Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası 2026: Miras Kalan Taşınmazların Satışı

Miras bırakanın vefatıyla birlikte mirasçılar arasında kendiliğinden doğan elbirliği mülkiyeti, taşınmazın kullanımı, kiraya verilmesi veya satışı konusunda anlaşmazlık çıktığı an pratik bir kilitlenmeye dönüşür. Türk Medeni Kanunu m. 698 hükmü, hiçbir paydaşın istemediği bir ortaklık içinde kalmaya zorlanmamasını esas alır; bu noktada devreye giren ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası, mülkiyetin aynen taksim ya da satış yoluyla bireysel mülkiyete dönüştürülmesini sağlayan teknik bir tasfiye yargılamasıdır. 2026 itibarıyla yürürlükte olan dava şartı zorunlu arabuluculuk, UYAP E-Satış altyapısı ve yerleşik Yargıtay içtihatları, sürecin doğru yönetilmesini her zamankinden daha kritik kılmaktadır.

Miras Ortaklığı Nedir?

Miras bırakanın vefatından sonra mirasçıların terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan ortaklığa "Miras Ortaklığı" denir.

Miras Ortaklığı ve Elbirliği Mülkiyetinin Hukuki Niteliği

Türk Medeni Kanunu m. 640 uyarınca, miras bırakanın birden çok mirasçısı bulunduğu takdirde, mirasın geçmesiyle birlikte paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık doğar. Bu ortaklığın hukuki niteliği elbirliği (iştirak halinde) mülkiyettir; her mirasçının somut, matematiksel olarak ayrışmış bir payı bulunmaz, mirasçılar terekedeki haklar üzerinde birlikte tasarruf etmek zorundadır. Uygulamada en sık karşılaşılan kilitlenme tam da bu ortak tasarruf zorunluluğundan doğar: bir mirasçının taşınmazı satmak, diğerinin elinde tutmak istemesi durumunda elbirliği mülkiyeti rejimi tek başına çözüm sunmaz. Bu nedenle TMK m. 644 mirasçılardan birine elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesini talep etme hakkı tanımış; bunun ötesinde TMK m. 698 hükmü ise paylaşmayı isteme hakkını yerleşik içtihat doğrultusunda mutlak bir hak olarak konumlandırmıştır.

Miras Ortaklığının Sona Erme Şekilleri

1-) Mirasın Tamamen Paylaşılması: Miras ortaklığını sona erdiren ilk durum mirasın tamamen paylaşılmasıdır. Tereke kapsamındaki tüm hakların paylaşılması miras ortaklığını sona erdirecektir.

2-) Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi: Türk Medeni Kanunu 644. maddeye göre, mirasçılardan biri elbirliği mülkiyetin paylı mülkiyete dönüştürülmesi için dava açabilecektir. Davanın sonucunda miras ortaklığı sona erebilecektir.

3-) Tereke Aktifinde Hiçbir Değerin Kalmaması: Terekedeki borçların ödenmesi üzerine terekede aktif olarak herhangi bir değerin kalmaması durumunda da miras ortaklığı sona erecektir.

4-) Miras Ortaklığının Başka Bir Ortaklığa Dönüştürülmesi: Mirasçılar miras ortaklığını değiştirebilirler. Miras ortaklığının başka bir ortaklığa dönüştürülebilmesi için tüm mirasçıların onay vermesi gerekir.

5-) Mirasçı Sayısının Bir Kişiye Düşmesi: Mirasçı sayısının bir kişiye düşmesi durumunda miras ortaklığı sona erecektir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası

Eski adıyla izale-i şüyu ve yeni adıyla ortaklığın giderilmesi davası (miras nedenli), iki şekilde açılabilecektir. Bunlar:

1-) Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Dönüştürülmesi: 

Paylı veya elbirliği ile mülkiyete konu olan taşınmaz veya taşınır mallarda paydaşlar/ortaklar arasında mevcut  mülkiyet ilişkisini sonlandırıp  bireysel mülkiyete geçmeyi sağlayan bir dava türüdür.

Bu davayı mirasçılardan biri veya birkaçı açabilir. Bu davada veraset belgesinde bulunan tüm mirasçılar bulunmalıdır. Davanın açılması üzerine mahkeme, diğer mirasçılara itirazları olup olmadığı konusunda tebligat yapacaktır. Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, istem konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilir.

2-) Paylaşmayı İsteme Hakkı: 

Her mirasçı, terekedeki belirli malların aynen, olanak yoksa satış yoluyla paylaştırılmasına karar verilmesini Sulh Hukuk Mahkemesinden isteyebilir. Bu davaya paylaşma davası da denilmektedir. Bu davada da veraset belgesinde bulunan tüm mirasçıların bulunması gereklidir. Mirasçılardan birinin istemi üzerine hakim, terekenin tamamını ve terekedeki malların her birini göz önünde tutarak, olanak varsa taşınmazlardan her birinin tamamının bir mirasçıya verilmesi suretiyle paylaştırmayı yapar. Mirasçılara verilen taşınmazların değerleri arasındaki fark para ödenmesi yoluyla giderilerek miras payları arasında denkleştirme sağlanır.

Paylaşmanın derhal yapılması, paylaşım konusu malın veya terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa; hakim, mirasçılardan birinin istemi üzerine bu malın veya terekenin paylaşılmasının ertelenmesine karar verebilir.

Davada tüm mirasçıların bulunması gerektiğini belirmiştik. Taraf teşkili sağlanmadan işin esasına girilemeyecektir. Taraf teşkili sağlandıktan sonra mahkeme tarafından yapılacak keşif ile bilirkişiler marifetiyle taşınmazın kıymet takdiri yapılır. Taşınmazın kıymet takdiri ve mirasçıların payları raporda belirlendikten sonra davada taraf olan mirasçıların her hangi bir itirazı olmazsa mahkeme ortaklığın satış yoluyla giderilmesi için hüküm kuracaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Yargılama Süreci

Ortaklığın giderilmesi yargılaması, iki taraflı (çift taraflı) dava niteliğindedir; davanın kazananı veya kaybedeni yoktur, hüküm tüm paydaşları aynı şekilde etkiler. Tarafların eksiksiz teşkili davanın olmazsa olmazıdır: tapuda kayıtlı tüm paydaşların, ölmüş paydaşların ise mirasçılarının davaya katılması zorunludur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu yerleşik içtihadı, eksik taraf teşkili ile verilen kararları bozmaktadır. Yargılama sürecinde mahkeme, bilirkişi marifetiyle taşınmazın aynen taksimi mümkün olup olmadığını araştırır; mümkünse aynen taksime, değilse satış suretiyle ortaklığın giderilmesine karar verir.

Süreç adımları (özet):

1. Veraset ilamının (mirasçılık belgesi) noter veya Sulh Hukuk Mahkemesinden temin edilmesi
2. Taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosuna başvuru ve dava şartının tüketilmesi
3. Son tutanak ekiyle birlikte taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesinde dava açılışı
4. Tüm paydaşlara usulüne uygun tebligat ve taraf teşkili
5. Keşif, bilirkişi raporu ve aynen taksim/satış değerlendirmesi
6. Hüküm ve hükmün kesinleşmesini takiben satış memurluğu aşaması

Aynen Taksim mi, Satış Suretiyle Taksim mi? Mahkemenin Tercih Sırası

Mahkeme, ortaklığın giderilmesinde öncelikle aynen taksim olanağını araştırmakla yükümlüdür. Aynen taksim, taşınmazın imar mevzuatı çerçevesinde ifrazının (ayrılmasının) mümkün olup olmadığına bağlıdır; belediye veya il özel idaresinden alınacak olumlu cevap üzerine ifraz projesi onaylanır ve paylar tapuya tescil edilir. Paylar arasındaki değer farkı, eksik kalan paydaşa para ödemesi yoluyla denkleştirilir. Aynen taksim mümkün değilse — apartman dairesi gibi bölünemeyecek nitelikteki taşınmazlarda çoğunlukla bu durum söz konusudur — mahkeme satış suretiyle ortaklığın giderilmesine hükmeder. Yargıtay yerleşik içtihadı, aynen taksimin paydaşların değerini önemli ölçüde azaltacağı veya hakkaniyete aykırı sonuçlar doğuracağı durumlarda doğrudan satış kararı verilebileceğini kabul etmektedir.

Satış Aşaması, UYAP E-Satış Sistemi ve Ön Alım (Şufa) Hakkı

Satış suretiyle ortaklığın giderilmesine ilişkin hüküm kesinleştikten sonra dosya, mahkemenin Satış Memurluğuna devredilir. 2026 itibarıyla satış süreci büyük ölçüde UYAP E-Satış Portalı üzerinden yürütülmekte; ihale tarihleri, kıymet takdiri raporları ve teminat işlemleri elektronik ortamda yönetilmektedir. Açık artırmaya paydaşlar bizzat katılabileceği gibi, kanunda öngörülen teminatları yatıran üçüncü kişiler de pey sürebilir. Satış bedelinden satış masrafları düşüldükten sonra kalan tutar, paydaşlara tapuda yazılı pay oranlarında dağıtılır. Paylı mülkiyette üçüncü kişiye yapılan satışlarda paydaşların TMK m. 732 uyarınca yasal ön alım (şufa) hakkı bulunmakla birlikte, ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan açık artırmalı satışta bu hak — Yargıtay yerleşik içtihadı uyarınca — kullanılamaz; zira satış zaten bütün paydaşların katılabildiği bir cebrî satıştır.

Ortaklığın Giderilmesi Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı Kanun ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'na (HUAK) eklenen m. 18/B hükmü uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. 2026 itibarıyla bu uygulama yerleşmiş olup, arabuluculuk yoluna başvurulmadan doğrudan açılan davalar HMK m. 115/2 uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedilmektedir. Süreç, taşınmazın bulunduğu yerdeki Arabuluculuk Bürosuna yapılacak başvuru ile başlar; arabulucu tüm paydaşları toplantıya davet eder ve süreç kural olarak üç hafta, zorunlu hâllerde bir hafta uzatma ile dört hafta içinde sonuçlanır. Anlaşma sağlanamaması hâlinde düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucunca onaylı örneği, dava dilekçesinin ekinde mahkemeye sunulmak zorundadır; aksi takdirde mahkeme bir haftalık kesin süre verir, eksiklik tamamlanmazsa dava usulden reddedilir.

Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?

Miras ortaklığının giderilmesi davası süresi davanın taraf sayısı, davadaki mirasın büyüklüğüne ve mahkemenin yoğunluğuna göre değişebilmektedir. Ancak ortaklığın giderilmesi davası süresi ortalama 2-3 yıl sürebilmektedir.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davasında Malın Mahkeme Tarafından Satılması

Mahkeme hükmü itiraz olmaksızın kesinleştikten sonra mahkeme satış dosyası hazırlar ve miras kalan taşınmaz ihale yoluyla satışa çıkarılır. İhalede paydaşlardan her hangi biri gayrimenkulü satın almak için pey sürebileceği gibi dışarıdan bir kişide kanunda belirtilen teminatları yatırmak koşuluyla pey sürebilir.

Ortaklığın giderilmesi davasının satış yoluyla giderilmesi İcra İflas Kanunu hükümleri ile belirlenmiştir. Bu nedenle detaylı bilgi için uzman bir miras avukatından yardım almanızı önermekteyiz.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davası Görevli Mahkeme

Ortaklığın giderilmesi davasında görevli mahkeme, HMK m. 4/1-b uyarınca dava konusu malın değerine bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesidir.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Davası Yetkili Mahkeme

Yetki bakımından uygulamada sıkça yanılgıya düşülen bir nokta bulunmaktadır: miras nedenli olsa dahi, dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin sonuç doğurduğundan, HMK m. 11 (miras bırakanın son yerleşim yeri) değil, HMK m. 12 hükmü uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Yargıtay 5. Hukuk Dairesi bu yöndeki yerleşik içtihadında, miras bırakanın son ikametgâhından hareketle verilen yetkisizlik kararlarını bozmuş; HMK m. 12 hükmünün kamu düzenine ilişkin olduğu için yetki sözleşmesiyle de aşılamayacağını vurgulamıştır. Birden fazla taşınmazın dava konusu edildiği hallerde HMK m. 12/3 davacıya seçimlik yetki tanır: taşınmazlardan herhangi birinin bulunduğu yer mahkemesi, diğerleri bakımından da yetkilidir. Bakırköy yetki çevresindeki taşınmazlar için Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili olacaktır.

Miras Ortaklığının Giderilmesi Dava Dilekçesi

Miras ortaklığının giderilmesinin tek bir çeşidi yoktur. Bu nedenle hazırlanacak olan dilekçenin uzman bir avukat tarafından hazırlamış olması son derece önemlidir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ortaklığın giderilmesi davasında arabuluculuk gerçekten zorunlu mudur?

Evet. 7445 sayılı Kanun ile HUAK m. 18/B hükmüne eklenen düzenleme uyarınca, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren açılacak ortaklığın giderilmesi davalarında arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Doğrudan dava açılması hâlinde mahkeme, herhangi bir süre vermeksizin davayı dava şartı yokluğundan usulden reddeder.

Diğer mirasçıların onayı olmadan tek başıma dava açabilir miyim?

Evet. TMK m. 644 ve m. 698 hükümleri uyarınca, pay oranı ne olursa olsun her mirasçı veya paydaş tek başına ortaklığın giderilmesi davası açma hakkına sahiptir. Diğer mirasçıların itirazı veya onaysızlığı, davanın açılmasına engel değildir; ancak tüm mirasçıların davada taraf olarak yer alması zorunludur.

Yetkili mahkeme miras bırakanın son yerleşim yeri midir, taşınmazın bulunduğu yer mi?

Ortaklığın giderilmesi davası taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin sonuç doğurduğundan HMK m. 12 hükmü uygulanır ve taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi kesin yetkilidir. Yargıtay yerleşik içtihadı, miras bırakanın son ikametgâhından hareketle verilen yetkisizlik kararlarını bu gerekçeyle bozmaktadır.

Dava ortalama ne kadar sürer ve neden uzar?

Ortalama 2-3 yıl arasında değişmekle birlikte, taraf sayısının fazla olması, yurt dışı mirasçıların bulunması, bilirkişi raporlarına itirazlar, muhdesat aidiyeti uyuşmazlıkları ve istinaf süreci yargılama süresini uzatabilmektedir. Dava şartı arabuluculuk aşamasında anlaşma sağlanması, sürecin önemli ölçüde kısalmasını sağlar.

Miras taksim sözleşmesi varken ortaklığın giderilmesi davası açılabilir mi?

Geçerli bir miras taksim sözleşmesi mevcutsa, Yargıtay yerleşik içtihadı uyarınca açılan ortaklığın giderilmesi davası HMK m. 114/1-h hukuki yarar yokluğu nedeniyle reddedilir. Sözleşmeye uymayan mirasçıya karşı izlenecek yol, ortaklığın giderilmesi değil tapu iptal ve tescil davasıdır.

Taşınmaz üzerinde benim yaptırdığım yapı varsa satış bedelinden ek pay alabilir miyim?

Bina, ağaç gibi bütünleyici parçaların paydaşlardan birine ait olduğu iddia edildiğinde, ilgili paydaşa muhdesatın aidiyetinin tespiti davası açması için süre verilir ve bu dava bekletici mesele yapılır. İddia ispatlanırsa, satış bedelinden muhdesat değerine karşılık gelen tutar ilgili paydaşa öncelikli olarak ödenir; kalan kısım ise paylar oranında dağıtılır.

Açık artırmaya bizzat katılıp taşınmazı ben satın alabilir miyim?

Evet. Paydaşlardan herhangi biri, satış memurluğunca yürütülen UYAP E-Satış ihalesine katılarak taşınmazı satın alma hakkına sahiptir. Ancak diğer paydaşlar gibi kanunda öngörülen teminat şartlarını sağlamak zorundadır. Paydaşın kendi payı oranındaki tutar, ihale bedelinden mahsup edilir.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Ortaklığın giderilmesi davası, görünürdeki teknik basitliğine rağmen taraf teşkili, dava şartı arabuluculuk, kesin yetki kuralları, muhdesat ihtilafları ve UYAP E-Satış sürecinin doğru yönetimini gerektiren çok katmanlı bir yargılamadır. Mirasçıların pay oranlarının doğru hesaplanması, satış aşamasında hak kaybına uğranılmaması ve sürecin makul sürede sonuçlandırılması bakımından miras hukuku alanında deneyimli profesyonel destek belirleyici olmaktadır. İstanbul Miras Avukatı hizmetlerimiz kapsamında Öner Hukuk ve Danışmanlık, İstanbul ve çevre illerde ortaklığın giderilmesi davalarının açılış aşamasından satış memurluğu sürecine kadar tüm aşamalarında müvekkillerine hukuki temsil sağlamaktadır. Süreçle ilgili somut uyuşmazlığınızın değerlendirilmesi için Bakırköy ofisimiz aracılığıyla iletişime geçebilirsiniz.