Kira Tespit Davası

Kira bedelinin tespiti davaları Yargıtay içtihatları ile getirilmiştir. Kira bedelinin tespiti davalarının konusunu 6570 sayılı Kanun kapsamına giren taşınmaz mallar oluşturur. Belediye teşkilatı olan tüm yerlerdeki taşınmazlarla ilgili bu kanun hükümleri uygulanır.

Kira Artış Oranı ve Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedelinin tespiti davalarında hüküm bir kira yılına ait kira parasının ne olacağının belirlenmesine ilişkindir. Bu belirleme açık, net ve tam olmalıdır. Kira bedelinin tespiti davalarının en çarpıcı özelliği kamu düzeni ile ilgili olmalarıdır. Bununla ilgili yöntemleri tarafların belirleyemeyeceği yargısal uygulamada kabul edilmiştir. Hakim, bu davalarda kanun, içtihadı birleştirme kararları ve Yargıtay içtihatları ile belli edilen yöntemlere uygun olarak kira bedelinin tespiti yoluna gitmek zorundadır. Kira parasının tespitinde belirlenen bu ilke dışına çıkılması eşit uygulama ilkesini bozduğu gibi kamu düzeni ile ilgili olan bu davanın yapısına da uygun düşmeyecektir.

TBK 344. maddesine göre; Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) artış oranını geçmemek (TÜFE artış oranının altında olabilir) koşuluyla geçerlidir.

TÜFE artış oranına göre kira bedelinin belirlenmesi beş yıl süreyle geçerlidir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hakim tarafından tüketici fiyat endeksindeki artış oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete göre belirlenir. Her beş yıldan sonra bu belirlenene kira bedeli usulüne uygun biçimde değiştirilebilir.

Kirası tespit edilecek olan taşınmazın konut olması halinde kira net olarak tespit edilecektir. Eğer taşınmaz işyeri ise o zaman brüt olarak tespit edilmesi gerekir. Stopaj veya KDV'nin çıkarılması suretiyle net ücret de belirlenmiş olur.

Aylık kira bedelinin belirlenmesinde üç temel kriter vardır :

1-) Taraflar Arasında Anlaşma Olması Halinde Kira Bedelinin Tespiti

Taraflar kira sözleşmesinde kira artış oranını belirleyebilir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin artış anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek koşuluyla geçerli olacaktır.

Kira bedelindeki artış oranı açıklanacak TÜFE artış oranı üst sınır olmak üzere geçerli olacaktır. Tarafların serbest iradeleriyle belirlediği artış oranı kira ilişkisi devam ettiği sürece ve beş yıl bitimine kadar uygulama alanı bulacaktır.

Kira bedelindeki artışın üst sınırı, bir önceki kira yılındaki tüketici kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin 12 aylık ortalamasıdır. Yani kira artışı hangi ayda yapılacaksa o aydan önceki ayın 12 aylık TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit olunacaktır. Fakat taraflar TÜFE oranından daha düşük bir oran belirleyebilirler. Örneğin; Kasım ayında artış belirlenecekse bir önceki ay olan Ekim ayının on iki aylık TÜFE artış oranı dikkate alınacaktır.

2-) Taraflar Arasında Anlaşma Olmaması Halinde Kira Bedelinin Tespiti

Kiralayan ve kiracı akdetmiş oldukları kira sözleşmesinde kira bedelindeki artış oranını belirlemezlerse, en az 30 gün önceden kira artış iradesinin kiracı tarafa bildirilmesi gerekir. Bu bildirim yapılmış ise o dönem için TÜFE artış oranı esas alınarak kira parası tespit edilir.

Kira artışı için 30 gün önceden bildirim yapılmamış ise tespit olunacak kira parası bir sonraki dönem için geçerli olmak üzere mahkemece tespit edilecektir.

3-) Beş Yıllık Kira Döneminden Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Tespiti

Kira bedeli hususunda bir anlaşma yapılsa da yapılmasa da sözleşmenin başlangıç tarihinden itibaren beş yıllık süre geçmiş ise, beş yıllık süreden sonra kira konusu taşınmazın aylık kira parası olağan rayiç, emsal kira bedelleri ile hakkaniyet dikkate alınarak tespit edilecektir.

Beş yıllık kira dönemi sonunda hakim kira bedeli belirlenirken TÜFE artış oranı ile bağlı kalmayacaktır. Açılan kira tespit davasında keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu yeni dönem kira bedeli belirlenir.

Kira Tespit Davasının Şartları

• Taraflar arasında bir kira sözleşmesi bulunmalıdır.
• Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü olabilir
• Davayı açan kişinin (kiralayan, kiracı veya malik) bu davayı açmaya hukuki yararı bulunmalıdır. Somut olayda hukuki varlığın olup olmadığı konusunda uzman bir avukattan hukuki danışmanlık almak faydalı olacaktır.

Kira Tespit Davasının Tarafları

Kira sözleşmeleri, karşılıklı iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerden olup sözleşmenin tarafları da kiralayan ve kiracıdır. Kira bedelinin belirlenmesi için, kira tespit davasını kiralayan, kiracı veya malik açabilir.

Taşınmaz elbirliği mülkiyetindeyse veya birden fazla kiralayan varsa kira tespit davasının tüm kiralayanlar tarafından birlikte açılması gerekir. Kira sözleşmesinde kiracı sayısı birden fazla ise kira tespit davasının tüm kiracılara karşı yöneltilmesi gerekir.

Kira Bedelinin Yabancı Para Olarak Kararlaştırılması 

Sözleşmede kira bedeli yabancı para birimi olarak kararlaştırılmışsa, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Taraflar, şayet 5 yılın sonunda kira sözleşmesi devam ediyorsa kira bedelinin tespiti davası açılabilir. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler, emsal bedeller ve kiralananın durumu  göz önünde bulundurulur.

Kural  olarak beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamayacaksa da ‘Aşırı İfa Güçlüğü’ durumu istisnadır. Aşırı ifa güçlüğü, sözleşmenin kurulması sırasında edimler arasına var olan dengenin sonraki dönemlerde taraflardan birinin aleyhine değişmesidir. Kiracı, TBK 138/son maddesinde yer alan aşırı ifa güçlüğüne dayanarak "Kira Uyarlama Davası" açabilir.

Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kural olarak kira tespit davası her zaman açılabilir.

Kira sözleşmesinde kira artış şartı var ise; kira tespit davası herhangi bir ihtar keşide ve tebliğ edilmeksizin dönem sonuna kadar açılabilir. Örneğin; kira sözleşmesinde kira artış oranı belirlenmişse 01.01.2021-31.12.2021 dönemi için 31.12.2021 tarihine kadar bu dava açılabilir. Açılacak olan davada bu kira tespiti 01.01.2021 tarihinden itibaren geçerli olacak şekilde istenecektir. Kiracı, kiraya verenin 12 aydır kira aldığını bu yüzden davayı açmada kötü niyetli olduğunu ileri süremeyecektir.

Kira artış sözleşmesinde kira artış şartı yok ise; yeni dönem aylık kira parasının tespiti için en az 30 gün önceden kira artış iradesinin karşı taraf kiracıya bildirilmesi zorunludur. Kira artış iradesi 30 gün önceden kiracıya bildirilmezse açılan dava da tespit olunan miktar bir sonraki dönemden itibaren geçerli olacaktır. Bu sürelere uygun şekilde açılmadığı takdirde, kira bedelinin belirlenmesine ilişkin karar bir sonraki kira döneminde uygulanabilecektir.

Dolayısıyla bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması için yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açılması ve kiraya veren tarafından bu süre içerisinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması gerekir.

Kiralayanın El Değiştirmesi Durumunda Kira Tespit Davası Açılabilir Mi?

Malikin yeni veya eski olması, kira tespit davası açısından bir anlam ifade etmeyecektir. Yeni mal sahibi de kira ilişkisi ile bağlıdır. Dolayısıyla eski malik gibi yeni malik de bu davayı açabilecektir.

Kira tespit davası, yeni kira döneminin başlamasından en geç otuz gün önce açılmışsa veya artırım talebi  karşı tarafa yazılı olarak bildirilmişse, tespiti istenen dönemin sonuna kadar açılan bir tespit davasında alınan karar geriye etkili olacaktır. Bu sürede dava açılmamış veya karşı tarafa yazılı bildirimde bulunulmamışsa, açılan tespit davası sonucunda belirlenen bedel bir sonraki kira yılında uygulanır.

Kira konusunun el değiştirmesi ihtimalinde, daha önceki kiraya veren tarafından TBK' da belirtilen sürede ihtarname gönderilmişse, yeni malikin açacağı davada verilen karar da geriye etkili olacaktır.

Kira Tespit Davalarında Takdiri İndirim

Hak ve nesafet kurallarına göre belirlenen aylık kira parasından mahkemece takdiri indirim yapılabilmektedir. Uygulanacak olan takdiri indirim %10-20 arasıdır.

Kira Bedelinin Tespiti Davası Kısmi veya Belirsiz Olarak Açılabilir Mi?

Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz.

Kira Tespit Davalarında Görevli Mahkeme

Kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dahil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara Sulh Hukuk Mahkemeleri bakmakla görevlidir.

Kira Tespit Davalarında Yetkili Mahkeme

Kira tespit davalarında yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi veya sözleşmenin icra edildiği yer mahkemesi yahut taraflarca usulüne uygun olarak yapılan yetki sözleşmesinde kararlaştırılan yer mahkemesinde açılabilir. Sözleşmede belli bir yer mahkemesinin belirlenmesi kiralananın bulunduğu yer mahkemesi durumunu etkilemez. Dava her iki yerde de açılabilir.

Kira Tespit Davalarında Faiz Başlangıcı

Kira tespit davaları, tespit niteliğinde olduğundan dolayı kesinleşmediği sürece icra takibine konu olamaz. Kararın kesinleşmesinden itibaren ödenen ve tespit olunan miktar arasındaki fark kiracıdan istenebilir. Talep edilecek miktar ( stopaj miktarı mahsup edildikten sonra) brüt kira parasının net miktarı olacaktır. Bu alacaklar ilamlı icraya dayalı olarak alınamaz. Örnek no 7 ve örnek no 13 ile icra takibi başlatılabilir.

Kira Tespit Davasının Harcı

Kira bedelinin tespiti davalarında nisbi harç, aylık kira farkı üzerinden alınmaktadır. Örneğin, mevcut aylık kira bedelinin 10.000 TL ve mahkemece tespitine karar verilen aylık kira bedelinin ise 15.000 TL olduğu düşünülürse; nisbi harç, tespit edilen aylık kira miktarı ile mevcut aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden bir aylık kira farkı olan 5.000 TL üzerinden alınır.

Kira Tespit Davası Vekalet Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesinin 9. maddesine göre kira tespiti davalarında tespit olunan kira bedeli farkının bir yıllık tutarı üzerinden tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, vekalet ücreti olarak hükmolunur.

Vekalet ücretinin, halen ödenen aylık brüt kira bedeli ile hüküm altına alınan aylık brüt kira bedeli arasındaki farkın bir yıllık tutarı üzerinden, Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanması gerekmektedir. Örneğin; Davalı tarafından halen ödenen aylık brüt kira bedeli 10.000,00 TL ile hükmedilen aylık brüt kira bedeli 15.000,00 TL arasındaki yıllık kira farkı 60.000,00 TL dir. 60.000,00 TL nin vekalet ücreti 8.600,00 TL olacaktır.