Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 611 ve devamı maddelerinde düzenlenmiş; bakım borçlusunun bakım alacaklısını ölünceye kadar bakıp gözetmeyi, karşılığında bakım alacaklısının da malvarlığının tamamını veya bir kısmını devretmeyi üstlendiği iki taraflı ve ivazlı bir sözleşmedir. Uygulamada bu sözleşme; bir yandan mirasçıların mal kaçırma kastıyla muvazaalı olarak yapıldığı iddiasıyla, diğer yandan bakım borçlusunun edimini yerine getirmesine rağmen taşınmazın devredilmemesi nedeniyle tapu iptal ve tescil davasına konu edilmektedir. 2026 itibarıyla güncel Yargıtay uygulaması ışığında işbu hukuki değerlendirmede her iki dava ekseni, şartları ve sonuçları kurumsal bir bakışla ele alınmaktadır.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekil Şartı

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi, TBK m. 611 hükmü uyarınca tarafların karşılıklı borçlandığı, ivazlı bir sözleşme tipidir. Bakım alacaklısının ölümüne kadar sürmesi sebebiyle riziko unsuru taşır ve bu yönüyle olağan satış sözleşmelerinden ayrılır. Geçerlilik bakımından TBK m. 612 ve TMK m. 545 hükümleri sözleşmenin resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesini şart koşar; iki tanığın katılımıyla sulh hâkimi, noter veya kanunla yetkilendirilmiş diğer bir görevli (taşınmazlar bakımından tapu memuru) tarafından düzenlenmediği takdirde sözleşme şekil yönünden geçersizdir. Uygulamada en sık karşılaşılan hata, sözleşmenin adi yazılı şekilde veya yalnızca tarafların imzasıyla düzenlenmesi olup, bu durumda sözleşmeye dayanılarak tapu iptal ve tescil hükmü kurulması mümkün değildir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesinin Muvazaalı Olarak Yapılması 

Tarafların üçüncü kişileri aldatmak amacıyla, gerçek iradelerine uygun olmayan ve hukuki sonuç doğurmasını istemedikleri bir görünüş meydana getirme konusunda anlaşmaları ile muvazaa ortaya çıkmaktadır.

Muvazaa, "Mutlak Muvazaa" ve "Nisbi Muvazaa" olmak üzere iki çeşittir.

Mutlak muvazaada taraflar üçüncü kişileri aldatma kastıyla aralarında hüküm ve sonuç doğurmayan ve kendi iradelerini yansıtmayan görünürde bir işlem yaparlar. Burada asıl amaç hukuki bir işlem yapmak değil, görünürde yapılan işlem ile üçüncü kişileri aldatmaktır. Mutlak muvazaa ile yapılan kazandırmalar geçersiz olur. Borçlu bir kişinin, alacaklılarının haczinden kurtulmak amacıyla yaptığı ölünceye kadar bakma sözleşmesiyle mallarını devretmesi mutlak muvazaaya örnek olarak verilebilir.

Nispi Muvazaada ise taraflar üçüncü kişileri aldatma kastı taşıyarak iradelerine uygun olan işlemi, aslında istemedikleri görünürde yapılan bir işlem ile gizlemektedirler. Nispi muvazaada mutlak muvazaadan farklı olarak gizli bir işlem bulunmaktadır. Taraflar yapmak istedikleri işlemin niteliğini, koşullarını ya da tarafını gizleme ihtiyacı duyar ve buna yönelik bir işlem yaparlar. Mirasçılardan mal kaçırma amacıyla hareket eden bakım alacaklısının yapacağı ölüme kadar bakma sözleşmesiyle bu niyetini gizlemesi nispi muvazaaya örnektir.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı  olduğuna dair iddianın varlığı halinde asıl olan bakım alacaklısının bu sözleşmeyi yapmada taşıdığı amacın belirlenmesidir.

Muvazaanın Belirlenmesi

Yargıtay'ın yerleşmiş kararlarına göre mirasbırakanın yaptığı ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı olup olmadığının belirlenebilmesi için, 'sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan mal varlığının miktarı, temlik edilen malın tüm mallarına oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi' bilgi ve olguların incelenmesi gerekir.

Muvazaanın İspatı

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde muvazaa olgusunun ispatı davacı tarafa düşer. Yani üçüncü kişi konumundaki mirasçılar, bu iddialarını ispat etmek durumundadırlar. Ölünceye kadar bakma sözleşmesinde mirasçılar, mirasbırakanın mirastan mal kaçırma amacıyla hareket ettiğini ve muvazaalı bu işlem ile bakım borçlusuna malvarlığı aktarıldığını ileri sürebilirler. Bu iddialara dayanarak dava açan mirasçılar, mirasbırakanın hakkına değil, kendi miras haklarına dayanmış olurlar. Mirasçılar iddia ettikleri muvazaa olgusunu her türlü delille ispat edebilirler.

Örneğin, bir baba, oğluyla yaptığı ölünceye kadar bakma sözleşmesi neticesinde tek taşınmazı olan tarlasını ona temlik etmiş (hakkını ona geçirmiş) olabilir. Bu durumda diğer mirasçısı olan kızı sözleşmenin muvazaalı olduğunu ileri sürerek tapu iptal ve tescil davası açabilir.

Bu hususta Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin E. 2000/14753, K. 2001/140 sayılı ve 16.1.2001 tarihli, E. 2003/1780, K. 2003/2461 sayılı ve 6.3.2003 tarihli kararlarında; “… ölünceye kadar bakıp gözetme karşılığı yaptığı temlikin muvazaa ile illetli olup olmadığının belirlenebilmesi için; sözleşme tarihinde murisin yaşı, fiziki ve genel sağlık durumu, aile koşulları ve ilişkileri, elinde bulunan malvarlığının miktarı, temlik edilen malın, tüm mamelekine oranı, bunun makul karşılanabilecek bir sınırda kalıp kalmadığı gibi bilgi ve olgunun göz önünde tutulması gerekir”. Dolayısı ile muvazaanın tespitinde yapılacak olan değerlendirme her olaya göre değişiklik gösterecektir.

Muvazaa Nedeniyle Açılan İptal Davası 

Muvazaalı olarak yapılan ölünceye kadar bakma sözleşmesinde miras hakkı ihlal edilen mirasçılar bu sözleşmenin iptalini isteyebilecektir. Tapuya kayıtlı taşınmazlar için açılacak olan dava tapu iptali ve tescili davasıdır. Taşınırlar ve tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için açılacak olan dava ise istihkak davası niteliğindedir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davası 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile tapuya kayıtlı bir taşınmazın bakım borçlusuna devredilebilir. Bu taşınmazın devredilmesi nedeniyle miras hakkı zedelenen kişi tapu iptal ve tescil davası açabilecektir.

Davalı ise ölünceye kadar bakma sözleşmesinde bakım borçlusu olup lehine taşınmaz kazandırılan kişidir. Bakım borçlusu, bu taşınmazı iyi niyetli üçüncü kişiye devrederse, Türk Medeni Kanunu 1023. madde hükmüne göre muvazaa iddiası bu kişiye karşı ileri sürülemeyecektir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal ve Tescil Davasında Görevli ve Yetkili Mahkeme 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davalarında görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m. 12 "Taşınmazın aynına ilişkin davalarda yetki" başlığıyla kesin yetki kuralı getirmiş olup, bu davalar taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür. Yetki kesin nitelikte olduğundan, davalı itiraz etmese dahi mahkeme yetkisizlik kararı verebilir. Örneğin Bakırköy ilçesinde bulunan bir taşınmaz için Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi; Büyükçekmece'deki bir taşınmaz için Büyükçekmece Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir. Yargılama, yazılı yargılama usulüne tabidir.

Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptal ve Tescil Davasında Zamanaşımı 

Ölünceye kadar bakma sözleşmesinin muvazaalı olarak yapılması nedenine dayanılarak açılan tapu iptal ve tescil davasında zamanaşımı ve hak düşürücü süre yoktur. Mirasçılar, herhangi bir süreye bağlı kalmadan bu davayı her zaman açabilecektir.

İhtiyati Tedbir ve İyiniyetli Üçüncü Kişiye Devir Riski

Uygulamada en kritik tehlike, bakım borçlusunun taşınmazı dava açılmadan önce iyiniyetli bir üçüncü kişiye devretmesidir. TMK m. 1023 hükmü uyarınca tapu siciline güvenerek iyiniyetle ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin bu kazanımı korunur ve muvazaa iddiası bu kişiye karşı ileri sürülemez. Bu nedenle dava açılmadan önce ya da dava ile birlikte ihtiyati tedbir kararı talep edilerek tapu kaydına şerh düşülmesi, uygulamada hak kaybını önlemenin en etkili yoludur. Mirasbırakanın elbirliği halindeki mirasçılarının dava sürecinde TMK m. 640 uyarınca temsilci atanması gündeme gelebilir; davaya katılmayan mirasçıların olurlarının alınması ya da temsilci aracılığıyla davanın sürdürülmesi gerekir.

Hangi Davayı Açmalıyım? Pratik Karar Şeması

Mirasçı konumundaki kişi için hukuki nitelendirme genellikle birden fazla seçeneği gündeme getirir; doğru seçim, somut olayın koşullarına göre değişir:

1. Sözleşme şekil yönünden geçersiz mi? (Resmi vasiyetname şeklinde değilse) → Tespit + tapu iptal ve tescil davası.
2. Sözleşme geçerli ancak muvazaalı mı? (Bakım fiilen ifa edilmedi, mal kaçırma amacı belirgin) → Muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası.
3. Sözleşme geçerli, muvazaa yok ama saklı pay ihlal edilmiş mi? → Tenkis davası (ayrı bir hukuki yol; süreye tabidir).
4. Bakım borçlusu sıfatınız var ve taşınmaz devredilmedi mi? → Sözleşmeye dayalı tapu iptal ve tescil davası.

Uygulamada karşılaşılan en sık hata: Saklı pay ihlali halinde tapu iptal ve tescil davası açmak. Bu davalar farklı hukuki sonuçlar doğurur; yanlış nitelendirme dava reddine yol açabilir.

Sıkça Sorulan Sorular

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi tapu iptal davası kaç yıl içinde açılmalıdır?

Bu davada ayni hakka dayanıldığından zamanaşımı veya hak düşürücü süre uygulanmaz; mirasçılar herhangi bir süreye bağlı kalmadan dava açabilir. Ancak uygulamada bakım borçlusunun taşınmazı iyiniyetli üçüncü kişiye devretme riski (TMK m. 1023) bulunduğundan, davanın gecikmeksizin açılması ve ihtiyati tedbir talep edilmesi önerilir.

Sözleşmenin muvazaalı olduğunu nasıl ispatlarım?

Mirasçılar, muvazaalı işleme taraf olmadıklarından her türlü delille muvazaayı ispat edebilir; tanık dahil. Yargıtay; murisin yaşı, sağlık durumu, aile ilişkileri, malvarlığı oranı, bakımın fiilen ifa edilip edilmediği gibi olguları bütüncül biçimde değerlendirir. Banka kayıtları, sağlık raporları, tanık beyanları, fotoğraflar ve mesajlaşma kayıtları sıklıkla başvurulan delil türleridir.

Bakım borçlusu taşınmazı bir başkasına devretmişse iptal mümkün mü?

TMK m. 1023 uyarınca tapu siciline güvenerek iyiniyetli olarak ayni hak iktisap eden üçüncü kişinin kazanımı korunur. Üçüncü kişinin kötüniyetli olduğu — yani durumu bildiği veya bilmesi gerektiği — ispat edilebilirse iptal mümkündür. Bu nedenle dava ile birlikte ihtiyati tedbir kararı talep edilerek tapu kaydına şerh konulması büyük önem taşır.

Ölünceye kadar bakma sözleşmesi ile tenkis davası arasındaki fark nedir?

Tapu iptal ve tescil davası, sözleşmenin muvazaalı olduğu veya bakım borcunun ihlal edildiği iddiasına dayanır ve sözleşmenin tamamen geçersizliği sonucunu doğurabilir. Tenkis davası ise sözleşmenin geçerliliğini kabul eder, yalnızca saklı pay ihlali halinde devrin yasal sınıra indirilmesini talep eder. Tenkis davası öğrenmeden itibaren 1 yıl, her halde mirasın açılmasından itibaren 10 yıllık hak düşürücü süreye tabidir.

Görevli ve yetkili mahkeme hangisidir?

Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Yetki kesin nitelikte olduğundan, davalı itiraz etmese dahi mahkeme yetkisizlik kararı verebilir. Bakırköy'deki bir taşınmaz için Bakırköy Asliye Hukuk Mahkemesi yetkilidir.

Sözleşme noterde değil de adi yazılı şekilde yapılmışsa geçerli midir?

Hayır. TBK m. 612 ve TMK m. 545 uyarınca ölünceye kadar bakma sözleşmesinin geçerliliği resmi vasiyetname şeklinde düzenlenmesine bağlıdır; iki tanığın katılımıyla sulh hâkimi, noter veya tapu memuru (taşınmazlarda) tarafından düzenlenmelidir. Adi yazılı şekilde yapılan sözleşme, şekil yönünden geçersiz olup tapu iptal ve tescil hükmü kurulmasına dayanak olamaz.

Dava harcı nasıl belirlenir?

Tapu iptal ve tescil davası nispi harca tabidir; harç dava değeri olan taşınmazın değeri üzerinden hesaplanır. Uygulamada davanın HMK m. 107 belirsiz alacak davası olarak açılarak başlangıçta düşük bir değer üzerinden harç yatırılması ve keşif–bilirkişi raporu sonrası harç ikmal edilmesi mümkündür. Ayrıca keşif, bilirkişi, tanık dinleme ücretleri gibi yargılama giderleri de davacı tarafından peşin yatırılır.

Sonuç ve Hukuki Değerlendirme

Ölünceye kadar bakma sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davaları; sözleşmenin geçerlilik denetimi, muvazaa testinin somut kriterlerle yürütülmesi, ispat yükünün doğru taraf üzerine yerleştirilmesi ve tapu siciline güven ilkesinin yarattığı risklerin yönetimi gibi birden fazla teknik aşamayı içermektedir. Yargıtay'ın yerleşik içtihadı ışığında her dosya kendine özgü olgusal koşullarla değerlendirilmekte; aynı sözleşme, aynı mahkemede dahi delil yapısına göre farklı sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle dava açılmadan önce sözleşme metni, taraflar arası ilişki, malvarlığı yapısı ve bakımın fiilen ifa edilip edilmediği gibi olguların hukuki süzgeçten geçirilmesi büyük önem taşır.

Öner Hukuk ve Danışmanlık, Bakırköy / İstanbul merkezli ofisinde miras hukuku ve taşınmaz uyuşmazlıkları alanında çalışmalarını sürdürmekte; ölünceye kadar bakma sözleşmesinden doğan tapu iptal ve tescil davaları, muris muvazaası ve tenkis davalarında müvekkillerine hukuki destek sağlamaktadır. Somut uyuşmazlığınıza ilişkin profesyonel hukuki değerlendirme için ofisimizle iletişime geçebilirsiniz.

Bu makale 9 Mayıs 2026 itibarıyla yayımlanmış / güncellenmiştir.

Hukuki Uyarı

İşbu içerik genel bilgilendirme amaçlı olup, somut olayın özellikleri ve güncel mevzuat değişiklikleri uyarınca farklı sonuçlar doğabilir. Belirli bir uyuşmazlık veya hukuki süreç için profesyonel avukatlık hizmeti almanız önerilir.