Kira Hukuku Avukatı İstanbul: 2026 Hukuki Rehber

Kiracı ve kiralayan arasında anlaşmazlık çıkması halinde Türk Borçlar Kanunu’nun kira hükümleri devreye girecektir. Kira hukuku özel bir alan olduğu için bu konularla ilgili problem yaşamanız halinde uzman bir İstanbul kira avukatından hukuki destek alınması yararlı olabilir. Kira Avukatları İstanbul olarak bize ulaşarak kira ile ilgili sorunlarınız için bizden hukuki destek alabilirsiniz.

İstanbul Kiracı Tahliye Avukatı olarak hukuk büromuz kira uyuşmazlıklarında hukuki destek sağlamaktadır.

Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 2026 itibarıyla hem kiraya veren hem de kiracı açısından yoğun bir yargısal pratiğe konu olmaktadır. Tahliye davaları, kira tespit ve uyarlama talepleri ile kira alacağı icra takipleri, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde sürelerin ve usul kurallarının titizlikle takip edilmesini gerektirmektedir. Bu yazıda İstanbul kira hukuku avukatı perspektifinden konut ve çatılı işyeri kiralarında öne çıkan dava türleri, hak düşürücü süreler, dava şartı arabuluculuk uygulaması ve yetkili mahkeme kuralları yerleşik içtihat doğrultusunda ele alınmaktadır. Bakırköy ofisimizde sürdürdüğümüz hukuki çalışma kapsamında, sürecin teknik ve usule ilişkin yönleri nedeniyle profesyonel hukuki destek birçok olayda yararlı olabilmektedir.

Kira Hukuku Nedir?

Kira hukuku; mal sahibi ile, kiracının, kira sözleşmesinden doğmuş olan sorumluluklarını ve kira sözleşmesi sonucunda ortaya çıkan uyuşmazlıklarını düzenlemektedir. Kiraya veren, kiraya konu mal sahibi; kiracı ise kiraya konu malı taraflarca anlaşılan bedeli ödeme karşılığında kulanım hakkına sahip olan kimsedir.

Kiracı malı belirlenmiş olan süre içerisinde kullanabilir ve bu kullanım sırasında da düzenli olarak bedelini ödemek zorundadır. Kira bedeli ise, kiracının kiraya veren ile kiralananı kullanma karşılığı olarak kira sözleşmesinde  kararlaştırdıkları  bedeldir. Bu belirleme, kira sözleşmesi hazırlanması esnasında yapılır.

Kiranın kullanan kişi tarafından ödenmemesi halinde ise kiralayan, kiracının tahliyesini isteme hakkına sahiptir. Kiracı tahliyeyi kabul etmiyorsa kiraya veren tahliye davası açabilir veya tahliye talepli icra takibi başlatabilir; kiracı ise dava veya takipte savunma ve itiraz haklarına sahiptir. İstanbul Kira Hukuku Avukatı olarak hukuk büromuz tüm kira davalarınız ile ilgili çözüm sağlamak için her zaman yanınızda olacaktır.

Kira Avukatı İstanbul

Kira sözleşmesinin hangi tarihte kurulduğu, bazı hükümlerin uygulanması bakımından önem taşıyabilir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu 1 Temmuz 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş, 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun yürürlükten kalkmıştır. 6101 sayılı Kanun m. 1 uyarınca kural olarak yürürlük tarihinden önceki fiil ve işlemlere önceki hükümler, sonrakilere Türk Borçlar Kanunu hükümleri uygulanır; kira ilişkilerine ilişkin geçiş hükümleri de ayrıca dikkate alınmalıdır. Bu nedenle somut uyuşmazlıkta sözleşmenin kuruluş tarihi ile uyuşmazlığın niteliği birlikte değerlendirilmelidir.

Bu konularda hukuki destek alınmaması halinde bazı ayrıntıların atlanması ve yanlış işlemlerin uygulanması söz konusu olabilir. Bu nedenle hukuki destek alınması yararlı olabilir.  İstanbul Kira Hukuku Avukatları olarak ofisimiz kira hukuku/kira sözleşmeleri kapsamında ortaya çıkan her türlü ihtilafa ilişkin olarak hukuki hizmet sağlamaktadır.

Kira Konusunda Uzman Avukat İstanbul ofisi olarak; tahliye davaları, kira borcu icra ve davaları, konut kira sözleşmesi hazırlama, işyeri kira sözleşmesi hazırlama ve kira hukukunun tüm alanlarıyla ilgili hizmet vermektedir.

Kira Tahliye Avukatı İstanbul

Kiracının kira borcunu geç ödemesi, eksik ödemesi veya ödememesi, kiralanan yere kiraya verenin ihtiyacı olması veya 10 yıllık sürenin dolması hallerinde İstanbul Kira Tahliye Avukatı olarak tahliye sürecinin somut olayın özelliklerine uygun şekilde yürütülmesini amaçlamaktayız.

Bakırköy Kira Avukatı olarak ofisimiz tüm Türkiye çapında hizmet vermektedir.

İstanbul Kira Hukuku Avukatının Dava Alanları

İstanbul kira hukuku avukatının çalışma alanı geniş bir yelpazeyi kapsar. Uygulamada en sık karşılaşılan hizmet ve dava kalemleri aşağıda kategorize edilmiştir. Bu uyuşmazlıkların önemli bir bölümü 2023 yılında 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik sonrasında dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Kapsama giren uyuşmazlıklarda mahkemeye başvurmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir.

1. Tahliye Davaları

Kira ilişkisinin sona erdirilmesi amacıyla açılan tahliye davaları, kira hukukunun en sık başvurulan dava türleridir. Başlıca tahliye sebepleri şunlardır:

• İhtiyaç (gereksinim) nedeniyle tahliye — TBK m. 350-351
• Tahliye taahhüdüne dayalı tahliye — TBK m. 352/1
• İki haklı ihtar nedeniyle tahliye — TBK m. 352/2
• Yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye — TBK m. 350/2
• 10 yıllık uzama süresi sonunda tahliye — TBK m. 347
• Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye — örnek no. 13 icra takibi ile

2. Kira Tespit Davaları

Kira bedelinin yeniden belirlenmesi amacıyla açılan davalardır. Özellikle uzun süreli kira ilişkilerinde rayiç bedelin çok altında kalan kira ücretlerinin emsal bedele uyarlanması için TBK m. 344-345 kapsamında açılmaktadır. Kira tespit davası her zaman açılabilir (TBK m. 345); kira ilişkisinin beş yılı dolmadan önce mahkemece belirlenecek bedel TÜFE sınırını aşamaz, beş yılın dolmasından sonra ise hâkim TÜFE’nin yanında kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete göre karar verebilir (TBK m. 344/3).

3. Kira Uyarlama Davaları

Kira sözleşmesinin kurulduğu dönemdeki ekonomik şartların değişmesi sonucu kira bedelinin fahiş hale gelmesi durumunda, TBK m. 138 (aşırı ifa güçlüğü) hükmü çerçevesinde sözleşmenin yeni şartlara uyarlanması talep edilir. Kira uyarlama davalarında da görevli mahkeme kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir.

4. Kira Alacağı ve İcra Takibi

Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. çerçevesinde örnek no. 13 tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılır. Kiracının itirazı halinde, itirazın niteliğine göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede uyuşmazlığın çözümü gündeme gelebilir.

5. Hasar ve Tazminat Davaları

Kiralanan taşınmazın zarar görmesi ya da sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle ortaya çıkan zararların tazmini amacıyla açılır. TBK m. 316 (özen yükümlülüğü) ihlali halinde kiraya veren tazminat talep edebilir.

6. Kira Sözleşmesi Hazırlanması ve Danışmanlık

İyi hazırlanmış bir kira sözleşmesi ileride yaşanabilecek uyuşmazlıkların önlenmesine yardımcı olabilir. Konut kira sözleşmesi, işyeri (çatılı işyeri) kira sözleşmesi ve özel hükümler (kira artış formülü, depozito, ortak gider düzenlemesi) hukuki değerlendirme çerçevesinde hazırlanabilir.

Kira Uyuşmazlıklarında Süreler ve Görevli Mahkeme (2026 Uygulaması)

Tahliye davalarında en kritik husus, dava türüne göre değişen hak düşürücü sürelerdir. Bu sürelerin kaçırılması, somut dava türüne göre dava hakkının kaybına yol açabilir. Bu nedenle ihtar ve dava tarihlerinin doğru hesaplanması önem taşır. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan dava türleri için süre ve şart ile görevli mahkeme bilgilerini özetlemektedir.

Dava türüne göre öngörülen sürelerin doğru şekilde hesaplanması ve ihtarname ile dava tarihlerinin buna göre belirlenmesi, hak kayıplarının önlenmesi bakımından önem taşır.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: 2026 Uygulaması

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, TBK m. 350/1 ve m. 351 kapsamında düzenlenmiş olup uygulamada en sık başvurulan tahliye davası türüdür. Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri ihtiyacının doğması halinde, TBK m. 350’de (yeni malik bakımından m. 351’de) öngörülen şart ve sürelere uyarak bu davayı açabilmektedir. Yargıtay yerleşik içtihadına göre ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmakta; geçici veya keyfi ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılmamaktadır. Yeni malikin gereksinimi halinde edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunulması ve edinmeden 6 ay sonra dava açılması, sözleşmenin yenilenmemesi halinde ise sözleşme bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açılması alternatif yollar olarak öngörülmüştür.

Davada aranan temel kıstaslar

• İhtiyacın gerçek ve samimi olması (yerleşik içtihat)
• İhtiyaç sahibinin TBK m. 350-351’de sayılan yakın çevreden olması
• Süre şartına uyulması (hak düşürücü)
• Davacının ihtiyacını ispat ile yükümlü olması

Kira Tespit Davası ve Kira Artış Sınırı (2026)

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira artış oranı TBK m. 344 hükmü çerçevesinde belirlenmektedir. Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin yapacakları anlaşmalar, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. 2024 yılı Temmuz ayında konut kiraları için uygulanan %25 üst sınırının yürürlükten kalkması ile birlikte TBK m. 344’teki genel kira artış rejimine dönülmüştür. Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m. 345). Kira ilişkisinin beş yılı doldurmasından sonra ise hâkim, TÜFE değişim oranının yanı sıra kiralananın durumunu, emsal kira bedellerini ve hakkaniyet ölçütlerini dikkate alarak kira bedelini yeniden belirleyebilir (TBK m. 344/3). Davanın hangi tarihte açıldığı ve sözleşmede artış hükmü bulunup bulunmadığı, belirlenen bedelin yeni kira döneminden itibaren uygulanması bakımından önem taşır (TBK m. 345).

Dava Şartı Arabuluculuk: Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Aşama

7445 sayılı Kanun ile 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na eklenen düzenleme uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkların önemli bir kısmı 2023 yılı itibarıyla dava şartı arabuluculuk kapsamına alınmıştır. Bu kapsamda; kira alacağı davaları, kira tespit davaları, kira uyarlama davaları ve tahliye davalarının önemli bölümünde mahkemeye başvurudan önce arabulucuya başvurulması yasal zorunluluktur. Arabuluculuk aşaması atlanarak doğrudan açılan davalar usulden reddedilmektedir. İİK’ya göre kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin icra takibi, dava şartı arabuluculuğu kapsamı dışındadır.

Tahliye Taahhüdü ile Tahliye: Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhüdü, kiracının kiralananı belirlenen tarihte herhangi bir şart öne sürmeksizin tahliye edeceğine dair yazılı irade beyanıdır. TBK m. 352/1 hükmü çerçevesinde geçerli bir tahliye taahhüdü için temel şartlar aranmaktadır: taahhüdün yazılı olması, kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmesi ve belli bir tarih içermesi. Kira sözleşmesiyle aynı tarihte düzenlenen veya teslimden önce alınan tahliye taahhütlerinin geçerliliği, somut olayın özelliklerine göre ayrıca değerlendirilmelidir. Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılması veya tahliye talepli icra takibi başlatılması gereklidir. Boş olarak imzalanan tahliye taahhüdünün sonradan doldurulmuş olması, somut olayın özelliklerine göre tek başına geçersizlik sonucunu doğurmayabilir; ancak taahhüdün hangi koşullarda verildiği ve sonradan doldurulmasına ilişkin uyuşmazlıklar ayrıca değerlendirilir.

Bakırköy Kira Avukatı ve İstanbul Yetkili Mahkemeleri

Kira uyuşmazlıklarında, kira uyarlama davaları da dâhil olmak üzere, görevli mahkeme HMK m. 4 uyarınca kural olarak Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Yetki bakımından genel yetki kuralı (HMK m. 6) ile sözleşmeden doğan uyuşmazlıklara ilişkin ifa yeri yetkisi (HMK m. 10) başta olmak üzere ilgili yetki kuralları uygulanır; somut olayın niteliğine göre kiralananın bulunduğu yer mahkemesi de yetkili olabilir. Bu nedenle taşınmazın Bakırköy’de bulunduğu uyuşmazlıklarda Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili mahkeme olabilir.

Bakırköy ve Avrupa Yakası kira hukuku

Bakırköy/İstanbul’da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, başta Bakırköy adliyesi olmak üzere Küçükçekmece, Büyükçekmece, Bahçelievler ve Zeytinburnu sınırlarındaki kira uyuşmazlıklarında müvekkillerini temsil etmektedir. Yetkili mahkemenin doğru belirlenmesi, dava sürecinin usulî açıdan sağlıklı yürütülmesi bakımından önem taşır.

İstanbul’da Kira Avukatı Ücreti Nasıl Belirlenir?

Kira avukatı ücreti; uygulanacak Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ndeki asgari sınırlar, uyuşmazlığın niteliği, dava veya takip konusu ve yürütülecek hukuki işlemler dikkate alınarak belirlenir. Somut olay için kararlaştırılacak avukatlık ücreti ayrıca değerlendirilir.

Pratikte ücret kalemleri aşağıdaki şekilde sınıflandırılmaktadır:

• Tahliye davaları — dava türü ve somut uyuşmazlığın niteliğine göre belirlenen avukatlık ücreti
• Kira tespit davaları — dava değeri ve uygulanacak ücret tarifesi dikkate alınarak
• Kira uyarlama davaları — uyuşmazlığın niteliği, dava değeri ve uygulanacak ücret tarifesi dikkate alınarak
• İcra takipleri — takip konusu alacak, takip türü ve uygulanacak ücret tarifesi dikkate alınarak
• Sözleşme hazırlama ve hukuki danışmanlık — işin kapsamı ve uygulanacak ücret tarifesi dikkate alınarak

Yargılama giderleri (harç, tebligat, bilirkişi, keşif) avukatlık ücretinden ayrı tutulmaktadır. Hukuk büromuzdan ön görüşme talep ederek somut dosyanız için ücret bilgisi alabilirsiniz.

Neden Bir Kira Hukuku Avukatına Danışılmalı?

Kira ilişkileri çoğu zaman uzun süreli ve taraflar arasında hassas dengelere dayalıdır. Bu nedenle, bir uyuşmazlık ortaya çıktığında doğru stratejiyle hareket edilmesi büyük önem taşır. Kira uyuşmazlıklarında dava türünün doğru belirlenmesi, sürelerin takip edilmesi, delillerin değerlendirilmesi ve dava şartlarının yerine getirilmesi sürecin sağlıklı yürütülmesi bakımından önem taşır. Hukuki destek alınması, somut olayın özelliklerine göre izlenebilecek yolların ve olası risklerin değerlendirilmesine yardımcı olabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

1. İstanbul’da kira tespit davası ne kadar sürer?

Kira tespit davalarının süresi; mahkemenin iş yükü, dava şartı arabuluculuk aşaması, keşif ve bilirkişi incelemesi, emsal kira araştırması ve kanun yolu süreçlerine göre değişmektedir. Kira bedelinin hangi tarihten itibaren geçerli olacağı, TBK m. 345’teki süreler ve kira sözleşmesindeki artış hükmü dikkate alınarak belirlenir.

2. Kira artış oranı 2026 yılında nasıl hesaplanır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında 2024 Temmuz ayında %25 üst sınırının yürürlükten kalkmasının ardından TBK m. 344 genel rejimine dönülmüştür. Bu rejim çerçevesinde kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek üzere belirlenebilmektedir. Tarafların anlaşamaması halinde hâkim kira bedelini hakkaniyete uygun şekilde tespit eder.

3. Yeni satın aldığım evdeki kiracıyı nasıl tahliye edebilirim?

Yeni malik, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak (ispat bakımından noter aracılığıyla yapılması tercih edilir) konut/işyeri gereksinimini bildirmek ve edinmeden 6 ay sonra tahliye davası açmak hakkına sahiptir. Alternatif olarak, mevcut sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde de dava açılabilir. Yargıtay HGK içtihadına göre ihtiyacın gerçek ve samimi olması esastır.

4. Tahliye taahhüdüne rağmen kiracı çıkmazsa ne yapılır?

Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde tahliye davası açılabileceği gibi, icra dairelerinde tahliye talepli ilamsız icra takibi de başlatılabilir. Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde, itirazın niteliğine ve dayanak belgenin özelliklerine göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması veya genel mahkemede uyuşmazlığın çözümü gündeme gelebilir. Tahliye taahhüdünün yazılı olması ve kiralananın teslim edilmesinden sonra verilmiş olması geçerlilik bakımından aranır.

5. İhtiyaç nedeniyle tahliye sonrası ev yeniden kiralanabilir mi?

TBK m. 355 hükmü uyarınca, haklı sebep olmaksızın taşınmaz tahliye edilen kiracıdan başkasına 3 yıl süreyle kiralanamaz. Bu yasağa aykırılık halinde eski kiracı, son kira yılında ödediği bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep etme hakkına sahiptir. Yasak yalnızca ihtiyaç ve yeniden inşa nedeniyle tahliyelerde uygulanır.

6. Kira alacağı için icra takibi nasıl başlatılır?

Kiracının kira borcunu ödememesi halinde İcra ve İflas Kanunu m. 269 vd. çerçevesinde örnek no. 13 tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılır. Kiracıya tebliğ edilen ödeme emrine karşı kiracının itiraz süresi 7 gün, ödeme süresi ise 30 gündür. Kiracı süresinde itiraz etmez ve ödeme yapmazsa, ödeme süresinin bitiminden itibaren 6 ay içinde icra mahkemesinden tahliye talep edilebilir; itiraz edilmişse itirazın tebliğinden itibaren 6 ay içinde itirazın kaldırılması ve tahliye istenir; takibin örnek numarasının doğru seçilmesi sonucun belirleyicisidir.

7. Bakırköy kira avukatı ile mahkeme süreci nasıl ilerler?

Taşınmazın Bakırköy sınırları içinde bulunduğu kira uyuşmazlıklarında, somut olayın niteliğine göre Bakırköy Sulh Hukuk Mahkemeleri yetkili mahkeme olabilir. Dava öncesi zorunlu arabuluculuk aşaması Bakırköy Adliyesi Arabuluculuk Bürosu üzerinden yürütülmekte, sonuçsuz kalması halinde tahliye veya tespit davası açılmaktadır.

Sonuç ve Hukuki Destek

Kira hukukundan kaynaklanan uyuşmazlıklar; hak düşürücü süreler, dava şartı arabuluculuk uygulaması ve emredici nitelikteki TBK düzenlemeleri nedeniyle profesyonel takip gerektiren bir alandır. Tahliye davası, kira tespit, kira uyarlama veya tahliye taahhüdü süreçlerinde küçük bir prosedürel hata, dava reddine ve ciddi yargılama giderine yol açabilmektedir. Bu nedenle hem kiraya veren hem de kiracı pozisyonundaki tarafların, ihtarname keşidesinden dava açılmasına kadar her aşamada hukuki destek alması yerinde olmaktadır.

Bakırköy/İstanbul’da faaliyet gösteren Öner Hukuk ve Danışmanlık, kira hukuku alanındaki uyuşmazlıklarda dava öncesi arabuluculuk süreçlerinin yürütülmesi, dava dilekçesi hazırlanması, icra takibi ve müvekkil temsili konularında hukuki danışmanlık sağlamaktadır. Somut dosyanızın özelliklerine göre stratejinin doğru kurgulanması adına profesyonel destek almanız önerilir. İletişim için ofisimize ulaşabilir, dilerseniz online kira hukuku danışmanlığı sayfamızdan dijital görüşme talebinde bulunabilirsiniz.

Hukuki Uyarı: İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.