Kiracının Evi Başkasına Kiralaması

Türk Borçlar Kanunun alt kira ve kullanım hakkının devri başlıklı 322. maddesi şu şekildedir:

Kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla, kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya verebileceği gibi, kullanım hakkını da başkasına devredebilir.

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.

Kiracı ancak, kiralananda değişiklik yapmamak koşuluyla kullanım hakkını başka bir kiracıya verebilir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiraya verebilmesi için yazılı rıza alınması gerekmektedir.

Adi kira sözleşmelerinde alt kira sözleşmesi kiraya verene zarar vermemek kaydıyla (asıl kira sözleşmesinde alt kira yasağına ilişkin hüküm bulunmaması halinde) yapılabilir. Zarar vermeden anlaşılması gereken kiralananın öngörülen kullanma amacı dışında yapılan değişikliklerin tamamıdır.

Alt Kira Nedir?

Alt kira; kiralanan yerin kullanım hakkının üçüncü bir kişiye devredilmesidir.

Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesiyle fiili ilişki içinde bulunan fakat ondan bağımsız olan sözleşmedir. Gerek asıl sözleşmede gerekse alt sözleşmede iki taraf vardır. Ancak, bu sözleşmelerin aralarındaki fiili ilişki, bir tarafın aynı anda her iki sözleşmeye de taraf olması ve her iki sözleşmeye konu olan edimlerin kısmen de olsa uyum içinde olmasından kaynaklanmaktadır.

Alt kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle bir kira sözleşmesidir. Alt kira sözleşmesinin, asıl kira sözleşmesinden farkı asıl kira sözleşmesinde “asıl kiracı”, alt kira sözleşmesinde ise “alt kiralayan” konumunda olan kişinin, kira konusu üzerindeki hakkının asıl kira sözleşmesinden kaynaklanmasıdır. Bunun sonucu olarak, alt kira sözleşmeleri de kira sözleşmeleri gibi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur, kira konusu eşyanın sözleşmenin kurulduğu anda teslimi gerekmediğinden rızaya dayalı bir sözleşmedir, her iki tarafa da borç yükler, bu nedenle ivazlıdır ve belli veya belirsiz bir süre borç ilişkisinin devamını gerektirdiğinden sürekli veya sürekli benzeri bir sözleşmedir.

Alt kira sözleşmesi kurulsa da, asıl kiracının (alt kiralayan) kiraya verene karşı sözleşmeden kaynaklanan sorumlulukları devam etmektedir. Örneğin; kira verme borcu gibi. Alt kiracı kira borcunu ödemezse dahi asıl kiracının kira borcu devam etmektedir. Çünkü kiraya veren kişi asıl kiracıdan borcunu isteyebilir. Kiraya veren alt kiracıdan borcunu isteyemez.

Kiralananın asıl kiracıdan daha fazla kullanılması halinde de kiralanan şeyin zarar göreceği kabul edilmelidir. Kiralayan ile asıl kiracı arasında kira sözleşmesinin (örneğin tahliye kararı alınması) feshi halinde, alt kira sözleşmesi de fesholunur. Taşınmazın icra yolu ile tahliyesine gidildiğinde alt kiracı taşınmazda kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamaz. Zira İcra İflas Kanunu madde 276/1 gereğince; tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge göstermezse derhal tahliye olunur.

Aile konutu niteliğinde olan bir yer aynı zamanda aile konutu niteliği taşıyorsa bu halde, kiraya verenin eşinin de alt kira için yazılı onay vermesi şarttır.

Kiracının Alt Kiraya Verme Hakkı

Kiracının, evi veya işyerini alt kiraya verebilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Rıza alınmadan alt kiraya verilemez. Yazılı rıza alt kira sözleşmesi açısından geçerlilik şartıdır.

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, el yazısı ile konut veya işyerinin kiraya verilebileceği yazılmış ve kira sözleşmesine sonradan eklenmiş ise bu maddenin kabul edilebilmesi için el yazısı ile eklenen maddenin yanında "kiralayan tarafından paraf atılması gerekmektedir." Paraf atılmadığı takdirde bu madde geçerli olmayacaktır.

Kiralayanın Alt Kiracıya Karşı Sahip Olduğu Haklar

Kiraya verenin alt kiracıdan kiralanana özen göstermesini isteme hakkı ve yetkisi bulunmaktadır. Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin süresi ile bağlı olup, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki kiracının da kiracılık sıfatı sona erer.

Kiralananın Sözleşmeye Uygun Biçimde Kullanılmasını İsteme Hakkı

Alt kira sözleşmesi alt kiracı ve kiracı arasında akdedilen bir sözleşme olması nedeniyle burada sözleşmenin nisbiliği (herkese karşı değil belli bir kişiye karşı ileri sürülebilen hak) ilkesinden söz edilir.

Ancak, alt kira sözleşmesi her ne kadar asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir nitelikte olsa da, kiralayanın bazı hallerde sözleşmenin tarafı olmamasına rağmen alt kiracıya karşı doğrudan talep hakkı doğar. Bu hallerden birisini de, kiralayanın alt kiracıya doğrudan doğruya başvurarak, sözleşmeye uygun biçimde davranmasını isteme hakkı oluşturur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322/3. maddesinde bu konu şu şekilde ifade edilmiştir; “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

Hapis Hakkı

Borçlar Kanununun 267/2. maddesine göre; “Kiralayanın hapis hakkı, alt kiracının kiracıya karşı borcu olan miktar nispetinde alt kiracı tarafından kiralanan dahiline getirilen eşyaya da şamildir.”

Bu düzenlemeye göre, kiralayanın hapis hakkını kullanabilmesinin şartları şöyle sıralanabilir;

• Kiralayanın kiracıdan kira bedeli alacağı olmalıdır.
• Kiralayan söz konusu alacağını kiracıdan kısmen veya tamamen karşılayamamış olmalıdır.
• Alt kiracının, kiracıya kira bedeline ilişkin borcu olmalıdır.
• Alt kiracıya ait olmak şartıyla, kiralananın döşenmesi veya kiralanandan yararlanmaya ilişkin taşınır eşyalar bulunmalıdır.

Alt Kira Yasağına Aykırılık

Kira sözleşmesinde evin veya işyerinin başkasına kiraya verme yasağı olmasına rağmen söz konusu taşınmaz 3. kişiye kiraya verilmiş ise asıl kiracıya karşı ihtar gönderilerek 30 gün içinde sözleşmeye aykırılığın giderilmesi ve sözleşmenin maddelerine uygun davranılması istenmelidir. Gönderilen ihtara rağmen sözleşmeye aykırılık giderilmez ise o zaman TBK 316. madde gereğince sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir. 3. kişiye karşı açılacak davada ihtara gerek yoktur.

Kiracının Evi Başkasına Kullandırması

Konut ve çatılı işyerine ait taşınmazın kiralayanın izni olmadan devredilir ise, kiralayan fuzuli işgal sebebine dayalı her birine karşı ayrı ayrı dava açabileceği gibi birlikte de dava açabilecektir. Ancak asıl kiracıya karşı dava açılabilmesi için sözleşmeye aykırılıktan dolayı ihtar çekilmesi gerekmektedir.