Kiracının Evi Başkasına Kiralaması: Alt Kira ve Hukuki Sonuçları

Kiracının kiraladığı taşınmazı bir başkasına kullandırması, uygulamada en sık karşılaşılan kira hukuku uyuşmazlıklarından biridir. Türk Borçlar Kanunu m. 322 kapsamında düzenlenen alt kira ve kullanım hakkının devri, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya verenin yazılı rızasına bağlanmıştır. Kiracının evi başkasına kiralaması, bu rıza alınmadığında sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sürecinin yolunu açabilir. Hem kiracı hem de kiraya veren açısından hak kayıplarının önüne geçilmesi, sürecin doğru hukuki zeminde yürütülmesine bağlıdır. Bu yazıda alt kiranın hukuki çerçevesi, yazılı rıza şartı, izinsiz alt kiranın sonuçları ve tarafların hakları 2026 itibarıyla güncel uygulama doğrultusunda değerlendirilmektedir.

Alt Kira ve Kullanım Hakkının Devri Nedir?

Alt kira, kiracının kiraladığı taşınmazı tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye kiraya vermesidir. Kullanım hakkının devri ise kiralananın bedelsiz olarak başkasının kullanımına bırakılmasını ifade eder. Türk Borçlar Kanunu m. 322 uyarınca kiracı, kiraya verene zarar verecek bir değişikliğe yol açmamak koşuluyla bu işlemi gerçekleştirebilir. Alt kira ilişkisinde üç taraf bulunur: kiraya veren, kiracı (alt kiraya veren) ve alt kiracı. Önemli olan husus, alt kira sözleşmesinin asıl kira sözleşmesinden hukuken bağımsız olmakla birlikte ona bağlı kalmasıdır; asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden sona erer.

Alt Kira Sözleşmesi Nedir? 

Alt kira sözleşmesi, asıl kira sözleşmesiyle fiili ilişki içinde bulunan fakat ondan bağımsız olan sözleşmedir. Gerek asıl sözleşmede gerekse alt sözleşmede iki taraf vardır. Ancak, bu sözleşmelerin aralarındaki fiili ilişki, bir tarafın aynı anda her iki sözleşmeye de taraf olması ve her iki sözleşmeye konu olan edimlerin kısmen de olsa uyum içinde olmasından kaynaklanmaktadır.

Alt kira sözleşmesi, hukuki niteliği itibariyle bir kira sözleşmesidir. Alt kira sözleşmesinin, asıl kira sözleşmesinden farkı asıl kira sözleşmesinde “asıl kiracı”, alt kira sözleşmesinde ise “alt kiralayan” konumunda olan kişinin, kira konusu üzerindeki hakkının asıl kira sözleşmesinden kaynaklanmasıdır. Bunun sonucu olarak, alt kira sözleşmeleri de kira sözleşmeleri gibi tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile kurulur, kira konusu eşyanın sözleşmenin kurulduğu anda teslimi gerekmediğinden rızaya dayalı bir sözleşmedir, her iki tarafa da borç yükler, bu nedenle ivazlıdır ve belli veya belirsiz bir süre borç ilişkisinin devamını gerektirdiğinden sürekli veya sürekli benzeri bir sözleşmedir.

Alt kira sözleşmesi kurulsa da, asıl kiracının (alt kiralayan) kiraya verene karşı sözleşmeden kaynaklanan sorumlulukları devam etmektedir. Örneğin; kira verme borcu gibi. Alt kiracı kira borcunu ödemezse dahi asıl kiracının kira borcu devam etmektedir. Çünkü kiraya veren kişi asıl kiracıdan borcunu isteyebilir. Kiraya veren alt kiracıdan borcunu isteyemez.

Kiralananın asıl kiracıdan daha fazla kullanılması halinde de kiralanan şeyin zarar göreceği kabul edilmelidir. Kiralayan ile asıl kiracı arasında kira sözleşmesinin (örneğin tahliye kararı alınması) feshi halinde, alt kira sözleşmesi de fesholunur. Taşınmazın icra yolu ile tahliyesine gidildiğinde alt kiracı taşınmazda kiracılık sıfatının devam ettiği iddiasında bulunamaz. Zira İcra İflas Kanunu madde 276/1 gereğince; tahliyesi istenen yerde kiracıdan başka bir şahıs bulunur ve işgalde haklı olduğuna dair resmi bir belge göstermezse derhal tahliye olunur.

Kiracı Evi Başkasına Kiraya Verebilir mi?

Kiracının evi başkasına kiraya verip veremeyeceği, kira ilişkisinin türüne göre değişir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. Adi kira sözleşmelerinde ise kiraya verene zarar verilmemesi ve sözleşmede alt kira yasağı bulunmaması koşuluyla alt kira mümkündür. Yazılı rıza, konut ve çatılı işyeri kiralarında bir ispat şartı değil, geçerlilik şartıdır. Sözleşme imzalandıktan sonra el yazısıyla eklenen alt kira izni hükmünün geçerli olabilmesi için kiraya verenin bu hükmün yanına paraf atması gerekir; aksi halde söz konusu hüküm hüküm doğurmaz.

Kiracının Evi Başkasına Kiralaması

Alt kira ve kullanım hakkının devri ile ilgili TBK 322/2  şu şekildedir:

Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça, kiralananı başkasına kiralayamayacağı gibi, kullanım hakkını da devredemez.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında alt kiraya verebilmesi için yazılı rıza alınması gerekmektedir.

Kiracının Alt Kiraya Verme Hakkı

Kiracının, evi veya işyerini alt kiraya verebilmesi için kiraya verenin yazılı rızasını almak zorundadır. Rıza alınmadan alt kiraya verilemez. Yazılı rıza alt kira sözleşmesi açısından geçerlilik şartıdır.

Kira sözleşmesi imzalandıktan sonra, el yazısı ile konut veya işyerinin kiraya verilebileceği yazılmış ve kira sözleşmesine sonradan eklenmiş ise bu maddenin kabul edilebilmesi için el yazısı ile eklenen maddenin yanında "kiralayan tarafından paraf atılması gerekmektedir." Paraf atılmadığı takdirde bu madde geçerli olmayacaktır.

Kiraya Verenin Alt Kiracıya Karşı Hakları

Kiraya verenin alt kiracıdan kiralanana özen göstermesini isteme hakkı ve yetkisi bulunmaktadır. Alt kira sözleşmesi asıl kira sözleşmesinin süresi ile bağlı olup, asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kiracı durumundaki kiracının da kiracılık sıfatı sona erer.

1-) Kiralananın Sözleşmeye Uygun Biçimde Kullanılmasını İsteme Hakkı

Alt kira sözleşmesi alt kiracı ve kiracı arasında akdedilen bir sözleşme olması nedeniyle burada sözleşmenin nisbiliği (herkese karşı değil belli bir kişiye karşı ileri sürülebilen hak) ilkesinden söz edilir.

Ancak, alt kira sözleşmesi her ne kadar asıl kira sözleşmesinden bağımsız bir nitelikte olsa da, kiralayanın bazı hallerde sözleşmenin tarafı olmamasına rağmen alt kiracıya karşı doğrudan talep hakkı doğar. Bu hallerden birisini de, kiralayanın alt kiracıya doğrudan doğruya başvurarak, sözleşmeye uygun biçimde davranmasını isteme hakkı oluşturur.

Türk Borçlar Kanunu’nun 322/3. maddesinde bu konu şu şekilde ifade edilmiştir; “Alt kiracı, kiralananı kiracıya tanınandan başka biçimde kullandığı takdirde kiracı, kiraya verene karşı sorumlu olur. Bu durumda kiraya veren, kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya veya kullanım hakkını devralana karşı da kullanabilir.”

2-) Kiraya Verenin Hapis Hakkı

Borçlar Kanununun 267/2. maddesine göre; “Kiralayanın hapis hakkı, alt kiracının kiracıya karşı borcu olan miktar nispetinde alt kiracı tarafından kiralanan dahiline getirilen eşyaya da şamildir.”

Bu düzenlemeye göre, kiralayanın hapis hakkını kullanabilmesinin şartları şöyle sıralanabilir;

• Kiralayanın kiracıdan kira bedeli alacağı olmalıdır.
• Kiralayan söz konusu alacağını kiracıdan kısmen veya tamamen karşılayamamış olmalıdır.
• Alt kiracının, kiracıya kira bedeline ilişkin borcu olmalıdır.
• Alt kiracıya ait olmak şartıyla, kiralananın döşenmesi veya kiralanandan yararlanmaya ilişkin taşınır eşyalar bulunmalıdır.

Alt Kira Yasağına Aykırılık (İzinsiz Alt Kira ve Tahliye Süreci)

Kira sözleşmesinde alt kira yasağı bulunmasına ya da yazılı rıza alınmamış olmasına rağmen taşınmazın üçüncü kişiye kiralanması, sözleşmeye aykırılık oluşturur. Bu durumda kiraya verenin izleyebileceği yol, asıl kiracıya yönelik adımlardan oluşur:

1. Asıl kiracıya noter aracılığıyla yazılı ihtarname gönderilir ve sözleşmeye aykırılığın giderilmesi için en az 30 günlük süre tanınır.
2. Tanınan süre içinde aykırılık giderilmezse, TBK m. 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliye davası açılabilir.
3. Üçüncü kişiye (alt kiracıya) karşı doğrudan dava açılması halinde ayrıca ihtar şartı aranmaz.

Konut ve çatılı işyerinin izinsiz devredilmesi halinde kiraya veren, fuzuli işgal sebebine dayanarak ilgili kişilere ayrı ayrı veya birlikte dava açabilir.

Alt Kira ile Kira Sözleşmesinin Devri Arasındaki Fark

Uygulamada en sık karıştırılan iki kurum alt kira ile kira sözleşmesinin devridir. Alt kirada asıl kiracı kira ilişkisindeki yerini korur ve kiraya verene karşı sorumluluğu devam eder. Kira sözleşmesinin devrinde ise kiracı sıfatı tümüyle üçüncü kişiye geçer. Aşağıdaki tablo iki kurumun temel farklarını özetlemektedir:

Kiracının Evi Başkasına Kullandırması

Konut ve çatılı işyerine ait taşınmazın kiralayanın izni olmadan devredilir ise, kiralayan fuzuli işgal sebebine dayalı her birine karşı ayrı ayrı dava açabileceği gibi birlikte de dava açabilecektir. Ancak asıl kiracıya karşı dava açılabilmesi için sözleşmeye aykırılıktan dolayı ihtar çekilmesi gerekmektedir.

Sıkça Sorulan Sorular

Kiracı ev sahibinden izinsiz evi başkasına kiralayabilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz. TBK m. 322 uyarınca yazılı rıza geçerlilik şartıdır. İzinsiz alt kira, sözleşmeye aykırılık oluşturarak tahliye sürecine zemin hazırlar.

Alt kira sözleşmesi geçerli midir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza olmadan yapılan alt kira, kiracı ile alt kiracı arasında geçerli sayılabilir. Ancak kiracının alt kiraya verme yetkisi bulunmadığından kiraya verene karşı sözleşmeye aykırılık doğar ve tahliye talebi gündeme gelebilir.

Asıl kiracı kira ödemezse alt kiracıdan istenebilir mi?

Kiraya veren, kira alacağını kural olarak asıl kiracıdan talep eder; alt kiracıdan doğrudan kira isteyemez. Asıl kiracının kiraya verene karşı sorumluluğu, alt kiracının borcunu ödeyip ödememesinden bağımsız olarak devam eder.

İzinsiz alt kira durumunda ev sahibi ne yapabilir?

Kiraya veren önce asıl kiracıya noter aracılığıyla ihtarname göndererek en az 30 günlük süre tanır. Aykırılık giderilmezse TBK m. 316 kapsamında tahliye davası açabilir. Üçüncü kişiye karşı açılacak davada ise ihtar şartı aranmaz.

Alt kiracı doğrudan tahliye edilebilir mi?

Asıl kira ilişkisi sona erdiğinde alt kira ilişkisi de kendiliğinden son bulur. İcra yoluyla tahliyede, taşınmazda bulunan ve işgalde haklı olduğunu resmi belgeyle gösteremeyen kişi İcra İflas Kanunu m. 276 uyarınca tahliye edilir.

Kiracının daireyi akrabasına bırakması alt kira sayılır mı?

Kiracının taşınmazı bir başkasının sürekli kullanımına bırakması, kullanım hakkının devri kapsamında değerlendirilebilir. Bu durumun alt kira veya devir niteliği taşıyıp taşımadığı somut olayın özelliklerine göre belirlenir; bu nedenle hukuki değerlendirme önerilir.

İşyeri kiralarında kiraya veren alt kira talebini reddedebilir mi?

Yürürlükteki düzenleme uyarınca işyeri kiralarında kiraya veren, alt kira talebini ancak haklı bir sebep göstererek reddedebilir. Haklı sebep bulunmadan yapılan ret, kiracı bakımından itiraz hakkı doğurabilir.

Alt Kira İle İlgili Hukuki İşlemlerde Avukatın Rolü

Kiracının evi başkasına kiralaması, hem yazılı rıza şartı hem de izinsiz alt kiranın doğurduğu tahliye riski bakımından dikkatli bir hukuki değerlendirme gerektirir. İhtarname içeriğinin doğru hazırlanması, sürelerin takibi, sözleşmeye aykırılığın somutlaştırılması ve dava dilekçesinin yerleşik içtihat doğrultusunda düzenlenmesi, sürecin sonucu üzerinde belirleyicidir. Bakırköy / İstanbul'da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, alt kira uyuşmazlıkları ile kira sözleşmesinden doğan tahliye süreçlerinde kiracı ve kiraya verenlere hukuki danışmanlık ve dava takibi hizmeti sunmaktadır. Somut dosyanızın özelliklerine göre stratejinin doğru kurgulanması adına bir kira hukuku avukatından profesyonel destek almanız önerilir.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir. İlgili düzenlemelerin son güncel hali için profesyonel hukuki destek alınması tavsiye edilir.