Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası: Miras Kalan Taşınmazların Satışı

Bir kişinin vefatı üzerine geride bıraktığı taşınmazlar birden fazla mirasçıya kaldığında, mülkiyet elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet biçiminde mirasçılara geçer. Peki taşınmaz miras paylaşımı nasıl olur? Mirasçılar anlaşarak taşınmazı aralarında paylaşabilir; anlaşamazlarsa, herhangi bir mirasçı taşınmaz ortaklığın giderilmesi talebiyle dava açabilir. Uygulamada "izale-i şuyu" olarak bilinen bu dava, ortaklığı ya taşınmazın aynen bölünmesiyle ya da satılıp bedelinin paylaştırılmasıyla sonlandırır. 2026 itibarıyla güncel uygulamada süreç, dava şartı arabuluculuk aşamasıyla başlar; satış aşaması ise 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 12. Yargı Paketi'yle yeniden şekillenmiştir. Bu rehberde miras ortaklığının hukuki niteliğinden e-Devlet üzerinden taşınmaz sorgulamaya, harçlardan güncel mevzuat değişikliklerine kadar tüm süreç, yerleşik içtihat doğrultusunda ele alınmaktadır.

Miras Ortaklığı Nedir?

Miras ortaklığı, mirasbırakanın ölümüyle terekedeki tüm hak ve borçlar üzerinde mirasçıların birlikte hak sahibi olduğu ortaklıktır. Mirasbırakanın ölümü anında mirasçılar, terekedeki taşınmazlar üzerinde elbirliği (iştirak halinde) mülkiyet hakkı kazanır; bu mülkiyette mirasçıların belirli, bağımsız payları yoktur ve tereke üzerindeki tasarruflar kural olarak oy birliğiyle yapılır.

Miras Ortaklığı ve Elbirliği Mülkiyetinin Hukuki Niteliği

Türk Medeni Kanunu m. 640 uyarınca, miras bırakanın birden çok mirasçısı bulunduğu takdirde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar. Bu ortaklığın hukuki niteliği elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettir; her mirasçının somut, matematiksel olarak ayrışmış bir payı bulunmaz, mirasçılar terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf etmek zorundadır. Uygulamada en sık karşılaşılan kilitlenme tam da bu ortak tasarruf zorunluluğundan doğar: bir mirasçının taşınmazı satmak, diğerinin elinde tutmak istemesi durumunda elbirliği mülkiyeti rejimi tek başına çözüm sunmaz. Bu nedenle TMK m. 644 mirasçılardan birine elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep etme hakkı tanımış; bunun ötesinde TMK m. 698 hükmü ise paylaşmayı isteme hakkını yerleşik içtihat doğrultusunda mutlak bir hak olarak konumlandırmıştır.

Miras Ortaklığının Sona Erme Şekilleri

1-) Mirasın Tamamen Paylaşılması: Miras ortaklığını sona erdiren ilk durum mirasın tamamen paylaşılmasıdır. Tereke kapsamındaki tüm hakların paylaşılması miras ortaklığını sona erdirecektir.

2-) Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi: Türk Medeni Kanunu 644. maddeye göre, mirasçılardan biri elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açabilecektir. Davanın sonucunda miras ortaklığı sona erebilecektir.

3-) Tereke Aktifinde Hiçbir Değerin Kalmaması: Terekedeki borçların ödenmesi üzerine terekede aktif olarak herhangi bir değerin kalmaması durumunda da miras ortaklığı sona erecektir.

4-) Miras Ortaklığının Başka Bir Ortaklığa Dönüştürülmesi: Mirasçılar miras ortaklığını değiştirebilirler. Miras ortaklığının başka bir ortaklığa dönüştürülebilmesi için tüm mirasçıların onay vermesi gerekir.

5-) Mirasçı Sayısının Bir Kişiye Düşmesi: Mirasçı sayısının bir kişiye düşmesi durumunda miras ortaklığı sona erecektir.

Taşınmaz Miras ve Elbirliği Mülkiyeti

Taşınmaz miras, mirasbırakandan mirasçılara geçen taşınmaz mallar üzerindeki hak sahipliğini ifade eder ve mülkiyet başlangıçta elbirliği mülkiyeti biçimindedir. Uygulamada en kritik nokta şudur: elbirliği mülkiyetinde hiçbir mirasçı, kendi "payını" tek başına satamaz; çünkü belirlenmiş bağımsız pay yoktur. Bu nedenle taşınmaz miras paylaşımı için ya mirasçıların oy birliği ya da yargısal bir karar gerekir.

Mirasçılar, TMK m. 644 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemesinden elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini isteyebilir. Paylı mülkiyete geçildiğinde her paydaşın belirli, oransal bir payı doğar ve paydaş kendi payı üzerinde (devir, ipotek, haciz) serbestçe tasarruf edebilir. Uygulamada ortaklığın giderilmesi davası ile TMK m. 644 talebi çoğu zaman birlikte değerlendirilir; mahkeme diğer mirasçılara itiraz için süre tanır, itiraz gelmezse elbirliği mülkiyeti paylı mülkiyete çevrilir ve ardından ortaklığın taksim veya satış yoluyla giderilmesi aşamasına geçilir.

Miras Kalan Taşınmaz Nasıl Öğrenilir? (Miras Taşınmaz Sorgulama)

Miras kalan taşınmaz nasıl öğrenilir sorusunun 2026 itibarıyla en pratik yanıtı, e-Devlet ve WebTapu (TAKBİS) üzerinden miras taşınmaz sorgulamadır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün e-Devlet'teki "Tapu Bilgileri Sorgulama (Mirasçısı Olduğunuz Kişi Adına)" hizmeti; resmî tanımıyla, "Bu hizmeti kullanarak mirasçısı olduğunuz kişiye ait TAKBİS'te kayıtlı tapu bilgilerini sorgulayabilirsiniz." turkiye

Miras taşınmaz sorgulama adımları (2026 güncel uygulama):

1. e-Devlet Kapısı'na (turkiye.gov.tr) T.C. kimlik numarası ve e-Devlet şifresiyle giriş yapın.
2. Arama çubuğuna "Tapu Bilgileri Sorgulama (Mirasçısı Olduğunuz Kişi Adına)" yazın veya WebTapu (webtapu.tkgm.gov.tr) üzerinden bireysel girişle "Taşınmaz İşlemleri → Mirasçısı Olduğum Taşınmazlar" menüsünü açın.
3. İki yöntemden birini seçin: (a) Adalet Bakanlığı Veraset Belgesi ile Sorgulama (elinizde TC kimlik numaralarını içeren mahkeme/noter veraset ilamı varsa) veya (b) NVİ bilgilerinizle sorgulama (yalnızca anne, baba veya vefat eden eş için doğrudan görüntüleme sağlar; dede/nine gibi üst soy için veraset ilamı gerekir).
4. Mirasbırakanın T.C. kimlik numarasını girerek sorgulayın; mirasçısı olduğunuz taşınmazların listesi, hisse ve konum bilgileriyle görüntülenir.

Uygulamada dikkat: Sorgulama ücretsizdir. Ancak murisin eski tapu kayıtlarında T.C. kimlik numarası veya kimlik bilgileri eksik/hatalıysa, o taşınmazlar listelenmeyebilir. Bu durumda randevu alınarak ilgili Tapu Müdürlüğüne bizzat başvurulması gerekir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Eski adıyla izale-i şüyu ve yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davası (miras nedenli), iki şekilde açılabilecektir. Bunlar:

1) Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi

Paylı veya elbirliği mülkiyete konu taşınmaz veya taşınır mallarda, mevcut mülkiyet ilişkisini sonlandırıp bireysel mülkiyete geçmeyi sağlayan dava türüdür. Mirasçılardan biri veya birkaçı açabilir; veraset belgesindeki tüm mirasçılar davada yer almalıdır. Mahkeme diğer mirasçılara itirazları olup olmadığını tebliğ eder. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmez veya süresinde paylaşma davası açılmazsa, mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

2) Paylaşmayı İsteme Hakkı

Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasını Sulh Hukuk Mahkemesinden isteyebilir (paylaşma davası). Hakim, terekenin tamamını ve her bir malı göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırma yapar; değer farkları para ödemesiyle denkleştirilir. Paylaşmanın derhal yapılması malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa, hâkim bir mirasçının istemiyle paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir. Taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilemez; teşkil sağlandıktan sonra keşif ve bilirkişi marifetiyle kıymet takdiri yapılır, itiraz yoksa mahkeme satış yoluyla giderilmeye hükmeder.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi yargılaması, iki taraflı (çift taraflı) dava niteliğindedir; davanın kazananı veya kaybedeni yoktur, hüküm tüm paydaşları aynı şekilde etkiler. Tarafların eksiksiz teşkili davanın olmazsa olmazıdır: tapuda kayıtlı tüm paydaşların, ölmüş paydaşların ise mirasçılarının davaya katılması zorunludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihadı, eksik taraf teşkili ile verilen kararları bozmaktadır. Yargılama sürecinde mahkeme, bilirkişi marifetiyle taşınmazın aynen taksimi mümkün olup olmadığını araştırır; mümkünse aynen taksime, değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Süreç adımları (özet):

1. Veraset ilamının (mirasçılık belgesi) noter veya Sulh Hukuk Mahkemesinden temin edilmesi
2. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvuru ve dava şartının tüketilmesi
3. Son tutanak ekiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılışı
4. Tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat ve taraf teşkili
5. Keşif, bilirkişi raporu ve aynen taksim/satış değerlendirmesi
6. Hüküm ve hükmün kesinleşmesini takiben satış memurluğu aşaması

Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Taksim mi? Mahkemenin Tercih Sırası

Mahkeme, ortaklığın giderilmesinde öncelikle aynen taksim olanağını araştırmakla yükümlüdür. Aynen taksim, taşınmazın imar mevzuatı çerçevesinde ifrazının (ayrılmasının) mümkün olup olmadığına bağlıdır; belediye veya il özel idaresinden alınacak olumlu cevap üzerine ifraz projesi onaylanır ve paylar tapuya tescil edilir. Paylar arasındaki değer farkı, eksik kalan paydaşa para ödemesi yoluyla denkleştirilir. Aynen taksim mümkün değilse — apartman dairesi gibi bölünemeyecek nitelikteki taşınmazlarda çoğunlukla bu durum söz konusudur — mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmeder. Yargıtay yerleşik içtihadı, aynen taksimin paydaşların değerini önemli ölçüde azaltacağı veya hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağı durumlarda doğrudan satış kararı verilebileceğini kabul etmektedir.

2026 Yeniliği: Miras Kalan Taşınmazda Mirasçıya Öncelikli Satış (İİK m.114)

Miras kalan taşınmaz nasıl satılır?  7589 sayılı Kanun, 31 Temmuz 2026 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi ve İcra ve İflas Kanunu m.114'ü değiştirerek izale-i şuyu satışlarında mirasçılar lehine önemli bir yenilik getirdi. Buna göre; tamamı miras yoluyla edinilmiş ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmayan taşınmazlarda, ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse, yapılacak açık artırmalarda birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu artırma usulü bir defaya mahsustur.

Düzenlemenin pratik sonuçları şunlardır:

• Birinci artırmada teklif eşiği %100'e çıktı: Mirasçılar arasında yapılan bu ilk artırmada teklifin, malın muhammen kıymetinin yüzde yüzünü karşılaması gerekir. Böylece taşınmazın gerçek değerinin altında elden çıkması engellenmek istenmiştir.
• Üçüncü kişiler birinci artırmaya giremez: İlk artırma dışarıya kapalıdır; yalnızca malik mirasçılar pey sürebilir. Bu, ailenin taşınmazı yabancı bir alıcıya kaptırmadan kendi içinde edinmesine öncelik tanır.
• Alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açılır: Birinci artırmada mirasçılardan alıcı çıkmazsa, ikinci artırma genel hükümlere göre yapılır; üçüncü kişiler katılabilir ve teklif eşiği muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından yüksek olanına iner.
• Geçiş hükmü: Bu değişiklik, yürürlük tarihinden (31.07.2026) önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; o satışlar eski hükümlere göre tamamlanır.

Bu yenilik, aile taşınmazını korumak isteyen mirasçılar bakımından güçlü bir araçtır: dava sonunda satış kararı çıksa dahi, mirasçılar birinci artırmada taşınmazı gerçek değeri üzerinden kendi aralarında edinme önceliğine sahip olur. Öte yandan %100 eşiği, düşük teklifle taşınmaz edinmeyi zorlaştırdığından strateji baştan doğru kurulmalıdır.

Satış Aşaması, UYAP E-Satış Sistemi ve Ön Alım (Şufa) Hakkı

Satış suretiyle giderilmeye ilişkin hüküm kesinleştikten sonra dosya mahkemenin Satış Memurluğuna devredilir. 2026 itibarıyla satış süreci büyük ölçüde UYAP E-Satış Portalı üzerinden yürütülür; ihale tarihleri, kıymet takdiri raporları ve teminat işlemleri elektronik ortamda yönetilir. Yukarıda açıklanan İİK m.114 değişikliği uyarınca, tamamı miras kalan taşınmazlarda birinci artırma mirasçılara özgülenmiş; mirasçılardan alıcı çıkmaması halinde yapılan ikinci artırmaya ise teminatı yatıran üçüncü kişiler de katılabilir. Satış bedelinden masraflar düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara tapuda yazılı pay oranlarında dağıtılır.

İhale bedelinin süresinde yatırılmaması hâline de yeni düzenlemede özel sonuçlar bağlanmıştır: en yüksek teklifi verip de bedeli süresinde yatırmayan ihale alıcısının teminatı iade edilmez; satış masrafları mahsup edildikten sonra kalan tutar, ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca bu alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve bu ceza 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilir. Bu yaptırım, ihaleyi sürüncemede bırakan iyiniyetli olmayan tekliflerin önüne geçmeyi amaçlar.

Paylı mülkiyette üçüncü kişiye yapılan satışlarda paydaşların TMK m.732 uyarınca yasal ön alım (şufa) hakkı bulunmakla birlikte, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan açık artırmalı satışta bu hak — Yargıtay yerleşik içtihadı uyarınca — kullanılamaz; zira satış, paydaşların katılabildiği cebrî bir satıştır ve mirasçıya öncelikli birinci artırma usulü zaten aynı korumayı daha güçlü biçimde sağlamaktadır.

Hukuki Durum → Değerlendirme → Sonuç Tablosu

Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen m. 18/B hükmü uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 2026 itibarıyla bu uygulama yerleşmiş olup, arabuluculuk yoluna başvurulmadan doğrudan açılan davalar HMK m. 115/2 uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilmektedir. Süreç, taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosuna yapılacak başvuru ile başlar; arabulucu tüm paydaşları toplantıya davet eder ve süreç kural olarak üç hafta, zorunlu hâllerde bir hafta uzatma ile dört hafta içinde sonuçlanır. Anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucunca onaylı örneği, dava dilekçesinin ekinde mahkemeye sunulmak zorundadır; aksi takdirde mahkeme bir haftalık kesin süre verir, eksiklik tamamlanmazsa dava usulden reddedilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Miras ortaklığının giderilmesi davası süresi davanın taraf sayısı, davadaki mirasın büyüklüğüne ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişebilmektedir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası süresi ortalama 2-3 yıl sürebilmektedir.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davasında Malın Mahkeme Tarafından Satılması

Mahkeme hükmü itiraz olmaksızın kesinleştikten sonra mahkeme satış dosyası hazırlar ve miras kalan taşınmaz ihale yoluyla satışa çıkarılır. İhalede paydaşlardan her hangi biri gayrimenkulü satın almak için pey sürebileceği gibi dışarıdan bir kişide kanunda belirtilen teminatları yatırmak koşuluyla pey sürebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının satış yoluyla giderilmesi İcra İflas Kanunu hükümleri ile belirlenmiştir. Bu nedenle detaylı bilgi için uzman bir miras avukatından yardım almanızı önermekteyiz.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davası Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, HMK m. 4/1-b uyarınca dava konusu malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davası Yetkili Mahkeme

Yetki bakımından uygulamada sıkça yanılgıya düşülen bir nokta bulunmaktadır: miras nedenli olsa dahi, dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin sonuç doğurduğundan, HMK m. 11 (miras bırakanın son yerleşim yeri) değil, HMK m. 12 hükmü uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu yöndeki yerleşik içtihadında, miras bırakanın son ikametgâhından hareketle verilen yetkisizlik kararlarını bozmuş; HMK m. 12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olduğu için yetki sözleşmesiyle de aşılamayacağını vurgulamıştır. Birden fazla taşınmazın dava konusu edildiği hallerde HMK m. 12/3 davacıya seçimlik yetki tanır: taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi, diğerleri bakımından da yetkilidir. Bakırköy yetki çevresindeki taşınmazlar için Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili olacaktır.

Ortak Taşınmazın Kiraya Verilmesi (TMK m. 691)

Ortaklık giderilene kadar taşınmaz kullanılmaya ve gelir getirmeye devam edebilir; bu nedenle ortak taşınmazın kiraya verilmesi sıkça gündeme gelir. Paylı mülkiyette kiraya verme, TMK m. 691 anlamında "önemli yönetim işi" sayılır ve geçerli olması için pay ve paydaş çoğunluğu ile karar alınması gerekir. Nitekim TMK m. 691/1 ve 06.05.1955 tarihli 12/18 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, taşınmazın tamamına ilişkin kira sözleşmesinin geçerliliği için sayı ve pay çoğunluğu şarttır.

Uygulamada iki sonuç doğar:

• Gerekli çoğunluk sağlanmadan yapılan kira sözleşmesi, buna icazet vermeyen paydaşı bağlamaz; icazet vermeyen paydaş elatmanın önlenmesi (müdahalenin men'i) davası açabilir.
• Çoğunluk sağlanmışsa, sözleşmeye taraf olmayan paydaş ecrimisil değil, payına düşen kira bedelini talep edebilir.

İntifadan men koşulu ve ecrimisil: Bir paydaş, taşınmazı tek başına kullanan diğer paydaştan ecrimisil (haksız işgal tazminatı) isteyecekse, kural olarak dava açmadan önce diğer paydaşı intifadan men etmiş (taşınmazdan veya gelirinden yararlanma iradesini bildirmiş) olmalıdır. Pratikte bu bildirim, sonradan açılacak ecrimisil davasının kabulü için belirleyicidir; bildirim yapılmadan geçen dönem için ecrimisil talebi genellikle reddedilir.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Dava Dilekçesi

Miras ortaklığının giderilmesinin tek bir çeşidi yoktur. Bu nedenle hazırlanacak olan dilekçenin uzman bir avukat tarafından hazırlamış olması son derece önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk gerçekten zorunlu mudur?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile HUAK m. 18/B hükmüne eklenen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, herhangi bir süre vermeksizin davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder.

Miras kalan taşınmazda mirasçılar satışta öncelikli mi? (2026 değişikliği)

Evet. 7589 sayılı Kanunla değişen İİK m.114 uyarınca, tamamı miras yoluyla edinilmiş ve üçüncü kişi mülkiyeti bulunmayan taşınmazlarda birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin %100'ü üzerinden yapılır. Mirasçılardan alıcı çıkmazsa ikinci artırma herkese açılır. Bu usul bir defaya mahsustur ve 31.07.2026'dan önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz.

Diğer mirasçıların onayı olmadan tek başıma dava açabilir miyim?

Evet. TMK m.644 ve m.698 uyarınca pay oranı ne olursa olsun her mirasçı tek başına dava açabilir. Diğerlerinin itirazı davanın açılmasına engel değildir; ancak tüm mirasçıların davada taraf olması zorunludur.

Yetkili mahkeme miras bırakanın son yerleşim yeri midir, taşınmazın bulunduğu yer mi?

Ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin sonuç doğurduğundan HMK m. 12 hükmü uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir. Yargıtay yerleşik içtihadı, miras bırakanın son ikametgâhından hareketle verilen yetkisizlik kararlarını bu gerekçeyle bozmaktadır.

Dava ortalama ne kadar sürer ve neden uzar?

Ortalama 2-3 yıl arasında değişmekle birlikte, taraf sayısının fazla olması, yurt dışı mirasçıların bulunması, bilirkişi raporlarına itirazlar, muhdesat aidiyeti uyuşmazlıkları ve istinaf süreci yargılama süresini uzatabilmektedir. Dava şartı arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanması, sürecin önemli ölçüde kısalmasını sağlar.

Miras taksim sözleşmesi varken ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Geçerli bir miras taksim sözleşmesi mevcutsa, Yargıtay yerleşik içtihadı uyarınca açılan ortaklığın giderilmesi davası HMK m. 114/1-h hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilir. Sözleşmeye uymayan mirasçıya karşı izlenecek yol, ortaklığın giderilmesi değil tapu iptal ve tescil davasıdır.

Taşınmaz üzerinde benim yaptırdığım yapı varsa satış bedelinden ek pay alabilir miyim?

Bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların paydaşlardan birine ait olduğu iddia edildiğinde, ilgili paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilir ve bu dava bekletici mesele yapılır. İddia ispatlanırsa, satış bedelinden muhdesat değerine karşılık gelen tutar ilgili paydaşa öncelikli olarak ödenir; kalan kısım ise paylar oranında dağıtılır.

Açık artırmaya bizzat katılıp taşınmazı ben satın alabilir miyim?

Evet. Tamamı miras kalan taşınmazlarda birinci artırma zaten yalnızca mirasçılara açıktır; bu aşamada muhammen kıymetin %100'ü üzerinden pey sürebilirsiniz. İkinci artırmada da katılabilirsiniz; kendi payınız oranındaki tutar ihale bedelinden mahsup edilir.

İhaleyi kazandım ama parayı yatıramadım; ne olur?

Yeni İİK m.114 uyarınca teminatınız iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar paydaşlara payları oranında ödenir. Ayrıca teklif ettiğiniz bedelin %5'i oranında idari para cezasıyla karşılaşırsınız. Bu nedenle artırmaya katılmadan önce ödeme planının hazır olması gerekir.

2026 değişikliği devam eden dosyamı etkiler mi?

Değişiklik 31.07.2026'da yürürlüğe girdi ve bu tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Henüz satış ilanı yapılmamış dosyalarda ise yeni mirasçıya öncelikli artırma usulü uygulanır. Dosyanızın hangi aşamada olduğu belirleyicidir.

12. Yargı Paketi ortaklığın giderilmesini nasıl etkiledi?

31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun, İİK m. 114'te değişiklik yaptı. Tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda birinci artırma artık sadece mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin %100'ü üzerinden, bir defaya mahsus yapılıyor; ihale bedelini yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin %5'i idari para cezası uygulanıyor.

Ortaklığın giderilmesi davası hangi mahkemede açılır?

Görevli mahkeme, taşınmazın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir (HMK m. 4). Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir ve bu yetki kesindir (HMK m. 12). Birden fazla taşınmaz farklı yerlerdeyse, birinin bulunduğu yerde diğerleri için de dava açılabilir.

Ortak taşınmaz nasıl kiraya verilebilir?

Paylı mülkiyette kiraya verme önemli yönetim işidir; geçerli olması için pay ve paydaş çoğunluğuyla karar alınması gerekir (TMK m. 691). Çoğunluk sağlanmadan yapılan kira, buna icazet vermeyen paydaşı bağlamaz ve o paydaş elatmanın önlenmesi davası açabilir.

Taşınmaz ortaklıktan çıkarma davası ile mirasçılıktan çıkarma aynı şey mi?

Hayır. Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), taşınmazdaki birlikte mülkiyeti taksim veya satışla sona erdiren davadır. Mirasçılıktan çıkarma (ıskat, TMK m. 510) ise mirasbırakanın, saklı paylı mirasçısını ölüme bağlı tasarrufla miras hakkından yoksun bırakmasıdır. Bunlar tamamen farklı kurumlardır.

Ortaklığın Giderilmesi Avukatı

Ortaklığın giderilmesi davası, görünürdeki teknik basitliğine rağmen taraf teşkili, dava şartı arabuluculuk, kesin yetki kuralları, muhdesat ihtilafları ve UYAP E-Satış sürecinin doğru yönetimini gerektiren çok katmanlı bir yargılamadır. Mirasçıların pay oranlarının doğru hesaplanması, satış aşamasında hak kaybına uğranılmaması ve sürecin makul sürede sonuçlandırılması bakımından miras hukuku alanında deneyimli profesyonel destek belirleyici olmaktadır. İstanbul Miras Avukatı hizmetlerimiz kapsamında Öner Hukuk ve Danışmanlık, İstanbul ve çevre illerde ortaklığın giderilmesi davalarının açılış aşamasından satış memurluğu sürecine kadar tüm aşamalarında müvekkillerine hukuki temsil sağlamaktadır. Süreçle ilgili somut uyuşmazlığınızın değerlendirilmesi için Bakırköy ofisimiz aracılığıyla iletişime geçebilirsiniz.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.