarınca bir defaya mahsus artırılabilir. Yargıtay’a göre ecrimisil, en azı kira geliri karşılığı bir zarardır; kapsamını normal kullanımdan doğan eskime gibi olumlu zarar ile malik veya zilyedin yoksun kaldığı fayda belirler (Yargıtay 7. HD, 22.02.2024, E.2022/7398, K.2024/1079). Bilirkişi raporu davanın en belirleyici unsuru olduğundan, rapora karşı süresinde ve gerekçeli itiraz hayati önemdedir.
Ecrimisil Davasında Faiz
Ecrimisil tazminatında faiz ne zaman başlar? Ecrimisil davasında faiz başlangıcı talep şekli ve ihtar durumuna göre değişmektedir.
- Dava/ihtardan önce talep yoksa: faiz dava tarihinden başlar.
- İhtarname ile istenmişse: ihtarda verilen ödeme süresinin bitiminden başlar.
- Kademeli faiz talep edilmişse: ecrimisil yıllık dönemler hâlinde hesaplandığında, her dönem için belirlenen tutara o dönemin sonundan itibaren yasal faiz yürütülmesi istenebilir. Mahkeme taleple bağlı olduğundan (HMK m. 26) bu talep dava dilekçesinde açıkça yer almalıdır; Yargıtay’ın onadığı bir dosyada dönem sonlarından itibaren yasal faize hükmedilmiştir (Yargıtay 7. HD, 30.05.2024, E.2023/4014, K.2024/3085).
Ecrimisil tazminatına hangi faiz uygulanır? Ecrimisil alacağına uygulanacak faiz türü yasal faiz yani kanuni faizdir. Çünkü ecrimisil, haksız fiil veya haksız zilyetlikten kaynaklanan bir tazminat niteliğindedir.
Ecrimisil Zamanaşımı
Bilindiği üzere, 25.05.1938 tarih ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve Yargıtay’ın aynı yoldaki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.(Yargıtay 1. Hukuk Dairesi 2015/5797 Esas, 2017/7375 Karar)
Bir diğer deyişle ecrimisil tazminatı dava tarihinden geriye doğru 5 yıllık süre için talep edilebilir; 5 yıldan önceki süre zamanaşımına uğrayacaktır ve bir zarar doğmuşsa bile zamanaşımına uğradığından bu zararın tazmini talep edilemeyecektir işgal yargılama sırasında da devam ediyorsa, dava tarihinden sonraki dönem için ecrimisil ancak usulüne uygun şekilde ayrıca talep edilmesi kaydıyla istenebilir; bu dönem kendiliğinden hükme dahil edilmez.
Ecrimisil talep süresi için 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Bu süre, haksız kullanımın öğrenildiği tarihten değil, dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Kısmi davadan sonra ayrı bir ek dava açılırsa, ek davada istenen kısım için beş yıllık süre ek dava tarihinden geriye doğru hesaplanır (Yargıtay 5. HD, 16.05.2022, E.2022/226, K.2022/8547); HMK m. 109/4’te düzenlenen aynı dava içinde talep artırma imkânı bu riski ortadan kaldırır.
Ecrimisil Davası Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil Davası Görevli Mahkeme
Ecrimisil davasında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Özellikle mirasçılar arasında taşınmazın kullanılmasından dolayı açılan ecrimisil tazminatı davalarında Sulh Hukuk Mahkemesinin görevli olduğu bazı yerlerde belirtilmektedir. Bu doğru bir bilgi değildir. Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir.
Davanın konusu ticari işletmeye tahsisli bir taşınmazsa ve her iki taraf da tacir olup, işgal fiili ticari işletmelerinin faaliyetiyle ilgili ise, bu durumda dava ticari dava sayılır ve görevli mahkeme Asliye Ticaret Mahkemesi olur.
Ecrimisil Davası Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davalarında yetkili mahkeme aşağıdaki yerlerden bir tanesidir:
- Haksız fiilin işlendiği yer mahkemesi,
- Zararın meydana geldiği veya gelme ihtimalinin bulunduğu yer mahkemesi,
- Zarar görenin yerleşim yeri mahkemesi,
- Genel yetki kuralı olan davalının ikametgah adresi mahkemesidir.
Ancak el atmanın önlenmesi davası ile ecrimisil davası birlikte açılacak ise, el atmanın önlenmesi davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olduğundan bu davaların birlikte açılması halinde yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Ecrimisil Bilirkişi Raporu
Ecrimisil tazminatı davalarında mahkeme tarafından alınacak olan bilirkişi raporu dava için en önemli unsurdur. Bu raporun hukuka uygun olması, hatalı olmaması ve hükme esas teşkil etmesi gerekmektedir. Bu nedenle alınan bilirkişi raporuna karşı beyan dilekçesi hazırlarken rapor detaylı bir şekilde incelenmeli, eksik ve hukuka aykırı hususlar tespit edilerek ona göre bilirkişi raporuna beyan/itiraz dilekçesi hazırlanmalıdır.
Ecrimisil yeniden değerleme oranı nedir? Uygulamada “yeniden değerleme” ile kastedilen, aynı taşınmaz için önceki bir dönemin ecrimisili kesinleşmişse, sonraki dönem bedelinin bu tutara ÜFE artışının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olamayacağı kuralıdır (Yargıtay 1. HD, 14.12.2017, E.2015/5797, K.2017/7375; 8. HD, 20.05.2021, E.2021/184, K.2021/4169). Bu, otomatik bir hesap yöntemi değildir; bilirkişi ilgili dönemlerin emsal kira değerlerini ayrıca değerlendirir.
Ecrimisil İhbarnamesi Nedir?
Hazine ve belediye gibi kamu idareleri tarafından, kamuya ait taşınmazı izinsiz kullanan kişiye (fuzuli şagile) gönderilir. Dayanağı 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75’tir; idare, tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere ecrimisil ister. Özel kişilerin gönderdiği bildirim ise ihbarname değil, aşağıda açıklanan ihtarnamedir.
İdare tarafından yapılan inceleme sonucunda haksız işgal tespiti yapılır ve ecrimisil miktarı hesaplanarak kişiye resmen bildirilir.
- Bir idari işlemdir.
- Bu belgeyle kişiye, “Şu taşınmazı şu tarihler arasında haksız kullandığın tespit edilmiştir, şu kadar ecrimisil borcun doğmuştur.” denir.
- Kişi bu ihbarnameye karşı itiraz veya dava (idari yargı) yoluna gidebilir; idare mahkemesinde dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hâllerde yazılı bildirimden itibaren altmış gündür (İYUK m. 7).
Ecrimisil İhtarnamesi Nedir?
Genellikle taşınmaz malın maliki (örneğin Hazine, belediye veya özel kişi) tarafından, taşınmazı izinsiz kullanan kişiye gönderilir.
- Bir ihtar (uyarı) mahiyetindedir.
- Genellikle dava öncesi gönderilir; noter aracılığıyla gönderilmesi delil gücü sağlar.
- Karşı tarafı haberdar etmek, paydaşlar arasında intifadan men iradesini ortaya koymak ve temerrüdü belgelemek amacı taşır.
- Tek başına zamanaşımını kesmez: zamanaşımını kesen hâller TBK m. 154’te sayılmıştır (borcun ikrarı, dava açılması, icra takibi vb.); alacaklının tek taraflı ihtarnamesi bunlar arasında değildir.
Ecrimisil davası açmadan evvel ihtarname gönderme zorunluluğu bulunmamaktadır.
Ecrimisil Davası Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?
Yalnızca ecrimisil alacağına ilişkin para hükmü kural olarak kesinleşmeden ilamlı icraya konulabilir. El atmanın önlenmesi gibi taşınmazın aynına ilişkin hükümler ise kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m. 367/2). Kanun yolu başvurusu üzerine, şartları varsa İİK m. 36 kapsamında icranın geri bırakılması (tehir-i icra) talep edilebilir.
Ecrimisil Davası Avukatlık Ücreti 2026
Ecrimisil Davası Ücreti için ofisimizle iletişime geçerek konu hakkında detaylı bilgi alındıktan sonra net bir ücret bilgisi öğrenebilirsiniz. Ecrimisil ve el atmanın önlenmesi davaları büromuzun gayrimenkul hukuku çalışma alanı kapsamındadır.
Sıkça Sorulan Sorular
1. Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Mülkiyet hakkına dayanan ecrimisil davasında kural olarak hayır. Ancak tarafların tacir olduğu ve ticari işletmelerini ilgilendiren uyuşmazlıklarda TTK m. 5/A uyarınca arabulucuya başvurmak dava şartıdır; Yargıtay 11. Hukuk Dairesi başvurulmadan açılan böyle bir davanın usulden reddini onamıştır (03.12.2025, E.2025/2906, K.2025/7227). Kira ilişkisinden veya kat mülkiyetinden kaynaklanan taleplerde de HUAK m. 18/B gözetilmelidir.
2. Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Dava tarihinden geriye doğru en çok beş yıl. 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ve yerleşik uygulama uyarınca beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işler; daha önceki dönem için talep zamanaşımına uğrar (Yargıtay 1. HD, 14.12.2017, E.2015/5797, K.2017/7375).
3. Mirasçılar arasında ecrimisil için ihtar şart mı?
Kural olarak taşınmazı kullanmayan mirasçı, kullanan mirasçıyı intifadan men etmiş olmalıdır; bu çoğunlukla noter ihtarıyla yapılır, ancak her türlü delille ispatlanabilir. Taşınmaz kiraya verilerek gelir elde edilen veya doğal ürün veren bir yerse ya da kullanan mirasçı diğerlerinin paydaşlığını inkâr ediyorsa intifadan men şartı aranmaz (Yargıtay 7. HD, 14.02.2024, E.2022/6659, K.2024/803).
4. Ecrimisil belirsiz alacak davası olarak açılabilir mi?
31 Temmuz 2026’dan sonra açılan davalarda hayır; HMK m. 107, 7589 sayılı Kanun’la yürürlükten kaldırılmıştır. Alacağın tamamı dava tarihinde belirlenemiyorsa, şartları mevcutsa HMK m. 109 kapsamında kısmi dava açılabilir ve talep, bilirkişi raporundan sonra tahkikatın sonuna kadar bir defaya mahsus artırılabilir (HMK m. 109/4). Bu tarihten önce açılmış belirsiz alacak davalarında eski hüküm uygulanmaya devam eder.
5. Ecrimisil ihtarnamesi zamanaşımını keser mi?
Hayır. TBK m. 154’e göre zamanaşımı; borçlunun borcu ikrar etmesi, dava açılması veya icra takibi yapılması gibi hâllerde kesilir; alacaklının tek taraflı ihtarnamesi bu hâller arasında sayılmamıştır. İhtarname, intifadan men iradesini ve temerrüdü ortaya koymak bakımından önemlidir.